基于全生命周期開發(fā)及運(yùn)營的量身定建項(xiàng)目實(shí)踐

張瑛

（上海虹橋國際科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展有限公司，上海200335）

1 引言

在全球產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工和高端化發(fā)展的背景下，企業(yè)客戶對商業(yè)辦公地產(chǎn)定建服務(wù)的需求日益增加，量身定建項(xiàng)目具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型成為商業(yè)辦公地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)商，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶提供規(guī)劃定位、設(shè)計(jì)建設(shè)、運(yùn)營管理一體化的樓宇定制服務(wù)，并以環(huán)保、節(jié)能、綠色、低碳為項(xiàng)目目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)循環(huán)發(fā)展。因此，研究基于全生命周期開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理的量身定建項(xiàng)目具有非常重要的實(shí)踐意義。

2 基本概念及說明

2.1 建筑全生命周期管理

通常，建筑工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、技術(shù)含量高、參與單位眾多等特點(diǎn)，因此，項(xiàng)目的全生命周期管理非常重要。項(xiàng)目的全生命周期包括項(xiàng)目前期策劃調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)維管理、提升更新、拆除與處理（廢棄、循環(huán)再利用等）等整個(gè)過程。項(xiàng)目全生命期周期管理由開發(fā)建設(shè)方負(fù)責(zé)，將各主要參與方、各管理內(nèi)容、各項(xiàng)目管理階段有機(jī)結(jié)合起來，通過有效溝通和信息共享，實(shí)現(xiàn)組織、資源、目標(biāo)、責(zé)任和利益等一體化，將可持續(xù)理念貫穿建筑全生命周期。

2.2 量身定建

量身定建，簡單概括就是按照客戶的個(gè)性化需求為其定制專屬產(chǎn)品。一方面反映了以客戶需求為市場導(dǎo)向的專業(yè)市場的發(fā)展，使得服務(wù)業(yè)分工更加細(xì)致，服務(wù)也不斷趨于完善；另一方面則是對社會資源最高效集約的利用，“所建即所需”，避免客戶入駐后進(jìn)行二次改造等不必要的浪費(fèi)。量身定建服務(wù)是開發(fā)建設(shè)方按照客戶對于建筑使用等實(shí)際需求意向，為客戶提供專業(yè)化、專屬化的樓宇定制服務(wù)，涵蓋調(diào)研策劃、設(shè)計(jì)及咨詢、建設(shè)及運(yùn)營管理等階段。

3 臨空11-3 地塊9 號樓（江森自控亞太地區(qū)總部）項(xiàng)目

3.1 項(xiàng)目背景及基本情況

上海虹橋國際科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展有限公司（以下簡稱IBP）是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，集辦公、商業(yè)樓宇運(yùn)營及物業(yè)管理的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2013年，美國江森自控（以下簡稱JCI）有意在臨空園區(qū)內(nèi)購置辦公樓宇作為其亞太地區(qū)總部，了解到IBP 正在進(jìn)行11-3 地塊項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，提出了對11-3 地塊9 號樓在保持規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)不變的前提下，調(diào)整設(shè)計(jì)方案為其量身定建打造亞太地區(qū)總部。雙方于2013年底簽訂樓宇量身定建框架協(xié)議，調(diào)整原設(shè)計(jì)方案以打造JCI 亞太地區(qū)總部大樓，并確定樓宇的環(huán)境目標(biāo)為綠色建筑三星和能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（Leadership in Energy and Environmental Design，LEED）鉑金認(rèn)證。圖1 和圖2 為9 號樓調(diào)整前后的總平面對比，圖3 和圖4 為9 號樓調(diào)整前后的建筑效果對比。

圖1 原11-3 地塊9 號樓總平面

圖2 調(diào)整后的9 號樓-JCI 大樓總平面

圖3 原11-3 地塊9 號樓效果圖

圖4 調(diào)整后的9 號樓-JCI 大樓效果圖

11-3 地塊共有9 幢樓宇，其中9 號樓的總建筑面積為54 266 m2，地上35 064 m2，地下19 033 m2。地上5 層，地下1 層，大樓完全按照J(rèn)CI 對于建筑的使用需求進(jìn)行建設(shè)，主要功能為辦公研發(fā)、產(chǎn)品展示、配套會議室、健身房及員工餐廳等。2014年9月項(xiàng)目開工，2017年6月竣工投入使用，項(xiàng)目采用了多項(xiàng)國際國內(nèi)領(lǐng)先綠色技術(shù)，是中國首座綠建三星、LEED-NC 鉑金、優(yōu)秀高能效設(shè)計(jì)（Excellence in Design for Greater Efficiency，EDGE)三認(rèn)證項(xiàng)目，且獲得2017年LEED鉑金級亞洲最高分93 分。這個(gè)項(xiàng)目既是量身定制的成功案例，也成為中國綠色智慧建筑的新地標(biāo)，其作為基于全生命周期開發(fā)及運(yùn)營的量身定制項(xiàng)目具有很好的示范性和推廣性。本文對項(xiàng)目的量身定制的管理體系、流程進(jìn)行分析和說明。

3.2 項(xiàng)目的管理體系和流程

開發(fā)建設(shè)方IBP 作為整個(gè)項(xiàng)目的核心，發(fā)揮主導(dǎo)作用，不僅和客戶JCI 緊密對接，還要把各個(gè)參建單位、各項(xiàng)技術(shù)匯集在一起，整合資源形成合力，并通過建立標(biāo)準(zhǔn)化的量身定建管理體系以規(guī)范定制項(xiàng)目的管理流程，來確保量身定建項(xiàng)目的管理有據(jù)可依、建設(shè)有效可控。項(xiàng)目的管理流程主要分為4 個(gè)階段，分別是：項(xiàng)目和客戶評估、量身定建框架協(xié)議簽訂、項(xiàng)目質(zhì)量和品質(zhì)管理、項(xiàng)目交付及運(yùn)營管理。在這期間，還要進(jìn)行一項(xiàng)非常重要的工作，即動態(tài)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示及風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，見圖5。

圖5 量身定建項(xiàng)目的管理流程

3.2.1 項(xiàng)目和客戶評估

量身定建項(xiàng)目具有專屬性強(qiáng)、節(jié)約社會資源等優(yōu)勢，但從辯證的角度來看，量身定建項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)來自其獨(dú)特性和排他性。通常情況下，建設(shè)項(xiàng)目周期較長、投資規(guī)模大，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動或者客戶的經(jīng)營狀況和業(yè)務(wù)范圍調(diào)整，客戶的支付能力受到影響無法履行定制交易，無論對于開發(fā)企業(yè)和客戶來說都是巨大風(fēng)險(xiǎn)，量身定建的產(chǎn)品無法被市場和其他客戶接受。因此，對項(xiàng)目以及客戶的充分評估非常重要。

3.2.2 量身定建框架協(xié)議

項(xiàng)目評估完成并決策可行之后，開發(fā)建設(shè)方IBP 與使用方JCI 簽訂了定制交易框架協(xié)議，以建筑全生命周期的理念明確項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，使用方全程參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造過程。定制交易框架協(xié)議明確了樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、價(jià)格及支付方式等。為了準(zhǔn)確地描述是什么樣的定建樓宇，框架協(xié)議還要有一些具體的附件，最主要的是經(jīng)雙方確認(rèn)的客戶需求，包括建筑說明和LEED 及綠建要求。

3.2.3 項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)管理

1）項(xiàng)目整體管理機(jī)制

量身定制項(xiàng)目是為優(yōu)質(zhì)客戶打造高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的專屬樓宇，開發(fā)建設(shè)方IBP 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工管理工作，落實(shí)各項(xiàng)工程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及管理方案，確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。期間，IBP 督促形成項(xiàng)目總分包管理流程、施工方案審核流程、培訓(xùn)管理流程、獎(jiǎng)罰流程、質(zhì)量缺陷處理流程、分部分項(xiàng)工程質(zhì)量控制要點(diǎn)及常見質(zhì)量通病通用整改工藝流程等，形成“制定標(biāo)準(zhǔn)—封樣確認(rèn)—施工培訓(xùn)—簽字檢查”等機(jī)制，將工作和責(zé)任落實(shí)到具體人員，層層把關(guān)，以確保施工的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

2）項(xiàng)目工程師團(tuán)隊(duì)管理

IBP 在量身定建項(xiàng)目中組建了工程師團(tuán)隊(duì)并建立了項(xiàng)目工程師工作機(jī)制，協(xié)同工作進(jìn)行技術(shù)管理。

（1）組織管理構(gòu)架

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，IBP 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段，組建由建設(shè)單位、項(xiàng)目管理公司、設(shè)計(jì)咨詢單位（包括且不限于土建、機(jī)電安裝、幕墻、室內(nèi)、綠化、燈光、BIM、綠建等專業(yè)的設(shè)計(jì)咨詢單位）、施工單位（總承包和各專業(yè)分包公司）、監(jiān)理單位等專業(yè)工程師組成的整系統(tǒng)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，對項(xiàng)目進(jìn)行全過程的動態(tài)技術(shù)控制。同時(shí)，與使用方JCI 的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)形成緊密的對接機(jī)制，JCI 的項(xiàng)目工程師可以參與項(xiàng)目技術(shù)工作，提出合理化建議。

（2）管理工作內(nèi)容

一是圖紙深化及審核。圖紙深化是指為了精細(xì)化設(shè)計(jì)效果，確保施工質(zhì)量，由施工單位自身或委托專業(yè)廠商，對項(xiàng)目中一些工藝、節(jié)點(diǎn)方案進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，經(jīng)各方簽字審核后，可作為指導(dǎo)施工的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。通過交接施工圖設(shè)計(jì)文件，包括方案、圖紙等，結(jié)合設(shè)計(jì)師的解釋，施工單位可以充分理解各專業(yè)的設(shè)計(jì)意圖，包括采用的新技術(shù)、材料及施工方法，以確保施工質(zhì)量。

二是實(shí)體造樣。根據(jù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與需求，IBP 會安排制定一份現(xiàn)場實(shí)體造樣計(jì)劃書，包括方案書、使用材料以及實(shí)體造樣時(shí)間表。實(shí)體造樣在現(xiàn)場建造的全尺寸物理組件，是特定工藝造樣的樣品，它展示設(shè)計(jì)效果，顯示材料和施工的質(zhì)量，同時(shí)能提前對施工過程進(jìn)行協(xié)調(diào)、檢測及審查。經(jīng)各方確認(rèn)的實(shí)體造樣可作為檢驗(yàn)施工質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)具體施工工作。在不影響施工進(jìn)度和施工流程的前提下，盡可能保留實(shí)體造樣，以作為質(zhì)量管理和檢驗(yàn)驗(yàn)收的參照依據(jù)。

3.2.4 項(xiàng)目運(yùn)營管理

1）前期介入

結(jié)合物業(yè)運(yùn)營及客戶JCI 的使用要求，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供建議，為后續(xù)物業(yè)管理提供適應(yīng)性條件。

2）運(yùn)營調(diào)試及管理

JCI 大樓于2017年6月竣工并正式交付給使用方JCI，在之后的運(yùn)營使用中，JCI 借助自身的智能化系統(tǒng)，及時(shí)收集整理大樓的空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)，并將數(shù)據(jù)定期遞交IBP 項(xiàng)目工程師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分析及判斷，以對設(shè)備系統(tǒng)等進(jìn)行不斷的調(diào)試優(yōu)化，直到將建筑的運(yùn)行狀態(tài)調(diào)試到最佳。

3.2.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示及控制管理

貫穿項(xiàng)目執(zhí)行的全過程，IBP 對項(xiàng)目本身及客戶JCI 進(jìn)行持續(xù)動態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評估，完成事前風(fēng)險(xiǎn)評估、事中風(fēng)險(xiǎn)把控和事后整理總結(jié)工作。IBP 根據(jù)合同簽訂及執(zhí)行過程中可能存在或者已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，揭示并制定風(fēng)險(xiǎn)清單并持續(xù)跟蹤，根據(jù)追蹤和解決情況及時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)清單中進(jìn)行更新。諸如，項(xiàng)目開始施工后，JCI 申請對項(xiàng)目功能布局做重大調(diào)整變更或者國家最新出臺的建筑管理?xiàng)l例對項(xiàng)目工藝標(biāo)準(zhǔn)、工期以及費(fèi)用的影響，等等，IBP 都會進(jìn)行全面的評估，并將評估結(jié)果告知JCI，在雙方達(dá)成共識后落實(shí)相應(yīng)措施，實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。

4 基于全生命周期開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理量身定建項(xiàng)目的效益

4.1 經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目應(yīng)用了多項(xiàng)國際及國內(nèi)領(lǐng)先的綠色技術(shù)，通過精細(xì)化管理，在可接受的合理的成本區(qū)間內(nèi)達(dá)到了理想的可持續(xù)目標(biāo)，結(jié)合日后的使用能效進(jìn)行綜合成本評估，最終在循環(huán)經(jīng)濟(jì)中體現(xiàn)成本最優(yōu)化，從而達(dá)到節(jié)省項(xiàng)目全生命周期成本的目的。

4.2 社會效益

項(xiàng)目在綠建三星設(shè)計(jì)標(biāo)識、LEED-ND 鉑金認(rèn)證的基礎(chǔ)上，獲得了EDGE 優(yōu)秀高效能設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、2020年全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)、2019年度上海市優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)綠色建筑專業(yè)二等獎(jiǎng)，以及全國建筑業(yè)綠色施工示范工程、2019年中國安裝工程優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等國內(nèi)外獎(jiǎng)項(xiàng)，具有一定的社會知名度和社會影響力。

4.3 環(huán)境效益

項(xiàng)目以節(jié)約、舒適、智慧作為首要原則，因地制宜選擇綠色建筑技術(shù)，結(jié)合客戶使用需求來選擇綠色技術(shù)措施，合理應(yīng)用具有前瞻性的創(chuàng)新性技術(shù)將可持續(xù)理念貫穿建筑全生命周期，能夠有效地節(jié)約資源，降低能耗，改善舒適度，產(chǎn)生了極大的環(huán)境效益。

5 結(jié)語

基于全生命周期開發(fā)及運(yùn)營的量身定建項(xiàng)目的管理模式打破了項(xiàng)目管理的過程界面，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目一體化管理。較常規(guī)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的先建設(shè)后招商的模式而言，它實(shí)現(xiàn)了“所建即所需”專屬化樓宇產(chǎn)品，以合理的資源來創(chuàng)造最好的客戶滿意度和最強(qiáng)的功能匹配度，不僅給客戶帶來良好的舒適性體驗(yàn)，達(dá)到卓越的建筑性能，還向公眾展示了現(xiàn)代企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理念與實(shí)際行動。因此，這種模式在辦公樓宇的專業(yè)市場上對于高品質(zhì)客戶具有很強(qiáng)的吸引力和競爭力，具有很強(qiáng)的推廣效應(yīng)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>