淺析農(nóng)村宅基地交易現(xiàn)象

摘要：農(nóng)村農(nóng)民為充分實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)這種用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，私下將自建房屋交易流轉(zhuǎn)，且隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變、人民生活方式的轉(zhuǎn)變，此種現(xiàn)象愈演愈烈。通過定義宅基地使用權(quán)的概念，探究宅基地交易目的，分析在宅基地功能性沖突下如何妥善處理農(nóng)村宅基地交易。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;宅基地使用權(quán); 使用權(quán)流轉(zhuǎn); 集體土地;

隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展邁入新航向，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，人民生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。農(nóng)村自建房屋買賣的現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，交易雙方認(rèn)為交易合法有效，但因自建房屋所占有、使用的宅基地具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，法律對(duì)其流轉(zhuǎn)設(shè)定限制條件，法院在裁判中往往認(rèn)定此類買賣合同無效。因此在滿足人們對(duì)生活的需求和完善法律法規(guī)的碰撞下，農(nóng)村房屋交易有一定的參考價(jià)值和探索意義。

一、宅基地使用權(quán)的概念

宅基地一詞帶有濃郁的民族性，為我國(guó)法律所獨(dú)有[1]。新出臺(tái)的《民法典》以專章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，反映出國(guó)家對(duì)宅基地使用權(quán)這種用益物權(quán)的重視，從法律制度上切實(shí)有力保障農(nóng)民基本的居住權(quán)益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。根據(jù)《民法典》第三百六十二條的規(guī)定，宅基地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員都有資格無償獲得一塊宅基地，占用并使用該分配土地建造房屋，滿足農(nóng)民基本居住需求，且此種具有濃厚福利色彩的權(quán)利不受任何組織或個(gè)人的剝奪。[2]也就是集體經(jīng)濟(jì)組織成員在集體分配的土地上建造房屋，無償享受農(nóng)村住房福利保障。不得不說，宅基地使用權(quán)這種福利保障對(duì)穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)發(fā)揮了極其重要的效應(yīng)，對(duì)推進(jìn)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)及社會(huì)公平公正作出了巨大的貢獻(xiàn)。

二、宅基地交易的現(xiàn)實(shí)因素

宅基地使用權(quán)這一中國(guó)獨(dú)有的用益物權(quán)在歷史發(fā)展過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，其為廣大農(nóng)村人民提供了安居樂業(yè)的生活場(chǎng)所和居住環(huán)境。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，既有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變進(jìn)入一個(gè)靈動(dòng)的新時(shí)代。[3]農(nóng)村農(nóng)民在滿足基本居住需求的同時(shí)對(duì)發(fā)揮農(nóng)村自建房屋的財(cái)產(chǎn)性功能愈發(fā)渴求，城鎮(zhèn)居民在城市高速發(fā)展的快節(jié)奏下對(duì)農(nóng)村安逸舒適的自然生活環(huán)境愈發(fā)向往，因而宅基地交易的現(xiàn)象層出不求。

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣交易現(xiàn)實(shí)因素如下：1、農(nóng)民進(jìn)城后在城市定居并購入城市商品房。2、原分得宅基地的家庭成員因成家分戶后向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)新宅基地建造房屋，后通過繼承、受贈(zèng)或者其他合法方式取得另一處宅基地。3、城鎮(zhèn)居民因城市房?jī)r(jià)攀升進(jìn)而轉(zhuǎn)向城市周邊環(huán)境優(yōu)美、交通便利、又極具性價(jià)比的農(nóng)村自建房。4、久居城市的市民生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，又或者原農(nóng)村戶口的農(nóng)民進(jìn)城打工、學(xué)習(xí)、生活，年老后返回原村莊5、偏遠(yuǎn)山區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員為了滿足生產(chǎn)生活便利的需求。

農(nóng)村房屋買賣，表面看是倆個(gè)平等的自然人基于真實(shí)、自愿的意思表示進(jìn)行的買賣合同關(guān)系，實(shí)質(zhì)上由于買賣標(biāo)的的特殊性，現(xiàn)行法律明令禁止。學(xué)者們對(duì)于宅基地交易流轉(zhuǎn)有不同的建議和看法。有學(xué)者認(rèn)為宅基地上自建房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，且《土地管理法》僅列明不予批準(zhǔn)的情況，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。[4]還有學(xué)者[5]從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)角度分析支持宅基地流轉(zhuǎn)，不僅使得宅基地使用權(quán)在流通中實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值功能，還能通過流轉(zhuǎn)消除城鄉(xiāng)二元社會(huì)進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展。

三、妥善處理宅基地交易方式和側(cè)重點(diǎn)

1、宅基地使用權(quán)去身份化

目前合法的宅基地交易僅存于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間，故為妥善處理宅基地交易，“首要步驟就是要將宅基地使用權(quán)對(duì)身份的依賴性消滅，轉(zhuǎn)而成為一種能被權(quán)利人自由意思支配的物品?！?在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，宅基地使用權(quán)的身份限制使得大批進(jìn)城農(nóng)民工進(jìn)退兩難，要想無償無限期的使用農(nóng)村宅基地就需要放棄享受城市完善的社會(huì)保障制度;要么退出農(nóng)村戶籍，等宅基地上建筑損毀滅失，自動(dòng)喪失宅基地使用權(quán)。因此，宅基地使用權(quán)的去身份化，有利于保障進(jìn)城農(nóng)民工的權(quán)益，有利于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

2、積極探索退出機(jī)制

針對(duì)城鎮(zhèn)近郊的村莊，政府及村集體應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)農(nóng)民自愿有償退出宅基地，通過建設(shè)配套設(shè)施齊全，保潔服務(wù)到位，環(huán)境優(yōu)美的新型農(nóng)村社區(qū)、住宅小區(qū)及農(nóng)民公寓吸引農(nóng)民主動(dòng)退出宅基地。對(duì)于因繼承、贈(zèng)與的“一戶多宅”以及進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地閑置情況，村集體可以勸服其退出宅基地。同時(shí)接受退出宅基地的所有人集體應(yīng)當(dāng)給予退出人公平的補(bǔ)償，補(bǔ)償主要針對(duì)宅基地上房屋和附屬設(shè)施的財(cái)產(chǎn)價(jià)值以及宅基地的使用價(jià)值 。

3、完善流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制

利潤(rùn)的分配不公會(huì)引起社會(huì)的動(dòng)蕩，在宅基地交易上的收益分配，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持對(duì)農(nóng)民的保障的基礎(chǔ)上兼顧公平與效率原則。按照目前農(nóng)村宅基地交易趨勢(shì)，農(nóng)民在宅基地交易中獲得的收益可主要分為這三個(gè)部分：私人財(cái)產(chǎn)的房屋、集體所有的土地，土地增值收益。目前在收益分配主體和收益分配比例上的立法規(guī)定處于空白階段，故需完善分配機(jī)制。房屋作為農(nóng)戶的私人財(cái)產(chǎn)在交易流轉(zhuǎn)中獲得的收益理所當(dāng)然歸農(nóng)民所有，但除去房屋收益之外的收益，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分配給集體。

總之，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)這一中國(guó)獨(dú)有的用益物權(quán)，如何平衡宅基地使用權(quán)附有的社會(huì)福利功能以及財(cái)產(chǎn)性功能，如何最大程度保障并實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)于宅基地使用權(quán)的權(quán)利，絕非一朝一夕能解決的。農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)象由來已久且普遍認(rèn)為存在即合理，既不能任由農(nóng)民隨意流轉(zhuǎn)，也不能在政策上一刀切阻止流轉(zhuǎn)。需要結(jié)合現(xiàn)實(shí)交易因素及中國(guó)國(guó)情積極探索宅基地改革，妥善處理宅基地交易。

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作者簡(jiǎn)介：陳鑫鑫（1997-），女，浙江寧波人，碩士在讀，現(xiàn)就讀于河北工程大學(xué)文法學(xué)院，研究方向：民法、社會(huì)保障法

基金項(xiàng)目：2016年度河北省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào)HB16LJ002）