問(wèn)題樓盤中業(yè)主自救相關(guān)法律問(wèn)題研究

作者簡(jiǎn)介：晉一?。?991-），男，漢族，河南鄭州人，碩士，工程二部副部長(zhǎng)，上海市建緯（鄭州）律師事務(wù)所，研究方向：工程法、經(jīng)濟(jì)法。

摘 要：樓盤問(wèn)題一旦發(fā)生就意味著相關(guān)業(yè)主合法權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)，針對(duì)這一問(wèn)題以現(xiàn)實(shí)具體案例為出發(fā)點(diǎn)，論證分析該問(wèn)題樓盤業(yè)主維權(quán)、起訴存在的諸多不便以及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，并逐步對(duì)比公司破產(chǎn)、項(xiàng)目打包出售、業(yè)主集資等解決路徑的現(xiàn)實(shí)困境與法律困境，最終基于抵押籌資方案的多方優(yōu)點(diǎn)，明確該方案為解決問(wèn)題樓盤業(yè)主自救的有效方案。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自救;權(quán)利救濟(jì);問(wèn)題樓盤

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.12.054

安居則樂(lè)業(yè)，作為業(yè)主心心掛念的住宅一旦無(wú)法正常完工往往面臨著相關(guān)維權(quán)法律問(wèn)題，尤其是該樓盤開(kāi)發(fā)公司陷入資金周轉(zhuǎn)困難無(wú)法完工成為問(wèn)題樓盤時(shí)，所面臨的法律問(wèn)題更為復(fù)雜。本文系筆者親歷的問(wèn)題樓盤真實(shí)案例，按照時(shí)間維度，圍繞“業(yè)主維權(quán)”和“開(kāi)發(fā)商解困”兩方面回顧了其間的各項(xiàng)法律問(wèn)題，從業(yè)主維權(quán)和起訴的相關(guān)法律問(wèn)題分析到申請(qǐng)公司破產(chǎn)的法律探究、項(xiàng)目打包出售的法律探究、業(yè)主集資的現(xiàn)實(shí)困難，直到“抵押籌資方案”逐步細(xì)化為“柔性回購(gòu)方案”，筆者將一頁(yè)頁(yè)翻開(kāi)一本“問(wèn)題樓盤法律筆記”，以做參考之用。

1 問(wèn)題樓盤概況

Z市Z置業(yè)公司2014年取得土地后，陸續(xù)取得了“五證”并開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目房屋共計(jì)1000余套，2017年封頂后開(kāi)始停工，停工原因主要為Z置業(yè)公司巨額投資的海南樓盤因海南地區(qū)限購(gòu)政策的出臺(tái)導(dǎo)致銷售困難，資金無(wú)法回籠、與政府對(duì)接的土地出讓金繳納反復(fù)出現(xiàn)問(wèn)題等。2014-2017年停工前，業(yè)主通過(guò)全款、貸款兩種方式陸續(xù)購(gòu)得該處房屋，現(xiàn)房屋已經(jīng)銷售完畢。2017年項(xiàng)目停工后，業(yè)主與Z置業(yè)公司關(guān)于2018年6月交房的合同約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致Z置業(yè)公司無(wú)法取得業(yè)主信任，地下車庫(kù)及地下室等原可變現(xiàn)的資產(chǎn)無(wú)法銷售，進(jìn)一步加重了其資金壓力。2018年下半年起，業(yè)主就“延期交房、挪用監(jiān)管資金”等事項(xiàng)不斷上訪，導(dǎo)致Z置業(yè)公司無(wú)法通過(guò)正常渠道融資，隨著近年人工、材料、資金成本與管理成本的急劇增加，Z置業(yè)公司日益無(wú)法彌補(bǔ)現(xiàn)有資金缺口，該樓盤2020年被正式列入鄭州市問(wèn)題樓盤，一直停工……

2 業(yè)主集體維權(quán)、起訴的相關(guān)法律問(wèn)題分析

2018年下半年起，由于延期交房既成事實(shí)，業(yè)主不斷自發(fā)組織進(jìn)行談判、邀請(qǐng)采訪、分別上訪等維權(quán)活動(dòng)。談判中，Z置業(yè)公司將無(wú)法交房的原因歸結(jié)于業(yè)主不配合購(gòu)買本屬于剛需的大量地下停車位以及地下室等，加重了其公司的資金壓力。業(yè)主則以公司已經(jīng)完全無(wú)信譽(yù)表示自己不會(huì)再進(jìn)行任何投入擴(kuò)大自身風(fēng)險(xiǎn)，雙方一直無(wú)法達(dá)成一致。另外，大量的上訪活動(dòng)在一定程度上促進(jìn)了該樓盤正式進(jìn)入“鄭州市問(wèn)題樓盤”的進(jìn)度從而引起了相關(guān)部門的關(guān)注，但是上訪回復(fù)中相關(guān)部門仍多次以《信訪條例》第21條關(guān)于不予受理的規(guī)定即：“對(duì)已經(jīng)或者依法應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟、仲裁、行政復(fù)議等法定途徑解決的，不予受理，但應(yīng)當(dāng)告知信訪人依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定程序向有關(guān)機(jī)關(guān)提出”予以回復(fù)，告知上訪業(yè)主，應(yīng)當(dāng)訴諸訴訟。

2020年下半年，約60余戶業(yè)主集體起訴Z置業(yè)公司，要求法院確認(rèn)其違約并承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。彼時(shí)，距離合同約定的交房期限尚不足兩年，Z置業(yè)公司以項(xiàng)目周邊市政道路施工、新冠疫情、大氣管控、揚(yáng)塵治理等理由進(jìn)行了抗辯，最終，一、二審法院均認(rèn)可延期交房的原因不能歸結(jié)于Z置業(yè)公司，駁回了該起業(yè)主的集體訴訟。在此之前，諸多業(yè)主即找到筆者，但是筆者并不建議業(yè)主集體起訴，主要原因除環(huán)境治理外，還有周邊市政道路雖已經(jīng)實(shí)際通行，但是卻由于其他原因一直未通過(guò)驗(yàn)收，法律上不能認(rèn)定其為可以通行的道路，業(yè)主的訴求有不被支持的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)采用其他方式維權(quán)并靜待訴訟時(shí)機(jī)。集體訴訟敗訴后，業(yè)主集體情緒雖一度陷入低谷，但也給理性分析留下了空間。

3 申請(qǐng)公司破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)困難與法律困境

集體訴訟敗訴后，業(yè)主上訪活動(dòng)因“欠缺法律上的合理性”受到了嚴(yán)重影響。此時(shí)，業(yè)主開(kāi)始組織代表探求各種解決問(wèn)題樓盤癥結(jié)的法律途徑，申請(qǐng)Z置業(yè)公司破產(chǎn)的意見(jiàn)才開(kāi)始被提出。作為解決問(wèn)題樓盤的常見(jiàn)解決途徑之一，在項(xiàng)目陷入長(zhǎng)久僵局風(fēng)險(xiǎn)之際，盡快地啟動(dòng)建設(shè)單位破產(chǎn)程序有助于在一定程度上降低債權(quán)人的損失，可以查詢到諸多既成案例和成熟的操作方式，但是筆者認(rèn)為，本項(xiàng)目有其特殊的現(xiàn)實(shí)與法律困境。首先，Z置業(yè)公司并非資不抵債，經(jīng)核算，雖然其暫無(wú)多余的流動(dòng)資金，但是其也沒(méi)有巨額債務(wù)或大量的資產(chǎn)抵押情形，其海南項(xiàng)目中“凈資產(chǎn)”很多，不符合《企業(yè)破產(chǎn)法》中企業(yè)“資不抵債”的條件。其次，由于集體訴訟的失敗，業(yè)主沒(méi)有能夠通過(guò)訴訟將買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，存在一定的主體障礙。再次，破產(chǎn)或重整或多或少的都可能會(huì)對(duì)業(yè)主權(quán)利產(chǎn)生損害，加之絕大多數(shù)業(yè)主購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)較低，業(yè)主缺少申請(qǐng)破產(chǎn)、承擔(dān)損失的決心和緊迫性。所以，申請(qǐng)公司破產(chǎn)雖為解決問(wèn)題樓盤的“良方”，但是在本項(xiàng)目中卻暫時(shí)不“對(duì)癥”。

4 項(xiàng)目打包出售的現(xiàn)實(shí)困難與法律困境

申請(qǐng)公司破產(chǎn)的路徑不能實(shí)現(xiàn)，“項(xiàng)目打包出售”的聲音開(kāi)始喧囂?！绊?xiàng)目打包出售”的模式也是有諸多成功案例的，但是其都要達(dá)到“有人賣”和“有人買”的基本要求。反觀本項(xiàng)目，Z置業(yè)公司打包出售項(xiàng)目的意愿并不強(qiáng)烈（或者說(shuō)打折賤賣的意愿并不強(qiáng)烈）。另外，由于房屋本身已經(jīng)出售完畢、該項(xiàng)目所處位置不具有打包出售的空間與土地價(jià)值且建筑糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛及業(yè)務(wù)糾紛等法律問(wèn)題無(wú)比繁亂，為該項(xiàng)目尋覓買家也實(shí)屬不易，所以，該途徑亦無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)。

5 業(yè)主集資的現(xiàn)實(shí)困難與法律困境

萬(wàn)般無(wú)奈下，業(yè)主集資建房的方式陸續(xù)被提出，該種方式在鄭州有成功的“血淚經(jīng)驗(yàn)”，鄭州市著名的“爛尾樓”項(xiàng)目“豫森城”就是在政府協(xié)調(diào)下按照每平方加價(jià)的方式引進(jìn)新的接盤方，終于在2020年在業(yè)主付出巨大代價(jià)后，艱難中有所進(jìn)展。所以，未走到絕路，一般不會(huì)采取業(yè)主集資自救的方式。但是面對(duì)Z置業(yè)公司“沒(méi)錢，需要資金周轉(zhuǎn)就能活”的現(xiàn)狀，業(yè)主亟須尋求一種既能保障業(yè)主基本權(quán)利，又能幫助Z置業(yè)公司渡過(guò)難關(guān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)交房的方式。2020年底，“由開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)有的未出售資產(chǎn)作抵押，業(yè)主集資至政府、業(yè)主、Z置業(yè)公司共管賬戶且按節(jié)點(diǎn)?？顚Ｓ糜诮ㄔO(shè)”的方案逐漸被提出，并在政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主之間廣泛探討。其主體思路是，既然開(kāi)發(fā)商需要部分盤活資金，其可以以現(xiàn)有的地下停車位、地下室等作為抵押物，由4-10戶業(yè)主兌錢并共同取得某一個(gè)車位或者一個(gè)地下室的抵押權(quán)，同時(shí)出借資金給Z置業(yè)公司，以期盤活該問(wèn)題樓盤，走出僵局。

6 “抵押籌資方案”的法律困境與出路

初步明確了“抵押籌資方案”之后，相關(guān)的法律問(wèn)題接踵而來(lái)，本文僅列舉個(gè)別，首先，地下室與地下停車位（統(tǒng)稱地下空間）能否抵押？解決這個(gè)問(wèn)題，要先明確該地下空間的權(quán)利性質(zhì)。經(jīng)查，本項(xiàng)目地下空間均系人防工程，根據(jù)《人防法》等法律規(guī)定，其所有權(quán)歸國(guó)家所有，但是根據(jù)現(xiàn)有法律和司法實(shí)踐，其使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。那么該使用權(quán)是否能抵押或質(zhì)押？該問(wèn)題雖然有爭(zhēng)議，但是筆者認(rèn)為答案應(yīng)當(dāng)是否定的，因?yàn)樵撌褂脵?quán)不屬于法律列明的可以抵押或質(zhì)押的對(duì)象。從另一個(gè)角度，即使該使用權(quán)能夠進(jìn)行抵押或質(zhì)押，鑒于該工程尚未完工，該使用權(quán)也僅僅是預(yù)期使用權(quán)，其能否抵押仍然存疑。

其后，筆者開(kāi)始嘗試探索回購(gòu)條款的設(shè)置，由于業(yè)主的購(gòu)買行為在前，回購(gòu)條款能夠最大程度上保障業(yè)主的權(quán)利，即使開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主最起碼已經(jīng)實(shí)際購(gòu)得車位（且該車位本身未登記，合同本身即可制約Z置業(yè)公司）。但是要注意回購(gòu)條款設(shè)置的方式，例如，“Z置業(yè)公司以XX價(jià)格出售XX車位，一年后必須以XX價(jià)格回購(gòu)該車位”，那么該類“剛性回購(gòu)”條款極有可能因?yàn)楸举|(zhì)上屬附帶抵押條件的民間借貸條款而歸于無(wú)效。因此，考慮到多戶購(gòu)買一個(gè)車位或者一個(gè)地下室的現(xiàn)實(shí)情況，最終敲定在《地下車位（空間）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的回購(gòu)條款如下：“自本協(xié)議生效之日起1年后，地下車位使用權(quán)共有人無(wú)法就地下車位使用權(quán)的實(shí)際歸屬達(dá)成一致意見(jiàn)的，乙方可向甲方申請(qǐng)?jiān)瓋r(jià)回購(gòu)該地下車位使用權(quán);甲方在收到乙方的回購(gòu)申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)必須回購(gòu)，連本帶息打入乙方賬戶，購(gòu)回該部分使用權(quán)”。與之對(duì)應(yīng)的是業(yè)主共同購(gòu)買車位使用權(quán)共有協(xié)議中的條款，即：“本協(xié)議各方主體均承諾在該協(xié)議簽訂1年內(nèi)通過(guò)競(jìng)價(jià)方式或者協(xié)商等就完整使用權(quán)歸一人所有達(dá)成一致意見(jiàn)。若該協(xié)議簽訂后1年內(nèi)，各方無(wú)法通過(guò)競(jìng)價(jià)、協(xié)商等方式就完整使用權(quán)歸一人所有達(dá)成一致意見(jiàn)，該協(xié)議自動(dòng)解除，各方可按照各自同期與Z置業(yè)公司簽訂的《地下車位（空間）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》要求Z置業(yè)公司按約回購(gòu)”。該條款盡量回避了“剛性回購(gòu)”條款的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置了回購(gòu)達(dá)成條件，使其成為“柔性回購(gòu)”條款，盡可能地使其有效。

7 結(jié)論

至今，“籌款”在現(xiàn)有的法律模式下穩(wěn)步推進(jìn)，已經(jīng)籌款至共管賬戶近千萬(wàn)元，Z置業(yè)公司也已經(jīng)對(duì)接施工單位正式開(kāi)始復(fù)工，其間遇到的種種法律困境，以及解決該困境的探索是否有效，仍需實(shí)踐檢驗(yàn)，該探索究竟成功或失敗，都將為問(wèn)題樓盤的解決提供新的經(jīng)驗(yàn)。

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