租賃住房“爆發(fā)”可期

張程

政策大力扶持下，國(guó)內(nèi)保障性租賃住房或?qū)⒂瓉?lái)一輪發(fā)展高潮

高房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的附屬品，解決安居問(wèn)題往往不能僅靠買房，租房也是重要手段之一。比如美國(guó)約三分之一的人租房居住，其中年輕人群體的租房比例更高，接近三分之二。中國(guó)的近鄰日本，租房率也很高，約三分之一的日本家庭租房居住。

近日，北京市發(fā)布《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》，明確提出爭(zhēng)取在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)40%，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。此前石家莊、合肥等地也曾提出“十四五”期間保障性租賃住房套數(shù)占新增住房的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%。自2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向后，發(fā)展租賃住房就一直是政府的工作重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展步伐更是加快，大有爆發(fā)之勢(shì)。

據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)3.76億，較2010年增加1.5億。在流動(dòng)人口中，相當(dāng)一部分人需要靠租房生活。據(jù)自如研究院與新華網(wǎng)共同調(diào)研編撰的《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，隨著人口流動(dòng)帶來(lái)的長(zhǎng)租房需求增長(zhǎng)，租客、業(yè)主的居住理念迭代，預(yù)計(jì)在2030年中國(guó)租房人口將達(dá)到2.6億。

另外，根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口正加速向重點(diǎn)城市群、核心城市聚集。截至2020年底，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等8個(gè)重點(diǎn)城市群常住人口規(guī)模達(dá)8.9億，占全國(guó)常住人口比重達(dá)63%，較2010年增長(zhǎng)超過(guò)7100萬(wàn);其中珠三角、長(zhǎng)三角人口增量超1800萬(wàn)。同時(shí)，城市內(nèi)部人口流動(dòng)性明顯增強(qiáng)。隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局會(huì)逐漸調(diào)整，城市內(nèi)部的人口流動(dòng)性也會(huì)逐漸增加。截至2020年底，全國(guó)市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為1.17億，較2010年增加7700萬(wàn)，大幅增長(zhǎng)192.4%。其中，深圳、武漢、成都、西安、南京等重點(diǎn)城市市區(qū)內(nèi)人戶分離人口規(guī)模增長(zhǎng)均在1倍以上。龐大的流動(dòng)人口規(guī)模和快速增長(zhǎng)的市內(nèi)人戶分離規(guī)模，都極大催生了住房租賃需求，尤其是在重點(diǎn)城市群、核心城市，住房租賃需求將更加旺盛。

除了流動(dòng)人口增多之外，家庭戶人口規(guī)模下降也反映了住房需求的增長(zhǎng)。歷次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶規(guī)模呈現(xiàn)明顯小型化趨勢(shì)。2000年我國(guó)平均家庭戶規(guī)模為3.44人/戶，2010年為3.1人/戶，2020年為2.62人/戶。在30個(gè)重點(diǎn)城市中，2011—2020年的十年間，除深圳家庭戶規(guī)模小幅增長(zhǎng)0.13人/戶外，其他29個(gè)城市家庭戶規(guī)模均有所下降，呈現(xiàn)家庭小型化趨勢(shì)。根據(jù)2021年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2020年末全國(guó)共有家庭戶4.94億戶，較2010年末增加9300萬(wàn)戶，值得注意的是其中“一人戶”超過(guò)1.25億，占比超過(guò)四分之一。家庭戶數(shù)量增多和小型化的趨勢(shì)也會(huì)增加住房租賃需求?！耙蝗藨簟敝械膯紊砬嗄耆后w租房意愿會(huì)較強(qiáng)。

綜合以上各方面的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)總體租房人口規(guī)模不斷增長(zhǎng)，目前約有2億人。海外經(jīng)驗(yàn)表明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率的提高，人口流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)家庭戶規(guī)模也會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，因此未來(lái)的住房租賃需求還會(huì)繼續(xù)增加，中國(guó)租賃住房的市場(chǎng)需求還會(huì)有較大的增長(zhǎng)。

2015以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。與此同時(shí)，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)讓購(gòu)買住房的門檻不斷提高，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民只能通過(guò)租賃住房解決居住需求。住房租賃市場(chǎng)也開(kāi)始受到國(guó)家重視。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快。

2020年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為63.89%，流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)3.76億人，創(chuàng)歷史新高，帶動(dòng)城市住房租賃需求快速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，大城市新市民、青年人面臨“租房難、租房貴”等問(wèn)題，小戶型、低租金房源供給相對(duì)不足，租賃市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸凸顯。

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性租賃住房，重點(diǎn)解決城市新市民、青年人住房難題，并在土地、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域給予強(qiáng)力政策支持。此后，全國(guó)多個(gè)省市密集出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》或征求意見(jiàn)稿。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，40個(gè)重點(diǎn)城市“十四五”期間計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），其中，2021年已完成94.2萬(wàn)套（間）。2022年1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，“大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）”，保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)一步提速。

在比例上，浙江提出“十四五”期間“新增保障性租賃住房供應(yīng)套（間）數(shù)占新增住房供應(yīng)套（間）數(shù)的比例超過(guò)15%”，石家莊、合肥等地提出保障性租賃住房套數(shù)占新增住房套數(shù)的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%，北京市提出新增保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)40%。一山更比一山高，從目前各地公布的規(guī)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)保障性租賃住房將成為住房供給的重要方面，尤其是在房?jī)r(jià)較高的大城市，保障性租賃住房的供給比例會(huì)更高。

國(guó)外有很多國(guó)家或地區(qū)都曾經(jīng)嘗試以發(fā)展保障性租賃住房、公租房、廉租房等應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的居民住房難題，然而多數(shù)都不能算成功。

保障性租賃住房能否成功關(guān)鍵要看資本是否愿意參與，且其能否持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去。為此國(guó)家在土地供給、流程審批、資金支持等方面都開(kāi)出了優(yōu)厚條件。在土地供給上，2020年1月開(kāi)始實(shí)施的《土地管理法》第六十三條以法律形式明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市。簡(jiǎn)言之，工業(yè)用地、商業(yè)用地可以變更為保障性租賃住房用地，無(wú)需補(bǔ)繳土地價(jià)款。而且，非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按民用價(jià)格執(zhí)行。在審批方面，精簡(jiǎn)保障性租賃住房項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并。實(shí)行相關(guān)各方聯(lián)合驗(yàn)收。建設(shè)資金支持方面，2021年國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》，通過(guò)安排中央財(cái)政資金支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并明確投入企業(yè)的中央預(yù)算內(nèi)投資，應(yīng)用于配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2021年國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合制定三批保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃，其中包括多個(gè)省市的保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，共計(jì)743億元。在融資方面，2021年，地方政府已發(fā)行多單保障性租賃住房專項(xiàng)債，以深圳為例，已發(fā)行多單保障性租賃住房專項(xiàng)債。由于政府信用的背書(shū)以及保障性租賃住房的穩(wěn)定收益性，其融資成本都比較低，2021年深圳幾單此類項(xiàng)目的發(fā)行利率都低于4%。此外，政策層面還積極推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）落地，以拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，更好吸引社會(huì)資本參與。截至2022年3月中旬，已有11只公募REITs產(chǎn)品上市。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，2021年“三道紅線”以及集中供地監(jiān)管后，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力驟升，由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs方式不計(jì)入負(fù)債，不增加企業(yè)負(fù)債率，成為企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)選項(xiàng)。因此有利于吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與。

在鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的背景下，為了防止政策變形走樣，通常地方政府在開(kāi)出優(yōu)厚條件的同時(shí)也提出了嚴(yán)格的限定，禁止保障性租賃住房“變相銷售”“以租代售”，違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。若建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位出現(xiàn)違規(guī)出售、以租代售或改變保障性租賃住房用途、擅自提高租金等違規(guī)行為，將由市、區(qū)兩級(jí)住建部門依法處置，并納入全市信用體系，實(shí)施聯(lián)合懲戒，取消享有的相關(guān)優(yōu)惠政策。

在制度優(yōu)勢(shì)和政策大力扶持下，國(guó)內(nèi)保障性租賃住房或?qū)⒂瓉?lái)一輪發(fā)展高潮，尤其是獲得政策點(diǎn)名扶持的人口凈流入城市。