樓市吹“暖風(fēng)”

邱慧

自3月1日鄭州取消“認(rèn)房認(rèn)貸”政策至今，哈爾濱、蘭州、南昌等地也相繼公布了樓市放松政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至現(xiàn)在，全國(guó)范圍內(nèi)超80個(gè)城市先后出臺(tái)了樓市松綁政策。其中不乏二三線城市。

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加;各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

4月18日，人民銀行、外匯局在印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》中也強(qiáng)調(diào)，因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多位專(zhuān)家在采訪中向《中國(guó)報(bào)道》記者表示，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，將有更多城市對(duì)樓市精準(zhǔn)放開(kāi)調(diào)控，更多利好措施將輻射到剛需購(gòu)房者。

“各地措施太多了，甚至統(tǒng)計(jì)不過(guò)來(lái)。”在談及近期樓市動(dòng)態(tài)時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

梳理發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了密集的調(diào)控政策，從發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款優(yōu)惠到對(duì)“五限”政策的松綁，各地對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的方式逐步多樣化。

綜合來(lái)看，“松綁”主要涉及放松限購(gòu)、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、房企資金支持等措施。此前，全國(guó)多地樓市都實(shí)行“五限”政策，即限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)及限商。這也是目前國(guó)內(nèi)最為嚴(yán)格的限制性購(gòu)房政策。而在當(dāng)下，“五限”的松綁被看作是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到新的階段。

3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涵蓋放寬限購(gòu)、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”、限貸調(diào)控政策等19條有關(guān)房地產(chǎn)的新政策。鄭州由此打響了“樓市松綁的第一槍”，成為今年全國(guó)首個(gè)全面放松限購(gòu)限貸的城市。

在此之前，受疫情和洪水影響的鄭州樓市持續(xù)處于低位態(tài)勢(shì)。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交量環(huán)比下跌36%，同比下跌44%。在鄭州之后，哈爾濱、福州、南昌、寧波等城市也都開(kāi)始因城施策，對(duì)樓市進(jìn)行了不同程度的調(diào)控。

4月12日，省會(huì)城市南京發(fā)布的限購(gòu)松綁政策引發(fā)熱議。政策顯示，南京市六合區(qū)與溧水區(qū)，放開(kāi)原有的憑借3年內(nèi)24個(gè)月社保購(gòu)房政策，外地戶(hù)籍購(gòu)房者可直接購(gòu)買(mǎi)一套房，其他核心區(qū)域不變。而在此前一天的4月11日，作為“新一線”城市、強(qiáng)二線城市的蘇州也將二手房限售由原來(lái)的5年變成3年。這是蘇州近幾年鮮有的“松綁”動(dòng)作。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析看來(lái)，受疫情的影響，蘇州市場(chǎng)二手房成交低迷，但新建住宅供應(yīng)量持續(xù)高位。他指出，蘇州出臺(tái)調(diào)控寬松政策大概率是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而從中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華的長(zhǎng)期觀察來(lái)看，蘇州對(duì)樓市“松綁”更多是調(diào)控政策的優(yōu)化行為，對(duì)于穩(wěn)定其市場(chǎng)的作用尚不明顯。

強(qiáng)二線城市的加入意味著對(duì)于樓市的“松綁”正由中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡。嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)報(bào)道》記者坦言，強(qiáng)二線城市的加入說(shuō)明了重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力也不容樂(lè)觀。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，鄭州19條新政策發(fā)布后的3月，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.06%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是鄭州市場(chǎng)趨向回暖的信號(hào)。但多位專(zhuān)家向記者指出，“松綁”措施能否讓市場(chǎng)回暖需要根據(jù)各城市不同的實(shí)際情況予以觀察。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院研究員趙秀池向記者分析，目前住房供過(guò)于求，去庫(kù)存壓力大的城市對(duì)樓市的“松綁”需求更為緊迫。購(gòu)房者預(yù)期不穩(wěn)、收入前景慘淡、疫情沖擊一度被認(rèn)為是制約樓市整體發(fā)展的關(guān)鍵因素，且短期之內(nèi)這些問(wèn)題還將持續(xù)影響樓市。

3月29日，航拍看深圳龍華區(qū)發(fā)展欣欣向榮，商住樓宇林立，公園綠地穿插其間。龍華區(qū)位于深圳中北部，是近年成立的行政區(qū)，也是發(fā)展較快的一個(gè)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有深圳北站、紅山6979 綜合體等地標(biāo)。

在趙秀池看來(lái)，進(jìn)入4月以后，樓市整體回暖的形勢(shì)會(huì)越來(lái)越好。她告訴《中國(guó)報(bào)道》記者，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)回暖步伐受到疫情的沖擊和影響，疫情控制較好的城市會(huì)先回暖。

鄒琳華則認(rèn)為，華北、京津冀或者東北地區(qū)的城市調(diào)整限購(gòu)政策的需求和迫切性會(huì)更加顯著，這其中大部分城市都曾在一段時(shí)間經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的大幅下跌。他表示，在“松綁”背景下，少數(shù)城市回暖的可能性是有的，但是就樓市整體而言，今年全局性升溫的可能性不大。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，分析來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行下行速度正在放緩，4月份后，整體跌幅將有所收窄或者轉(zhuǎn)正，“要相信市場(chǎng)的恢復(fù)能力”。他向記者直言，樓市整體回暖的步伐強(qiáng)勁，但是回到“小陽(yáng)春”的可能性目前仍不具備。

多城給樓市“松綁”的背后，也帶來(lái)了一系列關(guān)于“炒房”的隱憂。

鄒琳華向《中國(guó)報(bào)道》記者表示，從抑制投機(jī)投資的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲預(yù)期，基本上沒(méi)有太多人去炒房?！霸谶@種情況下，大多數(shù)城市會(huì)放寬房地產(chǎn)調(diào)控，也有條件放寬，但是少數(shù)熱點(diǎn)城市不具備條件，主要是擔(dān)心炒房?！?/p>

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)指出，利好政策發(fā)布后，具備消費(fèi)、投資雙重屬性的住房市場(chǎng)很難避免投機(jī)倒把的現(xiàn)象出現(xiàn)。鄒琳華認(rèn)為，“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，大規(guī)模的炒房目前已經(jīng)不存在”。他提到，對(duì)于大多數(shù)城市而言，房地產(chǎn)調(diào)控的主線應(yīng)該作出調(diào)整，沒(méi)有必要總盯著投資投機(jī)。

嚴(yán)躍進(jìn)也坦言，我國(guó)仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進(jìn)入改善性需求為主的階段。這些需求的滿(mǎn)足，對(duì)穩(wěn)定樓市意義重大。

“只要調(diào)控得當(dāng)，不會(huì)有太大的問(wèn)題?！壁w秀池對(duì)于調(diào)控持樂(lè)觀態(tài)度。她向記者分析，房地產(chǎn)調(diào)控或宏觀調(diào)控也是逆周期調(diào)節(jié)，疫情下經(jīng)濟(jì)低迷，樓市也受到影響。因此，采取相對(duì)寬松的調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，也是宏觀調(diào)控或房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義。

張大偉也指出，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定依然是調(diào)控的主要方向，同時(shí)針對(duì)炒房投資的打壓依然會(huì)持續(xù)，房住不炒也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)倒把的行為，對(duì)真實(shí)居住保護(hù)。在他看來(lái)，未來(lái)微調(diào)的政策也有利于剛需。