集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法研究

□白國蓮，張惜偉，趙欣宇，呼日瓦

（內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022）

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場日益完善、相關(guān)政策法規(guī)不斷實施、集體建設(shè)用地入市的背景下，對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的研究日益豐富，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法也逐漸增多。齊小軍（2009）采用成本逼近法和剩余法評估都江堰市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。陳丹怡（2019）、單勝道和蔡國平（1999）說明了收益還原法、成本法、剩余法及市場比較法等評估方法的運用范圍。程永杰（2019）采用修正法評估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。龐學(xué)珺等（2021）運用心理賬戶理論，提出了集體建設(shè)用地評估的方法。徐啟薇和馮友建（2019）通過實證研究得出，在評估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價時權(quán)能修正法是有效的。

需要注意的是，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法仍處于探索階段，未形成評估體系。集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在權(quán)能、區(qū)位條件等方面有所區(qū)別，并且集體建設(shè)用地評估缺乏市場資料，不能完全參照國有土地評估體系，需探索適用于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法。本研究以錫林郭勒盟正鑲白旗為例，探討缺少市場樣點的情況下，采用比例系數(shù)法和權(quán)能修正法測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是否合理，以期為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估提供參考依據(jù)。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

正鑲白旗位于內(nèi)蒙古中部、錫林郭勒盟西南部，地理坐標(biāo)為N42°05′27″～43°01′01″，E114°15′51″～115°55′55″。正鑲白旗屬中溫帶半干旱大陸性氣候，風(fēng)大沙多、降水少而分布不均，海拔1 035～1 759 m，地勢南高北低。正鑲白旗屬牧業(yè)旗，轄2 鎮(zhèn)、3 蘇木，包含77 個行政村、7 個居委會、1 個國有林場及1 個種畜場。2020 年末，正鑲白旗常住人口4.3 萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值為26.8 億元，比2019 年增長13.5%。正鑲白旗土地總面積為625 428.22 hm，其中商服用地面積為44.18 hm、宅基地面積為516.35 hm、工業(yè)用地面積為135.32 hm。

1.2 數(shù)據(jù)來源

通過實地調(diào)研，獲取研究區(qū)商服用地、工業(yè)用地和宅基地隱性交易的年租金、年收入、占地面積、建筑面積、流轉(zhuǎn)時間等相關(guān)交易資料。從正鑲白旗自然資源局收集集體建設(shè)用地入市交易臺賬、房屋出租資料、征地區(qū)片綜合地價等資料，并收集土地利用現(xiàn)狀圖、行政區(qū)劃圖、土地利用總體規(guī)劃圖等圖件資料。

2 研究方法與研究思路

2.1 研究方法

2.1.1 比例系數(shù)法

比例系數(shù)法是指采用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價各級別間的地價比例系數(shù)，測算集體建設(shè)用地各級別地價。其前提是采用成本逼近法將工業(yè)末級地價格測算得出。成本逼近法的測算原理是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508—2014）規(guī)定。成本逼近法適用于土地市場發(fā)育滯后、交易量少的地區(qū)。由于成本逼近法只以成本為標(biāo)準(zhǔn)，忽略了現(xiàn)金收益，因此采用成本逼近法還需要有一個基本前提，即估價對象土地的取得、開發(fā)利用須與周邊土地相類似且成本與收益相等或相差不大。由于正鑲白旗市場發(fā)育程度較低，集體建設(shè)用地范圍內(nèi)各類用地樣點資料很少，根據(jù)外業(yè)調(diào)查農(nóng)民集體土地的征地補償信息，采用成本逼近法測算工業(yè)末級地基準(zhǔn)地價。

式中：為土地價格，A為土地取得費，A為土地開發(fā)費，為稅費，為利息，為利潤，為土地增值收益，P為土地成本價格。

2.1.2 權(quán)能修正法

在土地使用權(quán)作為特殊商品進入市場時，價格的確定與產(chǎn)權(quán)的明晰是其核心問題。具體來說，國有土地的權(quán)能有處分、收益、使用、占有；集體土地在具有收益、使用、占有權(quán)能的同時，僅有部分處分權(quán)。也就是說，與國有土地相比，集體土地產(chǎn)權(quán)并不完整。現(xiàn)階段集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)剛開始，沒有土地交易案例，存在隱形土地市場，使國有土地與集體土地在政策支持度、市場交易完善性方面有較大差異。綜上，從權(quán)利完整性、市場交易完善性、政策支持度3 方面展開修正，進而得到集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。

2.2 研究思路

根據(jù)研究區(qū)實際情況，基于集體建設(shè)用地缺少樣點不能完全參照國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法，因此運用權(quán)能修正法、比例系數(shù)法來對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價進行確定。以研究區(qū)國有建設(shè)用地市場相較于其他鎮(zhèn)蘇木成熟的明安圖鎮(zhèn)為例，測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。在研究與剖析的進程中，借助于以下兩種方法來進行評估。第一，用成本逼近法測算工業(yè)末級地基準(zhǔn)地價的前提下，利用國有建設(shè)用地各級別間基準(zhǔn)地價比例系數(shù)，推算出集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價；第二，基于集體和國有建設(shè)用地權(quán)能差異，利用權(quán)能修正法測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。將兩種方法的均值作為最終基準(zhǔn)地價。

3 結(jié)果與分析

3.1 比例系數(shù)法測算結(jié)果

3.1.1 成本逼近法

根據(jù)研究區(qū)農(nóng)民集體土地的征地補償信息，采用成本逼近法測算工業(yè)末級地價格，步驟如下。

第一，土地取得費。根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于公布實施自治區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價的通知》（內(nèi)政辦發(fā)〔2020〕16 號文件），征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)為3 905 元/667 m（牧草地），即4 元/m。

第二，土地開發(fā)費。研究區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為“四通一平”（通路、通上水、通電、通信，場地平整），即土地開發(fā)費為25 元/m。

第三，相關(guān)稅費。工業(yè)用地主要是占用草地，相關(guān)稅費取草地占用稅，為22 元/m。

第四，利息。土地開發(fā)周期1 年，利率按一年期貸款利率4.35%計，計利息時土地取得費按常規(guī)一次性支付處理，開發(fā)費則按分期均勻投入計算，得利息為1.67 元/m。

第五，利潤。調(diào)查土地開發(fā)投資回報率和區(qū)域開發(fā)建設(shè)用地平均利潤率，綜合考慮社會經(jīng)濟增長率，評估土地開發(fā)的年投資回報率取為10%，得投資利潤為5.1 元/m。

第六，土地增值收益。土地開發(fā)后的增值收益歸屬于土地所有者，本次土地收益率按照研究區(qū)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平確定為10%，得土地增值收益為5.7 元/m。

第七，年期修正系數(shù)。工業(yè)用地法定最高使用年期為50 年，年期修正系數(shù)為0.96。

第八，計算有限年期土地價格。地價=（4+25+22+1.67+5.1+5.7）×0.96＝60.93 元/m。

3.1.2 采用比例系數(shù)法測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價

用成本逼近法確定的是末級工業(yè)用地的成本價。利用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價各級比例系數(shù)，推算確定一級工業(yè)用地、商服用地與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價見表1。

表1 基于比例系數(shù)法的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價 單位：元/m2

3.2 權(quán)能修正法

3.2.1 因素因子與權(quán)重的確定

根據(jù)國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地在產(chǎn)權(quán)權(quán)能、市場交易、政策制度等方面的差異，選擇權(quán)利完整性因素、交易完善性因素、政策支持度3 個因素，權(quán)能差異指標(biāo)具體見表2。

表2 權(quán)能差異指標(biāo)體系

設(shè)定國有建設(shè)用地各個因素的總分值為100 分，然后將100 分根據(jù)各個因子的重要程度分解到各因子層，在此基礎(chǔ)上借助于特爾非法來確定各因子分值，最終獲得國有建設(shè)用地因子層各指標(biāo)得分。

3.2.2 確定權(quán)能修正系數(shù)

分析集體建設(shè)與國有建設(shè)用地各因素的差異程度，采用特爾菲法對集體建設(shè)用地各因子打分，將各因子分值求和得集體建設(shè)用地最終得分值。集體建設(shè)用地最終得分比上100，得集體建設(shè)用地權(quán)能修正系數(shù)W，將其與國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價相乘后，便得到集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。

式中：為集體建設(shè)用地最終得分，為因子，為因子分值，為權(quán)能修正系數(shù)。

式中：為集體建設(shè)用地地價，為國有建設(shè)用地地價，為集體建設(shè)用地權(quán)能修正系數(shù)。

《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引的通知》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16 號）規(guī)定，由于集體建設(shè)用地缺乏適用的市場交易資料而選擇其他方法對還原率測算時，考慮交易主體的市場風(fēng)險偏好等影響，與同區(qū)域同類型國有建設(shè)用地相比，集體建設(shè)用地的還原率一般略高，通常情況下上浮比例低于3%。本次評估集體建設(shè)用地，土地還原利率確定為國有建設(shè)用地上浮2%，確定正鑲白旗集體商服用地、宅基地和工業(yè)用地土地還原利率應(yīng)分別8.5%、7.5%、6.5%。

依據(jù)收益還原法計算集體土地收益價格與國有土地收益價格的比值，即為集體建設(shè)用地權(quán)能修正系數(shù)的理論值范圍。以下計算過程中，為集體土地的還原利率，為國有土地的還原利率。

第一，計算商服用地比值。=[1/×（1-1/（1+））]/[1/×（1-1/（1+））]，經(jīng)計算，值為0.80。

第二，計算宅基地比值。=1//[1/×（1-1/（1+））]，經(jīng)計算，值為0.75。

第三，計算工業(yè)用地與公共服務(wù)用地比值。=[1/×（1-1/（1+））]/[1/×（1-1/（1+））]，經(jīng)計算，值為0.75。

3.2.3 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價測算

權(quán)能修正法計算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的結(jié)果見表3。

表3 基于權(quán)能修正系數(shù)確定的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價表 單位：元/m2

3.3 確定基準(zhǔn)地價

綜合比例系數(shù)法和權(quán)能修正法計算出來的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，最后選取兩種方法的算術(shù)平均值確定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，見表4。

表4 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價表 單位：元/m2

3.4 評估方法及其測算結(jié)果分析

3.4.1 兩種方法綜合確定的基準(zhǔn)地價結(jié)果符合市場規(guī)律

在對比國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價后，能夠清晰地看出，集體商服用地基準(zhǔn)地價水平約為國有商服用地成交地價的88%，宅基地與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價水平均約為國有住宅用地與工業(yè)用地成交地價的85%。具體來說，地理位置越優(yōu)越的集體建設(shè)用地，地價水平越高，基準(zhǔn)地價越高；反之，則地價水平越低，基準(zhǔn)地價越低。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價高的區(qū)域都分布于交通條件好、離城市與集鎮(zhèn)近的區(qū)位條件優(yōu)的地區(qū)。

基于用途角度分析，工業(yè)用地價格最低，宅基地的價格排在第二位，商服用地價格最高，因此可看出不同用途土地的收益水平存在著明顯的差異?；诨鶞?zhǔn)地價的空間分布角度來分析，土地級別的高低直接影響著基準(zhǔn)地價的水平，即級別高基準(zhǔn)地價高、級別低基準(zhǔn)地價低。

3.4.2 比例系數(shù)法測算結(jié)果分析

龐學(xué)珺等（2021）以皋蘭縣為例，基于心理賬戶理論評估的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，通過與國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價實證對比分析，集體商服用地各級別基準(zhǔn)地價為國有商服用地基準(zhǔn)地價的78.6%，集體工礦倉儲用地為國有的69%。由此可知，各用途用地各級別基準(zhǔn)地價與相應(yīng)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的比例大致相同。

本研究采用比例系數(shù)法測算的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價結(jié)果如下：集體商服用地為國有商服用地基準(zhǔn)地價的95.4%；集體宅基地與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為國有住宅用地與工業(yè)用地的95%。由此可知，以成本逼近法為基礎(chǔ)、采用比例系數(shù)測算的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，具有科學(xué)性、實用性與可參考性。

3.4.3 權(quán)能修正法測算結(jié)果分析

對比集體與國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價可知，商服用地的價格在43～108 元/m范圍內(nèi)變化，宅基地的價格在21～44 元/m范圍內(nèi)變化，工業(yè)用地的價格在16～30 元/m范圍內(nèi)變化。總體上看，各用途用地價格變化范圍較小，符合“同地、同權(quán)、同價”原則。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價比國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價低，與土地利用效率低、集體建設(shè)用地交易市場發(fā)育滯后等方面有直接關(guān)系。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價變化趨勢和地價差異一致，說明權(quán)能修正法評估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價具有有效性。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

第一，比例系數(shù)法與權(quán)能修正法都是基于國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價進行推算，兩種方法具有充足的理論和科學(xué)依據(jù)，測算步驟簡易，資料具有易獲取性，在實際運用中具有較強的操作性。

第二，以成本逼近法為前提、用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價比例測算的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，具有科學(xué)性、簡易性和準(zhǔn)確性，可作為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法。

第三，權(quán)能修正法通過比較國有和集體建設(shè)用地的價格影響因素指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價存在顯著差異。這主要是由于集體與國有建設(shè)用地在區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和社會經(jīng)濟條件等方面存在差異。

4.2 討論

第一，由于本研究所用的兩種方法都基于國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價測算，在實際中應(yīng)用時應(yīng)實事求是、因地制宜，確保國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性。

第二，兩種方法都基于集體建設(shè)用地確定級別的基礎(chǔ)上評估級別地價，因此需要因地制宜選擇定級因素，確保定級準(zhǔn)確。