如何看待房貸利率持續(xù)下行

郭子源

個人住房貸款利率下行備受市場關注。貝殼研究院監(jiān)測數據顯示，7月份103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%，二套房貸利率為5.07%，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低。與此同時，個人住房貸款投放量和投放速度也出現(xiàn)回升。

如何看待房貸利率持續(xù)下行？對住房需求將產生哪些影響？房貸利率是否還有下行空間？記者就這些問題采訪了有關專家和學者。

房貸利率為何下行

房貸利率為何持續(xù)下降？一方面與5年期以上貸款市場報價利率（LPR）密切相關。目前，99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以來，5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%。另一方面，今年5月份監(jiān)管部門下調首套房貸款利率下限，從“不低于5年期以上LPR”下調為“不低于5年期以上LPR減20個基點”。貝殼研究院監(jiān)測數據顯示，截至目前，103個重點城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

“LPR下降帶動房貸利率下降，不僅新發(fā)放的房貸利率降低了，存量房貸利率也相應降低?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，這有助于減輕購房者利息成本，改善消費支出能力。

與“價降”同步的是“量升”。數據顯示，今年6月份房地產貸款新增規(guī)模較5月份明顯提升，已連續(xù)兩個月環(huán)比多增，預計6月份房地產貸款新增超1500億元，較5月份環(huán)比多增2500億元，其中個人住房貸款多增1500億元。

“目前的放款速度已達2019年以來最快。”中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞表示，監(jiān)管部門指導銀行提高貸款審批效率，滿足居民合理購房需求。貝殼研究院數據也顯示，7月份個人住房貸款的平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

如何影響購房需求

房貸利率下降、疫情防控精準有效等因素，共同推動了居民購房需求在6月份集中釋放，房地產銷售形勢略有企穩(wěn)?！敖衲暌詠?，5年期以上LPR下調，監(jiān)管部門下調首套房貸利率下限，這對于推動居民購房有激勵作用。加之疫情趨于穩(wěn)定，釋放了前期積壓的購房需求，6月份商品房銷售面積和銷售額回暖?！敝袊]政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。

“從銷售面積看，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，較前5個月下降23.6%有所好轉;從銷售額看，上半年商品房銷售額同比下降28.9%，同樣好于前5個月下降31.5%?！敝袊裆y行首席經濟學家溫彬說。

從銷售價格看，6月份商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個數增加。國家統(tǒng)計局數據顯示，一線城市、二線城市的新建、二手住宅銷售價格環(huán)比均有所回暖。從新建商品住宅銷售價格看，一線城市環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，二線城市環(huán)比由上月下降轉為上漲0.1%。從二手住宅銷售價格看，一線城市由上月持平轉為上漲0.1%，二線城市環(huán)比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2個百分點。

在購房需求釋放的帶動下，居民部門加杠桿的意愿有所恢復?！?月份居民部門中長期貸款新增4167億元，為2月份以來最高水平，顯示出居民部門加杠桿意愿有所恢復?！睖乇虮硎?。

未來市場走勢如何

未來房貸利率是否還有下調空間？這主要取決于5年期以上LPR是否進一步下行。

“客觀上可能存在下降空間?！痹鴦傉J為，目前利率期限結構變動不一致，5年期以上LPR下調幅度遠不及短端1年期LPR下調幅度，因此中長端利率有進一步下調的可能。

“我們對下一階段的消費表現(xiàn)仍持謹慎態(tài)度。”溫彬認為，一是經濟主體消費意愿仍不算高。中國人民銀行數據顯示，今年二季度城鎮(zhèn)居民儲蓄意愿已上升至58.3%，刷新有統(tǒng)計以來最高水平;二是居民部門的預防性儲蓄傾向仍然偏高，今年上半年住戶存款增加10.33萬億元，同比多增2.88萬億元，創(chuàng)歷史同期新高。

基于以上因素，市場高度關注三四線城市的房地產走勢。“當前，三四線城市房貸利率下調幅度之所以較大，是由于住房供給相對過剩?！眾滹w鵬表示，受疫情影響，部分居民收入有所下降，其對房價走勢的預期也逐步調整。因此，僅僅下調房貸利率并不能有效穩(wěn)定房地產市場。接下來，一方面要優(yōu)化完善進城落戶政策，特別是與住房配套的相關政策，吸引人口定居;另一方面，要為新市民等群體購房提供有效政策支持，滿足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。

監(jiān)管部門正加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度。“《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》已發(fā)布，將保障性租賃住房貸款從房地產貸款集中度中剔除，以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性?！眲⒅胰鹫f，目前住房租賃相關貸款較上年同期增長62.9%。