房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題及對策思考

黃慶

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國際和社會地位的不斷增強(qiáng)，企業(yè)的發(fā)展更加注重合理的戰(zhàn)略布局，這也就提高了企業(yè)對財務(wù)分析的要求。合理的財務(wù)分析可以提升企業(yè)的盈利能力、強(qiáng)化競爭優(yōu)勢、穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展。本文從三個方面介紹了常見的企業(yè)財務(wù)分析問題：財務(wù)人員方面的考量、財務(wù)分析過程的合理性、以及財務(wù)分析結(jié)果的合理性。以此整理了具有針對性的解決方法，從而提高地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析能力，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加從容應(yīng)對復(fù)雜的市場環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)分析;財務(wù)分析人員;財務(wù)指標(biāo)

隨著人口趨于老齡化、剛需和投資需求的逐步減弱、以及越發(fā)復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)需要通過不斷地變革、不斷地調(diào)整和強(qiáng)化財務(wù)分析，才能幫助企業(yè)管理層構(gòu)建更加合理的發(fā)展戰(zhàn)略。但是如果財務(wù)分析存在問題，制定的戰(zhàn)略就會缺乏正確的財務(wù)依據(jù)，勢必導(dǎo)致管理層作出錯誤的判斷，最終使得企業(yè)的發(fā)展偏離預(yù)定的目標(biāo)，以失敗收場。所以本文旨在闡述財務(wù)分析的重要性以及如何解決財務(wù)分析既有的問題[1]。

一、財務(wù)分析的概述

（一）什么是財務(wù)分析

財務(wù)分析是企業(yè)在日常經(jīng)營活動中產(chǎn)生的財務(wù)相關(guān)信息和非財務(wù)相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)、擁有的資源能級、以及企業(yè)文化等方面進(jìn)行的較為專業(yè)的綜合性財務(wù)行為。財務(wù)分析的好壞直接決定財務(wù)管理的水平。在越發(fā)激烈的市場競爭環(huán)境下，財務(wù)分析就是企業(yè)不斷前行的指引。高效的財務(wù)分析使企業(yè)能夠及時根據(jù)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)不斷完善和修正經(jīng)營決策，通過評估償債能力、盈利能力、經(jīng)營能力等指標(biāo)，讓公司在籌資、投資、經(jīng)營上有切實(shí)可行的依據(jù)[2]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的重要性

財務(wù)分析是企業(yè)在日常經(jīng)營活動中每時每刻都離不開的財務(wù)行為，不同性質(zhì)的企業(yè)以及相同性質(zhì)企業(yè)的不同發(fā)展階段，都有各自獨(dú)特的財務(wù)管理體系。

第一，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，它的特點(diǎn)是資金需求量龐大、人員流動率高、營銷費(fèi)用比例高、固定設(shè)施類資產(chǎn)規(guī)模較小等，這個行業(yè)的財務(wù)分析就是要充分考慮自身的特性，著重考量相關(guān)指標(biāo)，以達(dá)到穩(wěn)定融資渠道、提高營銷收益效率的目的。

第二，合理的財務(wù)分析不僅包括內(nèi)部分析，也包括外部財務(wù)分析。通過橫向、縱向、同期、環(huán)比等手段充分了解競爭對手和本企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)，方便管理層直觀的考慮是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合還是取長補(bǔ)短提升自己，進(jìn)而對投資開發(fā)模式有更加明確的選擇：是采用合作開發(fā)還是獨(dú)立開發(fā)。

第三，財務(wù)分析的重要性也體現(xiàn)在能夠回顧過去、考核現(xiàn)在、預(yù)測未來。企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)只有在全方位把控的時候，才能降低各種風(fēng)險和潛在的不確定因素，甚至做到戰(zhàn)略目標(biāo)的升華，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)亢庙\繩。

第四，財務(wù)分析也能為投資者、債權(quán)人、合作方、上下游企業(yè)等提供相關(guān)的經(jīng)營信息，使他們能夠較為準(zhǔn)確的了解企業(yè)的償債能力和未來發(fā)展的潛力，讓公信力成為創(chuàng)造力。

（三）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)常用的財務(wù)分析方法

一般的財務(wù)分析有四種較為常見的分析方法：因素分析法、比率分析法、趨勢分析法、對比分析法。房地產(chǎn)企業(yè)在具體財務(wù)指標(biāo)上的應(yīng)用也離不開這些方法。因素分析法屬于定性分析，在時間不充?；蛘哐芯繉ο蟛町愝^大時，公司財務(wù)人員首先確立相關(guān)因素，然后通過經(jīng)驗(yàn)來確定研究對象;比率分析法是財務(wù)人員根據(jù)財務(wù)報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比值，從而分析企業(yè)的經(jīng)營情況和財務(wù)狀況;趨勢分析法采用相對比或者絕對比的手段對財務(wù)報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行參照對比，最終形成一種帶有變化趨勢的分析;對比分析法是將實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃數(shù)據(jù)或者是基數(shù)進(jìn)行對比產(chǎn)生差異，從而發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的經(jīng)營狀況和財務(wù)問題，并做出改變。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在真正使用的過程中也會有些“本土化”特色，尤其是對關(guān)鍵指標(biāo)，例如現(xiàn)金短債比、去化率等，主要圍繞現(xiàn)金流穩(wěn)定或者現(xiàn)金流是否滿足公司發(fā)展需要來開展財務(wù)分析工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析常見的問題

（一）財務(wù)分析人員在企業(yè)地位不高

當(dāng)前國內(nèi)各類中小企業(yè)普遍存在的一種怪異現(xiàn)象：財務(wù)人員在企業(yè)管理的決策地位不是很高，尤其是在核心領(lǐng)導(dǎo)以業(yè)務(wù)為主的時候，財務(wù)人員的地位更加卑微，基本停留在傳統(tǒng)會計(jì)算賬的職能層面。這種弱化財務(wù)分析、強(qiáng)調(diào)財務(wù)就是會計(jì)，會計(jì)只用記賬的觀念會使得企業(yè)在面對競爭對手和行業(yè)變革時，容易受核心領(lǐng)導(dǎo)的主觀意識影響，并作出錯誤的判斷。

形成這種現(xiàn)象的主觀原因是財務(wù)從業(yè)門檻不高，中小企業(yè)的財務(wù)多為裙帶關(guān)系，有些甚至是無證上崗，這就導(dǎo)致財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)普遍偏低、財務(wù)部門內(nèi)部常發(fā)生集體排斥優(yōu)秀人員現(xiàn)象。這些不專業(yè)的行為也難登“大雅之堂”，讓財務(wù)分析只是停留在表面數(shù)據(jù)層面，甚至是只有數(shù)據(jù)沒有分析。

另一種客觀原因是任何企業(yè)都以盈利為目的，而銷售或者業(yè)務(wù)部門是盈利的保證，在企業(yè)管理者的眼里，財務(wù)部門只是作為輔助部門，為銷售提供各種數(shù)據(jù)服務(wù)，以便銷售能夠不斷完善和提升。這種情況在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)也尤為突出，從地產(chǎn)企業(yè)龐大的營銷費(fèi)用可以發(fā)現(xiàn)營銷部門和財務(wù)部門地位的懸殊。

（二）財務(wù)人員專業(yè)能力不強(qiáng)，指標(biāo)使用不當(dāng)、停留在表面分析

由于企業(yè)對財務(wù)工作認(rèn)知的局限，以及管理層對財務(wù)分析的重視程度不高，使得財務(wù)分析工作無法專人專崗處理，管理層往往讓核算部門代為分析財務(wù)信息，這就導(dǎo)致分析結(jié)果缺乏專業(yè)性和全局觀。

由于財務(wù)人員各自的專業(yè)水平良莠不齊，財務(wù)部內(nèi)部人員的分析方法、分析速度、分析深度等也都各不相同，很難在同一指標(biāo)或者事件上達(dá)成統(tǒng)一的分析意見，反而容易受到管理層主觀控制，例如激進(jìn)型的管理層則要求弱化現(xiàn)金流分析，保守型的管理層則要求弱化經(jīng)營分析。

由于財務(wù)分析是當(dāng)代企業(yè)的常規(guī)操作，定期不定期的出具財務(wù)報告和財務(wù)分析僅被當(dāng)成是財務(wù)人員的工作任務(wù)，迫使他們沒有真正的履行財務(wù)管理職能。他們往往是把各種指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等等往財務(wù)報表上套一下，然后挨個算出數(shù)值的高低，再逐一進(jìn)行表面分析。這種形式主義、片面化、不夠深入的財務(wù)分析，也加劇了企業(yè)其他部門的厭煩情緒，使得管理層對于財務(wù)管理工作抱有輕視態(tài)度[3]。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

（三）財務(wù)分析結(jié)果專業(yè)性過高且過于格式化

財務(wù)分析本應(yīng)該是專業(yè)性較強(qiáng)的工作，體現(xiàn)了財務(wù)在參與管理工作的高度和認(rèn)知水平，是為管理層提供準(zhǔn)確決策的最主要、最直接的手段。專業(yè)性是指財務(wù)人員本身應(yīng)該具備的專業(yè)屬性，如出色的工作能力、寬廣的學(xué)識范圍以及豐富的經(jīng)驗(yàn)水平，而不是非財務(wù)人員在分析過程中的難以介入和對分析結(jié)果的難以理解。如今的地產(chǎn)企業(yè)作為甲方或者說是資方，為了充分展現(xiàn)自己的“高大上”和“優(yōu)越感”，任何實(shí)質(zhì)性的工作都需要“套路化”“流程式”，財務(wù)分析的內(nèi)容和結(jié)果通常都是專業(yè)術(shù)語，各種邏輯勾稽關(guān)系復(fù)雜不簡潔，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部其他部門甚至是管理層，都難以理解各種指標(biāo)的含義以及財務(wù)部門想要表達(dá)的經(jīng)營情況。

當(dāng)然，其格式化的書寫和表格形式也加深了財務(wù)分析的“專業(yè)化”。由于財務(wù)體系的不健全和財務(wù)制度的不斷完善，就需要對形形色色的分析統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這就讓大多數(shù)的財務(wù)人員認(rèn)為，只有格式化的數(shù)據(jù)分析才是標(biāo)準(zhǔn)化的展現(xiàn)。這種千篇一律，不管本企業(yè)是否真正需要，一律照搬的做法使得財務(wù)分析變得可有可無，管理層對財務(wù)分析的重視程度也就越來越低，他們就更愿意相信自己的直覺和判斷。所以財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好財務(wù)分析“掃描儀”的作用，精準(zhǔn)反映企業(yè)運(yùn)營狀況，做到在客觀數(shù)據(jù)下的主觀表達(dá)，讓分析結(jié)果以通俗易懂的形式傳遞給管理層，讓財務(wù)分析能夠與企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生靈魂的碰撞。

（四）財務(wù)分析通常過于片面化

由于現(xiàn)在的財務(wù)分析通常是格式化操作，所以地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的分析報告基本都是一個模板，例如：“本年度公司的資產(chǎn)負(fù)債率較上年增加N個百分點(diǎn)，主要原因是增加了貸款金額;凈利潤率較上年下降N個百分點(diǎn)，主要原因是銷售收入下降等”，類似這種的財務(wù)分析都是片面的，沒有將財務(wù)和具體業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，也沒有研究對比企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境、更沒有聯(lián)系企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，這些都不能為決策提供強(qiáng)有力的依據(jù)[4]。

忽視非財務(wù)數(shù)據(jù)的重要性，只收集或者多收集財務(wù)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致分析的原始數(shù)據(jù)缺乏完整性和全面性。企業(yè)過分追求利潤最大化，常以財務(wù)指標(biāo)作為考核和決策唯一參照標(biāo)準(zhǔn)，比如單純用銷售指標(biāo)、收款速度來分析營銷部門的業(yè)務(wù)能力和完成情況，卻沒有考慮市場上客戶對本企業(yè)房產(chǎn)質(zhì)量的反饋以及營銷團(tuán)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量的反饋，這是關(guān)乎企業(yè)形象、提升品牌認(rèn)可度的大事;再比如單純用人力成本高低來分析企業(yè)人事部門對人力效率的把控程度，卻沒有考慮員工對工作強(qiáng)度和企業(yè)文化的認(rèn)可度。人才是核心競爭力，只有認(rèn)可企業(yè)文化和有企業(yè)歸屬感的員工才愿意和企業(yè)共進(jìn)退，能夠讓企業(yè)在各種環(huán)境中以不變應(yīng)萬變。所以從中可以看出，優(yōu)秀的財務(wù)分析不單單局限于財務(wù)數(shù)據(jù)，也要結(jié)合企業(yè)環(huán)境，給出綜合的分析報告。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析常見問題的解決方法

（一）建立健全的崗位機(jī)制

當(dāng)前多數(shù)企業(yè)的財務(wù)崗位在企業(yè)內(nèi)看似比較重要，甚至有些財務(wù)部門的辦公室都是與眾不同，但其實(shí)在經(jīng)營過程中，財務(wù)的作用往往只是記賬和管錢，甚至是企業(yè)的稅費(fèi)開支也會讓管理層認(rèn)為是財務(wù)的“無能”，這種奇怪的現(xiàn)象讓財務(wù)人員在企業(yè)中的定位比較尷尬。為了能夠體現(xiàn)財務(wù)分析的重要性，首先就要提高財務(wù)分析人員的地位，建立完善的崗位機(jī)制不僅可以提高財務(wù)人員的積極性，也可以提高管理層對財務(wù)分析報告的重視程度。

第一，首先財務(wù)部門應(yīng)該做好跨部門銜接工作，各個部門如營銷部、設(shè)計(jì)部、工程部等都應(yīng)該派專人與財務(wù)部對接，并在財務(wù)部設(shè)立“多部門聯(lián)動辦”，由財務(wù)分析人員統(tǒng)籌信息、整合資源。讓所有部門打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)界限，全都參與到分析過程中來。這種更為宏觀的財務(wù)管理思路，能夠令財務(wù)分析人員更加便捷地獲取第一手經(jīng)營信息，同時還能提高跨部門的溝通效率，也能倒逼財務(wù)分析人員不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)，高效處理“多部門聯(lián)動辦”的各種信息。

第二，同時為了能有效貫徹落實(shí)財務(wù)分析，實(shí)現(xiàn)上通下達(dá)的狀態(tài)，就需要提高財務(wù)分析人員的企業(yè)地位。企業(yè)可以安排其列席（無決策權(quán)）董事會、投資決策委員會，參與各項(xiàng)重大事項(xiàng)的研討會等，這樣既能在管理層作出決策時，及時給出專業(yè)建議，也能提高財務(wù)人員的自豪感和榮譽(yù)感。

（二）提升財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德

財務(wù)分析人員的專業(yè)能力是財務(wù)分析質(zhì)量的根本保證，對于復(fù)雜的市場環(huán)境，只有綜合分析人員才能做好財務(wù)分析，這就需要不斷提升財務(wù)人員的知識面和管理經(jīng)驗(yàn)。

第一，采用輪崗制進(jìn)行部門輪崗，一來可以使各個條線的財務(wù)人員掌握系統(tǒng)的財務(wù)知識，二來能通過這種制度打開財務(wù)人員的晉升通道，提高所有人員的積極性。

第二，開設(shè)與財務(wù)相關(guān)的培訓(xùn)活動和知識講座，加強(qiáng)對外部市場的研究，深入了解行業(yè)動態(tài)、稅收政策以及優(yōu)秀的管理方式，便于企業(yè)能夠及時降低成本、提高融資效率。

第三，實(shí)行企業(yè)內(nèi)部跨部門學(xué)習(xí)，充分了解內(nèi)部流程環(huán)節(jié)，這種內(nèi)部串崗學(xué)習(xí)可以滿足企業(yè)管理層對特定問題的要求，解決分析結(jié)果片面化的問題。同時也加強(qiáng)了各個部門之間的溝通和交流，提高分析工作的效率[5]。

第四，定期開展職業(yè)道德宣傳教育，經(jīng)常宣講各類財務(wù)違法案例，制定企業(yè)“高壓線”，并設(shè)立“高壓線”標(biāo)準(zhǔn)，明確違法違規(guī)的界限，增加違法違規(guī)的犯罪成本。同時對財務(wù)分析工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行不定期的監(jiān)督審查，避免跨部門的弄虛作假。

（三）結(jié)合管理層的認(rèn)知水平，進(jìn)行有企業(yè)特色的財務(wù)分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理層普遍都不是財務(wù)出身，更多都是技術(shù)出身或者是其他行業(yè)積累一定資本后轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)，所以對財務(wù)不夠了解，也對自己曾經(jīng)從事的行業(yè)過于執(zhí)著，這就導(dǎo)致格式化、流程式的財務(wù)分析很難發(fā)揮它真正的作用。

那么，作為企業(yè)財務(wù)人員，首先要結(jié)合內(nèi)部各部門提供的完整信息和外部競爭對手的經(jīng)營信息，站在全局視角進(jìn)行數(shù)據(jù)研判，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，哪些數(shù)據(jù)是需要同比分析、哪些數(shù)據(jù)是需要環(huán)比分析、又有哪些數(shù)據(jù)是需要做比值分析等。等所有數(shù)據(jù)都做好第一步處理后，就要開始根據(jù)管理層的認(rèn)知水平進(jìn)行企業(yè)特色分析。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

例如，對復(fù)雜不常用的數(shù)據(jù)采用圖示和動畫演示的形式進(jìn)行分析，如果條件允許，可以增加一些案例予以輔助，讓分析結(jié)果和所帶來的影響做到直觀明了;對于一些常用的數(shù)據(jù)，則可以采用一些俗語、古話、或者類比的形式進(jìn)行闡述分析，這樣可以有效防止管理層對常見分析結(jié)果的麻木和熟視無睹。

房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合管理層曾經(jīng)從事的職業(yè)特性進(jìn)行聯(lián)想式的分析，比如管理層是土建技術(shù)出身，那么在分析過程中，告訴他資產(chǎn)負(fù)債率就像水泥強(qiáng)度一樣，在不同階段有不同的標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)容易資金鏈斷裂，資產(chǎn)負(fù)債率低，企業(yè)又無法快速增值;而水泥強(qiáng)度低，建造的大樓容易倒塌，水泥強(qiáng)度高，又容易產(chǎn)生過高的建設(shè)成本，企業(yè)也無法快速增值。任何指標(biāo)在各自企業(yè)里，根據(jù)自身規(guī)模情況，都有不同的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，進(jìn)行多角度、多時點(diǎn)財務(wù)分析

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確財務(wù)分析是以價值為導(dǎo)向，一切要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化為最終目標(biāo)，包括股東價值、債權(quán)人價值、企業(yè)文化價值以及社會價值等，而不是單純的利潤（股東價值）最大化。這就需要財務(wù)分析是多元化的、全方面的、順應(yīng)潮流的、有參考意義的綜合性分析。

所以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，主要抓住資金管理、風(fēng)險控制、消費(fèi)偏好、政策動向等，將融資過程和財務(wù)杠桿率相結(jié)合，土拍拿地前的可行性研究與投資回報率相結(jié)合，以及消費(fèi)偏好與不同房型銷售情況相結(jié)合。

四、結(jié)束語

財務(wù)分析是企業(yè)發(fā)展過程中重要的一環(huán)，優(yōu)秀的財務(wù)分析不僅能為管理層掃清前進(jìn)路上的障礙，也能指出捷徑。尤其是當(dāng)前在十字路口徘徊的房地產(chǎn)企業(yè)，更加需要通過全面的財務(wù)分析來規(guī)避各種風(fēng)險，找出適合自己前進(jìn)的道路。要通過科學(xué)合理的方式不斷提升財務(wù)分析水平，在過程中不斷改進(jìn)財務(wù)分析的方法，用不斷迭代更新的方法去適應(yīng)瞬息萬變的市場環(huán)境，讓企業(yè)戰(zhàn)略與時俱進(jìn)。

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