展望：2022年房地產(chǎn)9大思考

摘要：結(jié)合2021年政策及市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多角度預(yù)測(cè)。政策上企業(yè)應(yīng)避免資本無(wú)序擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)脫實(shí)向虛;堅(jiān)持金融穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式;投資區(qū)域分化將進(jìn)一步加劇;長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)持續(xù);土地政策的調(diào)整將加速產(chǎn)城結(jié)合新模式的發(fā)展;企業(yè)要理性看待毛利潤(rùn)下降趨勢(shì);房地產(chǎn)行業(yè)格局調(diào)整將依托“雙碳目標(biāo)”“城市更新”等政策實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：脫虛向?qū)?金融穩(wěn)健;產(chǎn)城模式;數(shù)字化

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0035-03 收稿日期：2021-12-14

作者簡(jiǎn)介：陳晟，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)。

1 房地產(chǎn)大的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生革新式的變化，避免資本無(wú)序擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)脫實(shí)向虛是每家房地產(chǎn)企業(yè)都要做出的正確回應(yīng)

房地產(chǎn)本身負(fù)債率就很高，如果在下游商票和企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品上再有過(guò)度的杠桿化，就是資本無(wú)序擴(kuò)張的體現(xiàn)，需要得到及時(shí)地遏制。房地產(chǎn)本身不要成為財(cái)富創(chuàng)造的急先鋒，而應(yīng)該成為各類(lèi)科創(chuàng)、制造、區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)的承載者和人民幸福產(chǎn)業(yè)、存量生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的提供者的角色。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組繼續(xù)進(jìn)行中，不僅僅是大對(duì)小的，而且是強(qiáng)對(duì)弱的，同時(shí)也是金融穩(wěn)健對(duì)激進(jìn)型企業(yè)的重組與處置

一些大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了違約的情況，我們是有對(duì)廣信、安邦、海航、華信的處置經(jīng)驗(yàn)的，同時(shí)我們會(huì)貫徹企業(yè)個(gè)案不影響全局、海外債不影響行業(yè)評(píng)級(jí)、企業(yè)問(wèn)題不影響市場(chǎng)交付交房問(wèn)題的原則，對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行平緩有序、法制化、市場(chǎng)化的處理與處置。

3 房地產(chǎn)投資的區(qū)域在人口流入與城市管控能級(jí)體現(xiàn)下分化進(jìn)一步加劇，粵港澳、長(zhǎng)三角開(kāi)始領(lǐng)先于環(huán)渤海和東北地區(qū)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要有新的承接區(qū)域突顯

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域在人口紅利刺激下表現(xiàn)更加不同，七普比六普人口增長(zhǎng)較快區(qū)域如：廣州、佛山、珠海、廈門(mén)、合肥、鄭州、杭州、西安、成都、?？谝约暗谌龊？趨^(qū)域-淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶上的城市未來(lái)都將會(huì)有充分發(fā)展的機(jī)遇。

4 土地市場(chǎng)的出讓已經(jīng)給地方政府的財(cái)政收入帶來(lái)了挑戰(zhàn)，土地市場(chǎng)收入的下滑以及更多國(guó)有地方城投公司的土地獲取，讓地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政這一現(xiàn)象得到了遏制，2022年土地預(yù)期能否恢復(fù)取決于大型穩(wěn)健的民企是否可以入市

曾經(jīng)直接通過(guò)招拍掛取得的土地出讓收入將會(huì)出現(xiàn)減少和下滑的趨勢(shì)，但地方政府將把“價(jià)高者得”的招拍掛出讓方式部分的調(diào)整成為基準(zhǔn)競(jìng)投的土地出讓方式。將更多地利用城市更新政策、城市更新基金、產(chǎn)業(yè)附加模式定向，例如中交、招商、保利、萬(wàn)科等房企以及保險(xiǎn)資金直接介入產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)的新土地出讓方式。

5 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略在政策環(huán)境格局變化下將發(fā)生巨大突變，企業(yè)要接受毛利潤(rùn)30%

“三段論”的思考

具體來(lái)講，第一個(gè)毛利潤(rùn)的10%將會(huì)來(lái)自于金融、險(xiǎn)資、準(zhǔn)金融的央企、國(guó)企的機(jī)遇，第二個(gè)毛利潤(rùn)的10%將來(lái)自于產(chǎn)品建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)，第三個(gè)毛利潤(rùn)的10%將來(lái)自于房產(chǎn)的社區(qū)、商業(yè)、園區(qū)、辦公的運(yùn)維、更新、賦能的收益。三項(xiàng)通好性的企業(yè)還可以30%毛利潤(rùn)通吃，但也有可能部分能力達(dá)不到的企業(yè)只能在20%甚至僅10%的利潤(rùn)份額里進(jìn)行深耕細(xì)作。

6 產(chǎn)城模式進(jìn)一步升級(jí)，“雙碳”目標(biāo)、城市更新“三邊”理論、房地產(chǎn)稅的資產(chǎn)收益硬約束等因素都將深層次地影響甚至裂變整個(gè)行業(yè)的戰(zhàn)略定式

“雙碳”目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)的材料采購(gòu)、施工方式、更新拆除方式、運(yùn)維節(jié)能綠色方式都提出了碳效碼的要求，做不到低碳、零碳、負(fù)碳的企業(yè)或許未來(lái)將得不到開(kāi)發(fā)的資質(zhì)。21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市也會(huì)在城市更新與房地產(chǎn)發(fā)展“拆改留”與“留改拆”方面形成新的界面，房地產(chǎn)已經(jīng)從絕對(duì)供應(yīng)不足進(jìn)化到供需基本平衡的新形勢(shì)下的格局。

7 房地產(chǎn)新房市場(chǎng)11萬(wàn)億格局與二手房5萬(wàn)億的格局會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化。下降的梯次在整體市場(chǎng)面下基本保持均衡。上下游市場(chǎng)要密切關(guān)注增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)之間的互相替代性機(jī)會(huì)

新房市場(chǎng)的絕對(duì)高位可能就出現(xiàn)在2021年，極值點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)大概率會(huì)緩步下降，但金額在均價(jià)微幅上漲的情況下，也有可能出現(xiàn)5%以?xún)?nèi)的上下調(diào)整。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的變化，4.2億套城鎮(zhèn)住房將在高位予以自我平衡。建筑、裝飾等上下游企業(yè)都要對(duì)行業(yè)的整體命運(yùn)和規(guī)模與結(jié)構(gòu)變化做好充足的準(zhǔn)備。

8 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了真正的調(diào)整與系統(tǒng)性震蕩，應(yīng)該在周期學(xué)說(shuō)、企業(yè)組織模式、人力資源架構(gòu)、金融穩(wěn)定模式方面做出一個(gè)成熟行業(yè)的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)不應(yīng)該再是粗放型的行業(yè)，計(jì)價(jià)模式不再是百萬(wàn)而應(yīng)該到萬(wàn)、到元。精細(xì)化的財(cái)務(wù)模型、運(yùn)維模式、企業(yè)哲學(xué)、激勵(lì)機(jī)制應(yīng)該貢獻(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)智慧。經(jīng)過(guò)實(shí)踐考驗(yàn)的“跟投模式”“阿米巴組織”“大手筆多元化模式”都應(yīng)該為管理學(xué)科做出案例貢獻(xiàn)。

9 房地產(chǎn)的數(shù)字化、銷(xiāo)售代理、戰(zhàn)略研究、低碳綠色循環(huán)可持續(xù)發(fā)展，本質(zhì)上是元宇宙在房地產(chǎn)方向上的應(yīng)用

元宇宙并不神秘，房地產(chǎn)與建筑行業(yè)已經(jīng)有所應(yīng)用。無(wú)論是全息構(gòu)建BIM、數(shù)字雄安的應(yīng)用場(chǎng)景還是全息信息商場(chǎng)文旅項(xiàng)目的沉浸式體驗(yàn)，虛擬直播、客服、呼叫中心早已廣泛應(yīng)用。并且在虛實(shí)融合、三維地圖疊加應(yīng)用、虛擬房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、真人與虛擬成像之間進(jìn)行互動(dòng)糅合上都充分融合。最后在虛實(shí)聯(lián)動(dòng)、機(jī)器人施工、收集信息反饋，基至眾籌信息等方面都會(huì)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生巨大的沖擊。