行業(yè)：穩(wěn)中前行，拾級而上

摘要：2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷集中供地、房企暴雷、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、城市更新加速等標(biāo)志性事件。房地產(chǎn)行業(yè)唯有平穩(wěn)發(fā)展才能繼續(xù)生存。在“房住不炒”主基調(diào)的基礎(chǔ)上，房企的前期研判能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、融資能力將成為未來競爭市場上的有力武器。企業(yè)只有加強(qiáng)自身的核心競爭力，待利好政策等機(jī)會來臨時(shí)，才能夠牢牢抓住。

關(guān)鍵詞：集中供地;政策調(diào)控;穩(wěn)健發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0008-05 收稿日期：2021-12-25

作者簡介：劉月，易沃商學(xué)院。

關(guān)鍵詞一：集中供地

2021年2月，自然資源部發(fā)布了一份住宅用地分類調(diào)控的文件，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。其中，重點(diǎn)城市包括4個一線城市，18個二線城市。

這意味著土儲豐富的房企，未來會有更大的緩沖空間。因?yàn)橐荒戤?dāng)中三次土拍時(shí)間相同，拿到地的房企開工、售賣的時(shí)間也較為接近，市場上相同時(shí)間段出現(xiàn)大量新房，房企的競爭壓力就會比較大。而那些土儲較少的房企就會變得艱難。

競爭壓力變大，房企若想有更好的銷售業(yè)績，只能將產(chǎn)品打磨得更加精細(xì)，才會在市場上占有一席之地。這也是集中供地的目的之一，倒逼房企打造高品質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)也利好購房者。

事物具有兩面性，住房品質(zhì)提升的同時(shí)，許多小房企在這個游戲中也逐漸退出。中小房企資金少，集中土拍一般價(jià)高者得，他們失去了競爭優(yōu)勢。

土拍抬高了土地溢價(jià)，整體溢價(jià)率約43%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。第一輪土拍結(jié)束后，很多房企空手而歸，而高價(jià)拍得土地的房企，利潤也在被擠壓。

2021年8月，在第二輪土拍之前，各地政府紛紛發(fā)布公告，針對首輪競拍暴露的問題，作出了更精細(xì)完善的調(diào)整，出臺了提高保障金門檻、競配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等“打補(bǔ)丁”的新規(guī)。

剛過去的2021年12月，部分城市迎來了第三輪土拍，此次土拍，多個城市土拍門檻有所放松，但在市場下行的背景下，房企拿地積極性有所下降。

整體來看，集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏，加之當(dāng)下房企現(xiàn)金流緊張，為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，2022年的土拍熱度也不會太高。而在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，房企的前期研判能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、融資能力將成為未來土拍競爭市場上的有力武器。

關(guān)鍵詞二：暴雷

恒大的突然暴雷就像多米諾骨牌一樣，眾多房企接連暴雷，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一次大洗牌。

曾經(jīng)依靠行業(yè)東風(fēng)帶來的紅利，在市場中生存了10年、20年甚至更久的房企，為什么在政策調(diào)控后一蹶不振呢？究其根本是因?yàn)榉科笞陨砜癸L(fēng)險(xiǎn)能力不足。

2021年政策的密集調(diào)控，促使房企的底層邏輯發(fā)生改變，行業(yè)正在構(gòu)建新格局?！案咚俣?、高發(fā)展、高利潤”時(shí)代已不再適用當(dāng)下市場環(huán)境，那些不斷加高杠桿、沿用傳統(tǒng)發(fā)展模式的房企，自然會出現(xiàn)問題。

此外，地產(chǎn)人的盲目自信也是導(dǎo)致企業(yè)暴雷的原因之一。許多房企存在僥幸心理，認(rèn)為2021年的政策調(diào)控和過去一樣，一段時(shí)間后就會有所松動，房價(jià)將繼續(xù)上漲，這種經(jīng)驗(yàn)主義，使企業(yè)錯過了戰(zhàn)略調(diào)整的最佳時(shí)機(jī)。

適者生存，優(yōu)勝劣汰。

暴雷，對于那些已經(jīng)倒下或者踩在紅線邊緣的房企來說是悲劇。大浪淘沙過后，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段，市場形成良性競爭，行業(yè)將朝著利潤合理化和管理精細(xì)化方向升級迭代。

如今的全方位、立體式的房地產(chǎn)調(diào)控，就是在明明白白地警示房企，未來若想繼續(xù)在這個賽道生存發(fā)展，就必須適應(yīng)新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造新生態(tài)。

企業(yè)必須轉(zhuǎn)型升級，從粗放式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。憑借風(fēng)口一夜暴富的日子一去不復(fù)返，大浪淘沙后留下來的都是筋骨強(qiáng)健的房企。

關(guān)鍵詞三：商業(yè)地產(chǎn)與“雙減”政策

2021年7月23日，國家出臺《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》，規(guī)定學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一律不得上市融資，嚴(yán)禁資本化運(yùn)作;校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不得占用國家法定節(jié)假日、休息日及寒暑假期組織學(xué)科類培訓(xùn)。

“雙減”政策成為了有史以來最嚴(yán)厲的教育整頓文件，教培行業(yè)的股票一路下飄，許多機(jī)構(gòu)瞬間倒閉。政策的出臺不僅顛覆了教培行業(yè)，更是輻射到了已經(jīng)進(jìn)入寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)。

“雙減”之前，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)興起，一些位于安靜偏僻位置且租金便宜的商鋪、寫字樓是教培機(jī)構(gòu)的首選。疫情之前，教育機(jī)構(gòu)數(shù)量在各地不斷增多，寫字樓需求呈上漲趨勢。大街上，每走一段路，都能看到商鋪外掛著各家教培機(jī)構(gòu)的廣告牌。

然而，“雙減”之后，商鋪、寫字樓迎來了一大波退租、換租潮，大面積的實(shí)體店處于閑置狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)受到嚴(yán)重沖擊。

同時(shí)，教培的倒下對周邊的餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)也有間接影響，社區(qū)商業(yè)等相關(guān)門店也面臨利潤減少。

當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動時(shí)，房企應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，洞察用戶需求變化，做好基礎(chǔ)調(diào)查，引入多元化的新興業(yè)態(tài)，才能在將損失降到最小。以社區(qū)商業(yè)為例，藝術(shù)類、體育類等教培類型受到政策影響較小，可以成為招商的主要目標(biāo)。

我們無法預(yù)料2022年的商業(yè)地產(chǎn)是怎樣的，但若想繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)深耕，必須學(xué)會審時(shí)度勢，具備靈活應(yīng)變的能力，才能在未知的浪潮中一次次前進(jìn)。

關(guān)鍵詞四：房地產(chǎn)稅

2021年10月15日，習(xí)近平總書記在《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動共同富?！罚闹兄赋鲆e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。繼2011年推行之后，房地產(chǎn)稅再次被提及。此次試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。試點(diǎn)時(shí)間將為5年。

房地產(chǎn)稅制改革更加明確了房地產(chǎn)告別高增長的黃金時(shí)代，回歸行業(yè)屬性勢在必行。房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作不僅可以有效解決居民住房的供給問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，也可以進(jìn)一步健全房地產(chǎn)稅的制度建設(shè)。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)是地方的主要收入來源之一，但隨著存量時(shí)代的到來，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅改革也可以增加地方財(cái)政收入，均衡中央財(cái)政與地方財(cái)政的關(guān)系。改革有眾多目的，其根源是為了縮小貧富差距，改善財(cái)富分配格局，扎實(shí)推進(jìn)共同富裕。

雖然房地產(chǎn)稅制度的訂立與推行是一個艱難、緩慢的過程，但一定會朝著“房住不炒”的定位平穩(wěn)發(fā)展，避免樓市起伏過大，從而獲得更好的宏觀調(diào)控效果。

關(guān)鍵詞五：保障性租賃住房

2021年，國家出臺了多個鼓勵發(fā)展保障性租賃住房的政策，各省也出臺了關(guān)于保障性租賃住房的文件，住房租賃行業(yè)得到了前所未有的關(guān)注。

保障性租賃住房主要面向新就業(yè)大學(xué)生、青年人等人群，目的是為剛到大城市打拼的就業(yè)人員解決階段性的住房困難問題，緩解住房壓力。

保障性租賃住房的頻繁推進(jìn)彰顯了國家“房住不炒”的決心，是保障“住有所居”的重要力量。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國40個城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。不同城市的保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量與需求也有所差異。第七次人口普查顯示，2020年我國流動人口達(dá)3.76億，其中深圳、廣州、成都、杭州等一二線城市的常駐人口的增加數(shù)量排在前列，這些城市也是未來建設(shè)保障性租賃住房的重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。

目前我國租賃市場的規(guī)模約2萬億。這意味著住房租賃及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈將出現(xiàn)巨大的市場機(jī)會，如租賃住房一般都會配備必要的生活設(shè)施，強(qiáng)調(diào)“拎包入住”，這將給家具、軟裝等企業(yè)帶來一個開闊的市場。同時(shí)。這也可以成為房企探索新發(fā)展模式的領(lǐng)域。

未來，保障性租賃住房市場大有可為，多少房企能夠抓住時(shí)代機(jī)遇，我們拭目以待。

關(guān)鍵詞六：降準(zhǔn)

2021年12月6日，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次降準(zhǔn)共計(jì)釋放資金約1.2萬億元。

追溯過去，以往的全面降準(zhǔn)均普遍利好樓市，如2020年為了應(yīng)對新冠疫情的沖擊，央行一共降準(zhǔn)3次。貨幣放水后，各地房價(jià)開始輪動上漲，從一線城市到沿海區(qū)域的三線城市房價(jià)都在增漲。

那么此次全面降準(zhǔn)過后，歷史會不會重新上演？房價(jià)能否迎來新一輪的上漲？筆者認(rèn)為答案是否定的。因?yàn)榇舜吾尫诺馁Y金一部分用來置換即將到期的9500億MLF（中期信貸便利），另一部分是為了補(bǔ)充流動性缺口。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降準(zhǔn)目的是為了促進(jìn)改善房企融資環(huán)境，穩(wěn)住市場預(yù)期，降低市場波動，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

再有，公告中特別提出“將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，不搞大水漫灌?！边@意味著“三道紅線”下，降準(zhǔn)對房企做不到全面覆蓋，對于那些已經(jīng)暴雷或債務(wù)累累的房企來說，基本失去了借款融資的機(jī)會。房企沒有還清債務(wù)而再次借錢幾乎沒有可能。

但對于大多數(shù)能夠或者有機(jī)會正常運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，此次降準(zhǔn)是利好的，融資方面會有所好轉(zhuǎn)，緩解一定的資金壓力。

此外，同一天召開的中央政治局會議，第一次提出了要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基調(diào)，而房價(jià)的大跌大漲都不能稱之為良性。對此房企應(yīng)該有正確認(rèn)識。

期待樓市暴漲的夢不要再有，唯有平穩(wěn)發(fā)展才能繼續(xù)生存。企業(yè)只有加強(qiáng)自身的核心競爭力，待利好政策等機(jī)會來臨時(shí)，才能夠牢牢抓住。

關(guān)鍵詞七：元宇宙

忽然之間，“元宇宙”的消息鋪天蓋地，雖然沒有明確的定義，但卻無法阻擋它成為資本和輿論的焦點(diǎn)。

元宇宙爆火的原因有很多，如互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展進(jìn)入平緩期，突破緩慢;用戶對互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生了審美疲勞，期待新鮮事物的出現(xiàn);資本缺少創(chuàng)新，需要新的發(fā)展方向等諸多因素。

然而，出乎意料的是在元宇宙領(lǐng)域最先被關(guān)注的竟是房地產(chǎn)，多個虛擬平臺中的土地和房產(chǎn)價(jià)格都在瘋漲。虛擬平臺Decentraland上，一塊約565.8平方米的數(shù)字土地賣到了約1552萬元;還有部分買家獲得了公司發(fā)放的元宇宙房產(chǎn)證。

元宇宙的房產(chǎn)雖然是虛擬的，但它沉浸式的體驗(yàn)獲得了玩家的認(rèn)可。在這個虛擬游戲世界中，玩家擁有五感，可以工作、娛樂、社交，也可以做現(xiàn)實(shí)中做不到的事情。

人們可以在這個虛擬空間中買賣土地、房屋，在土地上建造屬于自己的房子，打造理想空間，并且無論多么特別的建筑結(jié)構(gòu)與外在表現(xiàn)都不會有人管。

買房邏輯幾乎與現(xiàn)實(shí)生活無差別，地理位置較好或者交通便利、環(huán)境優(yōu)美等有利條件越多，房價(jià)就越貴。此外，元宇宙房產(chǎn)不僅可以滿足人們的新鮮感，更可以賺錢。

虛擬世界有自己的經(jīng)濟(jì)體系，地皮和房產(chǎn)的交易是通過特定的方式進(jìn)行，虛擬貨幣可以按照一定的比例與現(xiàn)實(shí)里的貨幣進(jìn)行兌換。

當(dāng)前出售土地和房產(chǎn)的虛擬平臺有多個，但他們之間不具有互通性，即A平臺的房產(chǎn)在B平臺得不到認(rèn)可。換言之，元宇宙剛剛興起，還沒有規(guī)范化，未來還有很長的一段路要走，需要更大的平臺、得到更多人的認(rèn)可，那時(shí)的虛擬房產(chǎn)或許會變得更加有價(jià)值。

元宇宙中的房地產(chǎn)能否成為下一個風(fēng)口？我們不知道，但可以肯定的是，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，一定是科技至上。