基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理芻議

楊偉臣　楊景志

摘要：基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，是房產(chǎn)管理部門開展房屋交易與產(chǎn)權管理工作的重要抓手。房產(chǎn)管理部門應樹立“大樓盤表”概念，以樓盤表信息化建設為核心，加強頂層設計，破解部門之間的“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”，通過房屋數(shù)據(jù)的全面歸集，建立健全“一張表”模式下的樓盤表信息體系，按照“以表管房”實現(xiàn)房產(chǎn)管理的智能化、規(guī)范化和現(xiàn)代化。

關鍵詞：樓盤表;全生命周期;以表管房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0040-04 收稿日期：2021-12-11

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，不僅是房產(chǎn)管理部門在信息化時代構建智慧房產(chǎn)的必然，也是實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”“網(wǎng)上辦”、進一步優(yōu)化營商環(huán)境和深化“放管服”政務服務改革的目標需求。房產(chǎn)管理部門需樹立大數(shù)據(jù)思維，強化頂層設計，形成“一張表”的總體管理模式，以“大樓盤表”作為主數(shù)據(jù)庫來統(tǒng)籌各業(yè)務數(shù)據(jù)，加強數(shù)據(jù)管理與共享，形成樓盤表“一中心”的數(shù)據(jù)管理體系，通過“以表管房”實現(xiàn)房產(chǎn)管理的智能化、規(guī)范化、現(xiàn)代化。

1 樓盤表管理的依據(jù)和意義

2015年不動產(chǎn)登記制度改革在全國實施以來，房屋登記等不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一整合到不動產(chǎn)登記機構，房屋交易管理職責繼續(xù)由房產(chǎn)管理部門承擔。房屋交易與產(chǎn)權管理是房地產(chǎn)市場管理的基礎和核心，該職能房產(chǎn)管理部門應予加強。在城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，房產(chǎn)管理難度不斷增大，對政府的房屋管理能力要求更高。房產(chǎn)管理部門對房屋交易與產(chǎn)權管理工作的抓手是什么？住建部印發(fā)的《房屋交易與產(chǎn)權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）（以下簡稱《導則》）將樓盤表管理在房屋交易與產(chǎn)權管理中的作用予以明確：各地應在房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權各項業(yè)務進行管理。并將“樓盤表管理”列為房屋交易與產(chǎn)權管理所有業(yè)務的第一項業(yè)務。住建部在2020年印發(fā)的《關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）（以下簡稱《意見》）中，進一步明確指出：房屋樓盤表是房屋信息基礎數(shù)據(jù)庫，是實施房屋交易合同網(wǎng)簽備案，開展房屋交易、使用和安全管理的基礎，貫穿房屋管理全生命周期。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當按照規(guī)定建立健全覆蓋所轄行政區(qū)域的各類新建商品房和存量房的樓盤表。樓盤表在房屋交易與產(chǎn)權管理工作中的作用和意義凸顯，對外服務開發(fā)企業(yè)、測繪企業(yè)、業(yè)主單位，對內(nèi)銜接面積備案、預售審批、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、交易服務、檔案管理、租賃管理、物業(yè)管理、維修資金等部門業(yè)務。

因此，房產(chǎn)管理部門應當以樓盤表為抓手，建立基于樓盤表為核心的房屋交易和產(chǎn)權管理全生命周期管理工作體系，真正實現(xiàn)“以表管房”，有效服務民生和社會經(jīng)濟發(fā)展。

2 建立健全樓盤表信息的內(nèi)容與路徑

2.1 樓盤表信息采集的內(nèi)容

《導則》規(guī)定，樓盤表應記載以下三大信息：一是房屋物理狀態(tài)信息，包括地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等;二是交易與權利狀況信息，包括土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態(tài)等;三是其他應記載的信息，包括業(yè)務數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)等。以上信息既有靜態(tài)信息，又有動態(tài)信息。房屋物理狀態(tài)信息是靜態(tài)層面，交易與權利狀況信息是動態(tài)層面，而業(yè)務數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)又根據(jù)不同需求、不同時段處于靜態(tài)和動態(tài)之間。三大信息基本涵蓋從房屋新建到滅失的整個時間周期，往前可以延伸到土地、規(guī)劃，往后可以延伸到房屋拆遷、再到土地的一個閉環(huán)，是政府管理房產(chǎn)所有業(yè)務的一個完整信息庫?！兑庖姟返?條就指出，要全面采集樓盤信息，建立健全樓盤數(shù)據(jù)，優(yōu)化流程精簡材料，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準規(guī)范，動態(tài)更新樓盤表信息。

2.2 建立健全樓盤表信息的路徑

樓盤表信息涵蓋廣泛，數(shù)據(jù)量大，建設難度很大。基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，房產(chǎn)管理部門應樹立“大樓盤表”概念，必須以信息化管理為核心，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術手段實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的全面歸集，建立健全樓盤表信息體系，實現(xiàn)房屋管理數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，最終實現(xiàn)房屋的動態(tài)化、智能化、精細化、全過程管理。

（1）在測繪和面積管理環(huán)節(jié)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的載入，建立房屋物理狀態(tài)信息等基礎數(shù)據(jù)。住建部《關于認真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測量規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號）指出，房產(chǎn)測繪工作是房地產(chǎn)管理中一項重要的基礎性工作。在對房屋面積測繪機構（企業(yè)）預（實）測繪成果備案產(chǎn)生的《房屋面積測繪報告書》中，產(chǎn)生了土地、地（丘）號、規(guī)劃、建設、樓（幢）號、坐落、時間、門（戶）牌、層數(shù)、結構、用途、面積、套（間）數(shù)等基本狀況數(shù)據(jù)，房產(chǎn)分層圖和分丘圖等圖表數(shù)據(jù)，這些物理狀態(tài)信息構成房屋的基礎數(shù)據(jù)，是開展所有交易和產(chǎn)權管理、數(shù)據(jù)分析的最基礎數(shù)據(jù)，基本與房屋的整個生命周期共生共存，樓盤表管理部門應在面積備案后采集相關數(shù)據(jù)以幢為單位建立樓盤表，實現(xiàn)相關基礎信息的掛接和關聯(lián)。

（2）在房屋交易環(huán)節(jié)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時更新，建立交易與權利狀況信息動態(tài)數(shù)據(jù)。房屋竣工驗收交付使用后，就隨之衍生出了轉讓、抵押、租賃等交易行為信息，還有查封等限制信息，權利人信息和狀態(tài)信息都處于動態(tài)變化中。樓盤表信息必須同步跟蹤更新，才能保證房屋交易安全，維護房屋權利人合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！秾t》明確要求，在存量房、房屋抵押、房屋租賃管理等環(huán)節(jié)，相關部門必須將其備案的相關數(shù)據(jù)記載至樓盤表中。這些動態(tài)數(shù)據(jù)伴隨房屋生命周期不斷更新，房屋時間越久，產(chǎn)生的數(shù)據(jù)越多，直至房屋滅失，動態(tài)更新結束，形成一個完整閉環(huán)。

（3）通過部門間信息共享，獲取與房屋關聯(lián)的其他數(shù)據(jù)。樓盤表管理系統(tǒng)平臺是開放式的系統(tǒng)平臺，應與房產(chǎn)管理部門相關業(yè)務平臺端口互聯(lián)互通。包括商品房預售許可、商品房現(xiàn)售備案、房屋交易合同網(wǎng)簽備案、交易資金監(jiān)管、物業(yè)管理、住宅專項維修資金管理、房屋征收等業(yè)務產(chǎn)生的，或者通過部門間信息共享獲取的交易狀況和權利狀況相關信息。房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記機構在強化業(yè)務銜接的同時，也必須實現(xiàn)交易與登記信息實時互通共享。與房屋關聯(lián)的各信息產(chǎn)生部門應積極打通房地產(chǎn)業(yè)全生命周期管理的各業(yè)務模塊，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，將數(shù)據(jù)及時載至樓盤表，打破“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)樓盤表信息動態(tài)更新。

3 樓盤表的建設與應用

3.1 樓盤表的建設

樓盤表在不動產(chǎn)改革后逐步得到了住建部和各省市房產(chǎn)管理部門的高度重視，各地現(xiàn)有的樓盤表基本是以原有的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫記載信息為基礎建立起來的。但是，目前樓盤表建設水平與“以表管房”的需求還存在巨大差距，表現(xiàn)在兩方面：一是歷史數(shù)據(jù)缺失，大量存量房“樓盤表”未建立。不動產(chǎn)改革后，交易與登記職能分離，數(shù)據(jù)分屬不同部門和機構管理，所建樓盤表基本以新建商品房為主，且與不動產(chǎn)登記機構實現(xiàn)了信息共享。但因存量房屋數(shù)量龐大，且歷史數(shù)據(jù)錯綜復雜、信息化水平低、相關數(shù)據(jù)缺失等因素，無論從技術上還是資金投入上都造成樓盤表補建困難，以致樓盤表數(shù)據(jù)不完整;二是房產(chǎn)管理部門內(nèi)部各機構之間存在“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”;各項業(yè)務標準不一，數(shù)據(jù)分散，數(shù)據(jù)整合難度大，阻礙了房屋交易與產(chǎn)權管理全生命周期管理體系建設。

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理體系建設，是一個大的系統(tǒng)工程。商品房樓盤表的新建數(shù)據(jù)、存量房樓盤表的補建（歷史）數(shù)據(jù)及變更數(shù)據(jù)，以及房屋管理部門、不動產(chǎn)登記機構的相關數(shù)據(jù)等共同構成房屋交易與產(chǎn)權管理全生命周期管理所需數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)歸集一起，才能形成各個房屋單元鮮活、完整、可利用的數(shù)據(jù)體系。因此，房產(chǎn)管理部門需要統(tǒng)一協(xié)調，加強樓盤表建設。一是按照住建部及相關行業(yè)和“智慧房產(chǎn)”要求高標準加強樓盤表管理系統(tǒng)平臺開發(fā)建設。系統(tǒng)平臺涵蓋房產(chǎn)管理部門的所有業(yè)務端口，應具有交易監(jiān)管、交易服務和交易監(jiān)測等多種功能;二是統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，加強數(shù)據(jù)對接、數(shù)據(jù)利用和數(shù)據(jù)共享，消除“信息孤島”;三是在確保新建商品房樓盤表的同時，加大投入、抓緊開展存量房樓盤表歷史數(shù)據(jù)的整理、錄入和管理工作。四是高度重視數(shù)據(jù)安全問題。通過大數(shù)據(jù)管理平臺建設，在系統(tǒng)開發(fā)、數(shù)據(jù)傳輸?shù)拳h(huán)節(jié)加強數(shù)據(jù)的全方位安全管控，確保數(shù)據(jù)的安全、準確和穩(wěn)定。

3.2 樓盤表的應用

“大樓盤表”體系建成后，通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業(yè)務系統(tǒng)串聯(lián)在一起，形成“一張表”“一中心”管理模式，通過技術手段實現(xiàn)了房屋數(shù)據(jù)的全面歸集、整合利用和互聯(lián)互通，解決了業(yè)務數(shù)據(jù)分散、標準不一、管理困難的問題。房產(chǎn)管理部門有了統(tǒng)一的“抓手”，對推動建立網(wǎng)上政務大廳，開展房源信息發(fā)布及查詢、房屋交易合同網(wǎng)簽及備案、房產(chǎn)交易市場監(jiān)管及預警、實時數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析及報表、數(shù)據(jù)安全保護與應用等提供了統(tǒng)一服務平臺，可以極大地提升政府的公共服務水平，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者簡介：楊偉臣、楊景志，鄭州市房地產(chǎn)市場和產(chǎn)權交易管理中心。