區(qū)塊鏈在不動產(chǎn)交易與登記領(lǐng)域中的應(yīng)用探索

宋軍　吳宇靜

摘要：區(qū)塊鏈技術(shù)作為當(dāng)前討論與應(yīng)用最為火熱的一種新興技術(shù)之一，其核心特點是去中心化與不可篡改性，國家從頂層設(shè)計的角度出發(fā)也明確提出要加快推動區(qū)塊鏈技術(shù)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。因此，區(qū)塊鏈技術(shù)在政務(wù)信息化場景中將具有廣闊的應(yīng)用前景，特別是對于數(shù)據(jù)安全性要求較高的政務(wù)行業(yè)，如不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)交易，區(qū)塊鏈技術(shù)的引入，將會促進行業(yè)信息化能力的進一步提升。

關(guān)鍵詞：區(qū)塊鏈;不動產(chǎn)登記;房產(chǎn)交易;數(shù)字資產(chǎn)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0070-03 收稿日期：2021-12-20

較早被定義為數(shù)字資產(chǎn)的“比特幣”，是區(qū)塊鏈技術(shù)最早的應(yīng)用場景，隨著區(qū)塊鏈技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)從1.0發(fā)展到區(qū)塊鏈3.0的時代，區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用場景越來越豐富，但是其核心的應(yīng)用場景還是在對數(shù)字資產(chǎn)的管理上。

而當(dāng)前，在“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”、“最多跑一次”的政務(wù)服務(wù)模式下，不動產(chǎn)的交易與登記管理已經(jīng)逐漸從傳統(tǒng)的線下模式完全轉(zhuǎn)變到線上服務(wù)了。因此可以理解為不動產(chǎn)（主要是土地、房屋）在線下是一種固定資產(chǎn)，但是在線上，特別是在當(dāng)前價值互聯(lián)網(wǎng)（指信任傳遞、價值傳遞）高速發(fā)展的時代，不動產(chǎn)也已經(jīng)變?yōu)榱艘环N數(shù)字資產(chǎn)。而且以后的趨勢將是房產(chǎn)交易越來越高效，越來越便捷，甚至?xí)裨谔詫氋徺I寶貝一樣，下單即能夠成交并且快速完成房產(chǎn)這一數(shù)字資產(chǎn)在線上的權(quán)力轉(zhuǎn)移。因此，基于區(qū)塊鏈技術(shù)的不動產(chǎn)交易與登記信息化管理將會是未來的發(fā)展趨勢，特別是基于區(qū)塊鏈的共識機制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，將會讓不動產(chǎn)交易與登記模式發(fā)生徹底的變化，甚至整個房地產(chǎn)市場行業(yè)都將會發(fā)生變革。

1 建立以不動產(chǎn)交易與登記為專題的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈

當(dāng)前，在區(qū)塊鏈并沒有大規(guī)模深入到各行各業(yè)的應(yīng)用場景情況下，建立專題的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈是較好的選擇，能夠有效的促進“區(qū)塊鏈+行業(yè)應(yīng)用”的快速落地，拉動整個區(qū)塊鏈的發(fā)展。

不動產(chǎn)交易與登記并非涉及到單一的住建部門或者不動產(chǎn)登記部門，還包括稅務(wù)、社保、金融、公安等部門，因此應(yīng)該建立多方共用的基于不動產(chǎn)管理為主要目的生態(tài)聯(lián)盟鏈，將不動產(chǎn)交易與登記全生命周期過程的所有數(shù)據(jù)全部上鏈。這樣將會形成一個以交易和登記為核心的生態(tài)聯(lián)盟系統(tǒng)，實現(xiàn)“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)交易登記”。

在該聯(lián)盟鏈中，住建局、不動產(chǎn)登記中心、稅務(wù)局、社保局、金融機構(gòu)、公安局等內(nèi)部及外部機構(gòu)都是一個鏈條節(jié)點。除不動產(chǎn)相關(guān)節(jié)點存放交易登記全生命周期所有數(shù)據(jù)外，其他各個節(jié)點都存放著各自需要對外進行共享的行業(yè)數(shù)據(jù)。比如住建局存放著合同數(shù)據(jù)、不動產(chǎn)登記中心存放著登記簿數(shù)據(jù)、稅務(wù)局存放著納稅共享數(shù)據(jù)，金融機構(gòu)存放信貸共享數(shù)據(jù)等。在此之余，各個節(jié)點還應(yīng)該存放從其他節(jié)點上鏈并且已經(jīng)在聯(lián)盟鏈中形成共識的信任數(shù)據(jù)（即接受其他節(jié)點廣播過來的數(shù)據(jù)），考慮到網(wǎng)絡(luò)傳輸與儲存成本，該數(shù)據(jù)可以不是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，而是一種日志記錄數(shù)據(jù)。

2 區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)交易與登記中的具體應(yīng)用

基于區(qū)塊鏈的去中心化，共識機制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，可開展如下具體應(yīng)用。

2.1 去中心化，從而降低房產(chǎn)交易過程中的時間成本和資金成本

傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易一般都要依托很多第三方的信任中心，比如交易的網(wǎng)簽備案需要住建局、中介公司作為第三方信任中心，贖樓需要銀行或者置業(yè)擔(dān)保作為第三方信任中心，交易資金的管理需要監(jiān)管部門作為第三方信任中心，甚至房屋登記還有不動產(chǎn)登記代理人作為第三方信任中心。這一系列的第三方信任中心無疑將會給我們的房屋交易帶來繁瑣的手續(xù)和更高的時間成本和金錢成本。這和“最多跑一次”、“提升營商環(huán)境”、“便民服務(wù)”等政策舉措是相悖的，而且也會導(dǎo)致我們的數(shù)字資產(chǎn)（房屋）在交易過程被無形抵消，造成不必要的損失。

而區(qū)塊鏈的去中心化特性，分布式數(shù)據(jù)存儲，點對點傳輸、共識機制，加密算法等計算機技術(shù)將會打破這種依賴很多“中心”支撐的信用機制。實現(xiàn)交易雙方在監(jiān)管部門構(gòu)建的“區(qū)塊鏈+房產(chǎn)交易”信息化平臺上進行互信、互認、互相約束，可以允許任意兩個主體在不需可信第三方參與的情況下直接進行交易。比如，在房屋交易過程中，交易系統(tǒng)能夠自動的調(diào)用區(qū)塊鏈上各個節(jié)點提供的不可篡改的數(shù)據(jù)進行驗真，實現(xiàn)安全的智能的交易。比如自動核驗房源數(shù)據(jù)（不動產(chǎn)節(jié)點提供房屋的產(chǎn)權(quán)屬性、登記時間節(jié)點數(shù)據(jù)，住建局節(jié)點提供房屋性質(zhì)數(shù)據(jù)等），以智能自動判斷房屋是否符合交易條件;自動核驗交易雙方的資格數(shù)據(jù)（金融機構(gòu)節(jié)點提供信貸數(shù)據(jù)、稅務(wù)節(jié)點提供納稅數(shù)據(jù)、公安節(jié)點提供家庭數(shù)據(jù)與戶籍?dāng)?shù)據(jù)等），以確保雙方是否具有交易資格。這種基于區(qū)塊鏈的房屋交易場景應(yīng)用，交易平臺自身只需要核驗交易雙方的真實性，便可快速、安全、智能的實現(xiàn)房屋的交易網(wǎng)簽，從而減少各種去“第三方”機構(gòu)“找證據(jù)”的過程。

2.2 共識與信任機制，解決跨部門共享數(shù)據(jù)可信的問題

原有的數(shù)據(jù)共享模式是，各部門把自己的接口開放出來讓其他部門查詢調(diào)用。這導(dǎo)致使用部門能查數(shù)據(jù)，但是不能保證數(shù)據(jù)的真?zhèn)巍Ｒ驗閿?shù)據(jù)共享部門能夠在其他部門不知情的情況下修改、刪除數(shù)據(jù)，造成部門間共享數(shù)據(jù)沒有可靠的追溯渠道，引發(fā)數(shù)據(jù)共享的互信問題。

而區(qū)塊鏈技術(shù)則能夠構(gòu)建一個多方參與，共同維護，多中心的信任體系。參與數(shù)據(jù)共享的部門共同擁有一個網(wǎng)絡(luò)，其中任何一方都不能篡改自己的數(shù)據(jù)（即便篡改也無法上鏈獲得其他節(jié)點的信任），也不能抵賴自己寫進的數(shù)據(jù)，即數(shù)據(jù)的操作需到得共識節(jié)點的認同，從而保證各區(qū)塊中數(shù)據(jù)的一致性、防篡改及可追溯的目的。這將保證任何部門基于區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)獲取的共享數(shù)據(jù)將是真實有效，沒有被篡改過的。

2.3 智能合約可以讓不動產(chǎn)管理中的條款執(zhí)行更容易、更透明、更高效

在房屋交易與登記過程中涉及到多種合同、協(xié)議、證明等有約束的憑證，傳統(tǒng)的這些憑證是需要人工進行干預(yù)才能生效的。在區(qū)塊鏈技術(shù)中可以將這一系列合同、協(xié)議、證明讀統(tǒng)稱為智能合約，并且引入CA認證、人臉識別、電子簽章、電子證照等安全保障技術(shù)，即可達到合約的智能化管理、有效性管理，并且實現(xiàn)合約中相應(yīng)條款的自動執(zhí)行。比如，基于區(qū)塊鏈的資金監(jiān)管協(xié)議智能合約生效后，系統(tǒng)能夠自動的基于監(jiān)管協(xié)議中約定的時間或者約定的生效事件（比如二手房轉(zhuǎn)移登記登簿后）觸發(fā)轉(zhuǎn)賬的指令，將交易資金自動打入賣方賬戶中，而這一過程完全不需要人為干涉，這就避免了相應(yīng)條款執(zhí)行時間的滯后問題，可以近乎實時的完成對賬。

2.4 交易登記核心信息上鏈，加大業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)篡改難度，保證信息可追溯

在不動產(chǎn)交易與登記過程中，將其全生命周期過程中的所有業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，比如預(yù)售信息、網(wǎng)簽備案信息、資金監(jiān)管信息、登記登簿信息都上鏈，并且取得各個節(jié)點的共識和互認，那么有人想要惡意修改相應(yīng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，則會引發(fā)其他節(jié)點的抵賴，因此將會極大的增加數(shù)據(jù)惡意修改的成本。同時不動產(chǎn)交易登記過程中的歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，也將能實現(xiàn)基于時間戳的歷史追溯。

3 區(qū)塊鏈技術(shù)當(dāng)前應(yīng)用的難點

3.1 監(jiān)管上的問題

區(qū)塊鏈技術(shù)已經(jīng)被列入《國家信息化規(guī)劃》，同時也在中共中央政治局的區(qū)塊鏈技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢學(xué)習(xí)中定下基調(diào)：要探索“區(qū)塊鏈+”在民生領(lǐng)域的應(yīng)用。但是這僅僅是一個開端，當(dāng)前還缺乏專門的部門，專門的標準來對區(qū)塊鏈技術(shù)進行規(guī)范引導(dǎo)。各個行業(yè)、以及各個區(qū)塊鏈平臺公司都還處于自行探索建設(shè)的階段，沒有明確的標準規(guī)范指導(dǎo)建設(shè)。

3.2 單一業(yè)務(wù)部門難以自行建立區(qū)塊鏈應(yīng)用平臺，最好是政府主導(dǎo)建立統(tǒng)一的生態(tài)聯(lián)盟鏈

前文說了，目前各部門由于其業(yè)務(wù)單一，且又需要快速實現(xiàn)數(shù)據(jù)跨部門共享，業(yè)務(wù)跨部門協(xié)同，因此最好是建立以某一行業(yè)領(lǐng)域為主體，其他有數(shù)據(jù)共享與業(yè)務(wù)協(xié)同訴求的部門輔助建設(shè)的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈。短時間，這是最好的選擇，因為能夠快速的實現(xiàn)“區(qū)塊鏈+行業(yè)應(yīng)用”的模式。但是這也不可避免會出現(xiàn)一個城市的不同局委辦都會有以自己為中心主體的聯(lián)盟區(qū)塊鏈，從而造成嚴重的資產(chǎn)和資源浪費。

好在，目前各地政府都已經(jīng)意識到這個問題。在數(shù)字城市建立的大浪潮，都在逐步探索并建立以省、市為單位的、政府主導(dǎo)的公共區(qū)塊鏈支撐平臺，各個局委辦只需要接入平臺，并且將數(shù)據(jù)上到統(tǒng)一的區(qū)塊鏈平臺中便可以實現(xiàn)各類業(yè)務(wù)場景的落地。

3.3 區(qū)塊鏈的成本問題

區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)中的參與者需要參與部署區(qū)塊鏈服務(wù)器，該服務(wù)器分布式地部署在網(wǎng)絡(luò)中，因此，部署和運營一個區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)的費用相比常規(guī)性的互聯(lián)網(wǎng)信息化平臺，將會產(chǎn)生更高的成本。如何降低這部分成本，還需要進一步做深入的探索，相信在區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用到越來越多的業(yè)務(wù)場景后，將會逐漸摸索出一套有效的解決辦法。

作者簡介：宋軍，廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司。

吳宇靜，廣州華立學(xué)院。