廈門市地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記的探索與實(shí)踐

黃安盛　鄭永軍　趙春

摘要：在廈門市政府的推動(dòng)下，地下車位的建設(shè)從審批、人防、建設(shè)、銷售等全流程跟蹤管理，實(shí)現(xiàn)了多部門聯(lián)動(dòng)。廈門市正常開(kāi)展地下車位不動(dòng)產(chǎn)銷售和登記，使地下車位具備了一定的商品價(jià)值和投資效益，地下車位的銷售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格隨房地產(chǎn)市場(chǎng)正常波動(dòng)。

關(guān)鍵詞：地下車位;登記;實(shí)踐

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0044-05 收稿日期：2021-12-30

廈門是我國(guó)大陸東南沿海海島型城市，曾經(jīng)長(zhǎng)期處于海防前線，城市建設(shè)基礎(chǔ)薄弱，改革開(kāi)放以后，設(shè)立了廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)快速發(fā)展，開(kāi)啟了海灣型城市建設(shè)格局，與此同時(shí)，地下車位的社會(huì)需求量大增，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目配建地下車位成為剛需。在廈門市政府的推動(dòng)下，地下車位的建設(shè)從審批、人防、建設(shè)、銷售等全流程跟蹤管理，實(shí)現(xiàn)了多部門聯(lián)動(dòng)，廈門市地下車位的不動(dòng)產(chǎn)登記也起步較早，目前已經(jīng)形成較為完整的做法。

1 廈門市地下車位權(quán)屬登記歷史沿革

1987年11月，按照全國(guó)統(tǒng)一部署，廈門市成立城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室（簡(jiǎn)稱“雙登辦”），在全市開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)登記工作（簡(jiǎn)稱“雙登”）。自此，地下車位的權(quán)屬登記就納入了登記范圍。目前，從廈門市不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)中可以查到的地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記最早數(shù)據(jù)出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代初，當(dāng)時(shí)的廈門市房地產(chǎn)管理局已經(jīng)依據(jù)規(guī)劃審批材料為權(quán)利人頒發(fā)地下車位的房屋所有權(quán)證，證書(shū)記載坐落為XX路XX號(hào)第XX號(hào)地下車位。

1997年，原廈門市房地產(chǎn)管理局與原廈門市土地管理局合并組建廈門市土地房產(chǎn)管理局。自此，地下車位的審批與權(quán)屬登記納入規(guī)范管理：發(fā)改委對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批、國(guó)土管理部門與建設(shè)單位簽訂國(guó)有建設(shè)用地有償出讓合同、規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)管理部門組織建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)管理部門辦理商品房項(xiàng)目預(yù)售許可，都將地下車位納入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，停車位的需求量大增，為了有效集約節(jié)約利用土地資源，鼓勵(lì)地下空間開(kāi)發(fā)利用，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)地下車位的積極性，廈門市開(kāi)始利用人防工程配建地下車位。2008年9月廈門市人民政府辦公廳印發(fā)《廈門市商品房人防范圍內(nèi)地下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見(jiàn)》（廈府辦〔2008〕211號(hào)），12月原廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局、廈門市人民防空辦公室聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商品房人防范圍內(nèi)地下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的處理意見(jiàn)》（廈國(guó)土房〔2008〕509號(hào)），明確了利用人防工程建設(shè)地下車位后銷售和權(quán)屬登記的政策和具體辦法。

2 廈門市地下車位建設(shè)審批、銷售與不動(dòng)產(chǎn)登記

地下車位建設(shè)分為單建式和結(jié)建式兩種。單建式地下車位是指獨(dú)立建造在地表以下，并不附著地面其他建筑物而建設(shè)的獨(dú)立的地下車位。結(jié)建式地下車位是指結(jié)合地上建筑修建的地下室車位，一般常見(jiàn)為住宅小區(qū)地下車位。

2.1 地下車位建設(shè)審批

廈門市規(guī)劃管理部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，凡配建地下車位的，均明確了地下車位的具體位置、數(shù)量。早期，為了鼓勵(lì)地下空間開(kāi)發(fā)，廈門市在制定地價(jià)征收管理規(guī)定時(shí)明確：由同一主體結(jié)合地面建筑一并開(kāi)發(fā)建設(shè)地下工程（即結(jié)建地下工程）配建的地下車庫(kù)（位）不計(jì)容積率，出售或轉(zhuǎn)讓免收土地出讓金。

隨著配建地下車位的普及，2018年2月廈門市政府印發(fā)《廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)和廈門市地價(jià)征收管理若干規(guī)定的通知》（廈府〔2017〕413號(hào)），開(kāi)始制定地下車庫(kù)（位）的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)半地下、負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層及以下的地下庫(kù)（位）的基準(zhǔn)地價(jià)按照不同的折扣修正系數(shù)給予優(yōu)惠。自此，國(guó)土管理部門在與商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂國(guó)有建設(shè)用地有償出讓合同時(shí)，開(kāi)始將地下車位納入出讓合同約定范圍。

2.2 地下車位銷售

商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可依據(jù)規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)的地下車位平面布置圖向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)地下車位的商品房預(yù)售或銷售許可。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建的地下車位優(yōu)先向本小區(qū)業(yè)主銷售，簽訂地下車位商品房銷售合同的，應(yīng)辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

利用人防工程建設(shè)地下車位進(jìn)行銷售的，還須由人防部門標(biāo)示出人防專有部位和“平戰(zhàn)兩用”范圍，并核定可出售位置和范圍。根據(jù)《廈門市商品房人防范圍內(nèi)地下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見(jiàn)》（廈府辦〔2008〕211號(hào)），購(gòu)買商品房人防范圍內(nèi)地下車位的，應(yīng)辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)，商品房買賣合同中應(yīng)載明：“該車位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi)。在人民防空演練或戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，必須無(wú)條件服從政府指令和無(wú)償征用;使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)的法律法規(guī)，如違反相關(guān)法律法規(guī)，則按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理和處罰;國(guó)家和福建省另有規(guī)定的，必須按照國(guó)家和福建省的規(guī)定執(zhí)行”。

2.3 地下車位不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)立

國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.3明確：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用。（1）沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。（2）有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。（3）有地下車庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元”。

廈門市開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地下車位的個(gè)數(shù)、位置及特定空間范圍，以規(guī)劃部門和人防部門核準(zhǔn)的地下車位平面布置圖為依據(jù)。原則上，非區(qū)分所有權(quán)地下車位與其分?jǐn)偦蛘加玫慕ㄔO(shè)用地設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元，區(qū)分所有權(quán)地下車位以具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間與其占用或分?jǐn)偤蟮慕ㄔO(shè)用地設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元。

2.4 地下車位權(quán)利設(shè)定

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工后，地下車位應(yīng)設(shè)立地下建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)。其中，單建式地下車位地下建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)注明“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下空間）”，其宗地編號(hào)在宗地號(hào)后加注“（B）”作為標(biāo)識(shí);結(jié)建式地下車位，其地下建設(shè)用地使用權(quán)還應(yīng)與地表建設(shè)用地使用權(quán)共同設(shè)立（地表與地下實(shí)行分層出讓的項(xiàng)目除外）。

2.5 地下車位的土地性質(zhì)、土地使用年限和用途

以劃撥方式取得的建設(shè)項(xiàng)目，其配建的地下車位土地性質(zhì)按劃撥性質(zhì)予以認(rèn)定，地下車位的土地用途設(shè)定為車庫(kù)或車位。

以出讓方式取得的建設(shè)項(xiàng)目，其配建的地下停車位土地性質(zhì)按出讓性質(zhì)予以認(rèn)定。針對(duì)有償出讓土地性質(zhì)的地下車位土地使用年限和土地用途，2009年9月原廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于明確商品房項(xiàng)目車庫(kù)、車位土地使用年限和用途的通知》（廈國(guó)土房〔2009〕276號(hào)），明確：“……二、商品房項(xiàng)目的車庫(kù)、車位為商品房項(xiàng)目配套組成部分，其使用年限應(yīng)與土地出讓合同約定的商品房項(xiàng)目的使用年限一致。商品房項(xiàng)目用途為綜合用途的，按土地出讓合同約定的最長(zhǎng)土地年限辦理土地房屋登記，土地用途為車庫(kù)或車位。三、土地出讓合同已有約定但低于合同中其他用途土地使用年限，未辦理權(quán)屬登記的，可直接按合同約定的最長(zhǎng)年限辦理;已辦理權(quán)屬登記的，權(quán)屬人可直接申請(qǐng)土地房屋變更登記，將土地使用年限變更為該項(xiàng)目約定的最長(zhǎng)年限”。

2021年2月廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房項(xiàng)目車庫(kù)和車位土地使用年限的通知》（廈資源規(guī)劃綜〔2021〕28號(hào)），進(jìn)一步明確細(xì)化相關(guān)做法：“……2009年8月27日后商品房項(xiàng)目土地出讓合同已約定車庫(kù)、車位土地使用年限的按照合同約定執(zhí)行;商品房項(xiàng)目土地出讓合同未約定車庫(kù)、車位土地使用年限的，按以下規(guī)定執(zhí)行。（1）屬于結(jié)建地下空間建設(shè)項(xiàng)目，地下和地表的建設(shè)用地使用權(quán)用途一致的，其土地使用權(quán)年限一致。（2）為商品房項(xiàng)目配套的車庫(kù)、車位，其使用年限應(yīng)與土地出讓合同約定的商品房項(xiàng)目的使用年限一致。商品房項(xiàng)目有多種用途的，車庫(kù)、車位的土地使用年限按土地出讓合同約定的最長(zhǎng)土地使用年限辦理，土地用途為車庫(kù)或車位;宗地內(nèi)有獨(dú)立子地塊的，車庫(kù)、車位土地使用年限與該子地塊地表主要用途的土地使用年限一致（地表主要用途為宗地地上計(jì)容建筑面積中占比最大的建設(shè)用地使用權(quán)用途）”。

2.6 地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記

（1）以非區(qū)分所有權(quán)方式建設(shè)的單建式地下車位或結(jié)建式地下車位，不論規(guī)劃批準(zhǔn)整體車位或者多個(gè)車位，原則上設(shè)定一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

（2）以區(qū)分所有權(quán)方式建設(shè)的單建式地下車位或結(jié)建式地下車位，可根據(jù)規(guī)劃許可證及規(guī)劃確認(rèn)的規(guī)劃總平面圖確定的地下車位具體個(gè)數(shù)和具體位置，設(shè)定地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。此外，經(jīng)國(guó)土和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的地下空間的其他用途建（構(gòu)）筑物，例如地下商業(yè)、地下住宅等參照地下車位登記辦法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

以區(qū)分所有權(quán)方式建設(shè)的單建式地下車位或結(jié)建式地下車位，若用地批準(zhǔn)文件或者土地出讓合同明確，地下車位整體或局部必須整體持有、整體轉(zhuǎn)讓、整體抵押的，或附加相關(guān)限制性條件的，可根據(jù)規(guī)劃許可證及規(guī)劃確認(rèn)的規(guī)劃總平面圖確定的地下車位具體個(gè)數(shù)和具體位置，局部或者整體設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，并將有關(guān)限制情況分別記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

此外，以區(qū)分所有權(quán)方式建設(shè)的項(xiàng)目，地下空間部分的建（構(gòu)）筑物在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，扣除地下車位、商業(yè)、住宅等相關(guān)單元外的其他設(shè)備單元，若批準(zhǔn)文件無(wú)特殊約定的，均按照公用建筑面積分?jǐn)偦蛘甙凑諛I(yè)主共有的方式進(jìn)行登記。

（3）根據(jù)《廈門市商品房人防范圍內(nèi)地下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見(jiàn)》（廈府辦

〔2008〕211號(hào)），利用人防工程建設(shè)地下車位，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中須注明：“本車位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi)，使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)法律法規(guī)”。

3 廈門市向社會(huì)公開(kāi)供應(yīng)地下車位取得良好社會(huì)效益

30多年來(lái)，廈門市持續(xù)開(kāi)展了地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記工作，特別是2008年，為了有效集約利用土地資源，鼓勵(lì)地下空間的開(kāi)發(fā)利用，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)地下車位的積極性，廈門市開(kāi)始利用人防工程建設(shè)地下車位，向社會(huì)供應(yīng)了更多的停車位，有效緩解了城市停車難問(wèn)題。

廈門市市域面積1700.6平方公里，截至2020年底，戶籍人口273.2萬(wàn)人，常住人口516.4萬(wàn)人，家庭戶197.0萬(wàn)個(gè)、集體戶20.3萬(wàn)個(gè)。2017年，經(jīng)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，全市標(biāo)準(zhǔn)地址約371萬(wàn)個(gè)，房屋約354.7萬(wàn)間。截至2021年12月，全市已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的住宅類型房屋73.8萬(wàn)套，面積7955.4萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量25.5萬(wàn)個(gè)（含人防車位2.9萬(wàn)個(gè)），登記面積1668.3萬(wàn)平方米（含人防車位197.0萬(wàn)平方米），廈門市地下車位的建設(shè)與人口數(shù)量、家庭戶數(shù)量及住宅房屋數(shù)量的供需達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡，取得較好的社會(huì)效益。

廈門市正常開(kāi)展地下車位不動(dòng)產(chǎn)銷售和登記，使地下車位具備了一定的商品價(jià)值和投資效益，地下車位的銷售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格隨房地產(chǎn)市場(chǎng)正常波動(dòng)。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，廈門市地下車位均價(jià)15.5萬(wàn)元/個(gè)（廈門島內(nèi)和島外價(jià)格差距較大，島內(nèi)更高），也有個(gè)別極端的例子。比如：2014年近60平方米的子母車位轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)517.6萬(wàn)元/個(gè)，2017年約34平方米的人防車位轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)325.5萬(wàn)元。廈門市地下車位的銷售與不動(dòng)產(chǎn)登記面向所有自然人或者法人，不僅局限于本小區(qū)業(yè)主，也不受商品房限購(gòu)政策的限制，地下車位的權(quán)利人可以自用，可以出租、抵押，也可以自由轉(zhuǎn)讓以獲得增值收益，社會(huì)反應(yīng)平穩(wěn)。

作者簡(jiǎn)介：黃安盛，廈門市自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記局。

鄭永軍、趙春，廈門市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。