執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的影響
——基于保利發(fā)展的案例研究

王新華（副教授/博士）陳丁杰

（武漢輕工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 武漢輕工大學(xué)管理學(xué)院 湖北武漢 430023）

一、引言

自1999年頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》以來(lái)，我國(guó)始終保持與國(guó)際收入準(zhǔn)則趨同。進(jìn)入新世紀(jì)，我國(guó)收入準(zhǔn)則經(jīng)歷兩次變革，2006年發(fā)布的收入準(zhǔn)則CAS 14與IAS 18趨同，以“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”作為確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)的基礎(chǔ)；2017年發(fā)布的收入準(zhǔn)則CAS 14與IFRS 15保持一致，以合同作為收入確認(rèn)的起點(diǎn)，使用五步法模型，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需要。CAS 14（2017）與CAS 14（2006）相比，一方面統(tǒng)一了收入確認(rèn)模型，對(duì)不同類(lèi)型的收入采用相同確認(rèn)方法，如將房地產(chǎn)行業(yè)原適用的舊收入準(zhǔn)則（包括CAS 14（2006）和建造合同準(zhǔn)則，下同）納入新收入準(zhǔn)則CAS 14（2017），統(tǒng)一了收入確認(rèn)口徑，提升了會(huì)計(jì)信息的可比性；另一方面，統(tǒng)一收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，即在企業(yè)履行了履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入，其中履約義務(wù)分為點(diǎn)履行和段履行，提升了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、建造周期較長(zhǎng)、交付方式多樣等特征。舊收入準(zhǔn)則下利潤(rùn)表相較于現(xiàn)金流量表具有延遲性，資產(chǎn)負(fù)債表中的預(yù)收項(xiàng)目不能及時(shí)反映企業(yè)期房銷(xiāo)售的實(shí)際情況，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生了重大影響。保利發(fā)展作為在境內(nèi)上市的房地產(chǎn)行業(yè)大型央企，于2020年開(kāi)始正式實(shí)施新收入準(zhǔn)則。本文以保利發(fā)展為例，分析新收入準(zhǔn)則對(duì)其財(cái)務(wù)信息的影響并提出相關(guān)建議。

二、新收入準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理的變化

（一）新收入準(zhǔn)則的變化。

1.收入確認(rèn)的理念框架。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的過(guò)程中，不斷深入貫徹資產(chǎn)負(fù)債觀(guān)理念框架。相比于收入費(fèi)用觀(guān)所認(rèn)為的利潤(rùn)表要素是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中確認(rèn)報(bào)告的核心要素且資產(chǎn)以歷史成本計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債觀(guān)將資產(chǎn)負(fù)債表要素作為核心，收入、費(fèi)用的定義在資產(chǎn)負(fù)債要素基礎(chǔ)之上建立，且在會(huì)計(jì)處理中體現(xiàn)“非交易”特征，重視未來(lái)的經(jīng)濟(jì)潛能。新收入準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)金額按照交易價(jià)格計(jì)量而非舊收入準(zhǔn)則下的公允價(jià)值，即企業(yè)向客戶(hù)轉(zhuǎn)讓商品時(shí)預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額。此外，新收入準(zhǔn)則新增“合同資產(chǎn)”“合同負(fù)債”等科目作為“待確認(rèn)的收入和成本”。因此，新收入準(zhǔn)則相較于舊收入準(zhǔn)則更能體現(xiàn)財(cái)富實(shí)力是獲利實(shí)力源泉的存量作用。

2.收入確認(rèn)的模型。CAS 14（2006）和建造合同準(zhǔn)則對(duì)不同類(lèi)型收入匹配不同收入確認(rèn)模型。然而交易事項(xiàng)日趨復(fù)雜多樣，舊收入準(zhǔn)則對(duì)附有收入退回條款的銷(xiāo)售、額外購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)等內(nèi)容缺乏明確細(xì)致的指引。新收入準(zhǔn)則不再區(qū)分收入類(lèi)型，減少了因模型適用不當(dāng)而導(dǎo)致的錯(cuò)誤，統(tǒng)一在合同的基礎(chǔ)上采用“五步法”模型，體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的原則導(dǎo)向，并對(duì)特殊的交易事項(xiàng)提供具體指引?？傮w來(lái)看，一方面提升了收入準(zhǔn)則的普適性和會(huì)計(jì)信息的可比性，另一方面存在較大的會(huì)計(jì)估計(jì)空間，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高要求。

3.收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。舊收入準(zhǔn)則下銷(xiāo)售商品在風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入、提供勞務(wù)和建造合同按照完工百分比法確認(rèn)。而新收入準(zhǔn)則下企業(yè)在履行了履約義務(wù)時(shí)進(jìn)行收入確認(rèn)，對(duì)于某一時(shí)間段履行的履約義務(wù)按照履約進(jìn)度確認(rèn)；對(duì)于某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)依據(jù)控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。新收入準(zhǔn)則下確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷方式與企業(yè)的商業(yè)模式相結(jié)合，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)質(zhì)而非業(yè)務(wù)表面形式。同時(shí)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)與合同承諾履行情況緊密聯(lián)系，符合會(huì)計(jì)信息及時(shí)性的要求，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表與利潤(rùn)表的時(shí)差問(wèn)題也能得到緩解。所以，新收入準(zhǔn)則的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷是對(duì)舊收入準(zhǔn)則的補(bǔ)充和提煉，如下頁(yè)表1所示。

表1 新舊收入準(zhǔn)則差異比較

（二）房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理變化。受新收入準(zhǔn)則影響，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)賬務(wù)處理發(fā)生了顯著變化。例如，個(gè)人住宅銷(xiāo)售中期房銷(xiāo)售是主流，因期房銷(xiāo)售產(chǎn)生的預(yù)收款項(xiàng)，滿(mǎn)足新收入準(zhǔn)則相關(guān)要求的應(yīng)作為一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)，計(jì)入“合同負(fù)債”科目，再按照履約進(jìn)度轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。并且，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售傭金資本化處理，作為“合同取得成本”。此外，對(duì)于買(mǎi)房送裝修、送車(chē)位的多項(xiàng)履約義務(wù)，財(cái)務(wù)人員需根據(jù)商業(yè)實(shí)質(zhì)判斷各項(xiàng)履約義務(wù)之間是否可單獨(dú)區(qū)分，可單獨(dú)區(qū)分的情況下依據(jù)履約義務(wù)分?jǐn)們r(jià)格。

三、案例分析

作為在國(guó)內(nèi)上市的企業(yè)，按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，保利發(fā)展從2020年起實(shí)施新收入準(zhǔn)則。根據(jù)其2020年財(cái)務(wù)報(bào)表披露的信息，保利發(fā)展采用簡(jiǎn)化追溯法，根據(jù)累積影響數(shù)，調(diào)整年初留存收益及財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目金額。

（一）收入確認(rèn)政策變化。表2歸納了保利發(fā)展執(zhí)行新收入準(zhǔn)則前后收入確認(rèn)政策的變化。房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)相比于舊收入準(zhǔn)則下交付時(shí)確認(rèn)收入，2020年半年度報(bào)告中新增滿(mǎn)足某一時(shí)間段履行的履約義務(wù)按照履約進(jìn)度確認(rèn)。其中期房銷(xiāo)售在新收入準(zhǔn)則下滿(mǎn)足該新增內(nèi)容的確認(rèn)條件。在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，將預(yù)收銷(xiāo)售金額計(jì)入“合同負(fù)債”，后期按照履約進(jìn)度將合同負(fù)債分?jǐn)傔M(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

表2 保利發(fā)展收入確認(rèn)政策變動(dòng)比較

從宏觀(guān)上看，房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)重要的發(fā)展方向。履約進(jìn)度的確認(rèn)一般有投入法和產(chǎn)出法，但物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)出難以進(jìn)行數(shù)量化衡量。投入法通過(guò)計(jì)算累計(jì)實(shí)際發(fā)生的成本占預(yù)計(jì)總成本的比重確定履約進(jìn)度，保利發(fā)展作為大型房地產(chǎn)央企有著完善的成本管理體系，采用投入法確定履約進(jìn)度具有合理性。

2019年保利發(fā)展的凈利潤(rùn)為40 048 207 579.36元，2020年年度報(bào)告對(duì)未分配利潤(rùn)期初余額調(diào)增1 186 404 146.86元，可見(jiàn)新收入準(zhǔn)則下對(duì)凈利潤(rùn)的影響為提升大約2.96%。相比于碧桂園2017年首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則凈利潤(rùn)調(diào)增7.89%，可見(jiàn)保利發(fā)展對(duì)履約進(jìn)度的適用較為穩(wěn)健。

（二）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)報(bào)信息的影響。

1.新增合同負(fù)債，其他流動(dòng)負(fù)債增加，預(yù)收款項(xiàng)金額減少。保利發(fā)展2020年年度報(bào)告披露，對(duì)2019年期末資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，合同負(fù)債增加約3 017億元，其他流動(dòng)負(fù)債增加約258億元，預(yù)收賬款減少約3 275億元。依據(jù)新收入準(zhǔn)則，除適用租賃準(zhǔn)則的預(yù)收租金仍在“預(yù)收款項(xiàng)”列報(bào)外，將“預(yù)收款項(xiàng)”重分類(lèi)至“合同負(fù)債”“其他流動(dòng)負(fù)債”科目。同時(shí)結(jié)合2020年和2021年上半年報(bào)表得出，合同負(fù)債中預(yù)收房款占比為99%以上（見(jiàn)表3）?？梢?jiàn)，舊收入準(zhǔn)則下預(yù)收房款計(jì)入預(yù)收賬款，新收入準(zhǔn)則下應(yīng)計(jì)入合同負(fù)債。

2.其他流動(dòng)資產(chǎn)增加。按照新收入準(zhǔn)則規(guī)定，為簽訂合同發(fā)生的增量成本先歸集于“合同取得成本”，列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目。所以2020年其他流動(dòng)資產(chǎn)期初數(shù)應(yīng)調(diào)增2 571 730 875.98元，相應(yīng)地營(yíng)業(yè)費(fèi)用調(diào)減2 571 730 875.98元（見(jiàn)表3）。合同取得成本作為銷(xiāo)售費(fèi)用的過(guò)渡科目，實(shí)現(xiàn)收入與費(fèi)用配比，可以提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

3.未分配利潤(rùn)以及遞延所得稅負(fù)債增加?；谏鲜鰸M(mǎn)足一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，以及為取得合同而發(fā)生的銷(xiāo)售人員傭金等事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理方式的轉(zhuǎn)變，新收入準(zhǔn)則下?tīng)I(yíng)業(yè)收入增加、營(yíng)業(yè)成本減少，最終體現(xiàn)在凈利潤(rùn)提升以及資產(chǎn)負(fù)債表中未分配利潤(rùn)調(diào)增（見(jiàn)表3）。但是從稅法角度來(lái)看，保利發(fā)展在新收入準(zhǔn)則下一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)仍應(yīng)集中在時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入，而非分時(shí)間段確認(rèn)，因此存在應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

表3 保利發(fā)展2020年期初累積影響項(xiàng)目 單位：元

（三）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響?；诒＠l(fā)展于2020年財(cái)務(wù)報(bào)告中披露的對(duì)2019年資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整情況，以及2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容，本文選取償債能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)融資政策的紅利期后，留下了高負(fù)債率的問(wèn)題。在國(guó)家“三去一降一補(bǔ)”和“三條紅線(xiàn)”的要求下，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力備受關(guān)注。盈利事關(guān)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，屬于企業(yè)價(jià)值，通過(guò)對(duì)企業(yè)盈利能力的分析能夠識(shí)別企業(yè)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

1.對(duì)償債能力指標(biāo)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿較高，雖然能加速企業(yè)擴(kuò)張，但終究也為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展埋下后患，致使企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)提升。為此2020年8月中國(guó)人民銀行正式提出融資過(guò)程中“三道紅線(xiàn)”要求。新收入準(zhǔn)則影響了企業(yè)預(yù)收賬款、合同資產(chǎn)、其他流動(dòng)負(fù)債、遞延所得稅負(fù)債等項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算口徑，因此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線(xiàn)”產(chǎn)生影響。

因保利發(fā)展財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露有限，根據(jù)2020年年報(bào)，現(xiàn)僅對(duì)2019年受新收入準(zhǔn)則影響調(diào)整前和調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款和合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。調(diào)整前（2019年期末）資產(chǎn)負(fù)債率為77.79%，調(diào)整后（2020年期初）資產(chǎn)負(fù)債率為77.66%，變動(dòng)率僅為-0.17%，影響不大。由于預(yù)收賬款和合同負(fù)債本質(zhì)上是企業(yè)預(yù)收的尚未確認(rèn)的收入，出于謹(jǐn)慎性原則，計(jì)算出剔除預(yù)收賬款和合同負(fù)債后的調(diào)整前、調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.42%、68.42%，變動(dòng)率達(dá)到1.48%?？梢?jiàn)新收入準(zhǔn)則對(duì)剔除預(yù)收賬款和合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率影響較大。剔除后的資產(chǎn)負(fù)債率更能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和杠桿情況，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后企業(yè)更應(yīng)注重優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和融資方式，繼續(xù)降低財(cái)務(wù)杠桿、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

2.對(duì)盈利能力指標(biāo)的影響。新收入準(zhǔn)則的直接影響是對(duì)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的改變，對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益項(xiàng)目產(chǎn)生次生影響，必將改變企業(yè)的盈利能力指標(biāo)。總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。根據(jù)保利發(fā)展2020年年報(bào)，調(diào)整前（2019年期末）的總資產(chǎn)收益率為3.63%、凈資產(chǎn)收益率為16.36%，調(diào)整后（2020年期初）的總資產(chǎn)收益率為3.75%、凈資產(chǎn)收益率為16.80%，兩者變動(dòng)率分別為3.28%和2.69%。重新評(píng)估為一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，在新收入準(zhǔn)則適應(yīng)調(diào)整初期起到“提前確認(rèn)收入”的作用，從而使得總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率提升。因此投資者應(yīng)當(dāng)理性看待企業(yè)首次實(shí)施新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)上升。

（四）執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)信息質(zhì)量的影響。新收入準(zhǔn)則以合同為基礎(chǔ)識(shí)別交易價(jià)格、確定履約義務(wù)，會(huì)計(jì)信息有據(jù)可依，大大提升了真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，新收入準(zhǔn)則將不同類(lèi)型的收入統(tǒng)一于收入確認(rèn)五步法模型之下，增強(qiáng)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的原則指導(dǎo)功能，一方面，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的收入確認(rèn)口徑，提升企業(yè)內(nèi)不同業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)信息的可比性；另一方面，統(tǒng)一不同行業(yè)收入確認(rèn)口徑，打通行業(yè)收入確認(rèn)壁壘，提升不同企業(yè)間會(huì)計(jì)信息的可比性。此外，一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，在一定程度上提升了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性。比如對(duì)于銷(xiāo)售期房預(yù)收房款按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，及時(shí)反映收入實(shí)現(xiàn)情況，而非積累到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)統(tǒng)一結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)。而且，基于收入確認(rèn)五步法模型提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性，有助于會(huì)計(jì)信息使用者提高對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的可理解性，減少因信息冗雜產(chǎn)生的學(xué)習(xí)成本。

四、研究結(jié)論與建議

通過(guò)對(duì)保利地產(chǎn)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則和首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)期初累積影響數(shù)的披露，本文得出以下結(jié)論：第一，保利發(fā)展為執(zhí)行新收入準(zhǔn)則改變收入確認(rèn)政策，增加了關(guān)于一段時(shí)間內(nèi)履行的履約義務(wù)的相關(guān)表述。但履約進(jìn)度存在一定的估計(jì)空間，不同企業(yè)對(duì)履約進(jìn)度的衡量可能存在差異。第二，新收入準(zhǔn)則的一大特征是基于合同，然而財(cái)務(wù)人員對(duì)于合同情況無(wú)法完全掌握，存在專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面的信息不對(duì)稱(chēng)。第三，企業(yè)在首次執(zhí)行新收入準(zhǔn)則時(shí)會(huì)對(duì)盈利能力指標(biāo)產(chǎn)生正向影響，財(cái)務(wù)信息使用者需要理性看待。

針對(duì)上述問(wèn)題，本文提出如下建議：第一，加強(qiáng)合同管理。通過(guò)建立內(nèi)部機(jī)構(gòu)，對(duì)簽訂合同、履行合同、中止合同等環(huán)節(jié)通過(guò)監(jiān)督等手段予以規(guī)范、控制。保利發(fā)展為大型房地產(chǎn)企業(yè)，涉及眾多數(shù)額龐大、條款復(fù)雜的交易合同，可在涉及商品銷(xiāo)售時(shí)將擬定的合同所涉及的權(quán)利義務(wù)交由法務(wù)專(zhuān)員考量，合同履行、中止時(shí)財(cái)務(wù)人員依據(jù)合同履約情況進(jìn)行收入確認(rèn)計(jì)量。第二，完善企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)。依托數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，使企業(yè)內(nèi)各部門(mén)緊密聯(lián)系，為企業(yè)管理者提供與經(jīng)營(yíng)決策相關(guān)的信息。合同中的履約義務(wù)完成情況不是完全由財(cái)務(wù)人員主觀(guān)判斷得出的，而是借助大量的數(shù)據(jù)資料確認(rèn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的完工情況、成本情況綜合得到的。準(zhǔn)確判斷合同履約情況，直接影響收入的確認(rèn)和計(jì)量以及企業(yè)顯示在財(cái)務(wù)報(bào)表中的盈利水平。第三，提升財(cái)務(wù)人員能力素養(yǎng)。財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)包含對(duì)財(cái)會(huì)知識(shí)的準(zhǔn)確理解、正確使用以及對(duì)與合同相關(guān)的法律知識(shí)的儲(chǔ)備。新收入準(zhǔn)則要求財(cái)務(wù)人員成長(zhǎng)為復(fù)合型人才。企業(yè)可通過(guò)輪崗制度、專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)等方式促進(jìn)財(cái)務(wù)人員能力提升。