房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風(fēng)險控制及管理方向

李琳

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)融資規(guī)模大、投資周期長、受政策調(diào)控及法規(guī)約束較多等特點。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)體制改革持續(xù)深化推進(jìn)，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系也日趨完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)已實現(xiàn)高度市場化，行業(yè)競爭壓力不斷增加。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局及發(fā)展形勢不僅深刻影響著我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還與區(qū)域發(fā)展、民生保障等息息相關(guān);長期以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管、調(diào)控力度一直不斷強(qiáng)化，黨的十九大報告中指出“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，國家密集、持續(xù)出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。在此形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場競爭壓力不斷增大，利潤空間逐步收縮，土地使用權(quán)限獲取成本日益增高。并購重組和混合所有制改革已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資源整合手段。實施合理的并購、推動企業(yè)混合所有制改革成為房地產(chǎn)企業(yè)維持自身競爭優(yōu)勢、應(yīng)對當(dāng)下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。本文通過分析當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)并購及混合所有制改革過程中存在的風(fēng)險，并針對此提出優(yōu)化管理的建議，以期為房地產(chǎn)行業(yè)改革升級提供借鑒與參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購與混合所有制改革的意義

我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動影響較大，加之近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競爭壓力呈現(xiàn)增長態(tài)勢，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競爭壓力進(jìn)一步增加。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購行為，可以一定程度上擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強(qiáng)土地使用權(quán)獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強(qiáng)化，推動形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場競爭力。

相較于其他企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽(yù)、品牌信譽(yù)等方面具有一定的優(yōu)勢。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢日益凸顯的形勢下，國有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對固化、土地使用權(quán)競爭力相對不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動能，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力成為國有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問題?；旌纤兄聘母锸菄蟹康禺a(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、深化國資國企改革是推動國有企業(yè)職能市場化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會資本，減低資金來源渠道單一對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時通過混合所有制改革撬動國有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機(jī)結(jié)合，助力企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購活動或推進(jìn)混合所有制改革的過程中，各個階段都將面臨多種類型的潛在風(fēng)險。進(jìn)行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險評估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購及混改過程中的潛在風(fēng)險來源

（一）政策及市場環(huán)境不確定性帶來評估風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)、社會、民生的發(fā)展都有著重要的推動作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，人民群眾對房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢。一方面，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機(jī);另一方面，隨著我國住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時，房價增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國出臺了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房價、稅費(fèi)等多角度、多層次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，市場供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對其他行業(yè)而言較長，企業(yè)運(yùn)營面臨著較大的市場不確定性風(fēng)險?？茖W(xué)合理的價值評估是房地產(chǎn)企業(yè)并購與混合所有制改革有序推進(jìn)的先決條件。在并購活動進(jìn)行過程中，企業(yè)需要對自身資金資產(chǎn)價值進(jìn)行分析評估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力，并針對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項目進(jìn)行并購價值評估，以此為依據(jù)確定并購活動的方向、方式。在混合所有制改革中，價值評估對企業(yè)資產(chǎn)定價機(jī)制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響。總的來說，價值評估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購及混合所有制改革能否有序開展、推進(jìn)，而政策變動、市場環(huán)境變換都將對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購活動進(jìn)行過程中信息獲取不對稱甚至對政策、市場分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進(jìn)行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動帶來運(yùn)營管理風(fēng)險

無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購而言，無論以何種方式進(jìn)行并購重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購順利進(jìn)行，在并購發(fā)生后，參與并購的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進(jìn)行整合調(diào)整;企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動;并購發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級管理體系、是否能引導(dǎo)推動員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀;另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營體制、經(jīng)營方向等發(fā)生重大改變，一旦在實施過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問題。

（三）稅務(wù)風(fēng)險及法律風(fēng)險

一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動房地產(chǎn)企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn)。在實際的并購、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點、難點。整體而言，我國稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢及發(fā)展需求而變動，法律法規(guī)、管理條例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時掌握監(jiān)管要求變化及政策變動情況并適時做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢，增加企業(yè)運(yùn)營負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn);甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風(fēng)險，影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重制約企業(yè)未來發(fā)展。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風(fēng)險的管理策略

（一）拓寬信息渠道，完善評估體系

價值評估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、所有制改革推進(jìn)的重要基石。在并購過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險情況、風(fēng)險應(yīng)對能力進(jìn)行全面評估;并對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購雙方企業(yè)實際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評估體系進(jìn)行價值評估;必要時可委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評估機(jī)制，規(guī)范評估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢及市場經(jīng)濟(jì)形式，完善定價機(jī)制及定價標(biāo)準(zhǔn)，及時論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進(jìn)行公開，保障國有資產(chǎn)評估及定價的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失問題。同時，立足于區(qū)域發(fā)展局勢、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果以及社會資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟(jì)局勢，及時調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進(jìn)。在評估過程中，針對產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)清點，為后續(xù)決策及并購重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購重組、混合所有制改革、市場化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽(yù)優(yōu)勢及在政策變動、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢，結(jié)合企業(yè)實際在原有的價值評估體系基礎(chǔ)上引入新的評估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價值評估機(jī)制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴(kuò)大自身競爭優(yōu)勢，形成良好的品牌效應(yīng)，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性

在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理體系的融合升級。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機(jī)整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國有企業(yè)為例，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式相對成熟，且在融資信譽(yù)、信息獲取方面具有優(yōu)勢，但由于其相對特殊的管理模式及社會職能職責(zé)，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對固化，決策流程相對復(fù)雜，難以形成強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評估及獎懲制度，使員工能主動迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)并購重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對法律風(fēng)險及稅務(wù)風(fēng)險的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對企業(yè)整體財務(wù)狀況的梳理、整合、評估，還應(yīng)當(dāng)通過財務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問題加以重視，對企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險、融資信譽(yù)等進(jìn)行全面審查評估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風(fēng)險及法律風(fēng)險制約企業(yè)發(fā)展。針對國有企業(yè)而言，在進(jìn)行并購重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國有資本與社會資本的股權(quán)設(shè)計，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運(yùn)行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭議的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并有針對性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風(fēng)險。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與政府部門的溝通交流，加強(qiáng)對法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險及稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展格局優(yōu)化、民生條件改善等都有著極其深遠(yuǎn)的影響。但隨著我國經(jīng)濟(jì)、社會不斷發(fā)展，各行各業(yè)競爭日益激烈。此外，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，土地資源供應(yīng)日漸緊張。房地產(chǎn)行業(yè)生存發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。如何擴(kuò)大品牌影響力，優(yōu)化資源配置，調(diào)動從業(yè)人員主觀能動性，有效控制風(fēng)險成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。并購重組和混合所有制改革已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資源整合手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新形勢挑戰(zhàn)，抓住發(fā)展機(jī)遇的有效策略及必然趨勢。但企業(yè)在并購重組及混合所有制改革過程中將面臨諸多風(fēng)險，只有科學(xué)合理地布局重組及改革戰(zhàn)略，提高風(fēng)險管理意識，提升企業(yè)管理能力，實現(xiàn)全面管理并靈活調(diào)整策略，才能有效控制風(fēng)險，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，助力企業(yè)發(fā)展。

作者單位：華潤置地投資（天津）有限公司