淺析房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題及優(yōu)化

呂群

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展壯大對(duì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)行業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜，只有整合房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，進(jìn)行合理的項(xiàng)目管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和環(huán)境保護(hù)的統(tǒng)一，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);工程項(xiàng)目管理;問(wèn)題及優(yōu)化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.047

引言：

當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其成功推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的改善。但不可否認(rèn)，在平穩(wěn)發(fā)展的背后不可避免的存在著一系列的問(wèn)題，只有正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題，積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，才能在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)尋找出適合的長(zhǎng)久生存之道。工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題可能是生存的威脅，也可能是高質(zhì)量發(fā)展的突破口。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者要想突破威脅，就必須深入全面地分析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中存在的不足，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程管理中問(wèn)題的研究，能夠讓管理得到優(yōu)化和改進(jìn)，真正讓房地產(chǎn)行業(yè)為社會(huì)奉獻(xiàn)質(zhì)量合格、性價(jià)比極高的產(chǎn)品。

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)工程項(xiàng)目全過(guò)程的管理，包括投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)建設(shè)階段的管理工作。對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進(jìn)度控制貫穿全過(guò)程的每一個(gè)方方面面，因此涉及的信息非常龐雜，對(duì)項(xiàng)目管理者的能力要求非常高。工程項(xiàng)目管理人員想要高質(zhì)量做好本職工作，必須先確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性，做好項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前的準(zhǔn)備工作，從手續(xù)齊全、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、質(zhì)量檢驗(yàn)、工程驗(yàn)收等各個(gè)領(lǐng)域著手。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要工作目標(biāo)是在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按照進(jìn)度要求，高質(zhì)量完成建筑安裝工程，最后保證項(xiàng)目能夠保質(zhì)按時(shí)的銷售和交付。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)的成功，工程項(xiàng)目管理者需要總體把握房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)掌握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)投入大、周期長(zhǎng)、時(shí)刻伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因此，在管理過(guò)程中遵循客觀規(guī)律，制定科學(xué)的管理流程，為工程項(xiàng)目制定有效的總體目標(biāo)，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行監(jiān)控，深入進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析。同時(shí)也要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目建設(shè)各參與單位之間的關(guān)系，并且及時(shí)掌握新的政策和規(guī)定，為項(xiàng)目管理開展服好務(wù)。此外，項(xiàng)目管理者必須熟知房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，例如在房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目管理中的一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)，包括設(shè)計(jì)變更、施工過(guò)程中產(chǎn)生的不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工新技術(shù)新材料應(yīng)用等問(wèn)題，都需要管理者能夠及時(shí)有效的解決和應(yīng)對(duì)。明確房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)難點(diǎn)，規(guī)避好管理過(guò)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，遵守法律和規(guī)定，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理行業(yè)的溝通交流，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化房地產(chǎn)工程管理的行業(yè)風(fēng)氣，提高全社會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量和水平，奉獻(xiàn)高質(zhì)量的工程項(xiàng)目，來(lái)為社會(huì)進(jìn)步貢獻(xiàn)力量。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程

2.1項(xiàng)目投資決策階段

項(xiàng)目管理部門對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析，包括項(xiàng)目建設(shè)用地和商業(yè)價(jià)值的評(píng)估，項(xiàng)目建設(shè)是否踐行綠色節(jié)能理念，是否符合環(huán)保要求;項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是否得當(dāng)，項(xiàng)目規(guī)模是否符合市場(chǎng)需求。

2.2前期準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目要做好建設(shè)用地的土地使用權(quán)的取得，場(chǎng)地的勘察以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃方案的審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可，同時(shí)做好工程建設(shè)的準(zhǔn)備工作，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還要做好進(jìn)行銷售的準(zhǔn)備。申領(lǐng)建設(shè)工程的施工許可。

2.3施工管理階段

在項(xiàng)目施工階段，做好工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的控制，嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，按施工計(jì)劃保質(zhì)保量的推進(jìn)施工，加強(qiáng)合同管理、組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目成本、進(jìn)度和質(zhì)量達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)。

2.4竣工驗(yàn)收和備案

竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最后階段，驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能投入使用，出售或出租。除了對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行綜合考核驗(yàn)收外，還需要對(duì)環(huán)保、消防等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，實(shí)行限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收工作，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收的圖紙和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。匯總驗(yàn)收文件資料到有關(guān)部門最好備案登記。

2.5交付使用階段

交付前，做好水、電、氣、暖等配套基礎(chǔ)設(shè)施的調(diào)試和狀態(tài)控制工作，提高結(jié)構(gòu)控制水平。交付后配合物業(yè)管理完成各項(xiàng)移交工作，包括檢查房屋基礎(chǔ)設(shè)施是否正常運(yùn)行，裝修質(zhì)量是否存在問(wèn)題，將管理職責(zé)下放給物業(yè)管理部門，將房屋交付客戶，并做好后續(xù)的維修維護(hù)工作。

3、房地產(chǎn)工程管理的重要作用

3.1對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)行管控的目的

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目的是為社會(huì)提供質(zhì)量合格、滿足各類受眾需求的居住、辦公、生產(chǎn)的場(chǎng)所，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，要求相關(guān)職能部門和相關(guān)管理部門嚴(yán)格遵守相關(guān)法律和規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程項(xiàng)目過(guò)程中的環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)有預(yù)見性的關(guān)注工程項(xiàng)目各個(gè)階段的安全問(wèn)題，減少項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的危險(xiǎn)事件。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和控制，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。建筑行業(yè)有其特殊性，項(xiàng)目投入大，施工時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素多，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的監(jiān)管才能為項(xiàng)目的正常推進(jìn)提供基礎(chǔ)，才能維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)穩(wěn)定。

3.2增強(qiáng)房產(chǎn)工程管控力度有益于保護(hù)環(huán)境

在建筑施工企業(yè)的連續(xù)作業(yè)過(guò)程中，往往會(huì)產(chǎn)生有害物質(zhì)，如廢水、廢物、噪音、固體廢物等。這些物質(zhì)不僅污染環(huán)境，而且影響人們的出行安全。因此，相關(guān)職能部門有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管控。通過(guò)控制施工企業(yè)的施工時(shí)間，減少噪聲污染對(duì)周圍群眾的影響。要求施工企業(yè)減少施工過(guò)程中產(chǎn)生的污染物，降低項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。此外，建設(shè)單位要集中收集和運(yùn)輸項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，嚴(yán)禁隨意處置建筑垃圾，減少環(huán)境污染，提高建筑施工企業(yè)的社會(huì)效益，必須按照相關(guān)部門的嚴(yán)格要求集中處置。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最常見的問(wèn)題

4.1項(xiàng)目開發(fā)前期工作不夠重視

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理涉及大量的信息，項(xiàng)目管理者要想確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就必須高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程，尤其是前期的投資決策。目前，由于工程項(xiàng)目管理者不太重視項(xiàng)目的前期開發(fā)機(jī)會(huì)選擇、開發(fā)項(xiàng)目決策，不深入分析房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目是否具有開發(fā)設(shè)計(jì)價(jià)值，倉(cāng)促的開發(fā)設(shè)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和后期建設(shè)銷售造成較大的不利影響。另一方面，房地產(chǎn)前期的市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目選擇以及投資決策可以直接關(guān)系到施工圖設(shè)計(jì)、成本管理、質(zhì)量控制等領(lǐng)域的成果，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在前期投資決策不做好的情況下，盲目跟風(fēng)，就會(huì)出現(xiàn)成本超預(yù)算、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，無(wú)法滿足業(yè)主的具體要求，最終導(dǎo)致項(xiàng)目銷量困難，項(xiàng)目爛尾，房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)倒閉。

4.2工作人員工作積極性有待提升

房地產(chǎn)工程工期長(zhǎng)、任務(wù)重、質(zhì)量要求高、安全責(zé)任大，部分工作人員在長(zhǎng)期工作中漸漸消磨掉了一開始的積極的工作狀態(tài)，后期逐漸報(bào)以僥幸和懈怠的心理，這種狀態(tài)會(huì)嚴(yán)重影響工程管理過(guò)程中的質(zhì)量安全。因此，必須對(duì)項(xiàng)目管理工作人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，時(shí)刻讓管理人員保證緊繃一根弦，通過(guò)各種獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策改變工作中的懈怠思想，讓項(xiàng)目管理人員真正參與到項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和盈利管理中，增強(qiáng)主人翁意識(shí)，增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)和社會(huì)服務(wù)意識(shí)，才能夠讓房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量安全大幅提升。同時(shí)在項(xiàng)目管理過(guò)程中對(duì)合作商要有選擇性，選擇那些信譽(yù)高、口碑好、技術(shù)過(guò)硬的合作伙伴。工程項(xiàng)目管理過(guò)程必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)和工程施工技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)完成，否則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)不規(guī)范，埋下安全和質(zhì)量隱患。

4.3工程項(xiàng)目開發(fā)管理單位和工程監(jiān)理存在問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)開發(fā)管理單位可采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織建設(shè)單位項(xiàng)目管理工作，派駐管理人員到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全等方面的管理。也可選擇建設(shè)單位委托專門的工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理的方式。但在實(shí)際操作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不具備專業(yè)的資質(zhì)和能力，無(wú)法在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中發(fā)揮出管理的真正作用，不能根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況完善管理機(jī)制和管理方法，導(dǎo)致在具體工作中不能取得實(shí)質(zhì)性的管理成效，最終會(huì)出現(xiàn)成本增加、工期延誤、施工質(zhì)量不合格等不良影響。同時(shí)，一些項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)不能與時(shí)俱進(jìn)，照搬照抄其他項(xiàng)目的監(jiān)理規(guī)章制度和監(jiān)理操作規(guī)程，沒(méi)有結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際制定專門的監(jiān)理工程實(shí)施方案，或者存在監(jiān)理過(guò)程中分工不明晰、資質(zhì)不達(dá)標(biāo)的監(jiān)理人員，這些都會(huì)導(dǎo)致工程監(jiān)理工作出現(xiàn)漏洞和安全隱患，費(fèi)用超出預(yù)算，工期延誤等。

4.4材料的影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中需要大量的建筑材料，因此，必須嚴(yán)格保證材料的質(zhì)量。如果出現(xiàn)材料質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商不止受到道德譴責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的將受到法律制裁，嚴(yán)重危害人民群眾的生命安全，造成極其惡劣的社會(huì)影響。為保證項(xiàng)目質(zhì)量，項(xiàng)目采購(gòu)人員肩負(fù)重任，必須了解項(xiàng)目中所需要的建筑材料，了解市場(chǎng)行情，從規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量等方面對(duì)多家供應(yīng)商進(jìn)行比較選擇，不同的供應(yīng)商和品牌的質(zhì)量必然存在一定程度的差異，嚴(yán)格按照規(guī)范對(duì)建筑材料進(jìn)行詳細(xì)的抽樣試驗(yàn)，確保選擇的建筑材料合標(biāo)達(dá)規(guī)，達(dá)成合作意向后，還要對(duì)建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，多措并舉，保證工程項(xiàng)目所用材料符合規(guī)范要求。

5、提高房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的必要對(duì)策

5.1加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理流程的重視程度

由于項(xiàng)目管理的流程同時(shí)干擾項(xiàng)目進(jìn)度、施工質(zhì)量和施工成本，工程項(xiàng)目管理過(guò)程中需要高度重視房地產(chǎn)開發(fā)流程。房地產(chǎn)的開發(fā)流程分為投資決策、前期準(zhǔn)備和開發(fā)建設(shè)三個(gè)階段。在投資決策階段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研、做好開發(fā)項(xiàng)目的選擇，依據(jù)可行性研究分析做出合理的投資決策。在前期準(zhǔn)備階段，要提前取得建設(shè)用地土地使用權(quán)，做好場(chǎng)地勘察和委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，編制規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查，申領(lǐng)規(guī)劃許可證，同時(shí)做好工程建設(shè)的準(zhǔn)備工作，申請(qǐng)施工許可。而在開發(fā)建設(shè)階段，項(xiàng)目管理主要涉及施工管理中的質(zhì)量、安全及環(huán)保、投資控制、進(jìn)度控制等職責(zé)，做好合同管理，施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后申請(qǐng)商品房的預(yù)售，在開發(fā)建設(shè)的最后階段做好竣工驗(yàn)收和備案等。只有重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)流程的管控，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)和基本建設(shè)日常任務(wù)的順利進(jìn)行，確保質(zhì)量、成本和進(jìn)度的合理控制。如圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程圖所示，要注重對(duì)流程的管控。

5.2遵循房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)建設(shè)的要求

工程項(xiàng)目管理過(guò)程中要按照房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)要求，確保管理人員有章可循，提高項(xiàng)目管理規(guī)范化水平，必須制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展流程運(yùn)作。確保開發(fā)、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)按照我國(guó)有關(guān)制度和法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)完成，合理降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)項(xiàng)目管理人員或監(jiān)理人員必須嚴(yán)格規(guī)范關(guān)鍵步驟中的各項(xiàng)工藝流程，確保工程設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量?jī)?yōu)良、施工技術(shù)過(guò)硬、工程進(jìn)度和運(yùn)營(yíng)成本在可控范圍內(nèi)，才能提高項(xiàng)目質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成功。

5.3制定長(zhǎng)期可行的管理方法和計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理單位必須制定適合本項(xiàng)目的可行的管理方法和計(jì)劃，以減少管理計(jì)劃不當(dāng)對(duì)正常項(xiàng)目進(jìn)度的影響，提高工作效率，保證工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)成本控制。項(xiàng)目管理人員必須根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體運(yùn)行情況，編寫和制定一些短期的管理方法計(jì)劃。確保短期項(xiàng)目建設(shè)成本不超預(yù)算，降低安全風(fēng)險(xiǎn);也要增強(qiáng)創(chuàng)新，制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠穩(wěn)定、有序、順利進(jìn)行，確保建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目進(jìn)度滿足業(yè)主的具體要求。

5.4完善工程竣工驗(yàn)收管理辦法

要想增加新樓盤的總銷售額，就必須減少客戶在日常生產(chǎn)和生活中遇到各種房屋質(zhì)量問(wèn)題的機(jī)會(huì)，提高客戶的滿意度和認(rèn)可度，一個(gè)五星級(jí)客戶的贊譽(yù)，勝過(guò)銷售人員的千言萬(wàn)語(yǔ)。項(xiàng)目管理人員要嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收程序，完成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目各過(guò)程質(zhì)量的工程驗(yàn)收，減少存在質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和聲譽(yù)不受損害，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)躍上高質(zhì)量發(fā)展之路。具體流程如圖2工程竣工驗(yàn)收管理流程圖所示。

5.5加強(qiáng)料具管理

首先，要充分了解和掌握實(shí)際工程的準(zhǔn)確需求量、進(jìn)度安排和質(zhì)量要求，以確保建筑材料的質(zhì)量滿足項(xiàng)目建設(shè)需求，明確材料管理的目標(biāo)。其次，做好材料設(shè)備的管理，做好所用材料的分揀和質(zhì)量檢驗(yàn)。同時(shí)，供應(yīng)商結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際要求，要求以材料供應(yīng)為通則，確保不因材料不足而延誤施工進(jìn)度。最后，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)物資管理，有效避免不必要的浪費(fèi)和損失。施工完成后，剩余材料應(yīng)退回倉(cāng)庫(kù)，臨時(shí)設(shè)備應(yīng)及時(shí)拆除回收。

5.6房地產(chǎn)工程的安全管理

項(xiàng)目管理的過(guò)程中要足夠重視安全管理。在制定工程項(xiàng)目的施工程序時(shí)，要引入安全控制，制定安全控制方法，從而為實(shí)施安全管控提供參考依據(jù)，提高安全管控的有效性。在相關(guān)的安全監(jiān)管工作中，首先應(yīng)該確定安全生產(chǎn)管理者，這樣在發(fā)生危險(xiǎn)事件時(shí)，可以在很短的時(shí)間內(nèi)確定責(zé)任人，避免責(zé)任不明確。此外，在項(xiàng)目管理和控制過(guò)程中，對(duì)所有員工建立安全相關(guān)的培訓(xùn)周期。在培訓(xùn)過(guò)程中，將以往房地產(chǎn)項(xiàng)目中的安全事件以實(shí)例的形式傳達(dá)給現(xiàn)場(chǎng)所有項(xiàng)目施工參與者，加強(qiáng)日常巡視監(jiān)管和處罰問(wèn)責(zé)。只有這樣，才能加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中所有人員的安全防范意識(shí)，在實(shí)際操作中認(rèn)識(shí)到安全操作的重要性，避免施工安全隱患，提高施工質(zhì)量、為施工企業(yè)帶來(lái)更大經(jīng)濟(jì)效益。

6、工程管理模式優(yōu)化后的實(shí)施效果分析

6.1實(shí)現(xiàn)工程管理的提前介入

在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段引入BIM技術(shù)，將設(shè)計(jì)圖紙輸入BIM模型進(jìn)行視覺模擬和碰撞檢測(cè)。發(fā)現(xiàn)優(yōu)化管理點(diǎn)，然后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，對(duì)原方案進(jìn)行重新計(jì)算和優(yōu)化，節(jié)約施工成本，有效提高項(xiàng)目管理效率。

6.2提高工程進(jìn)度與計(jì)劃管理質(zhì)量

基于BIM技術(shù)，利用4D可視化進(jìn)度仿真和協(xié)同管理功能，構(gòu)建各學(xué)科三維模型，完成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確保施工的進(jìn)度和最高質(zhì)量。

6.3強(qiáng)化材料設(shè)備成本與品質(zhì)保障

項(xiàng)目管理中的建筑材料采購(gòu)，必須配合施工計(jì)劃，由物資部門編制并提交材料調(diào)集計(jì)劃和采購(gòu)制度;有效管理物料的采購(gòu)和質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。

6.4系統(tǒng)提高成本管理可控性

有效控制設(shè)計(jì)變更，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，成本部門在技術(shù)評(píng)審和成本評(píng)估的基礎(chǔ)上，對(duì)技術(shù)變更和成本變更的可行性進(jìn)行評(píng)估，以便更好地實(shí)施設(shè)計(jì)變更的有效控制，完善成本管理。使用一些新型材料設(shè)備，減少不必要的材料浪費(fèi);編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，減少人員窩工，合理安排施工進(jìn)度等。

結(jié)語(yǔ)：

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，只有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民群眾的生活質(zhì)量才能顯著提升?？偠灾?，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的成敗休戚相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高工程管理水平，就必須深入研究房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)和工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尋找危及施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本的疑難問(wèn)題，抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，完成開發(fā)設(shè)計(jì)施工全過(guò)程的精益管理，才能在工程管理過(guò)程中取得成效。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王武鴻.試析新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理的有效途徑[J].河南建材，2018，05：234+236.