金融街：非經(jīng)常項(xiàng)目催肥業(yè)績(jī)

薛宇

2021年，金融街（000402.SZ）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.55億元，同比增長(zhǎng)33.3%;凈利潤(rùn)16.43億元，同比下降34.25%;扣非凈利潤(rùn)僅4.45億元，同比增長(zhǎng)54.4%。在2020年扣非凈利潤(rùn)大跌90%的情況下，2021年的增長(zhǎng)也不過(guò)是上年基數(shù)較低所致。

近兩年，金融街的利潤(rùn)絕大多數(shù)來(lái)自非經(jīng)常項(xiàng)目，公司2020年和2021年的扣非歸屬凈利潤(rùn)僅為2.88億元、4.45億元，業(yè)績(jī)虛胖。2021年上市房企均計(jì)提更高金額存貨減值的情況下，金融街計(jì)提的存貨跌價(jià)損失卻比2020年還低，若按照與同行一致的計(jì)提原則，公司扣非凈利潤(rùn)甚至有可能為虧損。此外，通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)等方式，金融街多年來(lái)的業(yè)績(jī)均呈現(xiàn)“虛胖”狀態(tài)，業(yè)績(jī)水分較大。

2021年，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額降至339億元，存貨中開發(fā)產(chǎn)品卻迅速增加到204.8億元。即便考慮到2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，公司2019年和2020年開發(fā)產(chǎn)品占當(dāng)年簽約銷售金額的比例也并不低，說(shuō)明項(xiàng)目去化較慢，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)增加公司的資金壓力。

非經(jīng)常損益扛起業(yè)績(jī)大旗

2021年，金融街實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)16.43億元，其中非經(jīng)常性損益有11.98億元，占凈利潤(rùn)的72.92%，包括將北京德勝投資有限責(zé)任公司（持有德勝國(guó)際中心）100%股權(quán)及債權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益7.9億元，以及由于上海靜安融悅中心西區(qū)A棟辦公樓等項(xiàng)目竣工后作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益8.54億元等。

類似地，金融街2020年絕大部分的凈利潤(rùn)也是由非經(jīng)常項(xiàng)目貢獻(xiàn)。2020年，金融街凈利潤(rùn)為24.98億元，但扣非凈利潤(rùn)僅2.88億元，上市公司當(dāng)期非經(jīng)常性損益達(dá)到22.1億元，占凈利潤(rùn)的88.47%，其中計(jì)入當(dāng)期損益的對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)就達(dá)到28.57億元。

年報(bào)顯示，受《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年-2035年）》影響，中信城B地塊規(guī)劃條件無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)，公司與北京中信房地產(chǎn)有限公司以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊合作協(xié)議獲得資金占用費(fèi)。

實(shí)際上，金融街近年來(lái)所實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)較高比例來(lái)自于公允價(jià)值變動(dòng)收益。

從2008年起，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，此后公司利潤(rùn)便急劇膨脹。2009-2019年，金融街投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益長(zhǎng)期為正。

截至2021年年末，金融街投資性房地產(chǎn)賬面余額為387.41億元，占總資產(chǎn)的23.51%，其中完工的存量投資性房地產(chǎn)賬面余額337.06億元，在建投資性房地產(chǎn)賬面余額50.35億元，這些未竣工的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目將是公司未來(lái)公允價(jià)值變動(dòng)收益的最主要來(lái)源。

2022年3月30日及4月1日，金融街發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告，公司持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給控股股東北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司;交易標(biāo)的賬面值為4232萬(wàn)元，評(píng)估值及交易總價(jià)款為10.8億元，預(yù)計(jì)公司合并層面將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約7.6億元，金融街2022年凈利潤(rùn)將包含這一非經(jīng)常事項(xiàng)的貢獻(xiàn)。

值得一提的是，金融街2021年計(jì)提的存貨跌價(jià)損失僅7.37億元，甚至低于2020年計(jì)提的9億元，這與行業(yè)情況完全相反。

根據(jù)Wind，目前已發(fā)布年報(bào)的上市房企中，萬(wàn)科2021年的資產(chǎn)減值損失為35.14億元，主要為存貨的減值，金額為31.2億元，2020年該項(xiàng)目為19.81億元;新城控股2021年計(jì)提了48.37億元的存貨跌價(jià)損失及合同履約成本減值損失，遠(yuǎn)高于2020年的15.97億元;華僑城2021年計(jì)提存貨跌價(jià)損失12.57億元，2020年為4.63億元。

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯下行，在其他上市房企計(jì)提更多存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況下，金融街計(jì)提的金額卻是更低。如果按照同行的“審慎”計(jì)提原則，金融街2021年應(yīng)計(jì)提的金額將明顯更高，公司利潤(rùn)也將進(jìn)一步下滑。

項(xiàng)目去化較慢

2020年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入181.21億元，同比下降30.79%;同時(shí)公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降9.22個(gè)百分點(diǎn)至27.54%，公司扣非凈利潤(rùn)僅2.88億元，同比降幅達(dá)89.94%。

2021年，公司營(yíng)收241.55億元，雖同比增長(zhǎng)33.3%，但由于毛利率進(jìn)一步降低10.91個(gè)百分點(diǎn)至16.63%，公司扣非凈利潤(rùn)4.45億元，同比僅增長(zhǎng)54.4%。

而且，這種增長(zhǎng)是在上年基數(shù)極低的情況下實(shí)現(xiàn)的，要知道，2020年多數(shù)房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2020年，百?gòu)?qiáng)房企中有超八成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超上年同期，其中超四成企業(yè)的同比業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%以上，可見(jiàn)金融街主業(yè)經(jīng)營(yíng)遜色于同行。

截至2021年年末，金融街短期借款2000萬(wàn)元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債127億元，短期有息負(fù)債合計(jì)約127.2億元，雖然低于賬面上的貨幣資金178.54億元，但是金融街2020年以來(lái)資金增長(zhǎng)的原因?qū)嶋H為收回了公司已付中信地產(chǎn)的合作款及相應(yīng)的資金占用費(fèi)，并且降低拿地力度，并非主要依靠項(xiàng)目回款。

據(jù)2020年年報(bào)，中信地產(chǎn)返還公司已付的中信城B地塊合作價(jià)款約50.11億元，并向公司支付資金占用費(fèi)約35.97億元，合計(jì)86.08億元，而金融街2020年年末的貨幣資金相比2019年僅增長(zhǎng)了77.9億元;另一方面，2020年公司新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備權(quán)益地價(jià)為49.97億元，2021年為65.25億元，而2019年有168.62億元。

2021年年末，金融街短期有息負(fù)債127.2億元;長(zhǎng)期有息負(fù)債中長(zhǎng)期借款366.87億元，應(yīng)付債券307.73億元，合計(jì)674.6億元，短債占比為15.86%，相比2020年年末的16.89%和2019年年末的18.72%有所降低，但去化緩慢問(wèn)題影響項(xiàng)目回款，即便是2020年之前，金融街的去化也并不算快。

2017-2021年，金融街的銷售簽約額分別為235.7億元、307億元、319億元、402億元、339億元，其中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額分別為155億元、248億元、266億元、339.1億元、298億元，商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額分別為80.7億元、59億元、53億元、62.9億元、41億元，商務(wù)地產(chǎn)銷售占比呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。

與簽約規(guī)模相比，公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品卻并不算少，該項(xiàng)目規(guī)模越大說(shuō)明預(yù)售情況不佳導(dǎo)致存貨積壓。2017-2020年年末，金融街存貨中的開發(fā)產(chǎn)品分別為126.72億元、160.62億元、121.56億元、137.09億元，2021年進(jìn)一步增長(zhǎng)至204.8億元，占當(dāng)年簽約銷售金額的比例為60.41%，然而萬(wàn)科該比例為13.85%;2019-2020年，金融街該比例為38.11%、34.1%，萬(wàn)科為10.47%、10.51%。

商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約額占比降低，但已完工仍未售出的商務(wù)產(chǎn)品的金額卻不小。

以2021年年報(bào)為例，公司開發(fā)產(chǎn)品中惠州巽寮灣濱海旅游度假區(qū)期末余額為13.46億元，項(xiàng)目竣工時(shí)間為2008-2021年，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)10年以上;金融街·融景城（重慶融景城）期末余額10.17億元，竣工時(shí)間為2013-2021年;天津大都會(huì)項(xiàng)目余額24.54億元，竣工時(shí)間2012-2020年;金融街·園中園（通州商務(wù)園項(xiàng)目）期末余額9.95億元，竣工時(shí)間2012-2020年;融穗華府（荔灣區(qū)廣鋼新城一期項(xiàng)目）期末余額6.4億元，竣工時(shí)間2017年，其余諸如金融街·金茂·珠江金茂府（荔灣區(qū)廣鋼新城二期項(xiàng)目）等也存在類似情況。上述項(xiàng)目中有不少屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即便將時(shí)間拉回到2019年，這些項(xiàng)目余額依然相對(duì)較高。

另一方面，從金融街對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益情況也可看出其合作項(xiàng)目的銷售狀況。

金融街的長(zhǎng)期股權(quán)投資自2017年起突然增加，金額有32.86億元，2021年年末為41.39億元。相應(yīng)地，公司其他應(yīng)收款中應(yīng)收聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)金額從2017年年末的9.62億元增至2021年年末的77.7億元;公司其他應(yīng)付款從2017年年末的28.34億元增至2021年年末的92.23億元。

但據(jù)財(cái)報(bào)，金融街對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)的投資收益僅2021年實(shí)現(xiàn)2.14億元，其他年份均為負(fù)值，可推知相應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自投資起至實(shí)現(xiàn)效益時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4-5年，側(cè)面印證了去化緩慢。

雖然目前來(lái)看金融街貨幣資金足以覆蓋短債，公司債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)以長(zhǎng)期為主，但如果未來(lái)公司開發(fā)產(chǎn)品的去化始終保持較慢的速度，隨著債務(wù)不斷到期，這些被占用的資金顯然會(huì)增加公司的資金壓力。

截至發(fā)稿，金融街未回復(fù)《證券市場(chǎng)周刊》記者的采訪。