國有公房的精細(xì)化管理

胡銘珊

國有公房是國有固定資產(chǎn)的重要組成部分。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，國有固定資產(chǎn)現(xiàn)有管理模式與我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會主要矛盾和人民的根本需求不相適應(yīng)，需要繼續(xù)深化改革，對其進(jìn)行配套精細(xì)化資產(chǎn)管理，探索開辟出一條屬于國有固定資產(chǎn)管理的新發(fā)展路子。國有公房的管理發(fā)展之路與固定資產(chǎn)管理既有共性又有特性，如何充分發(fā)揮國有公房的公有性質(zhì)和市場化作用，提升其綜合宜居功能，助力城市綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓居住者能享有更多的生活獲得感和生活幸福感是國有公房管理改革的發(fā)展方向。鑒于此，本文主要是從國有固定資產(chǎn)管理角度出發(fā)探索一下國有公房精細(xì)化管理的新發(fā)展路子。

一、國有固定資產(chǎn)概述

國有固定資產(chǎn)增值是國有資產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分，是國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)能夠得以長久生存和持續(xù)發(fā)展的重要基本條件。當(dāng)前，一些大型國有企業(yè)普遍出現(xiàn)了固定資產(chǎn)綜合利用不充分、管理效率低、固定資產(chǎn)大量流失等突出問題。這些固定資產(chǎn)存在管理不規(guī)范的潛在安全隱患，影響了企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。針對這些突出問題，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理部門的監(jiān)督職能，采取必要的專項(xiàng)整改措施，規(guī)范國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理細(xì)則，降低國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理風(fēng)險，使國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理發(fā)揮出最大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、固定資產(chǎn)管理存在的問題

（一）固定資產(chǎn)利用不充分

在國有企業(yè)的擴(kuò)改建過程中，由于原始資料的保存不當(dāng)或人員調(diào)離，造成部分設(shè)備與資產(chǎn)的長期閑置，一些資產(chǎn)在這個過程中不可再生，一些資產(chǎn)由于脫管時間太長而被占用挪用，由于資料的缺失很難再利用發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)效益。這就造成國有固定資產(chǎn)的利用效率低下。

（二）管理效率低

國有企業(yè)管理長期存在管理模式固化、管理人員思想僵化、依政策刻板執(zhí)行不知變通、缺乏創(chuàng)新思維與與時俱進(jìn)的科學(xué)管理方法致使管理效率低下。部分企業(yè)沒有完全遵循相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)，對固定資產(chǎn)的梳理與管理不上心，對于經(jīng)營成本管理法律意識也不高，從而讓企業(yè)國有資產(chǎn)使用率低下，功能作用減少，造成高成本低收益。

（三）固定資產(chǎn)流失嚴(yán)重

國有固定資產(chǎn)登記管理業(yè)務(wù)涉及范圍極其廣泛，它包括并不限于國有公房和其他國有土地。國有公房是國有企業(yè)固定資產(chǎn)組成中承擔(dān)社會公益性質(zhì)的一部分，也是極重要的一部分。由于歷史形成原因國有公房的主體權(quán)屬問題突出，歸屬權(quán)和使用權(quán)界限模糊，房改政策的推進(jìn)又導(dǎo)致公房面積不斷萎縮，從而導(dǎo)致國有固定資產(chǎn)流失嚴(yán)重。

三、固定資產(chǎn)管理的整改措施

（一）培養(yǎng)與選拔政工人員并且完善培訓(xùn)機(jī)制。

國有固定資產(chǎn)管理單位需深入推進(jìn)基層政工人員的培訓(xùn)工作，選拔出合適的人才。在具體實(shí)踐中，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)打造多功能內(nèi)部系統(tǒng)協(xié)作交流平臺，能從很大程度上實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)之間的深入交流，不光可以實(shí)現(xiàn)協(xié)同合作精簡工作環(huán)節(jié)，還能設(shè)置系統(tǒng)激勵機(jī)制發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀人才。另一方面，要對人力資源部門的職責(zé)進(jìn)行明確劃分，既要擬定政工人才培訓(xùn)制度，又要對基層政工干部的選拔機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化完善，并通過“回頭看”及時調(diào)整，貫徹落實(shí)。

（二）嚴(yán)守固定資產(chǎn)入賬環(huán)節(jié)

國有企業(yè)固定資產(chǎn)經(jīng)營管理人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，避免企業(yè)內(nèi)部員工因操作疏忽大意致固定資產(chǎn)嚴(yán)重流失。同時，應(yīng)繼續(xù)加大力度對企業(yè)新增固定資產(chǎn)賬戶進(jìn)行監(jiān)督管理、定期清理盤點(diǎn)、及時核算入賬。在申請辦理資產(chǎn)報(bào)銷登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)對固定資產(chǎn)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)檢查、核對，確保固定資產(chǎn)核算的正確性。

（三）建立健全固定資產(chǎn)管理制度

應(yīng)建立健全完善的固定資產(chǎn)管理制度。把固定資產(chǎn)監(jiān)督管理建設(shè)放在工作首要位置，大力提高相關(guān)工作人員對固定資產(chǎn)管理重要性的正確認(rèn)知。建立健全資產(chǎn)管理績效考核制度，對資產(chǎn)管理者業(yè)績做出嚴(yán)格考核，規(guī)范員工管理行為。國有銀行要嚴(yán)格控制民營企業(yè)對國有資金的使用風(fēng)險，采取有效控制措施將資金風(fēng)險成本降到最低。加強(qiáng)健全國有固定資產(chǎn)監(jiān)督管理資格評審監(jiān)督機(jī)制，成立專門的固定資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)固定資產(chǎn)經(jīng)營管理資格審核，為企業(yè)發(fā)展謀取更大的經(jīng)營利潤。不斷完善推進(jìn)國有企業(yè)固定資產(chǎn)綜合管理機(jī)制，為推進(jìn)國有企業(yè)成功優(yōu)化轉(zhuǎn)型鋪路。

四、國有公房管理概述

國有公房是國有固定資產(chǎn)的重要組成部分，在管理實(shí)踐中既有國有固定資產(chǎn)管理的共性，也有其特性。

國有公房是指國有房屋和集體所有的房屋。國家房地產(chǎn)管理部門享有所有權(quán)的或直接經(jīng)營管理的房屋，稱直管公房。國有企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房。一般按房屋用途分為住宅和非住宅，由管理單位履行出租、修繕、安全、運(yùn)營等職能。住宅承租人因福利分房的歷史紅利只需支付極低的租金便可終身享有公房使用權(quán)，并可繼承過戶;非住宅公房逐步推進(jìn)市場化，使租金定價、招租方式、后續(xù)管理逐步與市場接軌。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，老城區(qū)改造逐步深入，一部分公房經(jīng)拆遷后置換成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一部分公房隨房改進(jìn)程逐步減少，剩下大量的公房面臨房屋老舊、修繕不易、違規(guī)租售、侵占浪費(fèi)、收租困難的局面。

五、國有公房管理的作用及意義

國有公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代福利制度的產(chǎn)物，自誕生之初就帶有濃厚的福利色彩，與人民群眾的利益息息相關(guān)。由于歷史形成的因素，一直以來國有公房所有權(quán)與使用權(quán)界限不明晰，房屋空置浪費(fèi)、違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售、隨意侵占等現(xiàn)象層出不窮;房屋老舊、設(shè)施設(shè)備老化，抗自然災(zāi)害能力弱等安全隱患時有發(fā)生;權(quán)屬糾紛、歷史遺留、低收入人群聚居等問題使收租工作開展困難重重，嚴(yán)重制約了國有公房深化改革的發(fā)展道路。

科學(xué)發(fā)展觀第一基本要義是發(fā)展。如何通過科學(xué)發(fā)展觀理念來深入分析實(shí)際問題，總結(jié)寶貴經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)變國有公房管理思路，積極探索國有公房統(tǒng)一登記模型、規(guī)范管理細(xì)則，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，是我們必須認(rèn)真思考的重大問題。

六、國有公房管理領(lǐng)域存在的問題及原因分析

（一）國有公房現(xiàn)狀

現(xiàn)存國有公房多為上世紀(jì)修建，主要是磚混結(jié)構(gòu)建筑，少量為磚木結(jié)構(gòu)建筑，隨時間推移，一方面危舊房屋增多、配套設(shè)施設(shè)備老化，存在較大安全隱患維修需求劇增;一方面材料費(fèi)、人工費(fèi)逐年上漲，維修改造成本加大。房屋管理機(jī)構(gòu)僅憑收取房租只能維持機(jī)構(gòu)運(yùn)作，沒有足夠資金再對公房主體進(jìn)行維修改造，由此造成的各種矛盾凸顯急需有效解決途徑;且因公房承租戶只需支付極低的租金就可享租賃終身制并能夠繼承租賃關(guān)系，如遇拆遷還可獲得大筆拆遷補(bǔ)償，因此產(chǎn)生的利益使得國有公房在市場上存在一定的利益交換價值，相應(yīng)的也就產(chǎn)生了各種違規(guī)違法交易、非正常過戶、長期拖欠租金霸占房屋、違規(guī)私搭改建等亂象。因房管機(jī)構(gòu)沒有執(zhí)法權(quán)，對各種亂象沒有有效制止手段，逐漸演變成了公私產(chǎn)權(quán)混雜的各型各類的租住群體聚集的“三不管”小樓院。

（二）思想意識、配套法規(guī)滯后

國有公房始于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，許多相關(guān)政策制定比較早，并一直沿用至今。管理人員熟悉舊政策習(xí)慣了固有工作管理模式，難以跳出舊有框架從新的角度思考問題，管理模式僵化，管理效率低下。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，特別是國家著力調(diào)控房地產(chǎn)市場以來，為了深化住房制度改革、促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，原有的政策制度文件不能對當(dāng)前發(fā)展形勢起到針對性和有效性作用，管理手段相對滯后，對國有公房的管理發(fā)展造成了很大的局限。

（三）國有公房面積萎縮，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重

自國家1998年頒布房改政策允許符合條件的公房承租人按照較低的價格買斷公房所有權(quán)獲得完全產(chǎn)權(quán)后，房改不斷，公房管轄面積逐年萎縮。且因各房管部門對政策解讀不同，部分國有公房被強(qiáng)行低價轉(zhuǎn)讓出售或被無償使用劃撥，這讓國有資產(chǎn)大量流失。同時，因房改后造成的同一小區(qū)公私產(chǎn)權(quán)混雜，各種矛盾凸顯，也加大了公房管理難度。

（四）國有公房使用收益權(quán)旁落

由于目前國有公房的住房租金與市場上主體住房租金之間仍存在較大的差距，一些承租人私自出售使用權(quán)或轉(zhuǎn)租房屋從中直接賺取差價，獲取不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益;一部分承租人因歷史遺留問題沒有及時解決，長期侵占房屋拒不交租，使公房租金積欠增加，收益減少;還有些國有公房因劃撥時手續(xù)簡單資料不齊，接管后與承租人產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛時不能進(jìn)行有效舉證，使公房產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)程無法推進(jìn)，資產(chǎn)無法入賬核算收益旁落。這些問題都極大地影響了國有公房管理的正常經(jīng)營秩序。

七、國有公房管理發(fā)展新思路與做法

（一）探索國有公房對城市綠色經(jīng)濟(jì)的推動作用

國有公房所在的老城區(qū)是城市一個時代的縮影，是歷史的記憶留痕，借著文旅經(jīng)濟(jì)興起的東風(fēng)打造老街老巷“人和”的主題風(fēng)貌，對公房小區(qū)進(jìn)行整體提升改造符合當(dāng)今城市綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。在放棄“大拆大建”的主旨思想下，充分發(fā)揮政府推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造的紅利，深挖公房老舊小區(qū)市井文化價值，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際特點(diǎn)，制定出一套科學(xué)合理的對國有公房整體提升改造的建設(shè)方案。按照目前國有資產(chǎn)全部不可出讓轉(zhuǎn)私的綠化工作思路（拆公還公），對國有公房區(qū)域進(jìn)行整體提升與綠化改造，拆除零散舊房和危房，對成片老舊公房小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)市場資金設(shè)計(jì)打造街巷文旅主題，以改代拆，保持城市建設(shè)生態(tài)平衡。如此既可以破解國有公房維修改建資金難題，提升社區(qū)居住環(huán)境，發(fā)展社群文化打造城市向心力;又可以促進(jìn)當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)的長期保值持續(xù)增值，大幅度增加地方財(cái)政收入、推動文旅等城市綠色經(jīng)濟(jì)的增長。

（二）分類整合、統(tǒng)一管理，達(dá)到資源合理利用最大化

為了減少住房管理成本且達(dá)到資源合理利用最大化，對國有公房的管理可以實(shí)行“分類整合、統(tǒng)一管理”的措施。對國有公房進(jìn)行全面清理，對空置、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售等違反國有公房管理法規(guī)的全面清退;對長期欠租的承租人根據(jù)不同的欠租原因進(jìn)行劃分，經(jīng)濟(jì)困難戶按當(dāng)?shù)乇Ｕ戏繉?shí)施標(biāo)準(zhǔn)申請實(shí)物配租或租金減免、惡意欠租戶通過法律手段追繳租金并停止租賃收回房屋;對權(quán)屬不清的公房，本著尊重歷史實(shí)事求是的原則厘清房屋歷史軌跡，通過法律手段確定權(quán)屬，使“公歸公，私還私”，并完善公房產(chǎn)權(quán)登記。 公房分類整合后，回收房屋將由政府指定的管理單位實(shí)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌分配用于公共資源租賃住房開發(fā)使用。

（三）發(fā)揮公房的公有性質(zhì)撬動“兜底經(jīng)濟(jì)”

“兜底經(jīng)濟(jì)”就是把長期以來受限于政府津貼補(bǔ)助的經(jīng)濟(jì)困難群眾（包括低保戶）通過少量的項(xiàng)目投資和其他政策扶持傾斜來促使其脫貧致富。即由公房管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理調(diào)控，將公房房源提供給本市符合條件的外來務(wù)工人員和經(jīng)濟(jì)困難居民租用，用其地段優(yōu)勢和相對市場更穩(wěn)定的低租金吸引人才聚集和解決本地經(jīng)濟(jì)困難群眾的住房難題。激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活力、抑制房屋租賃市場過度競爭、促進(jìn)市場良性發(fā)展，最終效撬動當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)基石，增加地方政府本級財(cái)政專項(xiàng)非稅資金收入、維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會和諧穩(wěn)定，落實(shí)為廣大人民群眾服務(wù)的最初心愿和使命。

（四）建立健全監(jiān)管機(jī)制，引導(dǎo)市場良性發(fā)展

目前，房屋租賃服務(wù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好，前景十分廣闊。但因缺少由國家引導(dǎo)的市場統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，由于租賃雙方的信息不平等造成的各種矛盾糾紛制約了房屋租賃市場的快速發(fā)展。國有公房管理單位對房屋租賃業(yè)務(wù)有著一定的管理經(jīng)驗(yàn)，且上可承接政府管理部門，下可實(shí)施市場化運(yùn)作，完全可以充分發(fā)揮其公有和市場化屬性，開展對房屋租賃市場監(jiān)督管理與信息咨詢的有償業(yè)務(wù)。由政府制定監(jiān)督管理規(guī)范，建立健全對整個房屋租賃交易市場的監(jiān)督體系，形成以政府各級部門為主導(dǎo)，房屋租賃管理機(jī)構(gòu)履行具體監(jiān)管職責(zé)，發(fā)揮自身優(yōu)勢有償提供房屋租售信息、租賃匹配、代辦咨詢和交易流程監(jiān)管等服務(wù)。實(shí)現(xiàn)對出租者經(jīng)濟(jì)收益有保障、承租者安全權(quán)益有保證、房屋租賃監(jiān)管機(jī)構(gòu)有收入的房屋租賃市場新秩序。同時，促進(jìn)房屋租賃市場中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公房管理機(jī)構(gòu)與市場間的資源共享，互利共贏。

結(jié) 語

總之，社會在不斷創(chuàng)新發(fā)展尋求進(jìn)步，人民對于國有公房改革發(fā)展的需求也越發(fā)迫切，傳統(tǒng)的城市國有公房管理體制并不完全適合當(dāng)前我國人民的住房期盼。應(yīng)加強(qiáng)對國有固定資產(chǎn)中國有公房資源的分類整合、統(tǒng)一管理，及時調(diào)整政策法規(guī)以適應(yīng)新的市場發(fā)展形勢，規(guī)范管理行為、科學(xué)化管理模式，不斷深化提升國有公房的改革創(chuàng)新，闖出一條國有公房精細(xì)化管理的發(fā)展新路子，以盡快適應(yīng)和有效解決當(dāng)前時代國有公房可持續(xù)發(fā)展的主要矛盾，為我國人民的基本住房生活需求發(fā)展提供最優(yōu)質(zhì)的住房服務(wù)和最好的保障。