“房住不炒”背景下相關(guān)政策分析

蘇玉萍

摘 要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格持續(xù)惡性增長(zhǎng)，增加了社會(huì)不安定因素。“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”指明了政府未來的工作方向。把握“房住不炒”的基本內(nèi)容和要求，基于我國(guó)基本國(guó)情，學(xué)習(xí)借鑒新加坡組屋政策，務(wù)必把“房住不炒”這一政策落到實(shí)處，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“房住不炒”;政府措施;政策分析;經(jīng)驗(yàn)借鑒

中圖分類號(hào)：F299.23 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2022）07-0078-03

在2016年年底的一次中央深化經(jīng)濟(jì)體制工作巡視會(huì)議中，“房子是用來住的，不是用來炒的”首次提出，引起民眾關(guān)注。在2017年十九大工作報(bào)告中，習(xí)近平總書記再次重申了“房住不炒”的定位，明確了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。2019年全國(guó)兩會(huì)中，“房住不炒”定位又一次被強(qiáng)調(diào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議中，“房住不炒”又一次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，這一舉措再次表明政府對(duì)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作之風(fēng)的堅(jiān)定決心。

一、“房住不炒”的市場(chǎng)定位

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。這不僅直接有效帶動(dòng)了城市居民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了社會(huì)的繁榮，也極大地提高了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的日常生活居住以及生活服務(wù)水平，加快了我國(guó)工業(yè)現(xiàn)代化和城市化發(fā)展進(jìn)程，提高了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。比如，1978年中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)達(dá)到了3 678.7億元，2000年達(dá)到了10.02億元，2019年達(dá)到了99.08億元。2019年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)分別為1978年的269倍和2000年的9.8倍。其中，房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1978年的79.7億元增長(zhǎng)到2000年的4 140.9億元。2019年達(dá)到了6 9631.5億元，達(dá)到了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用顯而易見。

但是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速膨脹也衍生出來一系列問題。比如，高昂的房?jī)r(jià)使許多居民的居住需求難以得到保障，保障性住房資源稀缺，許多剛需購房者居住權(quán)被剝奪。經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴程度加強(qiáng)。大部分的資源掌握在少數(shù)人手里，導(dǎo)致社會(huì)貧富差距加大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度發(fā)展引發(fā)了一系列社會(huì)問題，貪污腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，社會(huì)道德淪喪等。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越來越大，住房逐漸偏離居住功能，成為投機(jī)炒作的商品。從2003年4月開始，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的各種亂象，政府陸續(xù)出臺(tái)了許多住房調(diào)控政策。一系列政策的出臺(tái)并沒有使房?jī)r(jià)有所下降，房地產(chǎn)投機(jī)炒作亂象層出不窮。從政策實(shí)施現(xiàn)狀來看，政策的落地效果與政策頂層設(shè)計(jì)初衷相差甚遠(yuǎn)。盡管中央政府出臺(tái)多項(xiàng)“限購令”“限貸令”“限售令”以及“租購?fù)瑱?quán)”等行政調(diào)控政策，但商品住房市場(chǎng)依舊火爆，房地產(chǎn)投資熱度不減，眾多一二線城市的房?jī)r(jià)居高不下，部分三四線城市甚至還出現(xiàn)了節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)。直到2016年中央農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作巡視會(huì)議上提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一指導(dǎo)思想，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才迎來了重大轉(zhuǎn)折。

二“房住不炒”的基本內(nèi)涵及其定位的意義

（一）“房住不炒”的基本內(nèi)涵

一般來講，“房住不炒”的基本內(nèi)涵，可以從兩個(gè)角度來進(jìn)行探討。一方面，住房作為現(xiàn)代人們?nèi)粘Ｉ罟ぷ髦械谋匦杵?，在現(xiàn)實(shí)生活中一直扮演著主體角色，人人住有所居是現(xiàn)代人們幸福平安健康生活的基本保障。在不同階段，不同經(jīng)濟(jì)背景下，住房的功能也有所不同。在原始社會(huì)時(shí)期，居住環(huán)境需要自己創(chuàng)造;在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下，住房通過計(jì)劃分配獲得。在這兩種情況下，住房不是商品，僅具有居住屬性，無法進(jìn)行物質(zhì)交換。另一方面，住房具有使用時(shí)間長(zhǎng)、使用范圍廣、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)。在金融經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的當(dāng)代社會(huì)，這些特點(diǎn)使住房不可避免地?fù)碛辛松虡I(yè)價(jià)值。因此，“房住不炒”的基本內(nèi)涵應(yīng)包含將住房回歸到居住屬性，減少商業(yè)價(jià)值。

（二）“房住不炒”定位的重要意義

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)人民基本生活水平改善過程中發(fā)揮了重要作用，但是也使國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)其產(chǎn)生較大依賴，暴露出許多重大問題，存在許多隱患。新時(shí)代“房住不炒”的發(fā)展理念、定位，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重新回歸理性，其積極推動(dòng)作用日益明顯。“房住不炒”這一政策的提出使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，使它回歸本源。這就意味著人人都應(yīng)該住有所居，如果弱勢(shì)群體的住房問題仍然得不到解決甚至居住權(quán)受到侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)成為投機(jī)炒作的市場(chǎng)。這要求房?jī)r(jià)要控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)，是消費(fèi)者能夠承擔(dān)的合理水平。“房住不炒”這一重大決策的提出，標(biāo)志著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展階段向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，減少了政府對(duì)“房地產(chǎn)金融”的依賴?！胺孔〔怀础边@一政策的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展來說具有重大意義。

三、住房政策文獻(xiàn)回顧分析

陳杰（2018）率先提出，“房住不炒”政策要想實(shí)現(xiàn)，需要重點(diǎn)強(qiáng)化需求側(cè)調(diào)節(jié)，關(guān)鍵在于深化房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給側(cè)改革，加速完善住房供給系統(tǒng)。范欣（2019）指出，要加大共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋率與使用效率，真正把“房住不炒”這一理念中關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)改革落到實(shí)處。易憲容、鄭麗雅等（2019）認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)體質(zhì)改革中，要明確把“房住不炒”這一政策上升到法律層面，并靈活運(yùn)用多種政策來嚴(yán)格規(guī)范限制住房投機(jī)行為。韓哲（2018）認(rèn)為，“房住不炒”將會(huì)成為住房調(diào)控政策長(zhǎng)期基調(diào)，國(guó)家理應(yīng)控制住房?jī)r(jià)格。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)杠桿和企業(yè)金融債務(wù)已經(jīng)很高的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)而言，帶來的弊端遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于益處。柯善北（2018）認(rèn)為，“房住不炒”理念成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要指引思想，有利于解決樓市亂象問題，是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重要舉措，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控奠定了政治基礎(chǔ)。

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮很大程度上帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但同時(shí)，買房難、住房難的問題接踵而來。哄抬房?jī)r(jià)等問題給群眾帶來很大的困擾，過高的房?jī)r(jià)使得人們的生活成本增加，人們生活的幸福指數(shù)降低。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各種亂象，政府出臺(tái)了一系列措施，“房住不炒”這一定位，不僅指明了住房的根本屬性，也體現(xiàn)了黨中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下解決住房問題的新思路。只有保障好廣大人民群眾的基本住房需求，解決好日益嚴(yán)重的住房問題，才能真正做到關(guān)注民生，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。2017年習(xí)近平總書記重申了“房住不炒”定位，明確“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。2018年3月的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，“房住不炒”的定位被重申：建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在2019年3月的全國(guó)兩會(huì)中，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，指出將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。第十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議召開，“房住不炒”又一次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中?？梢娬畬㈤L(zhǎng)效機(jī)制擺在重要地位，未來幾年仍將繼續(xù)探討和研究。長(zhǎng)效機(jī)制的建立與實(shí)施將促進(jìn)我國(guó)房市健康發(fā)展，引導(dǎo)居民理性購房形成有效住房需求，推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、國(guó)外政策分析借鑒——以新加坡為例

（一）新加坡組屋政策的基本內(nèi)涵

人口密度大是新加坡的一大特征，新加坡國(guó)家的住房制度獨(dú)具特色，其解決居民住房問題的方法為各國(guó)完善解決住房問題提供了新思路。新加坡絕大部分居民都擁有自己的住房，且房?jī)r(jià)跟居民收入的比值一直在可接受范圍內(nèi)，這歸功于新加坡政府制定的組屋制度。

1.完善法律體系。為大大降低居民組屋的建設(shè)使用成本，新加坡政府頒布了《土地征用法》，實(shí)行組屋土地使用強(qiáng)制性和征用補(bǔ)償政策。通過法律手段為政府提供征用私人土地的一切權(quán)利，并且政府被允許在任何地點(diǎn)根據(jù)需要建造組屋。這種政府征用、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)耐恋卣魇照?，為組屋建設(shè)提供了充足、低廉的土地保障，使得組屋的實(shí)際建造成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋市場(chǎng)成本。新加坡建屋發(fā)展局通常按照規(guī)定的“市場(chǎng)價(jià)值”向土地局購買土地，即市場(chǎng)價(jià)的 20%。被征用的土地只有國(guó)家有權(quán)力對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，一旦價(jià)格確定，任何人不得隨意哄抬，并且也不受市場(chǎng)價(jià)格影響。這一舉措有效預(yù)防了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為的發(fā)生。

2.完善組屋分配制度。新加坡政府對(duì)購房者的購房資質(zhì)提出了一定的要求，只有擁有新加坡戶籍的公民才有向當(dāng)?shù)卣块T申請(qǐng)購買自建新組屋的購房資格。新加坡的永久居民只能擁有購買二手組屋的權(quán)利。而在新加坡居住的外籍工作人員不具有購買組屋的權(quán)利。當(dāng)?shù)卣畬?duì)組屋購房者的收入水平、購房者最低年齡和家庭成員構(gòu)成也作出了相應(yīng)規(guī)定。政府采取這一措施，基本上保證了80%以上的中等收入家庭能夠獲得廉價(jià)的組屋購買權(quán)。這一政策自實(shí)施以來，新加坡政府境內(nèi)組屋建造日益興盛，民眾的居住條件得到了極大改善，中低收入人群的住房問題基本得到了解決。

3.多渠道解決購房資金問題。新加坡的土地出讓金直接納入國(guó)家儲(chǔ)備金，政府沒有權(quán)利對(duì)這筆款項(xiàng)進(jìn)行支配，因此政府售賣地皮的動(dòng)機(jī)并不強(qiáng)。新加坡的中央公積金和住房貸款制度等渠道，為各地建設(shè)居民組屋住房提供了源源不斷的資金來源。政府收入來源于稅收，并不依賴土地財(cái)政，從源頭杜絕了“高價(jià)地—高價(jià)房”的惡性循環(huán)，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序健康發(fā)展。

（二）新加坡組屋政策對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

新加坡政府以“居者有其屋”為宗旨，把保障公民居住權(quán)落到實(shí)處。新加坡前任領(lǐng)導(dǎo)人曾指出：“我們將全力以赴去達(dá)到我們的目標(biāo)：使每個(gè)公民的家庭都擁有自己的家?！毙录悠抡畬⒕用竦幕咀》繂栴}作為維持社會(huì)“政治穩(wěn)定”的必要條件來看待。新加坡政府對(duì)老舊組屋的日常修繕及管理問題也十分重視，五年一小修，十年一大修。組屋的質(zhì)量與市場(chǎng)普通商品房不相上下。組屋優(yōu)于商品房的一點(diǎn)是：居民可以花更少的錢住進(jìn)自己的房子。我國(guó)可在充分考慮國(guó)情的情況下，學(xué)習(xí)借鑒新加坡的組屋政策，解決中低收入人群住房難的問題。

人人住有所居是現(xiàn)代人們對(duì)宜居美好生活的熱切向往，也是實(shí)現(xiàn)偉大民族復(fù)興“中國(guó)夢(mèng)”的具體體現(xiàn)。新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，解決中低收入家庭的基本住房問題，政府必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程逐漸加快，大量農(nóng)村人口源源不斷向城市匯集。政府應(yīng)更加關(guān)注保障性住房建設(shè)，解決中低收入家庭的住房問題，使全體人民能夠安居樂業(yè)。

結(jié)語

“房子是用來住的，不是用來炒的”是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安的基本政策指導(dǎo)思想，是我國(guó)通往“人人住有所居”的重要道路指引。我們要深刻理解把握這一核心思想，從房屋容易被炒的原因、如何防止房屋被炒和政府的應(yīng)對(duì)措施等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手。新加坡組屋政策以“居者有其屋”為指導(dǎo)理念，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)的美好愿望。我國(guó)政府部門可充分借鑒新加坡成功經(jīng)驗(yàn)，從有效確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，均衡社會(huì)財(cái)富分配角度，改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。建立一套符合中國(guó)國(guó)情，適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的租售并舉的住房體系，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求的動(dòng)態(tài)平衡，這才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策。

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