限購政策對降低房價收入比的影響研究

馮等田 侯月月 楊素婷

摘要：利用2005～2018年40個大中城市的房價收入比數(shù)據(jù)，在多期雙重差分模型的框架下，研究了一線城市與非一線城市限購政策對房價收入比的影響，并在此基礎上對非一線城市的兩輪限購政策效應進行對比。發(fā)現(xiàn)：限購政策對不同城市的房價收入比的影響存在差異，限購政策能控制二線城市房價收入比的上漲，但是無法有效控制一、三線城市房價收入比上漲。對比兩輪限購政策效果發(fā)現(xiàn)，二線城市第二輪限購后房價收入比不僅沒有下降反而有了顯著的上漲，二輪限購政策明顯弱于一輪限購。

關鍵詞：兩輪限購;房價收入比;多期雙重差分

一、引言

在“雙循環(huán)”政策背景下，穩(wěn)定中國商品房價格對于穩(wěn)定經(jīng)濟、保障民生、化解風險有著重要的意義。自1998住房制度改革以來，全國商品住宅價格以強勁的勢頭迅猛增長并且居高不下。為了抑制房價的過度增長，2010年“國十條”首次提出“限購令”，試圖通過限制居民的不合理購房需求來使房市降溫，然而在“限購令”初見成效后，2014年除了四個一線城市，其他城市為了響應中央政府“去庫存”、“穩(wěn)增長”的號召陸續(xù)取消限購，以期刺激經(jīng)濟增長，后果是房市出現(xiàn)報復性反彈。2016年，十九大提出“房住不炒”的定位，開始了第二輪限購，與第一輪限購相比，第二輪限購在范圍和強度上均有所增加，可見我國對調(diào)控房價的堅定態(tài)度。

眾多學者初期的研究大多把重點放在限購政策的直接效果上，短期內(nèi)限購政策能顯著抑制房價的上漲，而不同城市的特征（如，是否是省會城市、東中西部城市）等，也使得限購的效果呈現(xiàn)差異性的反應（韓永輝，黃亮雄等，2014）。將限購政策按照戶籍和限購地域進行細分之后發(fā)現(xiàn)，限購政策對非戶籍人口的購房行為起到的效果更為明顯（張德榮，鄭曉婷;2013）。限購政策主要限制投資性需求，因而對以投機性需求為主的一線城市限制作用顯著，而對以剛性需求為主的非一線城市起到的限制效果甚微。為了防止房地產(chǎn)市場崩盤，限購政策的退出應“因城市類型而異”（陳鑫，方意;2016）。也有人將兩輪限購的效果進行了比較，民眾的“學習過程”使得第二輪限購的效果弱于第一輪，并且第二輪限購對二手房房價的抑制作用不明顯（陳淑云等，2019）。

盡管上述學者對限購政策進行了多方面的研究，但是并未有文獻單獨對第二輪限購政策進行分析。本文選用房價收入比作為被解釋變量，試圖解釋以下問題：房價收入比在限購政策出臺后是否有所回落？限購對提升居民購買住房能力是否有顯著的促進作用？若有促進作用，該作用是否因城市間的不同特征而出現(xiàn)顯著性的差異？兩輪限購政策的效果是否有所差異？

二、房價收入比研究

選取2005～2018年40個大中城市的商品房平均銷售價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入以及城鎮(zhèn)居民人均住宅面積數(shù)據(jù)，計算得出41個大中城市的房價收入比，并將數(shù)據(jù)根據(jù)兩次限購出臺的時間分為兩段2005～2014年，2015～2018年，以此來分析比較限購政策出臺前后房價收入比的變化，以及兩次限購政策對房價收入比影響的差異。

（一）一線城市房價收入比概況

從圖1中可以看出，2005年以來北京、上海、廣州、深圳的房價收入比一直呈上升趨勢，除廣州外其他三個城市更是在2008年以后都突破了10，表明一線城市居民的購房能力在下降。北京市在2010年4月出臺限購令拉開限購的帷幕，隨后上海、深圳在同年10月份開始限購，2005～2010年三個城市的房價收入比都呈上升狀態(tài)，意味著居民的可支配收入增長遠不如房價增長強勢，住房購買力持續(xù)下降。而限購政策出臺以后各地房價收入比有所下降，但仍處于較高的水平。2015年以來房價收入比由降轉增，并且增長趨勢迅猛，以北京為例，房價收入比在限購政策出臺以前從13.69漲到17.07，實施限購以后到2014年降到了12，而后由降轉增，截至2018年北京市的房價收入比達到18.20 。由此可以看出限購政策對于一線城市而言，短期內(nèi)會起到降低房價收入比的效果，使得居民的購房壓力略有減小，但是未完全解決一線城市居民購房壓力問題，同時，限購政策的效力有限，只能在短期起到一定降低房價收入比的作用，長期而言限購失去調(diào)節(jié)作用。

（二）非一線城市（部分）房價收入比概況

2010年9月至2011年1月各地區(qū)陸續(xù)制定和執(zhí)行限購政策，從表1可以看出第一次限購階段大連、海口、杭州等東部城市房價收入比有明顯下降，濟南、青島、天津等城市房價收入比較為平穩(wěn)，而廈門、南京、?？诘瘸鞘性趪栏竦南拶徴呦路績r收入比并沒有得到控制反而在以較高的速度在繼續(xù)增長，如廈門市自2009年的7.89上升到2014年的12.04，漲幅高達53%;2014年各城市為了恢復房地產(chǎn)市場的熱度相繼放開限購，直到2016年在房價持續(xù)增長的壓力下再次啟動更強更嚴的限購政策，然而第二次限購的效果卻遠不如第一次，除大連、青島、沈陽幾個城市房價收入比較為穩(wěn)定外其他東部城市均未受到限購令的影響，房價收入比仍在繼續(xù)增長即居民的購房壓力并沒有因此得到緩解。中西部城市如成都、合肥、貴陽、昆明等城市房價收入比穩(wěn)中有降，而第二次限購效果不明顯。

接下來將對兩次限購的效應進行實證檢驗，并分析不同城市房價收入比對限購的反應以及城市特征差異造成的限購效應的差異，以期找出限購的影響因素為“因城施策”提供實證支持。

三、數(shù)據(jù)與模型構建

（一）數(shù)據(jù)來源與變量定義

在70個大中城市中剔除數(shù)據(jù)嚴重缺失的城市，最終選取41個大中城市2005～2018年的年度數(shù)據(jù)來分析限購對房價收入比的政策效應。

（二）計量模型設定

擬選用雙重差分模型（DID）通過剔除實驗組與控制組實驗前的差異，研究政策實施后的變化。由于城市間實施限購政策的時間點存在差異，于是設定了如下控制城市固定效應和時間效應的計量模型：

基于DID的分析框架，將實施限購政策的城市作為實驗組，未實施限購政策的城市視為控制組，i和t分別表示不同的城市以及不同年份，PIRit表示不同城市在第i年的房價收入比，did=treat*d，treat為處理變量表示各城市在第i年是否實施限購令，實施限購則為1，否則為0，并根據(jù)限購政策實施的具體情況將之分為第一次限購和第二次限購，分別用d1和d2表示，若實施了第一次限購則d1為1，否則為0，若實施了第二次限購則d2為1，否則為0;Xit表示其他影響房價收入比變化的變量集合，μi和λi分別代表城市固定效應和時間效應，εit為隨機干擾項。

四、實證研究

基于當前我國各城市間經(jīng)濟發(fā)展差異較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同，各大中城市居民的住房購買力都存在顯著差異，本文根據(jù)統(tǒng)計局的三類城市的劃分標準，分城市類別進行回歸分析。

（一）一線城市限購政策對房價收入比的作用效果

由于一線城市（北京、上海、深圳、廣州）自2010年實施限購政策至今未曾取消過限購政策，因而一線城市選取2005～2018年的數(shù)據(jù)進行分析。

從回歸結果來看，限購的系數(shù)顯著為正，說明在一線城市限購政策的實施并沒有起到降低房價收入比，提高居民住房購買力的作用，因為一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平高吸引了眾多人口的流入使得住房需求遠大于住房供給，限購政策雖在戶籍和數(shù)量方面對購房行為進行了限制，但是一線城市人口基數(shù)大，住房剛性需求較大，限購的實施反而給人們房市利好的信號，因此出現(xiàn)了房價收入比越調(diào)越高的現(xiàn)象。從表3中可以發(fā)現(xiàn)，在控制住城鎮(zhèn)化率（urb）和投資強度（inv）等因素后，限購政策虛擬變量的系數(shù)絕對值減小。

（二）第一輪限購政策的作用效果

表4給出了二、三線城市限購對房價收入比的回歸結果，并根據(jù)限購出臺時間的不同將2005-2014年視為第一次限購階段。

二線城市實證結果如表4第一、二列所示。無控制變量時限購政策系數(shù)為-0.142，添加控制變量后系數(shù)變?yōu)?0.293，并且通過了0.05水平下的顯著性檢驗，說明限購政策顯著降低了二線城市的房價收入比。三線城市結果如表4第三、四列所示。在添加控制變量前限購政策系數(shù)為1.338，在0.01的顯著性水平下顯著有效，添加控制變量后政策效應系數(shù)下降為0.585，在0.05的顯著性水平下有效。

實證結果顯示：限購政策對于二線城市的房價收入比起到了顯著的抑制效果，但是在三線城市起到了相反的效果，三線城市的限購政策促進了房價收入比的上漲。這是由于三線城市經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，地方財政對土地財政的依賴性較強，地方政府一方面為了增加土地出讓收入在土地供給側積極抬高地價，另一方面為了進行招商引資將工業(yè)用地低價出讓，擠壓了居住用地導致用地價格上漲。除此之外三線城市房地產(chǎn)的投資屬性較低，住房的投機需求小也是限購政策未起到抑制房價收入比效果的原因。

（三）第二輪限購政策的作用效果及對比

根據(jù)上述分析發(fā)現(xiàn)，限購政策對房價收入比的抑制作用僅在二線城市起到了效果，鑒于此，選取二線城市數(shù)據(jù)作為樣本進行兩輪限購政策對比，根據(jù)限購令再次出臺的時間，將2015～2018年視為第二輪限購階段。

根據(jù)表5的結果，觀察政策效果的估計系數(shù)發(fā)現(xiàn)，第二輪限購政策估計系數(shù)為正，并且第一輪限購政策估計系數(shù)的絕對值大于第二輪限購政策估計系數(shù)，說明對于二線城市而言，限購政策的兩輪調(diào)控效果存在差異，并且第二輪限購的效果弱于第一輪調(diào)控。

這是因為第一輪限購的實施在短時間內(nèi)對非戶籍人口以及戶籍人口的限購數(shù)量進行了限制，導致居民的投機性購房減少，投注于房地產(chǎn)市場的資金被迫撤離使得房市出現(xiàn)短暫降溫，居民住房購買力有了提高。但是隨著限購政策放開，各地房價出現(xiàn)反彈，說明居民的住房需求只是短暫被抑制，于是第二輪限購即使出臺也無法改變居民對房市的預期，使得第二輪限購的實施效果大打折扣。

五、結論與建議

基于房價收入比的角度，利用41個大中城市2005～2018年的年度數(shù)據(jù)，在多期雙重差分模型的框架下，研究限購政策對房價收入比的影響效果。實證結果表明，限購政策對不同城市的房價收入比的影響存在差異，限購政策能控制二線城市房價收入比的上漲，但是無法有效控制一、三線城市房價收入比上漲。一線城市和三線城市的限購政策對房價收入比的上漲起到了促進作用;選用二線城市樣本數(shù)據(jù)進行第二輪限購效果檢驗發(fā)現(xiàn)，二輪限購效果要弱于第一輪限購。從影響房價收入比的其他因素來看，不同類型城市也存在較大差異，一線城市的城市化、教育水平和第二產(chǎn)業(yè)占比與房價收入比顯著負相關，而醫(yī)療水平與房價收入比顯著正相關;影響二線城市房價收入比的主要因素是醫(yī)療水平、教育水平和人均GDP ，前者與房價收入比呈負相關，后兩者與房價收入比呈正相關;三線城市城市化進程的推進推動了房價收入比的上漲，降低了居民的住房支付能力。

通過上述限購對我國各城市房價收入比的影響分析以及各城市房價收入比的影響因素分析，提出以下幾點建議：

第一，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平存在地區(qū)性差異，限購政策要根據(jù)因地制宜的原則，落實好“一城一策”，切實保障限購政策積極有效性。同時保持限購政策靈活性，在制定限購政策時依據(jù)地方差異調(diào)整限購時間和限制力度，有針對性地實施限購政策，必要時可搭配其他政策進行調(diào)控。

第二，限購政策短期內(nèi)可以通過抑制投機性需求對居民的住房購買力有一定的改善，但是這不僅會被“假離婚”等手段規(guī)避掉，長期內(nèi)地產(chǎn)商通過控制住房供給來削弱限購政策效應，這將會帶來更嚴峻的社會問題。因而應增加公租房和保障房的供給，從結構層面改善住房供給不足的難題，緩解因住房供需失衡引起的房價過高，居民買房難的現(xiàn)狀。

參考文獻：

[1]陳淑云，王翔翔，王佑輝.“兩輪限購”對住房價格的動態(tài)影響[J].華中師范大學學報（人文社會科學版），2019，58（01）：38-49.

[2]陳鑫，方意.房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施和退出效果研究——基于VECM和DSGE模型相結合的分析[J].當代經(jīng)濟科學，2016，38（03）：31-43.

[3]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產(chǎn)“限購令”政策效果研究[J].經(jīng)濟管理，2014，36（04）：159-169.

[4]張德榮.“限購令”是抑制房價上漲的有效政策工具嗎？——基于70個大中城市的實證研究[J].數(shù)量經(jīng)濟技術經(jīng)濟研究，2013（11）：56-72.

*基金項目：青島市社科項目“產(chǎn)品空間拓展：比較優(yōu)勢的遵循與超越——以山東自貿(mào)區(qū)青島片區(qū)為例”（編號：QDSKL2001207）。

（作者單位：青島理工大學）