鄭州“救市”

張靜

鄭州，一樓盤銷售的沙盤前，購(gòu)房者在看房

2022年以來(lái)，中央及地方多次發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的信號(hào)。

央行、銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，下一步，央行、銀保監(jiān)會(huì)將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ诽岬轿宕箜?xiàng)19條促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策，包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《瞭望東方周刊》分析，此次鄭州成為2022年全國(guó)第一個(gè)在限購(gòu)限貸方面大范圍放松的城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義。

“新一線城市”鄭州，為什么要扶持樓市？事實(shí)上，此前鄭州房?jī)r(jià)已連跌4年。

鄭州樓市在2016年7月-9月發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但僅持續(xù)3個(gè)月就開始下行。郊區(qū)限購(gòu)、嚴(yán)格限貸、高昂首套利率等連續(xù)兩年的高壓調(diào)控，使鄭州樓市自2017年下半年至今一直處于疲軟態(tài)勢(shì)。

2021年，鄭州又遭受水災(zāi)和疫情的雙重影響，樓市和地產(chǎn)企業(yè)遭遇了較大壓力。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，2021年1月份鄭州二手住宅成交套數(shù)為2228套，環(huán)比下跌36%，同比下跌44%。

“鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整?！?月15日召開的鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，鄭州代市長(zhǎng)何雄亮出了他對(duì)鄭州房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷。

鄭州此次發(fā)布的《通知》有兩大關(guān)注點(diǎn)：第一、放松了限購(gòu)，規(guī)定“子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房”。第二、放松了限貸，規(guī)定“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策”。

近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出。

“針對(duì)改善型購(gòu)房需求明確取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，鄭州成為全國(guó)首個(gè)放松限貸的城市。這對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)有重要的作用?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果鄭州以后，全國(guó)其他類似城市進(jìn)行政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)交易行情回暖，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒊霈F(xiàn)。對(duì)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的支持，符合當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善，對(duì)房企相應(yīng)項(xiàng)目的去庫(kù)存有積極作用。

自2021年12月開始，全國(guó)已有40多個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

日前，無(wú)房無(wú)貸、首套購(gòu)房，山東菏澤將首付比例由此前最低30%降至20%，二套房首付比例由原來(lái)的40%降至30%。2月18日，廣西南寧將二套房公積金貸款的最低首付款比例由40%下調(diào)至30%。2月25日，山西省晉中將二套房公積金貸款的首付比例下調(diào)為20%;重慶和贛州，首付款比例調(diào)整為20%。郴州和惠州甚至提出房貸“零首付”。

多個(gè)城市的貸款利率進(jìn)行了下調(diào)，放款速度也進(jìn)行了提速。

惠州首套房貸利率，從最低6.5%降到了最低5.2%;蘇州的貸款利率，從2021年的最低6.3%下降到最低4.85%。

在降首付比例方面，出臺(tái)政策的基本是三四線城市。調(diào)整后的首套房首付比例大部分降低至20%，二套房首付比例集中在20%-40%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，以上一系列購(gòu)房政策的調(diào)整都是市場(chǎng)出現(xiàn)筑底的表現(xiàn)。

早在2018年末，菏澤是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)首個(gè)宣布取消住宅限售政策的城市，然而效果并不顯著。

首付比例下調(diào)，客觀上有助于購(gòu)房需求的釋放。嚴(yán)躍進(jìn)分析，需要注意的是，后續(xù)關(guān)鍵還是要注意合規(guī)操作，各地要在合規(guī)情況下積極放貸，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展。

“綜合來(lái)看，近期二手房市場(chǎng)下行壓力較大，各地相關(guān)政策降低了購(gòu)房門檻，有助于二手房的行情活躍?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

與鄭州等地發(fā)布針對(duì)購(gòu)房者的鼓勵(lì)政策不同，天津等城市在穩(wěn)定土地市場(chǎng)、減輕地產(chǎn)企業(yè)資金壓力方面進(jìn)行了探索。

2月28日，天津召開2022年度土地招商推介會(huì)，針對(duì)房企購(gòu)地提出了不少寬松性條款，包括“優(yōu)化土地出讓舉措”“對(duì)于沒有競(jìng)得地塊的企業(yè)，可當(dāng)場(chǎng)辦理保證金退還手續(xù)，保證企業(yè)資金流轉(zhuǎn)”等等。

南寧等地也在調(diào)整保證金制度。南寧在2月25日發(fā)布的《關(guān)于公開出讓地塊實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)有關(guān)事項(xiàng)的通知（試行）》中明確，購(gòu)地保證金按不高于出讓地塊出讓起始總價(jià)的10%設(shè)置。若通過(guò)競(jìng)買資格審核，不需再繳納該期出讓地塊的競(jìng)買保證金。

“此類做法都是在購(gòu)地保證金或通俗說(shuō)的企業(yè)‘首付’方面降低了要求，減少了企業(yè)的資金壓力?！眹?yán)躍進(jìn)分析，天津的做法或成為接下來(lái)各地激活購(gòu)地市場(chǎng)的參考。“天津此次還明確，要保持商品房銷售總量規(guī)模，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。類似表述說(shuō)明，地方政府正從全方位的角度積極創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境，為2022年購(gòu)地市場(chǎng)的活躍創(chuàng)造條件”。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心3月2日發(fā)布的《2021年31省份房地產(chǎn)報(bào)告》顯示，2021年全年，北京、廣西、山西、浙江和黑龍江的房地產(chǎn)新開工面積同比都有所下降，分別為-36.9%、-32.3%、-25.0%、-22.5%和-21.8%。商品房銷售面積同比增速較低的有云南、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古和遼寧，此類省份房地產(chǎn)指標(biāo)下行壓力較大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的目標(biāo)來(lái)看，此類省份房地產(chǎn)政策需要主動(dòng)和積極調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。預(yù)計(jì)2022年尤其是當(dāng)年一季度，相關(guān)省份都會(huì)有進(jìn)一步激活房企拿地和居民購(gòu)房需求的政策落地。