征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

□文/徐雨杰

（銅陵學(xué)院財(cái)稅與公共管理學(xué)院 安徽·銅陵）

［提要］房產(chǎn)稅很早就被提出，經(jīng)過不斷反復(fù)推敲，在2011年國家決定將上海市和重慶市作為試點(diǎn)開始實(shí)施征收房產(chǎn)稅，至今已有十年。本文以上海市為例，從消費(fèi)者、開發(fā)商和政府三個(gè)角度與北京房地產(chǎn)市場進(jìn)行對(duì)比分析，探究該政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場的影響。研究發(fā)現(xiàn)：就消費(fèi)者來說，稅費(fèi)增加，負(fù)擔(dān)加重，抑制他們對(duì)房地產(chǎn)的投資，從而控制房價(jià)穩(wěn)定，有利于購買第一套住房的消費(fèi)者；就開發(fā)商來說，消費(fèi)者減少，房屋供大于求；就政府來說，財(cái)政收入隨著稅收種類的增加而增加，財(cái)政壓力減小。

征收房產(chǎn)稅與社會(huì)各個(gè)階層的利益相關(guān)，也涉及到眾多的社會(huì)矛盾和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。因此，征收房產(chǎn)稅一直是我國廣泛關(guān)注的問題。大多數(shù)人覺得房地產(chǎn)業(yè)在我國占主導(dǎo)地位，征收房產(chǎn)稅會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)衰退、國民經(jīng)濟(jì)水平下降，然而現(xiàn)實(shí)卻與之相反，其不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還增強(qiáng)了人們對(duì)征收房產(chǎn)稅的意識(shí)，更利于日后工作的推進(jìn)。根據(jù)房產(chǎn)稅上海市試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)可知，免稅面積較大，僅對(duì)增量房征稅，并未對(duì)居民家庭造成較大負(fù)擔(dān)，且房產(chǎn)稅的開征并未造成房價(jià)的劇烈波動(dòng)，在一定程度上促進(jìn)了收入再分配。隨著征收房產(chǎn)稅工作的推進(jìn)，將有效地控制我國房價(jià)的上漲，解決房地產(chǎn)業(yè)存在的突出問題，使社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。本文以上海市為研究對(duì)象，從征收房產(chǎn)稅現(xiàn)狀、影響以及完善征收措施三方面展開研究，為我國全面征收房產(chǎn)稅奠定理論基礎(chǔ)。

一、上海市征收房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

2020年底，國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布了一則通知，是有關(guān)征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)出現(xiàn)的一些問題，以及在2021年1月28日開始實(shí)施房產(chǎn)稅新政策，這則通知受到了各地的廣泛關(guān)注，人們對(duì)新政策懷著忐忑不安的心情，房產(chǎn)稅話題再一次被推向高潮。早在2011年，上海市和重慶市最先被授予作為開展征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，當(dāng)?shù)卣謩e制定了相關(guān)的房產(chǎn)稅政策，在實(shí)施過程中遇到諸多矛盾，致使征收房產(chǎn)稅并未取得突破。

（一）征收房產(chǎn)稅政策具有局限性。房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是房屋，由于我國沒有較完善的稅收體系，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)具有盈利性，所以暫定按房產(chǎn)交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，向需要交稅的房產(chǎn)持有者進(jìn)行征稅。在上海市，全市都在征收房產(chǎn)稅范圍內(nèi)，人均免交稅面積是60m2，只要超過新政策規(guī)定的免征面積都要繳納個(gè)人房產(chǎn)稅。但相較于重慶，上海市對(duì)投資、投機(jī)消費(fèi)者并沒有針對(duì)性政策，而且在稅率上也未將高檔住房和普通住房進(jìn)行有效區(qū)分，不利于調(diào)節(jié)收入分配。征收房產(chǎn)稅的初衷是控制房價(jià)、調(diào)節(jié)貧富差距，而上海市出臺(tái)的政策卻并未突出這一點(diǎn)。

（二）征收房產(chǎn)稅稅率較低。上海市征收房產(chǎn)稅政策主要是為了解決剛需用戶買不起房問題和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場“炒房”現(xiàn)象，其征收對(duì)象是擁有兩套及以上住房者，對(duì)自住住房者沒有太大影響。房產(chǎn)稅作為稅收種類的一部分，可以為政府財(cái)政減輕壓力。但房產(chǎn)稅稅率僅在1%以內(nèi)，其稅收收入不會(huì)太高，并不能解決政府的財(cái)政問題。2020年新冠病毒席卷而來，各行各業(yè)毫無防備，均受到此次疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也遭受較大沖擊，因此以2019年房產(chǎn)稅稅收收入作為參考，其占總稅收收入的1.29%，這是改革以來比重最高的一年，然而與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。而在美國，其房產(chǎn)稅稅率由地方政府最終確定，房產(chǎn)稅稅收收入在財(cái)政總收入中起主導(dǎo)作用，稅率平均在1%～3%之間，房產(chǎn)稅收入占總稅收收入約70%。由此可見，低稅率并不能夠解決地方政府財(cái)政緊缺的燃眉之急，對(duì)房價(jià)的抑制作用也不明顯。（圖1；數(shù)據(jù)來源于國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局）

圖1 2011～2020年上海市房產(chǎn)稅收入占總稅收比重統(tǒng)計(jì)圖

（三）征收房產(chǎn)稅缺少法律依據(jù)。對(duì)于征收房產(chǎn)稅，國家并沒有相關(guān)的法律條文進(jìn)行約束，而是依靠地方政府規(guī)章制度進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)范。沒有法律規(guī)定，人們對(duì)征收房產(chǎn)稅意識(shí)淡薄，遇到問題不能及時(shí)維權(quán)，稅收工作開展進(jìn)度緩慢，最終效果也不理想。與此同時(shí)，國務(wù)院被全國人大及常委會(huì)授予制定征收房產(chǎn)稅法律規(guī)范的權(quán)利，但這與我國稅種立法只能由全國人大及常委會(huì)制定（除非有緊急情況出現(xiàn)）規(guī)定相悖。由此可知，我國應(yīng)該盡快制定并頒布相關(guān)法律法規(guī)，用以規(guī)范房產(chǎn)稅和納稅人之間的關(guān)系，確保房產(chǎn)稅征收能夠有效展開。

二、上海市征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

國民經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展，科學(xué)技術(shù)日益提升，人們生活質(zhì)量也有巨大的改善，貧富差距欲見明顯。許多人會(huì)將閑置資金進(jìn)行投資理財(cái)，而股票市場危險(xiǎn)系數(shù)高，金融市場風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)市場無疑成了最好的投資環(huán)境。房價(jià)不斷上升，房產(chǎn)從剛需變成了投資產(chǎn)品，投資者為了自身利益不斷“炒房”，無疑增加了中低階層人們的生活壓力。上海市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的過程中，雖然沒有取得突破性成就，但也不是一無所獲。征收房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場中也取得一些成績，為之后的改革奠定基礎(chǔ)。與北京相比，上海市房價(jià)增速較為穩(wěn)定，有助于自住購房者買到心儀的房屋，促進(jìn)開發(fā)商塑造更好的企業(yè)文化，為政府增添財(cái)政收入，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（一）對(duì)消費(fèi)者的影響。對(duì)自住購房者而言，上海市征收房產(chǎn)稅的對(duì)象是擁有兩套及以上房屋的人，對(duì)于購買第一套住房的消費(fèi)者來說沒有太大影響，而且政府出臺(tái)的相關(guān)政策更加利于自住房者買房，限制了投資者購房，使其將資金轉(zhuǎn)投到其他市場，減少了競爭者，房價(jià)上漲幅度降低，因此自住購房者是征收房產(chǎn)稅政策的受益者。

對(duì)投資和投機(jī)購房者而言，征收房產(chǎn)稅政策主要面向高薪階層，其持有的可流動(dòng)資金多，會(huì)將目光放到投資市場，而安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場是最好的選擇。但房產(chǎn)稅政策出臺(tái)后，稅收種類增加，會(huì)提高他們的持有成本，投資利潤空間降低，得不到投資帶來的利益，便會(huì)將房屋出租，房產(chǎn)租賃市場供應(yīng)量陡然間增加，供大于求，競爭力加大，為減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，租金降低，則房產(chǎn)利潤空間更低，因此投資和投機(jī)購房者不會(huì)輕易買房，“炒房”現(xiàn)象也會(huì)有所降低。面對(duì)這一現(xiàn)象，投資者和投機(jī)者將會(huì)出售或出租所持有的房產(chǎn)，減少房產(chǎn)囤積，二手房市場掀開新的篇章。

北京是我國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口密度大，解決其住房問題迫在眉睫，因此具有代表性。本文將北京市和上海市新建商品住房和二手住房進(jìn)行對(duì)比，如表1所示。（表1）

表1 2019～2020年上海和北京住房價(jià)格較上月上漲指數(shù)一覽表（單位：%）

2020年較為特殊，新冠肺炎疫情爆發(fā)，各行各業(yè)受到較為嚴(yán)重的影響，中央和地方政府將政策放寬，緩解市場和企業(yè)壓力，因此上海市新建商品住房和二手房的房價(jià)上漲幅度較大。上海市和北京市均為超一線城市，在2019年，兩者相比較而言，上海市新建商品住房價(jià)格上漲指數(shù)范圍在-0.1%～0.5%，北京市新建商品住房價(jià)格上漲指數(shù)范圍在-0.2%～1.7%，雖然上海市房價(jià)依舊上漲，但可以看出上海市新建商品住房房價(jià)上漲幅度比北京市的上漲幅度小，且上海市新建商品住房價(jià)格波動(dòng)幅度較為穩(wěn)定；上海市二手房價(jià)格波動(dòng)范圍在-0.2%～0.6%，北京市二手房價(jià)格波動(dòng)范圍在-0.6%～0.6%，上海市二手房價(jià)格波動(dòng)幅度較為穩(wěn)定，且處于上升狀態(tài)，可以看出上海市二手房市場行情較好，有良好的發(fā)展前景。

（二）對(duì)開發(fā)商的影響。對(duì)于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)市場與他們息息相關(guān)，任何的變化都會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響，征收房產(chǎn)稅政策也不例外。雖然征收房產(chǎn)稅對(duì)象是房產(chǎn)持有者，不是開發(fā)商，但為了避免房產(chǎn)稅，人們可能會(huì)選擇面積較小的房屋或者不買房，則開發(fā)商的房子會(huì)出現(xiàn)滯銷情況，相比之前更難銷售，因此對(duì)難售賣的房子需要進(jìn)行降價(jià)或者其他形式處理，使開發(fā)商利潤下降。

除此之外，投資者和投機(jī)者也會(huì)將手中多余的房屋進(jìn)行出售，因此房地產(chǎn)行業(yè)將面臨供大于求的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可能就會(huì)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，將注意力集中在房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)上，并且為了吸引人們的目光，企業(yè)也會(huì)根據(jù)自身企業(yè)文化和社會(huì)需求對(duì)房屋進(jìn)行重新定義，尋求新的方向發(fā)展。

（三）對(duì)政府的影響。自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)制度全面轉(zhuǎn)型，財(cái)政制度轉(zhuǎn)向稅收型。土地出讓金、契稅、土地增值稅等均歸為地方政府，而地方政府為了解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方財(cái)政壓力等問題，會(huì)刺激地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性逐漸增強(qiáng)。如今人們對(duì)衛(wèi)生環(huán)境愈發(fā)重視，對(duì)公共設(shè)施、醫(yī)療設(shè)備、教育等方面提出了更高的要求，城市建設(shè)也需要花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和金錢，大量的財(cái)政支出增加了政府的財(cái)政壓力。房產(chǎn)稅政策出臺(tái)后，地方政府也是受益者，其財(cái)政收入來源增加，財(cái)政壓力得到緩解，公共服務(wù)質(zhì)量得到改善，城市居民的幸福感上升。

三、完善上海市征收房產(chǎn)稅的措施

如今，上海市各地房價(jià)上漲幅度依舊較大，并沒有下降趨勢，并且超出了普通工薪階層所能負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)范圍，需要進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)。根據(jù)試點(diǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合外國較完善的稅收政策，制定符合我國國情的房產(chǎn)稅政策，為此本文提出以下幾點(diǎn)措施作為參考：

（一）制定合理稅率，完善稅收體系。1989年，我國針對(duì)房產(chǎn)稅頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并在同年開始實(shí)行，由于各種原因，在2009年廢除。上海市在實(shí)施征收房產(chǎn)稅政策過程中，出現(xiàn)了很多問題，各方面的效果并不明顯，低稅率、低收入、低回報(bào)。由此發(fā)現(xiàn)，可以適當(dāng)提高稅率，針對(duì)不同收入人群或者不同類型房屋制定合理稅率，縮短貧富差距。房地產(chǎn)行業(yè)在我國具有至關(guān)重要的作用，不僅拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，還會(huì)推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，所以房產(chǎn)稅問題不容忽視。不同于國外已有的較為完善稅收體系，我國需要結(jié)合我國國情進(jìn)行探索，制定出適合我國發(fā)展的稅收體系。為了公平公正地評(píng)估房產(chǎn)值，權(quán)威性評(píng)估機(jī)構(gòu)必不可少。我國現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)較少，人才資源稀缺，因此需要積極引導(dǎo)人才向房產(chǎn)評(píng)估方向發(fā)展，創(chuàng)建獨(dú)立性的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，組建專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，確保評(píng)估工作的公平公正。同時(shí)，也需要建立相應(yīng)的申訴機(jī)構(gòu)，便于人們對(duì)評(píng)估方面的問題進(jìn)行上訴，創(chuàng)造良好的征稅氛圍。

（二）擴(kuò)大征稅范圍，減少免稅面積。在上海市，房產(chǎn)稅的征收范圍是針對(duì)新建商品房和新購二手房，這有很大的局限性，應(yīng)將存量房也納入到范圍內(nèi)。在房產(chǎn)稅政策改革出臺(tái)之前投資者和投機(jī)者購買的房屋，在政策出臺(tái)后不需要交付額外的房產(chǎn)稅，也不會(huì)損失成本，因此對(duì)新增購房者并不公平。如果將房產(chǎn)稅稅基范圍擴(kuò)大到存量房，多套房持有者會(huì)因成本增加而出售，則會(huì)增加房屋供應(yīng)量，從而使房價(jià)下降。此外，由于免稅面積過大，人們?cè)谫I房時(shí)只要將面積控制在免稅范圍內(nèi)，就可免交房產(chǎn)稅，因此使地方政府征收的房產(chǎn)稅范圍縮小了。根據(jù)社會(huì)中低收入人群和市場情況，適當(dāng)縮小免稅面積，使房產(chǎn)稅稅收增加，有效控制房價(jià)趨于平穩(wěn)。

（三）明確法律規(guī)定，加大監(jiān)督管理。依法治國是我黨領(lǐng)導(dǎo)全國各族人民治理國家的基本方略，在此大背景下，為了征收房產(chǎn)稅能夠繼續(xù)有條不紊地實(shí)施，國家應(yīng)該盡快頒布相關(guān)法律法規(guī)，增強(qiáng)人們的納稅意識(shí)，做到有法可依。法律具有權(quán)威性，能夠加強(qiáng)人們對(duì)房產(chǎn)稅的重視程度，人們?cè)诮欢愡^程中，遇到任何有損自己利益的情況，均可用法律保護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，建立健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理，防止出現(xiàn)偷稅漏稅等現(xiàn)象。政府也要做好相關(guān)工作，納稅人的信息要及時(shí)更新，積極宣傳征收房產(chǎn)稅的意義，開展相關(guān)活動(dòng)，推動(dòng)房產(chǎn)稅稅收工作的進(jìn)程，讓人們真正了解并認(rèn)可納稅，學(xué)會(huì)用法律規(guī)范自己的行為和保護(hù)自己的利益。

綜上所述，我國房產(chǎn)稅政策出臺(tái)后，由于稅率低、免稅面積大等問題，導(dǎo)致與預(yù)期效果相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融穩(wěn)定發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，征收房產(chǎn)稅不可以急于求成，借鑒西方國家的稅收文化，結(jié)合我國國情和改革試點(diǎn)積累的經(jīng)驗(yàn)，慢慢完善房產(chǎn)稅體系。中國文化中講究安居樂業(yè)，父母會(huì)幫助自己孩子買房，還有部分人看重房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，為了投資賺錢，從而出現(xiàn)了“炒房”現(xiàn)象，使房價(jià)增長幅度過猛，導(dǎo)致低收入人群望塵莫及、高收入人群一本萬利，貧富差距進(jìn)一步加大。隨著房產(chǎn)稅體系慢慢完善、具有權(quán)威性的法律條文頒布、監(jiān)管力度加大，人們對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)可度會(huì)逐漸增強(qiáng)，抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，我國房價(jià)上漲幅度也會(huì)變得穩(wěn)定，使房地產(chǎn)市場向健康發(fā)展的道路前進(jìn)。（指導(dǎo)老師：沈葉）