我國房地產(chǎn)財務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險識別分析

楊秋霞

摘要：目前，隨著我國城市現(xiàn)代化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，成為國家經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎到很多人的生活與居住問題，受到國家及社會廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中機(jī)遇與風(fēng)險并存，企業(yè)要想獲得良好、快速發(fā)展，在競爭激烈的市場環(huán)境下立足，就必須對財務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確識別，并采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對，提高整體管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理風(fēng)險;稅務(wù)風(fēng)險;措施

房地產(chǎn)行業(yè)是一個傳統(tǒng)行業(yè)，同時也是一個不斷發(fā)展與進(jìn)步的行業(yè)，隨著人們生活水平的不斷提高，對于房屋質(zhì)量、居住舒適度、環(huán)境質(zhì)量等方面的要求越來越多，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營策略提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨的財務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險多種多樣，制約著企業(yè)的健康發(fā)展，所以必須實現(xiàn)風(fēng)險的預(yù)測和應(yīng)急處理，以此將風(fēng)險降到最低，掌握在可控范圍內(nèi)，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險

（一）資金籌措風(fēng)險

房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險類型很多，原因具有多樣性，其中主要的風(fēng)險類型之一是資金籌措風(fēng)險，這種風(fēng)險的出現(xiàn)與房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的實際情況有直接關(guān)系。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措時，都會選擇長借短用的方式，比較容易發(fā)生財務(wù)管理風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)多數(shù)時間處在一個高資產(chǎn)負(fù)債率情況下，影響了企業(yè)多種經(jīng)營活動的開展，使得部分綜合實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，長期承受高額負(fù)債，需要按月支付高額的貸款利息，經(jīng)營業(yè)務(wù)開展不暢或者回款較慢的話，就會面臨破產(chǎn)，同時會導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)下降，使得后續(xù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)難以開展，形成惡性循環(huán)。

（二）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險中另外一個重要風(fēng)險，就是投資風(fēng)險，這個風(fēng)險的產(chǎn)生主要以企業(yè)經(jīng)營決策不當(dāng)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的過程中，其根本目的是獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)收益，同時提高企業(yè)自身的整體實力。企業(yè)在進(jìn)行投資前需要準(zhǔn)確分析現(xiàn)有的資金水平和人才儲備情況，保證投資的可行性。部分企業(yè)投資時沒有考慮到這些問題，對自身資金水平和綜合實力的評估虛高，企業(yè)沒有根據(jù)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展實際制定投資方向，就會在投資過程中產(chǎn)生較高的成本，與最終的收益不相符，或者低于預(yù)期收益，就會造成投資風(fēng)險，入不敷出。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營業(yè)務(wù)的過程中也會遇到一些風(fēng)險，屬于經(jīng)營風(fēng)險，對企業(yè)正常的財務(wù)管理和經(jīng)營造成影響。例如房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地時，在進(jìn)行土地開發(fā)利用的過程中要進(jìn)行科學(xué)的計劃，全方位考察施工現(xiàn)場，對施工材料、設(shè)備、人員等進(jìn)行全面落實，滿足施工要求。如果企業(yè)在施工中因為資金不足耽誤材料供應(yīng)，或者因為環(huán)保要求，施工停產(chǎn)，就會造成施工進(jìn)度受阻，面臨業(yè)主投訴，影響企業(yè)信譽(yù)，同時需要支付一定違約金，造成經(jīng)營成本增加，消耗更多的資源。

（四）資金回收風(fēng)險

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭很激烈，財務(wù)風(fēng)險指數(shù)升高，企業(yè)在經(jīng)營活動中經(jīng)常遇到材料供應(yīng)不及時，施工不規(guī)范，手續(xù)更改或者不全等問題，導(dǎo)致停工。停工意味著房屋無法按時交工并進(jìn)行銷售，前期投入的資金就無法及時回收，不能按時償還銀行貸款，風(fēng)險影響巨大。房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收環(huán)節(jié)會面臨一定的風(fēng)險，例如將結(jié)算獲得的資金轉(zhuǎn)換為貨幣資金時，資金回收的環(huán)節(jié)容易受到外界多種因素的干擾，例如房屋銷售量少、開放停止套牢資金等，造成資金回收困難或者時間延長，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)資金壓力。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險

（一）超限列支預(yù)提費用

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集性特點，在開展稅務(wù)工作時需要依靠我國現(xiàn)行的稅收政策規(guī)定進(jìn)行相關(guān)費用的預(yù)提，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出得以降低，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率。在此條件下，很多企業(yè)為了可以進(jìn)一步降低稅收支出，會采用違規(guī)列支預(yù)提費用的方式，即超限列支預(yù)提費用，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個“通病”。例如房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目竣工以后，將一部分沒有獲得發(fā)票的應(yīng)付工程款進(jìn)行了預(yù)提操作，包括土地征用費、拆遷補(bǔ)償款、建筑安全費等，違反了我國現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，屬于超限列支預(yù)提費用問題。

（二）違規(guī)扣除利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住房項目的時候，前提需要投入巨額資金，企業(yè)資金存量和使用情況在很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，影響巨大。一般情況，房地產(chǎn)企業(yè)所用的流動資金除了自由資產(chǎn)變現(xiàn)和出售商品房獲利以外，大部分資金來源于銀行貸款，在銀行審批較嚴(yán)格，或者放款較慢的時候，房地產(chǎn)企業(yè)在資金需求比較急的時候，就會向銀行以外的金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，支付高額利息。企業(yè)在稅務(wù)管理中可能存在企業(yè)所得稅前違規(guī)扣除利息的行為，或者將無償使用的資金變?yōu)榻杩睿鄢徊糠掷?，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險有些大型房地產(chǎn)企業(yè)會采用“集團(tuán)公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請使用”的資金管理模式，存在對該模式是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的判斷，繼而相應(yīng)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險。

（三）收入確認(rèn)時點滯后

我國現(xiàn)行的會計法和稅務(wù)法在對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)中具有明顯的區(qū)別，其中會計法中將房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，所有權(quán)的風(fēng)險集中在報酬轉(zhuǎn)移的前提上。而部分稅收法對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定則以銷售方式的不同進(jìn)行，使得稅務(wù)管理工作與會計出現(xiàn)一些差別。房地產(chǎn)企業(yè)的確認(rèn)時間點經(jīng)常滯后，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

（四）合法有效憑證缺失

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工作需要獲得多種有效證件，包括獲取土地、融資、施工、規(guī)劃設(shè)計、房屋預(yù)售許可和項目清算等。不同的環(huán)節(jié)都必須取得相應(yīng)的合法有效憑證，才能進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)工作，并且直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用和支出。部分房地產(chǎn)企業(yè)交易量不同，對象規(guī)模差異較大，存在合法有效憑證缺失問題，引發(fā)較大稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防控措施

（一）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險的主要防控措施是加強(qiáng)成本管理，要加強(qiáng)開發(fā)商、用戶和房地產(chǎn)企業(yè)之間的有效交流，將整體利益作為主體，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實際對科學(xué)的房地產(chǎn)成本管理制度進(jìn)行完善與優(yōu)化，為后續(xù)工作開展奠定基礎(chǔ)。例如構(gòu)建科學(xué)的成本管理體系，分析工作中的難點與重點，全方位考察管理環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確計算各個環(huán)節(jié)所用資金情況，嚴(yán)格把控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

（二）擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心在于資金有效利用，支出和回收要協(xié)調(diào)，以此獲得一個良好的發(fā)展環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要在政府支持下加快預(yù)售房款的回收，及時獲得預(yù)售房許可證，加快施工進(jìn)度，盡快開始預(yù)售房屋，回收款項。其次，企業(yè)可以對股權(quán)進(jìn)行投資擴(kuò)大，獲得更多的資金來源，爭取得到更多的銀行貸款，降低資金借貸利率，減少資金支出。

（三）強(qiáng)化人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先，要對財務(wù)管理人員進(jìn)行財務(wù)管理風(fēng)險培訓(xùn)，提高對風(fēng)險管理的認(rèn)識與關(guān)注，提高管理質(zhì)量。其次，要定期組織人員進(jìn)行財務(wù)管理風(fēng)險識別培訓(xùn)，對常見的財務(wù)管理風(fēng)險事件進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合實例進(jìn)行分析和討論，發(fā)現(xiàn)自己工作中遇到的問題和不足，及時更正。最后，要將理論知識與實踐操作有機(jī)融合起來，提供寬廣的學(xué)習(xí)平臺，對人員職業(yè)操守和業(yè)務(wù)水平進(jìn)行培訓(xùn)，完善財務(wù)管理流程與體系機(jī)制。

（四）完善預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范需要結(jié)合整體行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，建立一個符合當(dāng)前發(fā)展趨勢的預(yù)算體系，因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般比較長，資金需求量大，如果預(yù)算管理體系不健全，或者管理風(fēng)險意識不足，就會在操作中出現(xiàn)資金流向不明，或者資金浪費，對整個開發(fā)工作造成一定影響。所以需要科學(xué)計算項目運行各個環(huán)節(jié)的資金需求量，以此為基礎(chǔ)優(yōu)化資金籌集方式，優(yōu)化資源配置。

四、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險建議

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的防控建議主要針對具體問題，第一，房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行全面了解，不能突破稅法規(guī)定的列舉范圍，要對可以預(yù)提的費用進(jìn)行明確，將出包工程、配套設(shè)施、物業(yè)完善費用等計算后，不可以預(yù)提的費用不能隨機(jī)增加。第二，要保證房地產(chǎn)利息的收入與支出真實性，特別是貸款費率超過同期銀行貸款利率時，要對是否需要調(diào)增企業(yè)所得稅進(jìn)行明確，以此將融通的資金經(jīng)濟(jì)效益徹底發(fā)揮出來。第三，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目種類比較多，并且開發(fā)周期長，銷售方式也多種多樣，因此需要對產(chǎn)品開發(fā)的界定進(jìn)行明確，并且將已投入使用或者取得初始產(chǎn)權(quán)證明的項目視為已完工，計入計稅成本。同時對不同銷售方式下的納稅義務(wù)發(fā)生時間進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，視情況進(jìn)行所得稅的收入確認(rèn)時點。第四，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對合法有效憑證的管理，在購買原材料、接受服務(wù)時及時向收款方索要發(fā)票，同時要對不符合規(guī)定的發(fā)票類型進(jìn)行了解，及時剔除，嚴(yán)格審核入賬時的發(fā)票，避免出現(xiàn)有效憑證缺失問題。還需要對所持發(fā)票的真?zhèn)巍⒑戏ㄐ缘冗M(jìn)行查驗，防止一些應(yīng)當(dāng)知道卻不知道的情況出現(xiàn)，影響到企業(yè)自身的稅務(wù)管理問題。

五、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)財務(wù)管理及稅務(wù)風(fēng)險是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，要求企業(yè)在日常經(jīng)營活動中，從自身發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)有的法律條款和行業(yè)準(zhǔn)則，對常見的風(fēng)險問題進(jìn)行匯總，并分析風(fēng)險的類型和原因，利用現(xiàn)有的資源和人員進(jìn)行風(fēng)險防范，制定相應(yīng)的管理制度，優(yōu)化管理方式，從而獲得較高的管理效率與質(zhì)量，推動企業(yè)發(fā)展。

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（作者單位：天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）

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