假設開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中的應用難點

蔡偉

伴隨時代的進步，我國城市的發(fā)展速度越來越快，特別是房地產(chǎn)建筑整體數(shù)量一直在持續(xù)提升。為了更好地進行開發(fā)，施工企業(yè)就需要做好房地產(chǎn)估價的工作。這其中，假設開發(fā)法便是非常有效的一種方式，主要是基于既定假設作為重要基礎，對其中的不確定性予以忽視，以此保證最終效果達到預期。本篇文章主要描述了假設開發(fā)法的概念，探討了其中的應用前提，分析了影響假設開發(fā)法應用的因素，并對于應用難點和相關處理對策發(fā)表一些個人的觀點和看法。

對于假設開發(fā)法而言，主要是指參照評估對象的剩余開發(fā)價值，逐步完成評估活動的方法。相比于其他方法，其有著非常高的實用性特點。尤其是在對一些商業(yè)地產(chǎn)進行評估的時候，最終獲得的結果極具合理性。為了保證最終的效果能夠達到預期，工作人員可以嘗試采用假設開發(fā)法的方式。

一、假設開發(fā)法的概念

所謂假設開發(fā)法，通常又被稱作是剩余法，主要是指參照評估對象的剩余開發(fā)價值，逐步完成評估活動的方法。具體而言，就是針對估計對象本身，對后續(xù)開發(fā)活動的相關支出、折現(xiàn)率以及后續(xù)投入的支出予以明確，并將開發(fā)結束后的價格和后續(xù)開發(fā)的必要支出相減，以此獲得估價對象當前價格的一類方法。在現(xiàn)有的成本法之中，假設開發(fā)法可以看作是其中的“倒計時”。另外，這一方法的基本原理和租金原則有著諸多相似之處，但是租金通常指的是年租金的余下部分，而假設開發(fā)法是一次性完成所有剩余價值的計算。從《稅收理論》中能夠得知，所謂勞動者自身的勞動價值，主要是將基礎生活要素全部去掉之后，剩余的租金部分。因此從本質(zhì)層面來看，地租就能算作是剩余勞動價值。而知名學者杜爾多曾經(jīng)說過，在開展農(nóng)業(yè)活動的時候，勞動者在完成生產(chǎn)工作之后剩余的所有價值，可以看作是大自然的恩惠，能夠滿足所有工人的基本需求。勞動者在完成土地工作之后，就能將這些剩余價值全部轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨穑罱K交給所有者。

二、假設開發(fā)法的應用前提

（一）選擇最為合理的方法

1.明確土地區(qū)位

在對土地區(qū)位進行明確時，主要包括城市性質(zhì)、土地所屬區(qū)域的性質(zhì)、土地位置等，以此對該土地的最佳用途予以明確。

2.了解土地狀況

在對土地狀況進行明確時，主要包括該土地的面積大小、外部形狀、地形表現(xiàn)、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等部分。這其中，基于當前土地的開發(fā)程度又能將其細分為多個部分，諸如生地、毛地、成熟環(huán)境、在建工程以及完工工程。

3.明確土地權益

在對土地權益進行明確時，實際包含該土地的具體規(guī)劃條件、已有土地的基本權利。這其中，規(guī)劃條件能夠進一步細分為當前容積率、綠化占有面積、實際用途等。而土地的基本權利能夠細分為權利類型、使用時間。通過對這些條件了解之后，投資人員就能選用一類最為合適的方案，對未來項目完工后的情況予以明確。由此看出，在有了土地權益之后，就能對基本價格以及租金進行預測。

（二）保證數(shù)據(jù)的精確性

1.政策的可預見性和透明性

通常來說，不動產(chǎn)自身的價格很容易被政策內(nèi)容所影響。而在這幾年之中，由于我國房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度非?？欤嚓P政策一直處在持續(xù)變化的狀態(tài)，使得房產(chǎn)價格的預測難度變得非常高，最終造成估算的價格和實際狀況有所差異，未能達到預期。

2.政策的長遠性和穩(wěn)定性

對于房地產(chǎn)的基本價值而言，同樣會被供需變化所影響。當出現(xiàn)供不應求的情況時，價格就會上升;反之，價格就會有所下降。我們國家的所有土地都是國有化財產(chǎn)，因此政府部門就需要專門制定一個具有長遠性、高穩(wěn)定性的政策方案，以此防止價格發(fā)生劇烈波動，為未來的價格預測和房產(chǎn)評估提供了諸多幫助。另外，使得房產(chǎn)價值的估計也變得極為可靠。

3.資料庫的連續(xù)性和全面性

在有了資料庫之后，說明評估人員能夠有效完成早期數(shù)據(jù)資料的收集工作，具體包含土地轉(zhuǎn)讓的費用、商品房價格、開發(fā)投入等。正是這些資料存在，給評估人員創(chuàng)設了優(yōu)良條件，為未來的估測活動開展提供了諸多幫助。

4.稅費的全面性和高清晰性

通常而言，基于房地產(chǎn)本身發(fā)布的相關稅收政策都會有著一定的彈性特點，不會將所有內(nèi)容完全公開，經(jīng)常會包含一些隱性層面的支出，從而使得房產(chǎn)估計的整體難度大幅度提高，同時讓最終結果失去了可靠性。不僅如此，對廣大投資者而言，自身投資風險也隨之有所增加。

三、影響假設開發(fā)法應用的因素

（一）土地成本和收購模式

對于土地成本來說，通常又能算作是土地開發(fā)工作的基本成本，也就是土地購入和開發(fā)的資金成本。諸如，基于市場購買土地的模式。對于土地成本來說，實際包含征收稅、契稅、印花稅以及手續(xù)費。而對于成績成本，實際包含土地賠償費用、安置費用青苗補貼費用等。

（二）建設成本

其一是待開發(fā)房地產(chǎn)預期發(fā)展程度，其二是實際開發(fā)的時候，市場本身的發(fā)展狀況。當預計發(fā)展水平相對較好，在進行修建的時候，花費的成本也就更高。具體來說，實際包含前期投入、安裝費用、設施建設費用、配套費用、稅費以及其他方面的投入等。

（三）管理費用

對于管理費用來說，可以看作是期間費用的一類，也是開發(fā)工作之中，組織管理方面必須投入的基礎成本。在內(nèi)容方面，實際包括員工個人工資、員工福利、差旅費用、辦公費用等。在開展項目活動的時候，管理費用必須按照相應的比例完成最終計算。

（四）銷售費用

通常而言，銷售費用又被稱作為銷售投入成本，指的是房地產(chǎn)在實際銷售的時候，預售或者銷售工作結束之后，房地產(chǎn)方面需要投入的資金成本，具體包含：廣告費用、銷售代理費用、可能損失以及運輸成本等。在這一項目里面，為了更好地完成費用計算，就需要在項目完工之后，按照特定的比例完成價格費用的計算。

（五）投資利息

對于投資利息來說，估算工作只能基于靜態(tài)分析法的方式進行展現(xiàn)，實際包括房地產(chǎn)本身的價值、需要承擔的稅務費用、開發(fā)費用以及管理投入。而對于銷售稅務費用來說，通常不需要對利息進行計算。在計算的過程中，工作人員需要將多方面問題考慮進來，包括計息時間的長度、計息的方案、利率的高低以及實際利率等。

（六）銷售稅費

對于銷售費用而言，具體包含銷售稅金、附近費用和其他各種不同類型的稅費。具體稅費部分，主要是基于待評估房地產(chǎn)本身所處的區(qū)域而進行確定，基于相應的價值，通過對應的比例完成計算。涉及的內(nèi)容有增值費用、城建費用、維護費用、營業(yè)稅務以及教育附加成本等。

（七）開發(fā)利潤

在日常生活之中，開發(fā)利潤更多可以看作是一類結果，主要是利用銷售成本將其他各類成本、費用以及稅后余額減掉，以此獲得開發(fā)工作結束后的期望利潤。在實際計算的時候，評估人員理應針對其中基本技術、利潤率方面進行有效匹配，也就是應用不同的基數(shù)，同時應用線條的利潤率。反之，則需要選擇完全不同的利潤率，并應用相應的計算技術，不能將其完全搞混。

四、假設開發(fā)法的應用難點

（一）折現(xiàn)率的明確

在對折現(xiàn)率進行確定的時候，評估人員理應針對我國當前銀行的基本利率予以明確，并將行業(yè)之中的收益率全部考慮進來。同時還要思考現(xiàn)有的收益率、風險數(shù)值以及可能獲得的經(jīng)濟效益。無論哪一類因素，在進行收集的時候，很容易受到人為因素帶來的干擾，導致預測活動變得極為不確定，數(shù)據(jù)資料也將隨之失去應有的客觀性。

在進行明確之前，評估人員理應收集大量數(shù)據(jù)資料，并對其完成深入分析和判斷。由于難度相對較高，對于評估人員自己的判斷能力、分析能力都有著一定的要求。但是，由于資料較為豐富，就能防止折現(xiàn)率的特殊性出現(xiàn)。不僅如此，折現(xiàn)率還會被市場因素所干擾，當現(xiàn)有市場的波動率較高，折現(xiàn)率就會隨之變得不夠確定。

（二）費用的預算

通常來說，不動產(chǎn)的建設周期都相對比較長，在實際開發(fā)的過程中，既要進行預測，也要有所開支，獲得相應的利潤。這其中，建筑成本的花費和待開發(fā)房地產(chǎn)的預期建設等級、開發(fā)程度、整體規(guī)模都有所聯(lián)系。諸如，伴隨預計的等級持續(xù)提升，建設方面實際投入的資金也就更高。

由于周期相對較長，同時工程量非常大，在實際開發(fā)的時候，就需要投入大量資金成本，此時就要對投資利息的計算予以把握。通常而言，投資利息主要會和計息期以及利率計算方面存在聯(lián)。兩類方法盡管在基礎理論方面十分相近，然而在實際應用之后，靜態(tài)分析法需要將利潤利息部分考慮進來，使得二者的最終估算有著明顯區(qū)別。

（三）數(shù)據(jù)的客觀性

基于現(xiàn)有的評估對象，對其相關市場信息資料展開收集，并予以使用。從某種角度來說，參數(shù)資料的合理應用是保證假設開發(fā)法發(fā)揮價值的核心。在進行實踐的時候，經(jīng)常能夠發(fā)現(xiàn)：基本上公開市場只會在理論層面看到，使得評估對象的信息獲取難度有所增加，最終獲取的參數(shù)也不極為不確定。另外，政府提供的相關信息缺少應有的時效性，當政策內(nèi)容有所變化之后，就會對評估數(shù)據(jù)的選擇帶來一定程度的影響。

（四）計算的不確定性

基于假設開發(fā)法本身可以得知，其相關參數(shù)基本上都是工作人員基于早期的數(shù)據(jù)資料深入分析之后得出。由此說明，預測的數(shù)據(jù)資料不僅在市場方面不夠確定，同時技術表現(xiàn)也不夠確定?，F(xiàn)如今市場的變化速度越來越快，形勢極為嚴峻，很難通過調(diào)查的方式，找到市場價值的變化規(guī)律;政策內(nèi)容、投資的偏好度以及風險問題的偏好度，也會讓參數(shù)資料被人員的主觀因素所干擾。正是這些因素存在，使得最終價值變得不夠確定，進而對最終的評估造成巨大影響。

五、假設開發(fā)法應用難點的處理對策

（一）改進折現(xiàn)率

其一，針對安全利率和風險調(diào)控兩部分，對其進行全面整合，具體的計算方法則是：折現(xiàn)率=無風險利率+風險調(diào)控數(shù)值。在對安全利率進行選擇的過程中，可以優(yōu)先考慮國債和銀行的定期存款，參照實際開發(fā)時出現(xiàn)的相關風險問題，對其合理劃分，變?yōu)槎鄠€不同的等級，明確具體開發(fā)程度，尋找最佳的風險控制數(shù)據(jù)。通過改善之后，數(shù)據(jù)資料就會變得更為客觀，將預測的不可靠性降至最低。

其二，打造一個更為完善的折現(xiàn)率體系，具體包含方法的優(yōu)化、數(shù)據(jù)搜集等。在完成建立之后，一些不必要的環(huán)節(jié)就能全部去掉，從而使得評估人員的工作難度有所下降，進而保證最終結果的高精確性。

（二）調(diào)整計息期

通常來說，利息的計算周期會和房地產(chǎn)本身的開發(fā)周期、資金投入時間存在一定聯(lián)系。為此，評估人員就要對其中的開發(fā)時間和完成時間進行明確。如果房地產(chǎn)在完成開發(fā)之后，需要立刻進行銷售，此時就要對預售工作的完成時間進行明確。在這一時間段之中，工作人員需要完成投資、運轉(zhuǎn)以及收回等工作，對于計息期的確定有著非常重要的意義。評估人員在實際工作的過程中，理應對這些因素予以有效了解，為未來計息期的明確創(chuàng)設優(yōu)良的基礎。

（三）完善數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)

基于房地產(chǎn)本身，針對其中的歷史數(shù)據(jù)進行收集和整理，并打造相應的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，從而促使工作人員更好地完成信息收集，使得分析活動變得更為合理。同時還能對市場未來的變化趨勢進行合理預測，將其中最為重要的數(shù)據(jù)提取出來，制定更具完善性的計劃。如此一來，預測工作就會變得更為科學，有效把握開發(fā)工作的收益，進而提升內(nèi)容的客觀程度。

（四）假設開發(fā)法和實物期權法的相互應用

基于相關資料內(nèi)容可以得知，不確定性是實物期權價值存在的重要原因。因此，通過將實物期權方法和建設模式整合在一起，能夠?qū)Σ粔蛎鞔_的數(shù)值量予以明確，使得最終結果變得更為科學和客觀。如此一來，假設開發(fā)法的價值就能全部發(fā)揮出來，為估價工作的推進奠定良好基礎。

結 語

綜上所述，伴隨我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)擴大，房地產(chǎn)評估工作逐漸得到了更多人群的重視。目前來看，能夠應用的計算方法有很多。這其中，假設開發(fā)法便是非常有效的一類形式，有著很高的實用性價值。在進行應用的時候，工作人員理應基于評估對象本身，全面把握相關市場狀況，做到合理分析。如此就能使得最終的評估結果變得更為科學，為房地產(chǎn)估算提供諸多幫助。

（作者單位：寧夏財經(jīng)職業(yè)技術學院）

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