甘永進
不動產權登記是完善我國國民經濟運行模式體系,建設勞動力市場、技術市場等生產要素市場的重要途徑。這也是中國最高國家行政機關創(chuàng)新的重要組成部分。統(tǒng)一不動產權登記制度的實施,可以保障不動產權所有人遵守法律規(guī)定的產權。近年來,隨著我國不動產權登記制度的逐步完善,不動產權登記也越來越規(guī)范。鑒于此,本文探討了不動產權統(tǒng)一登記對土地、房屋管理的影響,相關工作起到的作用。
建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度,有利于保護不動產權利人合法財產權的相關權益。通過不動產統(tǒng)一登記,將進一步提高登記質量,避免產權交叉或沖突,保證各類不動產產權歸屬和內容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認。不動產統(tǒng)一登記制度可以有效保護權利人合法的不動產產權,有利于保障不動產交易安全。不動產統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平,更加便民惠民。不動產統(tǒng)一登記,將最大限度地整合社會經濟資源,減少政府行政成本。通過不動產登記及系統(tǒng)調理的運作,能進一步理清政府與市場關系,完善政府運行機制,發(fā)揮市場的積極作用。
一、不動產登記制度的發(fā)展歷程
據(jù)相關學者考證,我國不動產權登記制度與土地稅關系密切,始于周中晚期。經過多次改革,唐代中國的土地管理出現(xiàn)了租地、盤地或割地制度,使土地買賣更加官僚化、規(guī)范化和程序化。在古代,土地買賣必須經政府報批后方可進行。古代土地制度與現(xiàn)代土地制度有許多不同之處。古代不動產權,即地契及相關資料由政府保管。有關資料是不公開的,不能查詢的。這也是目前不動產權制度最大的變化?,F(xiàn)在通過相關信息,則可以直接查詢情況。 中國不動產登記制度的發(fā)展可分為起步階段、停滯階段、發(fā)展階段和完善階段四個階段。中國于1950年頒布了《中華人民共和國土地改革法》,承認土地所有者的合法權益,1953年以來建立了農村生產合作社制度,農民從個體經濟轉向農村集體經濟。大約30年后,中國不動產登記幾乎停滯不前直到1982年,中國才確立了土地的公有制。為落實好2019年中央1號文件“加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作”,2020年自然資源部下發(fā)了《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》,對登記工作有明確的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律制定的《不動產登記暫行條例》,由國務院于2014年11月24日發(fā)布,自2015年3月1日起施行,標志了土地、海域以及房屋、林木等定著物統(tǒng)一納入不動產登記管理。
從職責和管理體系講,不動產統(tǒng)一登記是建立在整合、簡化了多個行政部門的職能和業(yè)務流程的基礎上。將房屋登記、土地登記、林地登記、草原登記、海洋登記等工作整合到自然資源部統(tǒng)一管理,出臺并實施不動產統(tǒng)一登記制度,規(guī)范統(tǒng)一不動產登記,并完善登記信息和開展系列管理工作。
明確不動產權統(tǒng)一登記,明確產權,為全國不動產權統(tǒng)一交易創(chuàng)造良好環(huán)境。此外,實施不動產權登記還可以獲得更多的社會關鍵效益。它將不斷提高不動產權登記相關的其他系統(tǒng)問題,互相促進和改善,以彌補社會經濟系統(tǒng)中的嚴重缺陷,緩解政府監(jiān)管、調控的壓力,為反腐敗提供保障,使政府能更好地行使監(jiān)督的權利。不僅反腐敗制度的完善受到監(jiān)督,不動產權登記的相關制度也構成了監(jiān)督的疊加。例如,對于不動產權市場的調控,政府使用“限購令”進行管理,從而使不動產權調控更強、更準確、更科學,有利于建設健康的不動產權交易市場。《不動產權登記條例》的實施,不動產權稅將遵循一個接一個,這將增加一些不動產權投資者的成本,削弱投資者哄抬不動產價格的現(xiàn)象,有效地保障不動產交易市場的健康發(fā)展。當然,房產稅的征收有利于促進我國的稅收收入。通過整合功能,優(yōu)化和精簡業(yè)務節(jié)點,采用“一站式”服務登記服務,使得群眾辦事更加便捷同時,也提高了政府在群眾服務中的滿意度。
二、不動產權登記中存在的不足
(一)登記過程中,歷史問題沒有得到徹底解決
不動產統(tǒng)一登記工作從2015年至今,雖然已經走過了6年多的時間,但在各類歷史數(shù)據(jù)整合工作中,出現(xiàn)了不少歷史遺留問題,導致部分的不動產無法登記入庫。其中有違法年代久遠,且超過法律處罰期的,也有因多種因素導致構筑物越界建設引發(fā)糾紛的,也有建筑主體年代久遠,出現(xiàn)安全隱患的……這部分不動產的產權登記工作,需要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況,具體分析和研究,出臺統(tǒng)一補充登記的處理辦法后,才能順利完成產權登記。
(二)不動產統(tǒng)一登記的運用還存在一定的局限性
各省不動產登記數(shù)據(jù)形成匯交國家管理,不動產權登記相當于為社會形成一個龐大的經濟體,對社會經濟和人民生活都有了很大的促進作用,在與法院、銀行、稅務等各部門聯(lián)動管理運作中,也凸顯了便民、惠民的特性。但各項不動產登記業(yè)務還相對單一,僅僅在服務窗口內部的幾個機構之間著手,通過精簡業(yè)務流程,多部門并聯(lián)辦理,和推行網(wǎng)上辦理等方面發(fā)力,來提高群眾辦理業(yè)務的實效。在窗口外的業(yè)務拓展還不夠,就不動產交易、租賃方面的業(yè)務來講,不動產登記系統(tǒng)還可以拓展更多的服務,方便群眾,提高社會經濟發(fā)展。
(三)在不動產的市場運作中,還需進一步完善和補充相關法律法規(guī)
開展不動產統(tǒng)一登記,可以有效保障不動產權利人的相關權益。但在實踐中仍存在一些問題。首先,我國的城市不動產統(tǒng)一登記經歷了不斷的發(fā)展和完善,相關的法律法規(guī)也相對完善。在開展相關工作時,可以有機跟進,相關不動產登記工作順利開展。然而,由于農村經濟發(fā)展緩慢,農村的不動產登記意識也相對薄弱,登記發(fā)證工作進程相對落后。目前全國推行林權、農宅統(tǒng)一不動產登記發(fā)證,并伴有逐步開放和入市的趨勢。受農村結構多樣和復雜性的影響,農村不動產登記和推進市場運作還存在不少阻力和盲區(qū)。其中農宅登記發(fā)證對象,就涉及有集體組織經濟成員和非集體組織經濟成員,農村戶口已遷出和未遷出,家庭成員分戶和銷戶等多種情況。這些都需要管理部門制定對應的政策進行規(guī)范和引導,才能使不動產在市場中健康有序地發(fā)展。
三、不動產權登記工作未來拓展方向
(一)建設不動產互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理服務平臺
在不動產登記系統(tǒng)的基礎上,拓展建設不動產互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理平臺。即在不動產登記系統(tǒng)的變更登記、抵押登記、注銷登記等業(yè)務的基礎上,一是在系統(tǒng)上拓展統(tǒng)一的不動產買、賣信息交易管理服務平臺,且支持買賣信息搜索、買賣之間咨詢、直接交易等;二是在系統(tǒng)上拓展統(tǒng)一的不動產租賃管理服務平臺,且支持租賃服務信息搜索、租賃信息咨詢、直接簽約繳費等。兩個服務平臺在建設的時候,同時把稅務、公安、消防、銀行等相關部門業(yè)務引入聯(lián)合管理。通過建設不動產互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理服務平臺,制定從上而下的不動產監(jiān)管運營服務體系,強制納入一切不動產交易、租賃等業(yè)務,形成系統(tǒng)化的管理和經營模式。
一是使得買、賣、租賃信息公開透明,對發(fā)布的信息真?zhèn)慰梢栽谄脚_直接得到驗證,規(guī)避一定的交易風險。
二是可以降低中介機構介入帶來的交易成本。不動產權中介服務費的計算基礎是以房產銷售額百分比而定,所以房子售價越高,那么中介利潤起點就越高。當有中介介入不動產交易時,一般買賣雙方需要各承擔1.5%-3%的不動產權服務傭金,在沒有統(tǒng)一規(guī)范制度的情況下,中介吃差價、拿回扣的情況也經常出現(xiàn)。比如交易一套價值100萬元的房子,累計可能需要給到中介商約3至6萬元的中介服務費,已經大大地超過了國家的不動產權交易稅,無形中助長房價水平,對買房人也加大了購房壓力。所以,所有的買、賣信息統(tǒng)一在官方平臺上發(fā)布,并直接提供買、賣雙方辦理交易、納稅、抵押和按揭等服務,交易完成后數(shù)據(jù)自動推送到不動產登記系統(tǒng),生成新的不動產權證書。
三是提高國家稅收?!都{稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》于2016年3月31日發(fā)布,自2016年5月1日起施行,根據(jù)該辦法的第三條中的“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額?!?,“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產,適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款,向機構所在地主管稅務機關申報納稅?!蔽募?guī)定,不動產除了交易需要繳納個稅,租賃也需要繳納不動產經營租賃服務增值稅。由于多種歷史原因,現(xiàn)階段大多數(shù)個人出租不動產,沒有形成自覺納稅的意識。稅務部門因為無法拿到有效的租賃合同等證明,無法第一時間對租賃的主體進行催繳稅費,這樣就形成了稅收盲區(qū)。所以,租賃市場還需要稅務部門共同介入共同探索,挖掘租賃市場稅收潛力。
四是穩(wěn)定社會發(fā)展。通過研究出臺辦法,對已辦理抵押登記的房子,不需要解壓就可以直接推送交易,當買家完成最后的買賣手續(xù)后,抵押登記信息自動變更成新的權利人。這樣通過與銀行部門協(xié)作,減少買賣時出現(xiàn)的解壓、再抵押時限和環(huán)節(jié),降低不動產交易所帶來的風險。通過與消防部門協(xié)作,對出租的不動產進行出租前、出租中定期的消防安全檢查,可以排查、消除不動產租賃期間的消防風險隱患,明確業(yè)主和租客相關責任與義務,保障業(yè)主和租客的生命、財產安全。通過與公安部門協(xié)作,運用房屋信息和租賃信息數(shù)據(jù)庫,對常住、流動人口的住所和經營范圍進行監(jiān)管,通過該大數(shù)據(jù)分析,精準打擊傳銷、賭博等犯罪行為,以及便于開展新冠疫情防疫排查工作,極大地方便了社會綜合管理,也進一步穩(wěn)定了社會秩序。
(二)嘗試引入遺囑繼承等適應法律,開發(fā)和提供相應的衍生服務
2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》,自2021年1月1日起施行。《中華人民共和國繼承法》同時廢止。其中,民法典第六編第一章第一千一百二十三條:“繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺囑的,按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的,按照協(xié)議辦理?!?。從效力上說,遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。
遺囑繼承不動產過戶,繼承人首先要到不動產所在地的公證處辦理繼承權的公證,再到不動產登記中心辦理不動產權利人變更的登記。遺囑處分個人財產可以依照法律規(guī)定立遺囑處分個人財產,并可以指定遺囑執(zhí)行人。遺囑繼承雖然只是簡單的公正和登記兩步就可以完成,但在公正前,各執(zhí)行人和法定繼承人在對遺產繼承問題上,需要面對巨大的誘惑。在歷史上,經常發(fā)生遺囑被篡改,甚至出現(xiàn)遺囑處分人通過隱藏、轉移等方式侵吞遺產的情況,造成遺產原權利人的遺愿難以實現(xiàn),遺囑繼承人無法順利繼承遺產。
不動產權統(tǒng)一登記的實質是為了更好地確立我國國民的房地產等不動產產權,承認國民的不動產所有權,保護國民的合法權益。這也是在我國相關法律、法規(guī)和政策的支持下,有效促進全國不動產權統(tǒng)一登記的過程。有了相關政策的支持,可以更好地促進相關人員的不動產權統(tǒng)一登記工作,使這項工作有法可依、有跡可尋。只有各機關部門在相互幫助的情況下,我們才可以高效快速地完成注冊工作。實現(xiàn)權責統(tǒng)一,完善不動產權統(tǒng)一登記工作的相關法律法規(guī),增強相關工作人員的責任感和使命感。
結 語
不動產權登記工作推進成效十分顯著,其發(fā)展和未來業(yè)務拓展必定對我國社會和經濟帶來重大影響。如何能把現(xiàn)有不動產登記數(shù)據(jù)和相關義務運用到更廣闊的社會管理中,強化和改善人民生活,對抑制房價上漲,調節(jié)社會穩(wěn)定將至關重要。
(作者單位:廣西貴港市自然資源信息中心)