關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的思考

張晶晶

摘 要：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策以及疫情影響下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售遇冷，市場(chǎng)調(diào)整壓力大。國(guó)內(nèi)疫情“防控向好態(tài)勢(shì)繼續(xù)鞏固”，隨著疫情的逐漸消退與各地限購(gòu)政策的陸續(xù)開(kāi)放，房地產(chǎn)銷(xiāo)售逐漸回暖，各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日益增加，與整個(gè)行業(yè)增速減緩的現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生矛盾沖突。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保障資金鏈穩(wěn)健靈活，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變以往“重利益、輕管理”的思想，更加重視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，建立完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。文章闡述了財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的意義，分析了相關(guān)問(wèn)題，并討論了應(yīng)對(duì)策略，以期為企業(yè)提升財(cái)務(wù)內(nèi)控水平提供借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)控制度;企業(yè)監(jiān)管

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.233.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2022）08-0148-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.08.148

資金密集、人員復(fù)雜、業(yè)務(wù)量大是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最突出的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等投入大量資金，以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模與市場(chǎng)占有額，此時(shí)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)鏈條更長(zhǎng)、工作量更大、內(nèi)部管理情況更加復(fù)雜。

再加上房地產(chǎn)企業(yè)本身受市場(chǎng)行情變化與政策調(diào)控的影響較大，要想在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下得以穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，必須從內(nèi)部管理著手，準(zhǔn)確定位財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，認(rèn)識(shí)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的意義，將各項(xiàng)制度貫徹實(shí)施，切實(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用。本文就此開(kāi)展分析與論述。

1 房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的意義

1.1 確保房地產(chǎn)企業(yè)資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前期投入大量的資金，項(xiàng)目工序銜接緊密、工藝復(fù)雜、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)工作任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響到企業(yè)的資金鏈，埋下一定的安全隱患。

建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度：一方面以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度為保障，有序開(kāi)展財(cái)務(wù)工作，正常運(yùn)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng);另一方面為資金使用、資金控制等提供良好環(huán)境，避免出現(xiàn)資金使用不當(dāng)、不合理占用等情況，有利于確保資金安全。

1.2 有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境以及多變的市場(chǎng)行情，要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)發(fā)展，必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等有充分的把握，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)水平，積極革新財(cái)務(wù)思維，適當(dāng)拓展利潤(rùn)空間，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從容應(yīng)對(duì)多變且復(fù)雜的行業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)一步有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 提高財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益，財(cái)務(wù)舞弊、“做假賬”的行為在內(nèi)部管理較為混亂的企業(yè)中普遍存在，對(duì)企業(yè)自身帶來(lái)直接損失。通過(guò)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，從內(nèi)控視角對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出更高要求，不僅要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，而且要有良好的職業(yè)道德以及與時(shí)俱進(jìn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控思維[1]。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度有利于促使財(cái)務(wù)人員自主學(xué)習(xí)，更新知識(shí)框架，提高他們的綜合素養(yǎng)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問(wèn)題分析

2.1 財(cái)務(wù)內(nèi)控體制不完善

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作、業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展進(jìn)行約束，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部員工的實(shí)際行為。投資規(guī)模大是房地產(chǎn)企業(yè)的特色之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到建設(shè)再到銷(xiāo)售，主要都集中在獲得可觀的經(jīng)濟(jì)收益上。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的持續(xù)變動(dòng)，目前在大環(huán)境下企業(yè)面臨資本融資難的困境，這是影響企業(yè)籌集資金以及影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要因素。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)“重利益、輕管理”，過(guò)于側(cè)重如何獲得利益，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的重視程度不足，現(xiàn)有財(cái)務(wù)內(nèi)控體制不完善，無(wú)制度的約束與規(guī)范，財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱、內(nèi)部溝通不暢、部分人員行為不端正、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)安全系數(shù)低等現(xiàn)象普遍存在。

2.2 財(cái)務(wù)內(nèi)控活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題突出

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控活動(dòng)多種多樣，因財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不夠完善，各項(xiàng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題尤為突出。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)，有的企業(yè)在利益驅(qū)動(dòng)下未能從財(cái)務(wù)視角分析投資的可行性與預(yù)期收益，投資過(guò)于盲目，在投資管理方面沒(méi)有加強(qiáng)制度建設(shè)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的定位不準(zhǔn)確，將其視為簡(jiǎn)單的工具，無(wú)法體現(xiàn)出財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用。再如，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控活動(dòng)，首先沒(méi)有結(jié)合企業(yè)自身特性高度重視資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn);其次沒(méi)有分析引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因，即使加強(qiáng)資金管控，也難以實(shí)現(xiàn)對(duì)癥下藥，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位。

2.3 缺少有效的內(nèi)外監(jiān)管體系

房地產(chǎn)企業(yè)資金密集，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量資金，部分管理人員受到金錢(qián)的誘惑，不斷下放權(quán)力，這對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的開(kāi)展將產(chǎn)生不利影響。企業(yè)監(jiān)管工作一般由內(nèi)部審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)，但實(shí)際上監(jiān)管工作實(shí)權(quán)較弱，無(wú)法真正發(fā)揮監(jiān)管的作用，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)分析等存在的問(wèn)題，對(duì)缺失客觀性的財(cái)務(wù)報(bào)表打擊力度不大，一經(jīng)使用必然會(huì)造成負(fù)面影響，留下安全隱患。資金私自占用的違紀(jì)行為在房地產(chǎn)企業(yè)屢禁不止，這是財(cái)務(wù)內(nèi)控的漏洞所在，也是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制以及內(nèi)部審計(jì)所面臨的一項(xiàng)主要難題[2]。

近幾年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，加大了外部監(jiān)管力度，但由于政策普及范圍還不全面，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)未能踐行政策文件精神，甚至?xí)@法律的空子逃避納稅。

3 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度體系的策略

3.1 完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)

財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的全面建設(shè)是確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)順利開(kāi)展以及項(xiàng)目最終建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵所在。針對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控體制不完善的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足于實(shí)際，加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。

其一，建立財(cái)務(wù)預(yù)警制度，即對(duì)資金使用的全過(guò)程開(kāi)展跟蹤監(jiān)控，分析引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，提前發(fā)出預(yù)警信號(hào)，使財(cái)務(wù)人員能夠在風(fēng)險(xiǎn)造成負(fù)面影響之前采取措施，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題消除;其二，建設(shè)財(cái)務(wù)成本管理制度，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算、核算、資產(chǎn)等，必須嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，制定可行的管控方案，以制度為保障，達(dá)到嚴(yán)控成本、細(xì)化管理、效益最大化的目的;其三，建設(shè)績(jī)效考核制度，主要針對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制情況，將績(jī)效考核與激勵(lì)獎(jiǎng)懲相對(duì)接，對(duì)各部門(mén)起到有效激勵(lì)作用，將財(cái)務(wù)內(nèi)控的思路體現(xiàn)出來(lái)，在企業(yè)各部門(mén)的積極配合與協(xié)同合作下開(kāi)展工作，提高效率與質(zhì)量。

3.2 規(guī)范財(cái)務(wù)內(nèi)控活動(dòng)，解決內(nèi)控活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

內(nèi)控活動(dòng)是企業(yè)內(nèi)部控制的基本要素。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言內(nèi)控活動(dòng)多種多樣，要想進(jìn)一步健全財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，必須要結(jié)合企業(yè)實(shí)際，規(guī)范財(cái)務(wù)內(nèi)控活動(dòng)，通過(guò)建章立制、嚴(yán)格審查、重組流程等，逐步解決內(nèi)控活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題[3]。

其一，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌管理，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金密集的特點(diǎn)，應(yīng)建立資金集中結(jié)算中心，以信息技術(shù)為依托，以信息化手段為主，在信息化系統(tǒng)中設(shè)置預(yù)算、財(cái)務(wù)報(bào)賬等模塊，加強(qiáng)各模塊間的對(duì)接以及內(nèi)部數(shù)據(jù)信息高效傳遞與共享，提高資金內(nèi)控效率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行全面預(yù)算管理，由預(yù)算中心統(tǒng)一調(diào)配，合理設(shè)置審批權(quán)限，嚴(yán)格按照流程下批，從根本上杜絕資金預(yù)算超支等行為;其二，強(qiáng)化成本控制約束，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本控制必不可少的特性，可以目標(biāo)成本法為主，以目標(biāo)為導(dǎo)向，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)引入雙軌制度，如工程結(jié)算環(huán)節(jié)、工程量清單等，確定成本控制的主要節(jié)點(diǎn)，包括預(yù)算編制、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目規(guī)劃等，以明確的成本控制責(zé)任制度為保障，增強(qiáng)相關(guān)人員的責(zé)任心，采取有效的成本管控措施，以達(dá)到合理控制項(xiàng)目成本的目的;其三，做好稅務(wù)籌劃工作，加強(qiáng)對(duì)合同所得稅籌劃、增值稅籌劃等管理，不同稅項(xiàng)分開(kāi)核算，以降低企業(yè)稅負(fù)為目的，同步減輕資金周轉(zhuǎn)壓力。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目從拿地到銷(xiāo)售是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不同階段所涉及的稅種不一，因此必須要制定相應(yīng)的稅收籌劃方案，厘清具體的稅籌思路，盡可能在不違反法律條文規(guī)定的前提下降低繳稅金額，繼而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

3.3 構(gòu)建監(jiān)督管理體系，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)管作用

房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，通過(guò)構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)控制度體系，可有效降低一系列風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)內(nèi)控的視角出發(fā)，構(gòu)建監(jiān)督管理體系，將財(cái)務(wù)監(jiān)管的作用充分發(fā)揮出來(lái)，降低或合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首先，企業(yè)可成立專門(mén)的監(jiān)管部門(mén)選拔優(yōu)秀的管理人才，由專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，確保他們以強(qiáng)烈的責(zé)任心開(kāi)展監(jiān)管工作。同時(shí)必須要給予監(jiān)管崗位一定的權(quán)利，在企業(yè)內(nèi)部形成全員參與監(jiān)管的局面，透明化管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，呈現(xiàn)出企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，使員工可掌握資金使用情況以及項(xiàng)目開(kāi)展情況，并做好監(jiān)管工作;其次，制定財(cái)務(wù)內(nèi)控目標(biāo)，規(guī)范財(cái)務(wù)監(jiān)管工作流程，關(guān)注財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的落實(shí)情況、企業(yè)內(nèi)部人員工作行為等，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)監(jiān)管的內(nèi)容與范圍，凸顯監(jiān)管職能與效用;最后，可建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)內(nèi)審工作的權(quán)威性與獨(dú)立性，適當(dāng)提高內(nèi)部審計(jì)的地位，全面監(jiān)督對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金使用等，從內(nèi)審層面提出整改建議。

3.4 強(qiáng)化內(nèi)部溝通與交流，暢通信息溝通渠道

新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引入信息，把握財(cái)務(wù)內(nèi)控當(dāng)中“信息與溝通”這一要素，認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化內(nèi)部溝通交流的必要性。通過(guò)搭建業(yè)財(cái)一體化信息系統(tǒng)，暢通信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的高度共享，依托信息技術(shù)，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控信息處理效率[4]。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過(guò)定期組織財(cái)務(wù)內(nèi)控交流會(huì)議、內(nèi)部網(wǎng)站線上反饋等，逐漸消除企業(yè)內(nèi)部“信息孤島”的現(xiàn)象，同時(shí)及時(shí)處理各部門(mén)所提出的問(wèn)題以及內(nèi)部異常問(wèn)題，降低風(fēng)險(xiǎn)，避免經(jīng)濟(jì)損失。

4 結(jié)論

綜上所述，后疫情時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，從多維度出發(fā)建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控制度體系，以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平以及經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

通過(guò)完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體制、規(guī)范財(cái)務(wù)內(nèi)控活動(dòng)、發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)管作用等，將財(cái)務(wù)內(nèi)控制度貫徹落實(shí)，將財(cái)務(wù)內(nèi)控理念融入具體的工作當(dāng)中，規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)等，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的合規(guī)性以及有效性，從而進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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