天津市長租公寓市場優(yōu)化研究

陳浩 孫藝

摘 要：隨著國家政策的落實(shí)，長租公寓這一新興產(chǎn)業(yè)越來越受到國家政府及地產(chǎn)行業(yè)的青睞。文章旨在闡述天津市長租公寓的市場情況及現(xiàn)存問題，關(guān)注長租市場發(fā)展的機(jī)遇與隱患，針對性提出相關(guān)建議。長租行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展有助于推動中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、減緩房產(chǎn)供需矛盾、改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況并且完善中國住房供應(yīng)體系，多角度保障不同群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)回歸其居住屬性。

關(guān)鍵詞：長租公寓;租賃市場;住房;天津市

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）08-0027-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.08.027

1 引言

自2015年住建部發(fā)〔2015〕4號文“建立多種渠道，發(fā)展租賃市場”開始，中央層面積極推動住房租賃市場發(fā)展，與2016年3月5日《2016年國務(wù)院政府工作報告》中指出建立租購并舉的住房制度開始，房屋租賃市場的發(fā)展開始受到極大關(guān)注。在隨后的2017年的《十九大報告》中更是指出：房子是用來住的，不是用來炒的。并將“租購并舉”深化為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。同年，長租公寓吸引到大量資本入駐，開始高速發(fā)展。

盡管天津市的長租行業(yè)憑借著政策紅利快速發(fā)展，但目前看來，天津市長租行業(yè)仍然處于成長初期，業(yè)內(nèi)亂象叢生，比如公寓甲醛超標(biāo)、無法通過消防驗(yàn)收等問題的存在不僅影響了租戶的租賃體驗(yàn)，還破壞了行業(yè)的良性發(fā)展，甚至影響到社會穩(wěn)定。

天津是我國四大直轄市之一，距首都北京僅一百余千米，交通便利，位置優(yōu)越，雖然相對于北上廣深等一線城市流動人口略有不足，但房屋的租賃仍較為普遍。本文將針對天津市長租市場現(xiàn)存的盈利模式單一、行業(yè)監(jiān)管不足、發(fā)展方向不明確等問題提出對策，以期對完善長租市場起到一定作用。

2 研究方法

2.1 問卷調(diào)查法

從有無長租經(jīng)驗(yàn)的兩個方面設(shè)計了兩部分問卷，分別面向有長租房經(jīng)驗(yàn)及沒有長租經(jīng)歷的群體。通過對租房意愿、影響租房選擇的因素、租金接受范圍、滿意程度等多方面問題結(jié)果的統(tǒng)計，分析對于天津市長租公寓市場的優(yōu)化措施。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人愿意選擇租房（84.88%）;對于長租公寓不太了解的人占45.35%，對于租房市場的相關(guān)政策不太了解的人占47.67%，租戶對租金和手續(xù)是否齊全兩個因素更為看重，看重程度分別為54.29%和68.57%。對租房與買房的看法統(tǒng)計見圖1。

2.2 訪談法

針對出租方和租戶分別設(shè)計了訪談。訪談人數(shù)為37人，訪談對象主要為天津市十個區(qū)域（和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)，紅橋區(qū)，北辰區(qū)，河西區(qū)，濱海新區(qū)，武清區(qū)，西青區(qū)）。

對于出租方，從租賃過程中與租戶存在的常見矛盾問題出發(fā)，如是否出現(xiàn)違反租房協(xié)議、損壞出租方本來的財產(chǎn)的情況等問題，分析總結(jié)長租房過程中協(xié)議里各方普遍存在的問題。

對于租戶，則從對長租公寓的接受度及對租房滿意度等方面，對長租公寓衡量各種常見標(biāo)準(zhǔn)開展訪談，目的是在了解天津市長租公寓市場現(xiàn)狀的前提下，研究優(yōu)化天津市長租公寓市場的發(fā)展策略。

2.3 實(shí)地考察法

通過對天津市幾家長租公寓平臺進(jìn)行實(shí)地考察得出，與傳統(tǒng)租房相比，長租公寓的發(fā)展優(yōu)勢主要有：具有更加規(guī)范的管理及服務(wù)、軟文化及社交屬性較突出等。此外，也了解了更多關(guān)于長租公寓的基本信息以及天津市長租公寓市場存在的主要問題，包括市場監(jiān)管問題、盈利問題及模式的問題、資金鏈斷裂導(dǎo)致爆雷等。

3 長租市場現(xiàn)狀

3.1 長租公寓供給現(xiàn)狀

中原地產(chǎn)前期顧問部高級分析師劉芳表示，2018年長租公寓在天津主要集中在市中心和產(chǎn)業(yè)聚集地，房屋數(shù)量大約在1000間，只占天津租賃市場極小一部分。據(jù)天津戶口網(wǎng)2019年10月發(fā)布的文章可知，天津住宅集團(tuán)曾表示2019年將努力儲備公寓3000間，2020年在室內(nèi)六區(qū)分別建立天住領(lǐng)寓連鎖店。目前天住領(lǐng)寓已在河?xùn)|區(qū)及東麗區(qū)分別開業(yè)。此外位于天津市區(qū)河北區(qū)YOU+天津金緯路社區(qū)也已經(jīng)開業(yè)。盡管如此，天津市的長租公寓目前仍然較少，無法滿足市場需求，但供給側(cè)的不斷增加是必然且正在進(jìn)行的，并可以借此形成良性的市場競爭。

3.2 租戶需求現(xiàn)狀

3.2.1 潛在客戶特征

根據(jù)調(diào)研結(jié)果得知，目前長租公寓80%的租戶年齡在20～35歲，租房時間在6～12個月的租戶占據(jù)了60%。大部分的長租公寓為6個月起租，也有部分公寓（有巢）為3個月起租，相對于傳統(tǒng)的租房方式更加方便與靈活。長租公寓的潛在核心客戶主要是18～35歲工作尚未完全穩(wěn)定的女性，其次是有短期租房需求的人群，如備考研究生或公務(wù)員的大四學(xué)生。

3.2.2 租戶需求特征

目前天津市長租公寓的交通相對便捷，距離地鐵站較近，大部分租戶都是正在上班的年輕人，在收入尚不高的階段，相對于教育資源和醫(yī)療設(shè)施，他們更看重交通出行的便捷與否，例如與地鐵站的遠(yuǎn)近成為首要標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，地理位置也是很重要的參考因素，租戶普遍更愿意選擇離工作地點(diǎn)更近的房屋。

基于租戶的年齡特征，長租公寓配套設(shè)施更加趨近于多樣化，除了房屋內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，大部分公寓也會在獨(dú)立的樓層設(shè)置公共區(qū)域，休息室、廚房、桌游、投影、自習(xí)室等設(shè)施都一應(yīng)俱全，相較于傳統(tǒng)的租房，這樣的設(shè)計在滿足租戶多樣化需求的同時，增強(qiáng)了其自身的社交屬性和娛樂性，這也是長租公寓本身除了運(yùn)營方式之外與傳統(tǒng)租房最大的不同。

4 長租市場現(xiàn)存問題

4.1 長租公寓認(rèn)知度低

受傳統(tǒng)觀念的影響，人們更喜歡購房而不是租房，此外長租公寓宣傳力度依舊不足，許多人不了解長租公寓，因此對長租公寓的接受程度較低。在我國，獨(dú)租一直是租房市場中的主流，長租市場需要提高人們的認(rèn)知度，找到自己的客戶群體。

4.2 發(fā)展方向不明確

天津市的租賃市場并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場主要為個體房東，我國目前的品牌公寓市場占比不到2%，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展滯后，與西方國家有著較大的差距。2020年新冠肺炎疫情以來，巢客、有客、嵐越等長租公寓頻頻爆雷。同年11月蛋殼公寓第三次被列為執(zhí)行人，公司自創(chuàng)立以來一直都未實(shí)現(xiàn)盈利?？梢婇L租房市場的發(fā)展方向仍不明確，創(chuàng)業(yè)者與投資者需要共同探索出一條合適的發(fā)展道路。

4.3 盈利模式單一且困難

長期以來，長租公寓的盈利困境一直存在。當(dāng)前市場長租公寓一般都采取“高進(jìn)低出”“長收短付”的經(jīng)營模式，利用付款的時差套取大量資金，在短時間內(nèi)復(fù)制、擴(kuò)大市場。但由于租期較短、租金回報率低、開發(fā)運(yùn)營成本高等因素，大多數(shù)長租公寓入不敷出，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂。若通過融資來緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來越高而且風(fēng)險較大，一定程度上加大了企業(yè)壓力，整個長租市場仍處于大量的資本投入階段。

4.4 租戶體驗(yàn)與預(yù)期存在差距

租戶體驗(yàn)貫穿于房屋租賃的全過程，自租戶選擇長租公寓時，便開始了對長租公寓管理和運(yùn)營的考驗(yàn)。環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、公共設(shè)備等方面都可能出現(xiàn)問題。部分長租公寓裝修后急于投入市場，常常出現(xiàn)裝修不合格的情況，對租戶的身心健康產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

5 長租市場優(yōu)化對策

5.1 “互聯(lián)網(wǎng)+內(nèi)容+運(yùn)營+營銷”品牌戰(zhàn)略

針對問題：長租公寓認(rèn)知度低，筆者提出此對策。

天津大部分長租公寓企業(yè)雖有微信公眾號和本企業(yè)APP等直接營銷的經(jīng)驗(yàn)，但這些營銷方式并不能給租客提供一些關(guān)于長租市場和政策的知識，并且品牌宣傳的受眾有限，沒有快速、高效地實(shí)現(xiàn)品牌溢價?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+內(nèi)容營銷”為當(dāng)下較好的營銷模式，長租企業(yè)可以適當(dāng)運(yùn)用。

一是電視劇或網(wǎng)劇植入品牌價值觀和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，增進(jìn)品牌認(rèn)知度、促進(jìn)用戶深入理解;二是在各社交渠道上利用短視頻，年輕化、創(chuàng)造化地推廣長租公寓政策和市場信息，解答并解決一些潛在客戶的疑慮;三是承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，提升品牌社會形象。

通過以上方式可以有效解決長租公寓認(rèn)知度低的問題，擴(kuò)大市場范圍，提高客戶對長租公寓的認(rèn)可度。

5.2 明確自身品牌的特色和優(yōu)勢

針對問題：長租公寓發(fā)展方向不明確，筆者提出此對策。

天津的長租公寓在近兩年同質(zhì)化凸顯，使得多數(shù)租戶無法從中選擇。所以在發(fā)展初期，明確自身獨(dú)特的品牌特色尤為重要，做到“我有你無，你有我優(yōu)”，才能在市場中立足。一是為更多有個性化需求的用戶或者特殊用戶服務(wù)，例如與企業(yè)合作，為部分已育上班族群體開放托管班;二是明確自身的品牌優(yōu)勢，不隨波逐流。

通過以上方式可以明確各大長租公寓的發(fā)展方向，為之后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

5.3 輕資產(chǎn)化和盈利多樣化

針對問題：長租公寓盈利模式單一，筆者提出此對策。

受限于當(dāng)前市場環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)的融資成本高，盈利渠道單一，雖然天津于2020年7月入選為第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)，但是其主要的發(fā)展方向是利用集體建設(shè)租賃租房試點(diǎn)城市的租賃項(xiàng)目去開展資產(chǎn)證券化，天津大多數(shù)的中小型長租公寓企業(yè)現(xiàn)階段的建設(shè)并不在這個范疇內(nèi)。資產(chǎn)證券化模式是國內(nèi)目前較為理想的輕資產(chǎn)化盈利模式。目前主要有ABS模式、CMBS模式及似REITs模式。其中REITs模式能與政府對長租公寓稅費(fèi)減免相關(guān)政策結(jié)合，揚(yáng)長避短，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，為長租公寓的發(fā)展提供有力的財政保障。

通過以上方式可以一定程度上解決長租公寓盈利模式單一的問題，但我國長租公寓市場還在不斷探索各種盈利模式，需要不斷地嘗試和探索。

5.4 完善市場監(jiān)管體系，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會引領(lǐng)作用

針對問題：租戶體驗(yàn)與預(yù)期存在差異，筆者提出此對策。

健全的法律法規(guī)是保障租房市場穩(wěn)健發(fā)展的基石。目前，國家出臺的與房屋租賃相關(guān)的法律法規(guī)非常少，且有些條例用時已久，不適于當(dāng)前租房市場的境況。現(xiàn)階段，有必要出臺相應(yīng)住房租賃管理的相關(guān)政策，細(xì)化稅費(fèi)減免所需條件，加強(qiáng)對市場的事前、事中、事后的監(jiān)管，通過立法的方式切實(shí)保障租賃雙方的權(quán)益。

引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展還需房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會的努力。行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)連接的橋梁，能向相關(guān)部門反映租房市場發(fā)展情況。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的引領(lǐng)作用，促進(jìn)天津長租公寓市場的健康、良性發(fā)展十分必要。

通過以上方式可以有效解決長租公寓租戶體驗(yàn)與預(yù)期不符的問題，重新塑造長租行業(yè)的良好形象，獲得更多的認(rèn)可。

5.5 培養(yǎng)相關(guān)人才

除了對具體問題提出的對策，為了長租行業(yè)健康且規(guī)范的發(fā)展，筆者提出此建議。

從長租公寓的選址到運(yùn)營管理都需要專業(yè)人才，而天津市長租企業(yè)人才上存在極大不足，培育人才不僅需要建立課程體系，增設(shè)相關(guān)課程的培訓(xùn)，根據(jù)市場需求，通過校企合作進(jìn)行人才培養(yǎng)，還要在人才進(jìn)入行業(yè)后設(shè)法留住人才。

6 結(jié)論

“衣食住行”是我國人民的民生保障，在脫貧攻堅戰(zhàn)取得了全面勝利的今天，“住”成為民生的首要問題，也是面對高昂房價時無法避免的痛點(diǎn)。長租公寓的出現(xiàn)迎合了我國國情和市場需要，響應(yīng)了“租購并舉”政策，發(fā)展前景廣闊，未來大有可為。天津市的長租市場目前處于起步階段，面對此時存在的問題企業(yè)不可只顧短期利益就對問題視而不見，租戶們也需要對長租市場給予一定的耐心和包容，長租市場如何健康的發(fā)展成熟仍需要在摸索中不斷前行，需要多方合作積極探索。

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[基金項(xiàng)目]天津市市級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目“租售并舉政策下天津市長租公寓市場優(yōu)化研究”（項(xiàng)目編號：202010069104）;2020年共青團(tuán)中央“青少年發(fā)展研究”課題“青年群體社會分化背景下改善大中城市青年住房難問題的政策建議”（課題編號：20YB035）。

[作者簡介]陳浩，男，漢族，新疆阿勒泰人，就讀于天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院;通訊作者：孫藝（1987—），女，漢族，四川成都人，講師，博士，研究方向：房地產(chǎn)策劃與經(jīng)營。

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