淺談房地產(chǎn)的金融屬性

顏嘉辰 香港嶺南大學(xué)商學(xué)院

近二十年來，中國經(jīng)濟發(fā)展取得了令世人矚目的成就。2000年時，中國GDP首次突破一萬億美元，而到2020年時達到14.72萬億美元。就經(jīng)濟規(guī)模而言，中國已成為僅次于美國的經(jīng)濟大國。2000年，中國房地產(chǎn)增加值僅為4141億元，在當(dāng)年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中國房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。在20年時間里，房地產(chǎn)增加值大漲70412億元，增長率達78%。房地產(chǎn)已成為支柱產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟發(fā)展的“發(fā)動機”和“壓艙石”。

一、房地產(chǎn)具有鮮明的金融屬性

在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中，房地產(chǎn)與銀行、保險是歸于一類的，屬于金融行業(yè)。我國的房地產(chǎn)市場，其金融屬性表現(xiàn)得更為明顯。

1.對于開發(fā)商而言，適度的金融支持必不可少

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款3.07萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%；到了2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，占同期各項貸款增量的26.1%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2019年6月31日，26家上市銀行（2018年前上市）的涉房貸款合計達29.7萬億元。上市銀行涉房貸款主要包含2個方面：一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款等；二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包含地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。而截至2019年中期，26家上市銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款余額合計5.8萬億元。

2.對于普通百姓而言，按揭貸款與住房抵押貸款同樣重要

普通百姓置業(yè)，能夠一次性付清全款的必然是極少數(shù)。按揭貸款也許是普通百姓能夠獲取的成本最低的貸款。按揭貸款即“房貸”，而房貸利率又分公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率兩種。公積金貸款利率為2.75%-3.25%，商業(yè)性銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.35%-4.9%，各銀行利率稍有浮動。

按揭貸款給予三方都有好處，第一方是房地產(chǎn)開發(fā)公司，可以迅速回籠資金獲得更多的利潤。第二方是銀行，可以賺取利息以及將錢變得更有用。第三方就是購房者，按揭貸款可以讓他們緩解資金的投入，可以提前買房，提高生活品質(zhì)。從金融學(xué)角度看，有了按揭貸款，老百姓可以用30%的資金撬動100%的收益。

不僅如此，購房者還清貸款后，房產(chǎn)又成了優(yōu)質(zhì)的抵押品。業(yè)主如果有營業(yè)執(zhí)照，可以以房產(chǎn)作抵押，獲得低利率的經(jīng)營資金。如果沒有營業(yè)執(zhí)照，也可能通過抵押房產(chǎn)，獲取一筆不菲的資金，用作消費、投資等。

3.對于地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮是緩解財政困難的一劑良藥

地方政府要維護政府機關(guān)的正常運轉(zhuǎn)，提供必要的公共服務(wù)，維持各項民生支出，保障適度的基建規(guī)模，必須要有強大的財力支撐。而在目前形勢下，獲得大量的賣地收入是地方財政增強財力的最便捷、最有效的途徑。地方財政在本質(zhì)上就是土地財政。放眼全國，房地產(chǎn)繁榮的地方必然是財力雄厚的地方，房地產(chǎn)蕭條的地方必然是財力窘迫的地方。

二、房地產(chǎn)的發(fā)展須防止過度金融化

房地產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是金融產(chǎn)業(yè)，防止房地產(chǎn)過度開發(fā)的最有效辦法就是使用金融手段，或者說是防止房地產(chǎn)業(yè)的過度金融化。房地產(chǎn)業(yè)的過度金融化有以下表現(xiàn)：

1.貨幣政策過分寬松，開發(fā)商融資渠道多、額度大、成本低、監(jiān)管少，盲目擴張，遍地開花，美其名曰“高周轉(zhuǎn)”。高周轉(zhuǎn)就像一匹脫韁的野馬，盲目追求規(guī)模，輕視建筑質(zhì)量，忽視金融風(fēng)險，一旦遇到政策調(diào)控，銷售回款速度放慢，馬上就會造成資金流緊張，形成項目爛尾，甚至發(fā)生整體性垮塌。恒大的崩盤，就是一個高周轉(zhuǎn)失敗的極端案例。恒大集團是集地產(chǎn)、金融、健康、旅游及體育為一體的世界500強企業(yè)集團，總資產(chǎn)達萬億，2020年銷售規(guī)模達4775.61億元。就是這個開發(fā)商中的巨無霸，如今卻因為盲目擴張墜入險境，其緣由即是恒大發(fā)展中過度的金融化。對此種現(xiàn)象，中國銀保監(jiān)會主席郭樹青稱，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。在2021年年3月2日的國新辦新聞發(fā)布會上，郭樹清指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大的灰犀牛。

2.投資客瘋狂涌入樓市，推高房價的同時也為自己埋下禍根。投資客忽視住房的居住功能，看重的是其增值功能。而20年來的發(fā)展歷程似乎在告訴人們，房價是一路上揚的，買房是注定可以獲得高回報的。因此越來越多的人加入到炒房的行列，掏空錢包，加大杠桿，投資變成了投機，入市或?qū)⒆兂扇肟?。更有專家指出，如果任由房產(chǎn)證券化、眾籌購房等模式發(fā)展下去，很有可能催生“中國版次貸危機”。因此，我們可以說，房地產(chǎn)業(yè)的過度金融化，不但會斷送行業(yè)的生機，甚至?xí)訐u整體經(jīng)濟的發(fā)展，甚至給整個社會、國家?guī)砭薮箫L(fēng)險。

三、房地產(chǎn)的去金融化是一個漫長的過程，是一門藝術(shù)

2021年，中央經(jīng)濟工作會議和房地產(chǎn)長效機制、金融業(yè)治理整頓都對房地產(chǎn)業(yè)過度金融化、高杠桿高負債頑疾提出治理整頓要求。中房研究院ICR認為，以壯士斷腕的勇氣、力度加速“去金融化”，是站在轉(zhuǎn)折點上的中國房地產(chǎn)業(yè)脫險求生的關(guān)鍵一招。

1.牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。一言以蔽之，就是貨幣政策堅決不搞大規(guī)模放水，不搞大水漫灌。金融優(yōu)先支持實體經(jīng)濟，資金要多流向能解決就業(yè)和稅收的制造業(yè)，同時要防止以經(jīng)營貸的名義，將資金變相流向樓市。要做到這一點，各級政府還必須樹立正確的政績觀，堅決破除GDP崇拜。對政府各部門的考核也應(yīng)優(yōu)化手段，不以GDP論英雄、排座次，對各地的GDP數(shù)據(jù)只用來作為制定政策的參考，不用來作為評價政績的依據(jù)。極而言之，中央政府甚至可以考慮對各地的GDP數(shù)據(jù)進行保密處理。

2.加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見。意見提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。與此同時，國家應(yīng)該通過改革稅收政策，降低交易稅費，促進商務(wù)公寓的銷售，從而促進房屋租賃市場的發(fā)展和繁榮?，F(xiàn)在從全國范圍來看，商務(wù)公寓市場一直較為冷淡，究其原因，主要是因為產(chǎn)權(quán)期限短（一般為40年），無法落戶沒有學(xué)區(qū)，交易稅費過重，而這種小面積、低總價的商務(wù)公寓正是租客的最愛，以致在社會上形成商務(wù)公寓“買的人不住，住的人不買”的現(xiàn)象。而據(jù)筆者了解，在日本、柬埔寨、菲律賓、泰國等地，公寓與住宅享有一樣的待遇，大多數(shù)人居住在公寓里，因為租售比較高，不少中國人遠涉重洋到海外投資公寓，在金邊樓市，超過一半的公寓賣給了中國人。因此，筆者認為，現(xiàn)在到了為中國公寓市場點一把火的時候了。首先可以考慮延長公寓產(chǎn)權(quán)年限，其次可以降低交易稅費，還可降低首付，引導(dǎo)資金進入公寓市場，既可促進地方財政的增長，又極大地保證了租賃住房的供應(yīng)，何樂而不為？

3.以市場化手段抑制房地產(chǎn)投機。一是嚴控房貸發(fā)放，防止投機客獲得低成本的資金。二是增加房產(chǎn)交易稅收，防止住房的頻繁交易。三是延長限售期限，打破投機客預(yù)期，凍結(jié)其炒房資金。我們在這里強調(diào)用市場化手段來抑制投機，而淡化行政手段，目的還是要發(fā)揮市場這只無形的手的作用，以更好地促進行業(yè)的健康發(fā)展。

冰凍三尺，非一日之寒。房地產(chǎn)的去金融化需要時間，需要有高超的藝術(shù)，如果操之過急，造成房地產(chǎn)的硬著陸，以致發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，不但會給國家經(jīng)濟造成傷害，還有可能引起社會動蕩。那將是國家、社會、個人都無法承受的。

那么，在去金融化的過程中，我們有哪些值得注意的地方呢？

1.我國地域遼闊，各地社會經(jīng)濟發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)市場情況也不一樣，以往的經(jīng)驗一再證明，調(diào)控不能搞一刀切，需要因地制宜，采取適宜本地的樓市調(diào)控政策。因此，在堅持“房住不炒”“租購并舉”的政策基礎(chǔ)上，給予地方政府一定的政策調(diào)整空間，對當(dāng)?shù)貥鞘兄匦逻M行全面評估，調(diào)整不合時宜的調(diào)控政策，確保市場供需平衡，逐步穩(wěn)定民眾對樓市的預(yù)期，通過市場行為抑制房價非理性上漲。

2.我國的城鎮(zhèn)化遠未完成，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，不但是政府財政的有力支撐，也是老百姓財富的儲錢罐。前文已提過，住房對老百姓來說，是優(yōu)質(zhì)抵押品，抵押貸款是普通人能獲得低成本大額現(xiàn)金的最佳渠道。不僅如此，住房也是百姓生活的穩(wěn)定器，有房產(chǎn)在手，宛若荒年有余糧，心中自不慌。特別是在城市，市民如有多套房產(chǎn)，一套自住，其余出租，可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，生活品質(zhì)自然得到了保證。如遇突發(fā)狀況，比如家人重病、子女留學(xué)等等，需要大額現(xiàn)金支出時，也可以通過出售多余房產(chǎn)解決問題。對于金融機構(gòu)而言，發(fā)放房貸獲取利差，是銀行收入的主要來源。其放款抵押品大多數(shù)是房產(chǎn)，如果樓市崩塌必然會引起金融海嘯。因此，不管從哪個方面考慮，維持樓市的穩(wěn)定，都是政府部門必須考慮的當(dāng)務(wù)之急。萬不可意氣用事，不計后果武斷決策，搞運動式調(diào)控，經(jīng)濟下行時把房地產(chǎn)當(dāng)夜壺拿出來應(yīng)急，經(jīng)濟回暖即瘋狂打壓，如此這般，忽左忽右，必然會給經(jīng)濟社會帶來災(zāi)難。

3.房產(chǎn)稅的實施范圍和稅率需謹慎處理。2021年10月23日，全國人大授權(quán)國務(wù)院未來5年內(nèi)，在國內(nèi)部分地區(qū)試點房地產(chǎn)稅。一石激起千層浪，房產(chǎn)稅的試點極大地刺激了人們的神經(jīng)。不但是炒房客，就是普通百姓，也因房產(chǎn)稅的試點而對樓市充滿了悲觀情緒。因此，房產(chǎn)稅的試點必須十分慎重，一是試點范圍不宜太大，限定在房價上漲過快的一線城市即可，最多加入幾個炒作現(xiàn)象嚴重的二線城市。二是房地產(chǎn)的稅率不宜過高，否則會加大樓市的悲觀情緒，造成樓市的二次崩塌，從而影響經(jīng)濟社會的正常發(fā)展，建議一套房的房產(chǎn)稅與物業(yè)費持平即可。這樣既不會刺痛廣大房產(chǎn)持有者，又給地方政府開拓了穩(wěn)定的稅源。

4.綜合運用好行政與市場化手段。政府的歸政府，市場的歸市場。當(dāng)市場可以自主調(diào)節(jié)時，政府可以不必出手，靜觀其變。但在現(xiàn)有國情下，完全棄用行政手段是不現(xiàn)實的，也是不負責(zé)任的。當(dāng)樓市瘋狂或有顛覆性風(fēng)險時，政府應(yīng)當(dāng)及時出手，綜合運用限購、限售、限貸等手段，使樓市迅速降溫，以避免最壞的結(jié)果。已我們某地區(qū)為例，其樓市在上世紀九十年代的崩塌就是一個極端案例。彼時的某地樓市只漲不跌的想法深入人心。踏入1997年，某地樓市更是瘋狂飆升。風(fēng)暴前夕的某地區(qū)居民認為借貸買房只會獲利，紛紛跑去銀行借了7成或以上的貸款買房，以期短炒獲利。可見當(dāng)時借貸炒房地產(chǎn)已成為風(fēng)氣，甚至遠遠超過了某地區(qū)所能承受的范圍。房地產(chǎn)也是某地區(qū)重要的經(jīng)濟支柱，截至1997年底，銀行業(yè)與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占GDP的比重高達64.7%。就在市場一片繁榮之時，某地區(qū)受金融風(fēng)暴的影響，先是股市重挫繼之樓市崩潰，整個中產(chǎn)階層幾乎都被波及。1998年的某地區(qū)樓價比1997年的高位下跌65%。在樓市高峰期借貸買房的人們，很多都資不抵債，變成了負資產(chǎn)，部分更是低價把房子賣了也還不起欠下的貸款，于是出現(xiàn)部分無力供房的業(yè)主個案。某地區(qū)樓市的這段經(jīng)歷，從反面證明了政府運用行政手段進行強調(diào)控的必要性和重要性。

綜上所述，房地產(chǎn)具有鮮明的金融屬性，它的發(fā)展極大地促進了經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。但房地產(chǎn)的金融化又是一把雙刃劍，它的過度金融化將使人們的價值觀發(fā)生偏移，經(jīng)濟社會發(fā)生動蕩，甚至帶來顛覆性風(fēng)險。我們必須馴服房地產(chǎn)這匹野馬，從金融源頭加強調(diào)控，管好貨幣總閥門，堅持穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)定增長、穩(wěn)步發(fā)展，避免大起大落、大漲大跌，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會財富的制造者，而不是財富的掠奪者。