軌道交通行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs方案設(shè)計(jì)研究
——以WX地鐵集團(tuán)為例

張 軍 無(wú)錫地鐵集團(tuán)有限公司

一、研究背景和意義

此次試點(diǎn)推出的公募REITs(Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)是指通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)基金管理人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理獲取回報(bào)，倡導(dǎo)權(quán)益導(dǎo)向原則，將回報(bào)按比例分配給投資者。目前，城市軌道交通企業(yè)在國(guó)內(nèi)權(quán)益融資市場(chǎng)不成熟的情況下，普遍存在過(guò)度依賴(lài)債務(wù)融資、盤(pán)活存量資產(chǎn)的渠道不通暢、缺乏充足的長(zhǎng)期資金來(lái)源、缺乏高效的股權(quán)并購(gòu)工具和市場(chǎng)。軌道交通行業(yè)需要盡快拓寬融資渠道，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，保障企業(yè)資金充足，促進(jìn)企業(yè)管理水平、經(jīng)濟(jì)效益的同步提升。

二、軌道交通資產(chǎn)發(fā)行公募REITS的重點(diǎn)和難點(diǎn)

(一)項(xiàng)目合規(guī)問(wèn)題

軌道交通資產(chǎn)發(fā)行公募REITS項(xiàng)目合規(guī)階段為項(xiàng)目的起始階段，在此階段主要是在符合試點(diǎn)項(xiàng)目條件的前提下針對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)注的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限短于基金期限、資產(chǎn)確權(quán)、轉(zhuǎn)讓需政府及行業(yè)主管部門(mén)審批、證照和手續(xù)缺失等問(wèn)題予以解決，向監(jiān)管部門(mén)展現(xiàn)“有動(dòng)力、有能力、有實(shí)力”的“三力”企業(yè)形象，展現(xiàn)“好企業(yè)”、“好資產(chǎn)”、“好前景”的“三好”項(xiàng)目形象，以獲得地方政府、國(guó)家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)等多方認(rèn)可與支持。

(二)稅收籌劃問(wèn)題

目前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)稅收政策尚不完善，所以如何合理地進(jìn)行稅收籌劃，減少項(xiàng)目稅收成本，需要分階段梳理，并形成可行的方案。

(三)項(xiàng)目收益問(wèn)題

根據(jù)公募REITS試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)的有關(guān)要求，項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年的凈現(xiàn)金流分配率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值)原則上不低于4%，上述的資產(chǎn)收益率下限要求在一定程度上限制了資產(chǎn)估值的上行區(qū)間，投資人對(duì)高收益的要求會(huì)降低資產(chǎn)估值預(yù)期，但同時(shí)對(duì)良好資產(chǎn)的認(rèn)可和競(jìng)爭(zhēng)，又會(huì)進(jìn)一步提升投資人對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的判斷，所以如何提升投資人對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可程度從而提升投資人的估值預(yù)期，以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的發(fā)行結(jié)果，是在發(fā)行前需要妥善處理的問(wèn)題。

三、公募REITS試點(diǎn)項(xiàng)目探索實(shí)踐——以WX地鐵集團(tuán)為例

(一)公募REITs基本構(gòu)架

從已發(fā)行項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，首批公募REITs主要采用“項(xiàng)目公司+ABS+公募基金”的三層交易結(jié)構(gòu)。首先組建“項(xiàng)目公司”并持有指定基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)100%所有權(quán)和收費(fèi)權(quán)，再由專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人(由公募基金管理人實(shí)際控制或受同一人控制)成立“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(ABS)”，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃與項(xiàng)目公司權(quán)益人簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并承諾在取得公募基金投資后支付股權(quán)對(duì)價(jià)，從而取得項(xiàng)目公司100%股權(quán)。公募基金設(shè)立后，將募集資金投資于專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，并持有專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃全部份額，從而間接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

公募基金籌集資金的配售比例方面，原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方必須認(rèn)購(gòu)不低于20%的基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售份額，20%份額內(nèi)(含20%)的部分持有期限不少于上市之日起5年，超過(guò)20%份額的部分不少于3年，并履行出售披露義務(wù)，確保原始權(quán)益人與投資人的利益一致性。

(二)公募REITS產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖

(三)WX地鐵1號(hào)線(xiàn)公募REITS架構(gòu)方案

截止2020年末，地鐵1號(hào)線(xiàn)賬面凈值為141億元(不含車(chē)輛)。地鐵集團(tuán)考慮到1號(hào)線(xiàn)尚未進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)階段，為提高審批發(fā)行效率，擬將1號(hào)線(xiàn)拆分出當(dāng)前客流量大且未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期較好的部分線(xiàn)路作為首次入池資產(chǎn)。剩余線(xiàn)路可在WX地鐵成網(wǎng)后作為擴(kuò)募資產(chǎn)裝入公募REITs平臺(tái)。具體流程如下：

本項(xiàng)目發(fā)起人/原始權(quán)益人為WX地鐵集團(tuán)，以其旗下100%控股的項(xiàng)目公司所持有的WX地鐵1號(hào)線(xiàn)一期資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。具體交易結(jié)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系說(shuō)明如下：

1.公募基金投資于資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券份額持有人包括原始權(quán)益人在內(nèi)的投資人通過(guò)基金份額認(rèn)購(gòu)的形式投資于封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，公募基金管理人代表基金份額持有人利益，負(fù)責(zé)公募基金的設(shè)立與運(yùn)營(yíng)期管理，并與資產(chǎn)支持證券管理人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在公募基金完成募集設(shè)立后利用募集資金投資于資產(chǎn)支持證券份額成為資產(chǎn)支持證券份額持有人。

2.資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃投資于項(xiàng)目公司股權(quán)，成為項(xiàng)目公司股東。資產(chǎn)支持證券管理人資管代表資產(chǎn)支持證券份額持有人利益，負(fù)責(zé)WX地鐵基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立與運(yùn)營(yíng)期管理，在專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃完成募集設(shè)立后與項(xiàng)目公司股東簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，利用募集資金投資于項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及債權(quán)，并成為項(xiàng)目公司的股東。

3.托管人對(duì)公募基金與資產(chǎn)支持證券資金進(jìn)行托管。本項(xiàng)目將選取滿(mǎn)足《指引》要求的托管銀行作為本項(xiàng)目的托管人進(jìn)行公募基金和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的資金托管。托管人對(duì)基金管理人基金、資產(chǎn)支持證券管理人資管的投資運(yùn)作負(fù)有監(jiān)督權(quán)職責(zé)，對(duì)資金賬戶(hù)及資金流向進(jìn)行監(jiān)督，確保符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，保證資產(chǎn)在監(jiān)督賬戶(hù)內(nèi)封閉運(yùn)行?；鸸芾砣撕唾Y產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)積極配合和協(xié)助托管人的監(jiān)督和核查。

4.公募基金管理人委托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行管理及經(jīng)營(yíng)工作。公募基金管理人將與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)WX地鐵運(yùn)營(yíng)公司簽署《管理服務(wù)協(xié)議》，WX地鐵運(yùn)營(yíng)公司作為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在任期內(nèi)提供各項(xiàng)管理服務(wù)。公募基金管理人對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督與考核，保障基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)正常穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

(四)項(xiàng)目合規(guī)問(wèn)題的解決方案

1.項(xiàng)目申報(bào)條件及時(shí)間

經(jīng)了解，WX地鐵集團(tuán)1號(hào)線(xiàn)權(quán)屬清晰、手續(xù)齊全、已通過(guò)竣工驗(yàn)收且運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)三年，且處于公募REITS試點(diǎn)優(yōu)先的六大區(qū)域及七大行業(yè)內(nèi)。上級(jí)部門(mén)對(duì)公募REITs申報(bào)時(shí)點(diǎn)暫無(wú)限制，申報(bào)后需經(jīng)省發(fā)改委、國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)審批，周期較長(zhǎng)。

2.資產(chǎn)合規(guī)問(wèn)題的解決方案

(1)資產(chǎn)和債務(wù)分割

為滿(mǎn)足公募REITs產(chǎn)品對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求，由地鐵集團(tuán)將1號(hào)線(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)剝離至項(xiàng)目公司，資產(chǎn)和債務(wù)關(guān)系變更轉(zhuǎn)移需征得債權(quán)人同意，所以地鐵集團(tuán)需及時(shí)梳理1號(hào)線(xiàn)所涉?zhèn)鶆?wù)并盡早與債權(quán)人溝通。

(2)完善商業(yè)設(shè)施權(quán)證

目前，1號(hào)線(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)中含有大量地下商業(yè)設(shè)施，據(jù)了解，均未辦理權(quán)證。地鐵集團(tuán)需盡快補(bǔ)辦相關(guān)權(quán)證，并協(xié)調(diào)自規(guī)部門(mén)將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，補(bǔ)繳土地出讓金。

(3)國(guó)有資產(chǎn)合規(guī)轉(zhuǎn)讓

目前，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)公開(kāi)競(jìng)拍，公募REITs的交易結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目公司股權(quán)一般都是直接轉(zhuǎn)讓至基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(ABS)，與現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)交易的有關(guān)要求不符，參照已發(fā)行城市做法，需由市政府專(zhuān)項(xiàng)協(xié)調(diào)直接轉(zhuǎn)讓。

(五)稅收籌劃方案

目前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)稅收政策尚不完善，但國(guó)內(nèi)已試點(diǎn)公募REITs項(xiàng)目在資產(chǎn)剝離階段所涉稅費(fèi)都按照暫緩繳納處理，還未實(shí)際發(fā)生稅收成本。經(jīng)與相關(guān)部門(mén)溝通后，對(duì)公募REITs所涉稅費(fèi)情況進(jìn)行了梳理：

1.資產(chǎn)確權(quán)階段

地鐵集團(tuán)在將標(biāo)的資產(chǎn)剝離至項(xiàng)目公司前需對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)，完善相關(guān)權(quán)屬手續(xù)，并補(bǔ)繳土地出讓金，繳納契稅、印花稅等。

2.資產(chǎn)剝離階段

企業(yè)所得稅：資產(chǎn)剝離階段需對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)重新估值，資產(chǎn)估值超出賬面凈值的部分納入企業(yè)所得稅計(jì)稅基數(shù)，是否繳納企業(yè)所得稅視地鐵集團(tuán)綜合經(jīng)營(yíng)狀況而定。若資產(chǎn)估值小于或等于賬面凈值則無(wú)需考慮企業(yè)所得稅繳納問(wèn)題，目前方案標(biāo)的資產(chǎn)估值與賬面凈值一致。

增值稅：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，母公司將資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)給全資子公司應(yīng)視同銷(xiāo)售并繳納增值稅，故地鐵集團(tuán)在資產(chǎn)剝離階段應(yīng)當(dāng)繳納增值稅(適用的稅率為9%)。如進(jìn)行增值稅籌劃，將標(biāo)的實(shí)物資產(chǎn)及相關(guān)債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力等一并劃轉(zhuǎn)，可免交增值稅。按目前方案，1號(hào)線(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)將剝離債務(wù)后劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目公司，因此，不符合稅收籌劃條件。但據(jù)地鐵集團(tuán)測(cè)算，集團(tuán)賬面尚有可供抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額度，資產(chǎn)剝離階段需繳納的增值稅可全額抵扣。另外，應(yīng)繳增值稅也可參照首批試點(diǎn)公募REITs項(xiàng)目暫緩繳納。

3.股權(quán)收購(gòu)階段

股權(quán)收購(gòu)階段資產(chǎn)估值等同于賬面凈值則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，股權(quán)交易也無(wú)需繳納增值稅。

4.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段

一是項(xiàng)目公司盈利需繳納25%的企業(yè)所得稅。二是參照目前主流做法，基金分配收益時(shí)個(gè)人投資者20%所得稅部分可由發(fā)起人承擔(dān)，以提高對(duì)個(gè)人投資者的吸引力，企業(yè)投資者則自行繳納。

(六)經(jīng)營(yíng)收益籌劃方案

經(jīng)初步測(cè)算，項(xiàng)目公司年均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)到6%能滿(mǎn)足收益分配要求。按照目前地鐵1號(hào)線(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算，標(biāo)的段運(yùn)營(yíng)成本約1.4億元/年，分配利潤(rùn)及手續(xù)費(fèi)需2.6億元/年，合計(jì)4億元/年。而目前運(yùn)營(yíng)收入約1.7億元/年，缺口2.3億元/年需財(cái)政補(bǔ)貼，占標(biāo)的資產(chǎn)全部收入的57%。而試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中財(cái)政補(bǔ)貼一般不超50%，否則可能被認(rèn)定為過(guò)度依賴(lài)財(cái)政補(bǔ)貼，不利于審批通過(guò)。所以建議將涉及站點(diǎn)的非經(jīng)營(yíng)收入納入測(cè)算，提高經(jīng)營(yíng)收益，以滿(mǎn)足收益分配要求。

四、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的作用和意義

第一，有效補(bǔ)充城市軌道交通項(xiàng)目投融資模式，打造“路網(wǎng)規(guī)劃先行，REITs配套支持”的范本，引導(dǎo)城市軌道交通行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為權(quán)益性金融工具，是當(dāng)前“財(cái)政出資+債性融資”軌道交通行業(yè)主流投建模式的有效補(bǔ)充。我國(guó)城市軌交建設(shè)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，粗放的舉債建鐵的方式難以為繼，新建線(xiàn)路的財(cái)政一次性支出和運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路的財(cái)政持續(xù)補(bǔ)貼問(wèn)題亟待解決?；A(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)于底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成熟度和收益水平有明確的要求，通過(guò)在存量運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路中遴選運(yùn)營(yíng)水平突出且有長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地鐵資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，一方面有利于盤(pán)活存量從而緩釋新建線(xiàn)路的財(cái)政一次性支出壓力，另一方面有利于通過(guò)公開(kāi)發(fā)行產(chǎn)品引導(dǎo)和激勵(lì)城市軌道交通行業(yè)不斷提升運(yùn)營(yíng)水平，從而緩釋運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路的財(cái)政持續(xù)補(bǔ)貼壓力。

WX地鐵所在城市軌道交通發(fā)展處于補(bǔ)短板階段且已取得新一輪建設(shè)規(guī)劃，是地鐵基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)破局的絕佳“試驗(yàn)田”。WX地鐵集團(tuán)于2021年11月8日已取得軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃批復(fù)。WX地鐵軌道交通建設(shè)融資需求明確，申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)作為支持軌交投建的配套金融工具?？梢孕纬伞奥肪W(wǎng)規(guī)劃先行，REITs配套支持”的范本，在避免軌道交通過(guò)度建設(shè)的同時(shí)，可充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量帶動(dòng)增量的作用。

“路網(wǎng)規(guī)劃先行，REITs配套支持”的模式，可逐步形成城市軌道交通行業(yè)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)REITs上市，REITs融資和財(cái)政支持雙渠道支持已批規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)提升運(yùn)營(yíng)管理水平，精準(zhǔn)支持城市軌道交通行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”的新格局。

第二，落實(shí)供給側(cè)改革和長(zhǎng)三角一體化國(guó)家重大戰(zhàn)略。WX地鐵基礎(chǔ)設(shè)施REITs是WX市響應(yīng)供給側(cè)改革的重要舉措，為國(guó)有資本提供了新的重資產(chǎn)盤(pán)活渠道，釋放長(zhǎng)期沉淀于已建成地鐵項(xiàng)目中的大量資本金，可穩(wěn)妥解決政府和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)自持負(fù)擔(dān)過(guò)重、杠桿率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)地方財(cái)政健康可持續(xù)發(fā)展。

第三，優(yōu)化地方財(cái)政結(jié)構(gòu)，提升出行便利性，滿(mǎn)足人民群眾美好生活的需要?；A(chǔ)設(shè)施REITs有助于優(yōu)化地方財(cái)政支出結(jié)構(gòu)。以基礎(chǔ)設(shè)施REITs募集資金替代地方財(cái)政對(duì)三期規(guī)劃的出資，并形成盤(pán)活存量帶動(dòng)增量的基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺(tái)，充分緩釋了地方財(cái)政在軌道交通領(lǐng)域持續(xù)投建的壓力，從而使得財(cái)政資源可以向醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等其他民生領(lǐng)域傾斜，有利于增強(qiáng)人民福祉。

本項(xiàng)目盤(pán)活資金擬投資于三期規(guī)劃，是完善地方軌道交通運(yùn)營(yíng)線(xiàn)網(wǎng)、支持城市空間體系調(diào)整的重點(diǎn)工程。三期規(guī)劃建成后地鐵將基本實(shí)現(xiàn)成網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，將充分體現(xiàn)軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化出行便利性，緩釋地面交通的擁堵問(wèn)題。

第四，地方軌道交通發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是地方軌道交通“補(bǔ)短板”的有力工具。首先，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以有效補(bǔ)充軌道交通項(xiàng)目的資本金來(lái)源?！秶?guó)家發(fā)展改革委關(guān)于加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的通知》(發(fā)改基礎(chǔ)[2015]49號(hào))中提到地鐵項(xiàng)目投建資本金與地方財(cái)政的關(guān)系“項(xiàng)目資本金比例不低于40%，政府資本金占當(dāng)年城市公共財(cái)政預(yù)算收入的比例一般不超過(guò)5%”。通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)可有效補(bǔ)充地方軌道交通項(xiàng)目的資本金來(lái)源。其次，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是優(yōu)質(zhì)的資本運(yùn)作平臺(tái)，有助于在地方建立軌道交通“投資-運(yùn)營(yíng)-盤(pán)活”的長(zhǎng)效機(jī)制，從源頭防范債務(wù)失控風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于地方破題軌道交通“補(bǔ)短板”具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

第五，項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)做法的可復(fù)制性及推廣價(jià)值。首先，WX地鐵集團(tuán)發(fā)行地鐵基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以形成地鐵行業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs需滿(mǎn)足的兩大優(yōu)勢(shì)條件，具有突出的行業(yè)示范效應(yīng)和推廣價(jià)值。其次，也探索了地鐵資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“網(wǎng)運(yùn)分離”模式，具有較強(qiáng)的可復(fù)制性。

WX地鐵1號(hào)線(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目擬采用“網(wǎng)運(yùn)分離”的運(yùn)營(yíng)模式，即地鐵基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)相分離，將地鐵基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)裝入基礎(chǔ)設(shè)施REITs，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs支付使用費(fèi)，本項(xiàng)目中的使用費(fèi)定價(jià)模型首先反映了地鐵資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特征，其次平衡了地鐵基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的收益水平，最后較好地緩釋了地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)。因此，該模式在地鐵行業(yè)和地方均具有較好的可復(fù)制性。

綜上所述，WX地鐵集團(tuán)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于建立地鐵資產(chǎn)篩選的城市標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，在地鐵資產(chǎn)試點(diǎn)初期具有很強(qiáng)的推廣價(jià)值。此外，“網(wǎng)運(yùn)分離”模式綜合解決了地鐵資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的多方面問(wèn)題，具有較強(qiáng)的可復(fù)制性。

五、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)整理總結(jié)軌道交通行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITS發(fā)行過(guò)程中存在的共性問(wèn)題，結(jié)合WX地鐵集團(tuán)實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)了WX地鐵集團(tuán)申報(bào)發(fā)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題提出了解決思路，為WX地鐵設(shè)計(jì)了可行的方案，指明了WX地鐵集團(tuán)發(fā)行工作的方向，明確了發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs的作用與意義，同時(shí)為其他軌道交通集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITS提供了參考依據(jù)，為軌道交通行業(yè)融資手段提供了新思路。