房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

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自進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到快速發(fā)展的新常態(tài)下，而各行業(yè)也得益于經(jīng)濟(jì)的快速增長而獲得了高速發(fā)展的契機(jī)。房地產(chǎn)與民眾生活存在相關(guān)性，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也得到了社會的廣泛關(guān)注，甚至對于部分地區(qū)而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成為支撐地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，但是在這一背景下，居高不下的房價也對居民生活產(chǎn)生直接影響，更多的居民希望通過對房價的宏觀調(diào)控來改善生活。隨著國家相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，與此同時也對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響，不容忽視。

一、房地產(chǎn)的需求特征

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，需求特征決定了房地產(chǎn)具有廣泛的受眾，主要表現(xiàn)為以下幾方面：1.住房需求所產(chǎn)生的硬性條件。房屋是人類生存的基本條件，與其他商品不同的是，房屋不會因為價格的變化而變得可有可無，是人在生存過程中必須要實(shí)現(xiàn)的因素，因此，房屋的價格彈性小，即使房地產(chǎn)價格上漲，社會對房地產(chǎn)的需求無法忽略。2.按揭充分挖掘了潛在的需求。按揭購房的本質(zhì)，是居民可以通過信貸的方法來透支自己的收入，這種方法可以讓無法全額購買房屋的居民具有購房能力，市場消費(fèi)能力得以保障。3.住房本身存在一定的投資性。住房屬于不動產(chǎn)，具有保值的功能。雖然近幾年在我國政策的宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價格整體趨于穩(wěn)定，但是整體上房地產(chǎn)價格依然處于緩慢上漲的狀態(tài)，因此遵照市場“低價買入，高價賣出”的原則，房地產(chǎn)消費(fèi)本身可以帶來一定的收益。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素——基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下，影響房地產(chǎn)價格的因素是多方面的，主要表現(xiàn)在人口、預(yù)期等多個方面。

(一)人口因素

建造房屋的主要目的是滿足人們的住房需求，在這一關(guān)系中可以發(fā)現(xiàn)人是房屋的需求者，因此，人會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯影響，包括人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)等。這是因為人口增多必然會帶來更多的生存空間需求，尤其是對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，此類城市具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且文化進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)本身會對人產(chǎn)生聚集效應(yīng)，導(dǎo)致市場對住房的需求不斷增多。

表1介紹了某城市近些年的房地產(chǎn)價格以及人口數(shù)量情況，從表格的相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，隨著城市人口的增多，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格有明顯上漲，進(jìn)一步論證了人口因素對房地產(chǎn)價格有影響。

表1 某地區(qū)近幾年的房價與人口統(tǒng)計表

時間 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年人口(萬人) 758.3 788.9 803.7 811.9 822.6房價(元/m2) 13 254.3 14 571.3 16 352.4 16 854.9 18 035.1

(二)預(yù)期因素

主要指購買消費(fèi)者的心理預(yù)期情況，能夠根據(jù)既有事實(shí)對事物的發(fā)展做出評估，最終形成自己的判斷，這樣可以更好地預(yù)測未來價格走勢。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾方面：1.人們對人民幣升值的預(yù)期。近幾年人民幣升值的話題熱度不斷提升，再加之我國在各類經(jīng)濟(jì)活動中長期維持著雙順差的情況，因此，居民對人民幣的發(fā)展勢頭充滿信心，由此吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而在資金涌入之后會顯著推動房地產(chǎn)價格的上漲。2.對通貨膨脹的預(yù)期。在通貨膨脹的情況下會導(dǎo)致物價水平快速上漲，而社會上普遍會采用CPI指標(biāo)來評估通貨膨脹水平，但是因為住房的特殊性，通常部分地區(qū)也會將房價納入到CPI中。同時住房需求本身會衍生出一系列的其他的需求，而其他需求的出現(xiàn)也會刺激CPI的上升，而對于廣大居民而言，當(dāng)通貨膨脹率高于現(xiàn)實(shí)的利率時，則居民參與儲蓄的積極性下降，為了避免財務(wù)減少，在逐利心理的影響下會促使居民尋找其他的投資渠道，而與此同時，在資金涌入的情況下導(dǎo)致房價上升，因此，消費(fèi)者在對房價漲幅抱有積極預(yù)測的情況下會產(chǎn)生消費(fèi)行為。

(三)購買力因素

現(xiàn)階段我國居民的人均可支配收入水平不斷提升，這種情況會直接刺激居民購房的需求，在傳統(tǒng)的住房消費(fèi)理念下，居民住房消費(fèi)的意愿強(qiáng)烈，在保證自己溫飽后希望通過購房的方法來滿足自己的需求。而這種現(xiàn)象會直接擴(kuò)大房地產(chǎn)的需求，最終拉升房價。

此外，家庭儲蓄也成為影響購買力的重要組成部分，這是因為當(dāng)前年輕人作為購房的主力，在購房過程中通常會獲得長輩的資助，而這些資金的數(shù)額充足，是支持購房的關(guān)鍵。

(四)政策因素

政策因素對房地產(chǎn)價格的影響十分明顯，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中不容忽視的問題，而其中最為常見的政策因素這是房產(chǎn)稅。目前我國的房產(chǎn)稅主要是針對產(chǎn)權(quán)所有人征收的稅種，設(shè)置該稅種的主要目的是控制房產(chǎn)投資者的需求(見圖1)。

圖1 稅收效應(yīng)結(jié)構(gòu)圖

而結(jié)合相關(guān)學(xué)者對房產(chǎn)稅的研究可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅之所以可以有效控制價格，是因為該政策可以進(jìn)一步優(yōu)化投資房產(chǎn)的收益與稅收成本，尤其是一些二三線城市，房產(chǎn)稅的約束效應(yīng)較為明顯，但是對于一線城市而言，投資房產(chǎn)所產(chǎn)生的收益較大，此時房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的稅收不會影響投資熱情。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)下的房地產(chǎn)價格變化研究

(一)房地產(chǎn)價格的波動問題

目前房地產(chǎn)價格問題一直是相關(guān)學(xué)者研究的重點(diǎn)內(nèi)容，這是因為房地產(chǎn)價格關(guān)乎民生，在對房地產(chǎn)問題進(jìn)行探究后，可以深入了解其中的價格變化波動情況，最終維持社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。就目前而言，房地產(chǎn)價格波動問題主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

一是部分居民因為高昂的房地產(chǎn)價格而導(dǎo)致無房可住，或者因為房地產(chǎn)價格而背負(fù)了沉重的債務(wù)，并且價格與需求量之間存在相關(guān)性(見圖2)。

圖2 房地產(chǎn)的價格與需求量關(guān)系圖

二是企業(yè)或者個人在房地產(chǎn)項目中存在投資性行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格面臨更高的風(fēng)險。所以針對房地產(chǎn)價格波動的問題，應(yīng)注意引導(dǎo)社會資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化，不僅要充分滿足整個房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，也要合理減少居民所面臨的購房壓力問題，最終尋找到符合我國發(fā)展的一條有效路徑。

(二)住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展需要穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格，這樣才能更好地對整個行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在這個過程中，住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)成為其中的基礎(chǔ)，需要關(guān)注住宅資金、供房供給、物業(yè)費(fèi)等諸多因素的影響，最終引導(dǎo)房地產(chǎn)價格回歸穩(wěn)定狀態(tài)。從住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容來看，住宅本身所具有的價值會直接影響房價，例如，住宅所處的位置、住宅開發(fā)商的經(jīng)營管理、住宅商品化問題等，上述因素會直接影響房地產(chǎn)的價格。而從住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，住宅的規(guī)劃設(shè)計、后期運(yùn)維等都體現(xiàn)了房地產(chǎn)的有用性，最終影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)表現(xiàn)。

(三)房地產(chǎn)銷售對需求反應(yīng)的滯后性

從市場的供需角度來看，住房需求在本質(zhì)上具有不穩(wěn)定性，這與市場自身的風(fēng)險存在相關(guān)性，但是市場所能提供的房屋是可以計算的，因此，兩者的不同之處往往會導(dǎo)致滯后性的產(chǎn)生，滯后性也是導(dǎo)致供求失衡的主要原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯波動。從另一角度來看，房地產(chǎn)建設(shè)有特定的時間周期，一般需要2—3年，因此，在這個時間范圍內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)能力是穩(wěn)定的。但是與此同時，房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的需求不穩(wěn)定，例如，在國家政策的影響下可能會導(dǎo)致人口流動，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的變化，供求雙方比例失衡，從原本的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場?；蛘唠S著城市越來越多人口的涌入，再加之土地本身的稀缺性，短時間內(nèi)可能造成房價飛升。

四、政策建議

(一)控制資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)

結(jié)合前文的研究可知，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下，資本的涌入會改變消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的重要因素。因此，針對這一問題，相關(guān)部門應(yīng)正確認(rèn)識到資金大量涌入所產(chǎn)生的負(fù)面影響。這是因為當(dāng)前我國社會依然存在貧富差距問題，在資本快速進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域之后會改變整個行業(yè)對市場發(fā)展的認(rèn)知與判斷力，由此所產(chǎn)生的通貨膨脹問題可能會對社會穩(wěn)定性產(chǎn)生直接影響，同時資金與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間的結(jié)合可能加重泡沫經(jīng)濟(jì)，再加之我國居民本身有很強(qiáng)的逐利性，這種消費(fèi)的心理很容易被不法分子利用，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)，這對于政府的宏觀調(diào)控是不利的。所以為了避免上述問題發(fā)生，應(yīng)該嚴(yán)格控制資本大批量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的問題，具體做法包括：1.資金進(jìn)入房地產(chǎn)的情況需要得到相關(guān)部門的檢查與審批，尤其是外資流入時需要進(jìn)一步規(guī)范審批與篩查制度，在進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理之后完善管理模式，期間可借助期貨交易中所采取的大戶報告制度等對資金流入問題進(jìn)行控制。2.促進(jìn)匯率市場化改革。從整個國際的大環(huán)境來看，國際輿論普遍認(rèn)為人民幣存在被低估的現(xiàn)象，因此，在匯率變化的情況下會帶來大量的外資，而且有相當(dāng)一部分的外資進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。所以在未來工作中應(yīng)該主動避免此類問題發(fā)生，積極加快匯率市場化改革，讓外資認(rèn)識到資本正常運(yùn)營所能帶來的收益，這種方法不僅可以保證房地產(chǎn)行業(yè)資金的平穩(wěn)，也能為其他行業(yè)的發(fā)展提供必要的資金支持。

(二)重視欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)

地區(qū)之間的發(fā)展不平衡會刺激人口向發(fā)達(dá)地區(qū)流動，由此改變了當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)并快速刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而單從GDP等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較后，可以發(fā)現(xiàn)我國城市之間的發(fā)展存在著較為明顯的差異，包括東西差異、南北差異等，而在這種以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的城市發(fā)展差異下會造成醫(yī)療、教育、文化等多種資源的分配不均勻，并刺激了人口在地域間的遷移，這種遷移現(xiàn)象會進(jìn)一步提升房價。為了避免此類問題發(fā)生，應(yīng)該在政府部門宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上充分減少城市間的差異，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為例，一方面需要對針對城市內(nèi)存在的“炒房”等現(xiàn)象進(jìn)行制止，保證城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。另一方面做好欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政策扶持，重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使欠發(fā)達(dá)地區(qū)能夠培養(yǎng)人才、留住人才，這樣不僅能夠減少一線城市因為人口集中而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求，也能保證本地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)群體問題，保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

(三)強(qiáng)化引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變思想觀念

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)價格異常的構(gòu)成因素復(fù)雜，其中涉及了諸多內(nèi)容，而結(jié)合當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程可以發(fā)現(xiàn)，大部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因，除了硬性需求的影響外，房地產(chǎn)的保值性也成為資本投資的首選。而為了避免此類問題發(fā)生，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該向廣大百姓普及投資的相關(guān)知識，在拓展投資理念的基礎(chǔ)上，為群眾提供更多的選擇，讓社會資本可以了解更多的投資渠道，改變傳統(tǒng)單方面通過房地產(chǎn)投資的問題。

中國人對房屋存在一種特殊的熱愛，而這種思想觀念的出現(xiàn)與國人缺乏安全感存在關(guān)系。因此，要積極改變?nèi)藗兊乃枷胗^念，以正確的姿態(tài)對待住房問題，所以應(yīng)該進(jìn)一步促進(jìn)租房市場的發(fā)展，保證中介的工作積極性，扭轉(zhuǎn)居民對房屋的傳統(tǒng)觀念。從長遠(yuǎn)角度來看，當(dāng)房屋失去投資性與必備性的情況下，必然會導(dǎo)致房價的下降。

(四)強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測

從目前房地產(chǎn)價格的變化波動情況可以發(fā)現(xiàn)，房價的上升與供求關(guān)系存在相關(guān)性，而供不應(yīng)求會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。但是部分城市的實(shí)際情況卻發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的空置率居高不下，而與此相對應(yīng)的是部分消費(fèi)者無力購買，這種現(xiàn)象對于整個行業(yè)發(fā)展而言是不利的。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來分析，房地產(chǎn)的價格應(yīng)達(dá)到消費(fèi)者所能承受的水平，但是隨著房地產(chǎn)價格的飆升，消費(fèi)者的購買力下降，這已經(jīng)成為不容忽視的問題。在這種情況下，需要強(qiáng)化對整個行業(yè)的監(jiān)測，其中在檢測過程中應(yīng)從地區(qū)房地產(chǎn)空置率入手，應(yīng)盡快改變部分地區(qū)存在的供求不平衡問題，尤其是要改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中的賣方市場問題，改善買賣雙方的地位，使房地產(chǎn)價格逐漸回歸平穩(wěn)。同時要實(shí)現(xiàn)買賣雙方的信息對稱，了解房地產(chǎn)的開發(fā)成本、合理利潤等，在保證雙方信息透明度的基礎(chǔ)上，發(fā)揮社會的功能對房地產(chǎn)價格進(jìn)行監(jiān)督，避免價格異常。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)視角下，房地產(chǎn)價格的波動是諸多因素共同作用的結(jié)果，在從經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域來了解房地產(chǎn)價格波動的問題后可以發(fā)現(xiàn)，整個房地產(chǎn)市場的內(nèi)外部環(huán)境中存在很多潛在風(fēng)險因素，所以為了能夠維持整個房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)，則需要充分發(fā)揮政府部門的作用，在政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究結(jié)果來尋找控制房地產(chǎn)價格的有效途徑，這樣才能加快整個行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。