房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)及其行業(yè)增長問題分析

孔艷芹

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。其中，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生最為有力推進(jìn)作用的是投資、消費(fèi)與出口這“三駕馬車”。房地產(chǎn)是我國當(dāng)前投資行業(yè)的熱點(diǎn)與重點(diǎn)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。而稅收負(fù)擔(dān)是國家稅收制度的核心所在，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)反映著房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體與政府之間的經(jīng)濟(jì)性關(guān)系，其稅收負(fù)擔(dān)的實(shí)際現(xiàn)狀不但關(guān)乎著房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，同時也對國家經(jīng)濟(jì)的增長具有直接的影響。由此，本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)及行業(yè)增長開展研究探討。

自20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入了快速發(fā)展時期，其在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都發(fā)揮了積極作用。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過快，投資的透支較大，在一定程度上引起了后期消費(fèi)不足的問題，如此不利于行業(yè)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展。由此，本研究基于我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行討論，提出我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)及行業(yè)增長問題，并給出相應(yīng)的改進(jìn)策略。

一、稅收負(fù)擔(dān)的概念及內(nèi)涵

（一）稅收負(fù)擔(dān)的概念

稅收是一種國家職能的體現(xiàn)，是國家通過政治權(quán)力向社會獲取資金來保證國家各個方面正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。對于納稅人而言，其所承擔(dān)的自身的納稅義務(wù)下的納稅額度即稅收負(fù)擔(dān)。從另一種角度出發(fā)，則還可以將納稅負(fù)擔(dān)理解為納稅人在一定的時期內(nèi)所應(yīng)當(dāng)向國家繳納稅款的總額度，甚至可以看做是納稅主體由于納稅行為而給自身在經(jīng)濟(jì)方面所造成的損失價值。如果以相對價值的概念來理解稅收負(fù)擔(dān)，則就是納稅人所應(yīng)當(dāng)繳納的稅款占其創(chuàng)造的市場經(jīng)濟(jì)價值的比例。由此可見，從不同的研究視角出發(fā)，則稅收負(fù)擔(dān)具有不同的內(nèi)涵。

但無論從何種角度來理解稅收負(fù)擔(dān)，都能夠突出稅收的重要作用。作為重要的納稅主體，企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是國家財(cái)政收入的重要部分，是政府實(shí)施國家治理、開展國家建設(shè)、維護(hù)國民生計(jì)的基礎(chǔ)。從這一方面來說，則稅收負(fù)擔(dān)是否科學(xué)合理對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量、宏觀調(diào)控的力度及有效性，以及國家經(jīng)濟(jì)政策的頂層設(shè)計(jì)具有重要關(guān)聯(lián)。

（二）稅收負(fù)擔(dān)的類別

基于不同的分類方法對稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行分類，主要有以下幾種：

第一，依據(jù)稅收衡量方式的不同，可將稅收負(fù)擔(dān)分為相對、絕對兩種。其中，相對稅收負(fù)擔(dān)是指納稅人應(yīng)當(dāng)繳納的稅款在計(jì)稅依據(jù)中所占的比例;絕對稅收負(fù)擔(dān)則是納稅人應(yīng)當(dāng)繳納的稅收總額。

第二，依據(jù)稅收負(fù)擔(dān)的計(jì)量方式的不同，可將其分為名義稅收負(fù)擔(dān)與實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。其中，名義稅負(fù)指的是基于法律規(guī)定下納稅人在理論上應(yīng)當(dāng)繳納的稅款總額在應(yīng)繳稅額依據(jù)中的百分比;實(shí)際稅負(fù)則是納稅人實(shí)際繳納的稅款在依據(jù)中所占的百分比。

第三，按照對稅收負(fù)擔(dān)的廣度由小到大，可將其分為微觀稅負(fù)、中觀稅負(fù)以及宏觀稅負(fù)。其中，宏觀稅收負(fù)擔(dān)是從國家層面出發(fā)，是指在特定的一個時期內(nèi)國家的總稅收在同一時期內(nèi)國家GDP中所占的比例，表征在該時期內(nèi)國家經(jīng)濟(jì)收入總稅收收入在其中的比重;中觀稅收負(fù)擔(dān)則是從行業(yè)層面出發(fā)，是指在特定時期內(nèi)，某一行業(yè)的納稅總額占該行業(yè)在這一時期內(nèi)產(chǎn)值的比例，表征該時期內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值中納稅總額所占的比重;微觀稅收負(fù)擔(dān)則是從納稅人層面出發(fā)，是指在特定時期內(nèi)納稅人應(yīng)當(dāng)繳納的稅款在其營業(yè)收益中所占的比例，表征在納稅人該時期的效益中稅款所占的比重。

第四，按照稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁與否，將其分為直接稅負(fù)與間接稅負(fù)兩種。其中，直接稅務(wù)負(fù)擔(dān)是用所得稅形式表示的稅負(fù)，即說明稅收負(fù)擔(dān)直接屬于納稅人，不會轉(zhuǎn)嫁給其他主體;間接稅收負(fù)擔(dān)則是以具有可轉(zhuǎn)嫁功能的稅負(fù)，諸如增值稅、營業(yè)稅等形式實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移，如企業(yè)可采用產(chǎn)品的差異化定價、各種營銷組合策略將一定的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。

第五，以稅收總量與稅收增量之間的關(guān)系，可分為邊際稅負(fù)與平均稅負(fù)兩種。其中，邊際稅負(fù)是特定時期內(nèi)企業(yè)所納稅款的增量占這一時期內(nèi)企業(yè)收入增量的比重;平均稅負(fù)則是在特定時期內(nèi)企業(yè)繳納的稅款所占該時期內(nèi)計(jì)稅依據(jù)的比重，前者表征的是稅負(fù)增量的變化，后者表征的是稅負(fù)整體比例關(guān)系的變化。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)及行業(yè)增長現(xiàn)狀

（一）我國宏觀稅收負(fù)擔(dān)的整體分析

為了使得研究更加具有科學(xué)性，在研究中選取了2009年至2018年共10年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。分析結(jié)果表明，自2009年至2018年，我國的GDP與稅收實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性增長，但宏觀稅負(fù)率則是自2009年到2012年從18.11%連續(xù)增長至20.57%，在2012年達(dá)到最高值，而后由2012年至2018年又呈現(xiàn)出連續(xù)降低的趨勢，從20.57%降低到18.88%，在這10年間宏觀稅負(fù)在19%左右波動。

同時，在2016年后我國的宏觀稅負(fù)率雖然呈現(xiàn)出下降趨勢，但是下降速率較低，2016年宏觀稅負(fù)率為18.99%，2017年為18.98%，2018年為18.88%，究其原因，這與我國在2016年實(shí)施“營改增”，2018年實(shí)施減稅降費(fèi)等政策具有直接關(guān)系，但由于這些政策實(shí)施時間尚短，其效果并不明顯。

（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)水平分析

自上世紀(jì)90年代我國房地產(chǎn)行業(yè)開始快速發(fā)展以來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。無論對于國家政府還是地方政府來說，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是財(cái)政的重要來源。自改革開放以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了多次改革，其中2016年5月1日實(shí)施的“營改增”稅收政策是近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收方面影響較大的新政策，該政策的實(shí)施有力地推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。自“營改增”政策實(shí)施5年多來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)水平在整體上呈現(xiàn)出下降趨勢，但由于該政策實(shí)施時間尚短，目前還沒有發(fā)揮出顯著作用。

從2009年到2018年這10年的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)率（行業(yè)增加值占GDP的比重）在整體上呈現(xiàn)增長的趨勢，由2009年的2.21%增長至2018年的7.75%。這說明了房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。而在這10年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)對于國家稅收的貢獻(xiàn)率也呈現(xiàn)出連續(xù)上升的趨勢，期間只在2013年至2014年、2015年由12.97%減少至12.83%、12.11%，在2016年又增長至13.35%，2018年又上升至14.40%，這說明房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是我國稅收的重要組成部分。同期，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)水平也呈現(xiàn)出增長趨勢，行業(yè)稅負(fù)水平從2009年的25.45%上升至2018年的40.89%，期間在2015年至2017年有所下降，這是由于稅收政策變動所導(dǎo)致的。

另一方面，自黨的十八大以來，中央實(shí)施了一系列的降稅政策來減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，由此自2013年起，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平增速降低并且從2014年至2017年開始持續(xù)走低，但2018年房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平又上升至40.89%，這并不符合我國政府要求的降低各行業(yè)的稅負(fù)的總體要求。

3.我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的結(jié)構(gòu)

我國房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅收種類有十?dāng)?shù)種，主要為增值稅（原為營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等。從2009年到2018年，我國房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的各項(xiàng)稅收在整體上呈現(xiàn)上升趨勢，并且以上四個房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種合計(jì)行業(yè)稅收的比重均達(dá)到85%以上，其中屬2010年最高，達(dá)到了87.79%。其中，由于房地產(chǎn)的開發(fā)需要征用大量的土地，導(dǎo)致土地的價值逐年提升，由此造成了土地增值稅的增加，由2009年的3.1%上升至2018年的8.13%;內(nèi)資企業(yè)所得稅合計(jì)從2019年的1.55%上升至2018年的1.65%，2017年為最高，達(dá)到了1.71%;

同時，在2009年到2018年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的國內(nèi)增值稅有0.01%上升至11.72%，其中2009年至2012年都為0.01%，2013年至2015年都為0.03%，2016年上升至6.31%，2017年為11.41%，2018年為11.72%;城市維護(hù)建設(shè)稅由2009年的0.67%上升至2013年的0.95%，再由2013年的0.95%降低至2018年的0.75%。

綜合以上對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)主要結(jié)構(gòu)的分析，發(fā)現(xiàn)自2009年到2018年的10年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)整體水平在很大程度上高于國家宏觀稅負(fù)水平，并且房地產(chǎn)行業(yè)的GDP在國家GDP中呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)率的增速超過了行業(yè)GDP的增速可以看出我國房地產(chǎn)稅收與行業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長缺乏協(xié)調(diào)性。尤其需要注意的是，2015年我國房地產(chǎn)稅負(fù)首次超越40%，到2018年則升高至40.89%，這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)存在一定的問題，并且與當(dāng)前國家促進(jìn)各行業(yè)減輕稅負(fù)的理念背道而馳。

三、提升我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)與行業(yè)匹配性的對策

（一）完善與改革房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度

國家應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收種類的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)際改革與創(chuàng)新現(xiàn)有的稅收制度。

首先，合理地簡化、合并房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的稅種，如將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行整合。形成新的保有稅，同時可通過借鑒國外稅收的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并將其“本土化”，以此強(qiáng)化房地產(chǎn)的保有稅負(fù)。例如，在對房地產(chǎn)企業(yè)征收存量房的稅收，而不是多次對增量房進(jìn)行征稅。

其次，針對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅種多、稅負(fù)高的問題，還可以通過改革現(xiàn)有稅收制度的方式減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，如可將土地增值稅納入加計(jì)扣除之中，由此可有效增加房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于土地增值稅的抵扣幅度，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。

再次，相較于一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)17%-50%的土地增值稅而言，我國30%-60%的土地增值累進(jìn)稅率設(shè)定過高，如此給房地產(chǎn)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)，因此可以考慮適當(dāng)?shù)販p少土地增值稅稅率。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)管理與經(jīng)營

我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來的快速發(fā)展在很大程度上投資了行業(yè)資本，并且對后期的消費(fèi)市場產(chǎn)生了一定的限制性影響。面對稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過改變經(jīng)營管理的理念與模式來降低自身的稅收負(fù)擔(dān)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的行業(yè)特點(diǎn)，適當(dāng)?shù)匮娱L產(chǎn)業(yè)鏈，如在商品房建設(shè)與銷售的基礎(chǔ)上可為商品房配套裝修、家電，并且通過積極有效的營銷策略提升精裝房的銷量。在“營改增”制度下，由房屋精裝所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅可以全部抵扣，這是房地產(chǎn)減輕稅負(fù)的一種有效方法。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強(qiáng)化與完善內(nèi)部的管理與控制，科學(xué)全面地控制稅收成本。一是通過有效的內(nèi)控機(jī)制延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加利潤;節(jié)約企業(yè)運(yùn)行成本，減輕資金負(fù)擔(dān);二是進(jìn)行商品房的靈活銷售，即根據(jù)我國現(xiàn)行的稅收制度在收訖商品房銷售款與開具發(fā)票之間進(jìn)行合理選擇，通過業(yè)主方延遲付費(fèi)的方式增加遞延稅收收益，同時此舉還可以有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）充分且合理利用稅收政策

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，從商品房的建設(shè)立項(xiàng)到銷售清算，其中涉及多項(xiàng)稅收。為了減輕稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過合理利用各個稅種的優(yōu)惠政策對稅收進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃。例如，現(xiàn)行稅收制度中土地增值稅較高，房地產(chǎn)企業(yè)可通《土地增值稅暫行條例》中關(guān)于出售標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值稅不大于扣除項(xiàng)目金額20%免征增值稅的規(guī)定減輕自身稅負(fù)。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)還可根據(jù)自身實(shí)際情況確定有利的計(jì)稅方法，并且要強(qiáng)化對發(fā)票的管理。自“營改增”正式實(shí)施以來，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額在很大程度上決定了房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高開具發(fā)票、索要發(fā)票的意識，規(guī)范發(fā)票的管理，為日后利用發(fā)票進(jìn)行稅額抵扣保留依據(jù)。

結(jié) 語

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在成為國家經(jīng)濟(jì)重要支柱的同時也面臨著較為沉重的稅收負(fù)擔(dān)。為了減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展，我國政府應(yīng)當(dāng)改革與創(chuàng)新現(xiàn)有的稅收制度，同時房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化內(nèi)部的管理，合理、靈活地利用稅收政策。相信在政府部門、房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的共同努力下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)將有效減輕，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。