綜合施策提升產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范化水平

李 婧

自2014 年被列入全國第二批農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)，承擔(dān)“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)”試點(diǎn)任務(wù)以來，陜西省西安市高陵區(qū)堅(jiān)持政府協(xié)調(diào)、市場運(yùn)作，搭建制度框架、完善運(yùn)行機(jī)制、注重風(fēng)險防控、豐富交易類型，著力突破農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的機(jī)制體制瓶頸，不斷完善市場體系建設(shè)。

堅(jiān)持平臺建設(shè)，讓農(nóng)村資源交易便捷

一是三級聯(lián)網(wǎng)。在設(shè)立區(qū)級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心、7 個街辦交易站、86 個村交易點(diǎn)三級交易體系的基礎(chǔ)上，不斷完善網(wǎng)上交易平臺建設(shè)。二是多網(wǎng)互通。打通近年來建成的確權(quán)、“三資”及交易等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動管理，解決部門分散、系統(tǒng)孤立造成的信息閉塞及重復(fù)勞動等問題，推動數(shù)據(jù)實(shí)時共享、互聯(lián)互通。三是平臺新形式應(yīng)用。搭建基于互聯(lián)網(wǎng)的流轉(zhuǎn)交易信息服務(wù)平臺和“高陵農(nóng)經(jīng)”微信公眾平臺，充分運(yùn)用VR、直播等新技術(shù)，讓農(nóng)村資源交易更加便捷。

2017 年9 月，通過網(wǎng)絡(luò)競價的方式，將通遠(yuǎn)街道辦事處大夫雷村集體經(jīng)濟(jì)合作社228.75 畝土地（含附著物）12 年的經(jīng)營權(quán)，以477.98萬元的總價成功流轉(zhuǎn)。2018 年4 月，“西安市高陵區(qū)在網(wǎng)絡(luò)平臺上交易土地承包經(jīng)營權(quán)，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布、交易鑒證、價值評估等12 個環(huán)節(jié)‘一廳式’辦理”的做法，被國家發(fā)改委作為第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。2018 年7 月，通過VR 展示“共享村落”房源庫，盤活閑置農(nóng)房和宅基地，取得了良好的社會反響。

健全三個機(jī)制，讓土地流轉(zhuǎn)規(guī)范順暢

一是探索“預(yù)流轉(zhuǎn)”機(jī)制，指導(dǎo)村集體為農(nóng)戶提供糧食生產(chǎn)全程托管服務(wù)，在不改變農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)的前提下整合土地資源，適時根據(jù)需要組織農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地。二是建立土地流轉(zhuǎn)預(yù)審機(jī)制，對提出土地流轉(zhuǎn)需求的工商企業(yè)，和擬組織農(nóng)戶對外規(guī)?；鬓D(zhuǎn)土地的街村組，由區(qū)農(nóng)經(jīng)中心聯(lián)合相關(guān)部門對企業(yè)經(jīng)營能力、流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等情況進(jìn)行預(yù)審。三是完善土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險防范機(jī)制，明確入股、購買履約保證保險等7 種情況可以免交履約保證金。四是探索土地集體托管機(jī)制，為解決農(nóng)民因成本高、效益低導(dǎo)致種糧積極性下降甚至出現(xiàn)土地撂荒等問題，指導(dǎo)村集體依托中化MAP 平臺為農(nóng)戶提供糧食生產(chǎn)全程托管服務(wù)，按照土地面積和地力等級確定農(nóng)戶占有的份額，實(shí)現(xiàn)“保底+分紅”的收入格局。

2020 年4 月，西安市鵬杰農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司與錦泰保險公司簽訂土地流轉(zhuǎn)履約保證保險協(xié)議，按照土地流轉(zhuǎn)租金3%的標(biāo)準(zhǔn)，以每畝28 元的價格為214.6 畝土地繳納保費(fèi)6180 元，保險金額20.6 萬元。當(dāng)企業(yè)無力支付租金時，保險公司將代為支付。這大大減輕了農(nóng)業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，維護(hù)了農(nóng)民的合法利益。

建立風(fēng)險防范機(jī)制，讓抵押擔(dān)保風(fēng)險可控

一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保機(jī)制，出資5000 萬元成立高陵區(qū)三陽農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保有限公司，化解銀行放貸風(fēng)險，明確擔(dān)?；鹋c銀行的風(fēng)險分擔(dān)比例為8:2。二是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，設(shè)立500 萬元風(fēng)險補(bǔ)償基金，在出現(xiàn)處理抵押物后所得款項(xiàng)不足償還全部貸款本息的情況時，啟用風(fēng)險補(bǔ)償基金，按照本息凈損失的50%對債權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。三是建立不良貸款抵押物收儲機(jī)制，出資500 萬元成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲中心，通過交易平臺將收回的產(chǎn)權(quán)通過評估后再進(jìn)行交易，所得收益首先償還擔(dān)保公司，多余部分歸還貸款農(nóng)戶，不足部分啟動風(fēng)險防范基金。

2013 年底，高陵區(qū)農(nóng)戶邱某以流轉(zhuǎn)來的48.5 畝承包土地的經(jīng)營權(quán)作為抵押，向陽光村鎮(zhèn)銀行申請貸款20 萬元用于養(yǎng)殖肉兔，后因經(jīng)營不善無力償還貸款。2018 年5 月，陽光村鎮(zhèn)銀行、邱某以及收儲中心三方共同選擇以自愿協(xié)商收儲方式對該48.5 畝流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行收儲并進(jìn)行再次流轉(zhuǎn)。2018 年9 月，三陽農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保公司成功代償鹿苑街道130 畝農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)貸款總額的80%，共計(jì)120 萬元。

完善相關(guān)制度，讓產(chǎn)權(quán)交易有規(guī)可循

出臺西安市高陵區(qū)《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)工作方案》《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理辦法》《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法》《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估管理辦法》《“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險防范和抵押物處置管理辦法（試行）》等制度性文件和交易規(guī)則以及流程，形成“統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一交易流程、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一監(jiān)督管理”的“五統(tǒng)一”標(biāo)準(zhǔn)。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)、價值評估、抵押登記、抵押貸款、擔(dān)保增信、風(fēng)險緩釋、沉淀收儲等關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，實(shí)現(xiàn)無縫銜接、環(huán)環(huán)相扣，為規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供完善的制度保障。

堅(jiān)持系統(tǒng)集成，讓改革工作協(xié)同推進(jìn)

一是探索經(jīng)營性建設(shè)用地入市。制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理等10 項(xiàng)試點(diǎn)制度，主要做法是農(nóng)地入農(nóng)市，收益歸農(nóng)民。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為入市主體，通過交易中心公開交易，政府根據(jù)土地性質(zhì)收取增值收益調(diào)節(jié)金和代契稅，剩余部分在集體和成員之間進(jìn)行分配。累計(jì)交易34 宗347.3 畝，成交總價款1.3 億元，收取土地增值收益調(diào)節(jié)金3427.5 萬元。

二是開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款。明確貸款對象、貸款管理、擔(dān)保比例、風(fēng)險補(bǔ)償、配套措施等方面的具體操作辦法，推出“農(nóng)房貸”“農(nóng)地貸”和“兩權(quán)+信用貸”等系列金融產(chǎn)品，并將“三個基金、六個辦法”的適用范圍拓展到各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，共發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款678 筆，共計(jì)2.4億元。2021 年3 月，陜西省首例集體資產(chǎn)股權(quán)質(zhì)押貸款落地高陵。同年6 月，全省首例農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織貸款落地高陵。

三是探索創(chuàng)新閑置宅基地盤活路徑。在農(nóng)戶委托村集體經(jīng)濟(jì)合作社，將農(nóng)民閑置宅基地使用權(quán)和農(nóng)房所有權(quán)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公開出租的基礎(chǔ)上，高陵區(qū)出臺了《西安市高陵區(qū)“共享村落”（宅基地股份合作社）試點(diǎn)指導(dǎo)意見》《西安市高陵區(qū)“共享村落”（閑置宅基地合作建房）試點(diǎn)指導(dǎo)意見》《西安市高陵區(qū)“共享村落”（農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅內(nèi)部盤活）指導(dǎo)意見》三個指導(dǎo)意見，使盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房改革試點(diǎn)工作更加有章可循、蹄疾步穩(wěn)。2021 年8 月，張卜街道廟西村在張卜街辦和區(qū)農(nóng)經(jīng)中心的指導(dǎo)下，對3 宗自愿有償退出的閑置宅基地的地上附著物進(jìn)行了自主評估，3 戶有宅基地“批復(fù)”的農(nóng)戶，根據(jù)宅基地上附著物的評估價值，通過村產(chǎn)權(quán)交易點(diǎn)，總共向集體繳納了4 萬元。區(qū)農(nóng)經(jīng)中心向這3 戶頒發(fā)了宅基地“內(nèi)部盤活”《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》。村里的閑置資源得到了利用，集體多了一筆收入，農(nóng)戶也終于分配到了宅基地。

四是積極拓展農(nóng)村其它產(chǎn)權(quán)交易。將各種農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)協(xié)同推進(jìn)，充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的服務(wù)功能，制定了農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押貸款、資產(chǎn)股權(quán)質(zhì)押貸款、宅基地流轉(zhuǎn)、集體工程招投標(biāo)等一系列制度，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)的成果得到集中體現(xiàn)。近年來，位于張卜街道的源田夢工場田園綜合體，共流轉(zhuǎn)1300 畝承包土地的經(jīng)營權(quán)，以作價入股的形式，取得126畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，2018 年使用流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)向陽光村鎮(zhèn)銀行抵押貸款500 萬元，2022年貸款350 萬元。