典型國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)60%以后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)特征

王繼源

典型國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，陸續(xù)進(jìn)入城鎮(zhèn)化中期向后期的過(guò)渡期，在速度、動(dòng)力、模式、路徑、形態(tài)、理念等六個(gè)方面出現(xiàn)一系列調(diào)整。城鎮(zhèn)化的階段性變化從需求側(cè)、供給側(cè)、管理側(cè)深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，通過(guò)人口、產(chǎn)業(yè)、土地、交通、法律、金融等因素推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而在開(kāi)發(fā)規(guī)模、住房需求、開(kāi)發(fā)模式、融資方式、開(kāi)發(fā)空間、開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)價(jià)格、住房保障等八個(gè)方面出現(xiàn)新的特征。建議積極借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)新趨勢(shì)新變化，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

典型國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后的主要轉(zhuǎn)變

從全球城鎮(zhèn)化先發(fā)典型國(guó)家發(fā)展歷程看，城鎮(zhèn)化達(dá)到60%以后，陸續(xù)進(jìn)入城鎮(zhèn)化中期向后期的過(guò)渡期、轉(zhuǎn)型期、變革期，城鎮(zhèn)發(fā)展開(kāi)始呈現(xiàn)出新特征、新趨勢(shì)、新規(guī)律。

（一）速度放緩：城鎮(zhèn)化率從年均提高一個(gè)百分點(diǎn)以上的高速增長(zhǎng)逐步回落到一個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的快速增長(zhǎng)

整體看，發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率在低于50%時(shí)，城鎮(zhèn)化率年均提高一個(gè)百分點(diǎn)以上是常態(tài)，達(dá)到60%后城鎮(zhèn)化速度開(kāi)始陸續(xù)放緩，但幅度不大，超過(guò)70%后則會(huì)出現(xiàn)普遍的顯著放緩，不同國(guó)家放緩的起始時(shí)間、幅度不盡相同。日本、韓國(guó)分別在50%—60%和60%—70%區(qū)間時(shí)，城鎮(zhèn)化年均提高速度基本相同，直至7 5%以后城鎮(zhèn)化速度出現(xiàn)斷崖式下滑。美國(guó)、西班牙、俄羅斯在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后出現(xiàn)小幅放緩，7 0%以后動(dòng)力大幅衰減。作為例外，巴西在50%—80%區(qū)間城鎮(zhèn)化率始終呈現(xiàn)勻速提高，沒(méi)有明顯的放緩趨勢(shì)。

圖1 主要國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程

表1 主要國(guó)家不同城鎮(zhèn)化階段耗時(shí)

（二）動(dòng)力升級(jí)：城鎮(zhèn)化主要驅(qū)動(dòng)力從資源要素驅(qū)動(dòng)的傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)向人力資本創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)

城鎮(zhèn)化的動(dòng)力不是固定不變的，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城鎮(zhèn)化動(dòng)力持續(xù)更迭，總的趨勢(shì)是工業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。例如，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，韓國(guó)、墨西哥的服務(wù)業(yè)增加值占比明顯提速，年均占比分別提升0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)。在日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，東京的很多傳統(tǒng)制造企業(yè)紛紛遷到國(guó)外或橫濱，同時(shí)出現(xiàn)了一批創(chuàng)新型中小企業(yè)，吸引了大量科研和文化機(jī)構(gòu)集聚。在美國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，紐約的勞動(dòng)密集型制造業(yè)走向衰退，而以金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)、文化傳媒、總部經(jīng)濟(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始崛起。

（三）模式更新：城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式從外延增量式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向增量擴(kuò)張、存量更新并重的內(nèi)涵精致提升

在城鎮(zhèn)化發(fā)展早期，城鎮(zhèn)主要開(kāi)發(fā)模式是增量擴(kuò)張，當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段，城市整體框架基本確立、主要基礎(chǔ)設(shè)施基本建成以后，就進(jìn)入品質(zhì)提升、設(shè)施高效、綠色引領(lǐng)、集聚輻射的新階段，這時(shí)存量更新也變得同樣重要。美國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，開(kāi)始全面實(shí)施都市更新計(jì)劃，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了大規(guī)模的拆遷運(yùn)動(dòng)，將清理貧民窟后的土地投放市場(chǎng)出售。法國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%—70%的區(qū)間時(shí)，城市建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向促進(jìn)城市更新和對(duì)歷史傳統(tǒng)元素的復(fù)興，加強(qiáng)了對(duì)具有法國(guó)文化特色建筑的保護(hù)。

（四）路徑調(diào)整：人口流動(dòng)方向從就近的城鄉(xiāng)人口遷移為主轉(zhuǎn)向更大范圍的城市間人口遷移

隨著城鎮(zhèn)化背后人口流動(dòng)范圍擴(kuò)大和人口流動(dòng)方向改變，不同區(qū)域不同城市分化現(xiàn)象愈加突出。大城市集聚人口依然在持續(xù)，美國(guó)、日本、墨西哥、俄羅斯、巴西等國(guó)家首位城市在城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%以后的一段時(shí)間內(nèi)人口仍然保持高速增長(zhǎng)，速度高于全國(guó)和全國(guó)城市人口平均增速。與此同時(shí)，一些中小城市因?yàn)槿丝谕饬鞒霈F(xiàn)收縮現(xiàn)象，1960—2010年，美國(guó)五大湖“鐵銹地帶”的底特律、匹茲堡、圣路易斯、克利夫蘭、布法羅等城市的人口收縮率超過(guò)了50%。

（五）形態(tài)轉(zhuǎn)變：城鎮(zhèn)化空間形態(tài)從單中心轉(zhuǎn)向多中心、郊區(qū)化發(fā)展，從中心城市轉(zhuǎn)向都市圈、城市群一體化發(fā)展

二戰(zhàn)以后，英國(guó)為防止倫敦城無(wú)限制膨脹，制定了“綠帶法”，并在倫敦外圍規(guī)劃布置了9座新城，促進(jìn)了城市中心區(qū)人口向外擴(kuò)散，推動(dòng)了倫敦大都市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，且促進(jìn)了倫敦—伯明翰大都市經(jīng)濟(jì)帶的形成。美國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到6 5%后（1 9 5 0年），掀起了郊區(qū)城市化建設(shè)浪潮，大量人口從城市中心移向郊區(qū)就業(yè)和居住，郊區(qū)化進(jìn)程開(kāi)啟。意大利城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%后（1970年），中心城市的人口和就業(yè)開(kāi)始向外擴(kuò)散，與大城市交通聯(lián)系緊密、公共服務(wù)良好的邊緣地帶開(kāi)始快速增長(zhǎng)。日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后（1970年），開(kāi)始從東京“單極集中”式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向發(fā)展多中心，將地區(qū)性管理職能挪到次中心地區(qū)、將高科技研發(fā)部門轉(zhuǎn)移到城市近郊，大批勞動(dòng)者向東京都周圍的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣擴(kuò)散轉(zhuǎn)移。韓國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%（1980年）以前，人口主要向首爾集聚，之后則向環(huán)繞首爾的京畿道、仁川等首都圈集中。

（六）理念提升：城市發(fā)展理念從突出效率轉(zhuǎn)向以人為中心

20世紀(jì)80年代后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，公民權(quán)利和平等意識(shí)日益增強(qiáng)，可持續(xù)發(fā)展理念深入人心，城市進(jìn)入了“以人為本”的發(fā)展階段。城市功能定位從過(guò)去的產(chǎn)業(yè)或生產(chǎn)力中心轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然總調(diào)控中心，城市發(fā)展更加注重生態(tài)環(huán)境友好、社會(huì)和諧包容、文化豐富多樣，綠色、健康、安全、宜居的理念逐步深入到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的全過(guò)程。

典型國(guó)家城鎮(zhèn)化階段性變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的影響機(jī)理

城鎮(zhèn)化的階段性變化從需求側(cè)、供給側(cè)、管理側(cè)深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，通過(guò)人口、產(chǎn)業(yè)、土地、交通、法律、金融等因素推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

（一）需求側(cè)：城鎮(zhèn)化階段性變化通過(guò)人口、產(chǎn)業(yè)等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量、需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響

城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期后，城鎮(zhèn)化速度、人口增長(zhǎng)速度出現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，加之多年住房供給的公共政策支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求的增長(zhǎng)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段。但不同城市需求分化加深，人口流出的中小城市單純滿足基本居住需要的小戶型住房需求大大下降，對(duì)改善性中大戶型住房需求增長(zhǎng)，而人口大量流入的大城市新市民住房需求持續(xù)增加。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期后，制造業(yè)比重的下降和服務(wù)業(yè)上升，新經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等靈活就業(yè)、柔性辦公模式的發(fā)展，對(duì)商業(yè)、居住空間和職住平衡提出了新的要求，房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求更加多樣化。

（二）供給側(cè)：城鎮(zhèn)化階段性變化通過(guò)土地、交通等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力、供給方式產(chǎn)生重大影響

城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期以后，居民和工廠集中于市中心所導(dǎo)致的交通堵塞、環(huán)境污染等問(wèn)題越來(lái)越突出，中心城區(qū)可供使用的土地趨于飽和、房屋新增供給能力下降，城市大規(guī)模開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向郊區(qū)和外圍，新建住宅主要集中在與中心城區(qū)具備便捷高效交通鏈接的通勤區(qū)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期以后，為有效防止城市退化，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍實(shí)施城市更新行動(dòng)，對(duì)中心城區(qū)存量住房改造，有效改善了住房供給質(zhì)量。

（三）管理側(cè)：城鎮(zhèn)化階段性變化通過(guò)政策法規(guī)、金融等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、住房保障產(chǎn)生重大影響

城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期以后，隨著公民意識(shí)的增強(qiáng)，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍提出住有所居的目標(biāo)，政府對(duì)住房保障的介入越來(lái)越深，陸續(xù)出臺(tái)了一系列旨在推動(dòng)保障房發(fā)展的法律法規(guī)、公共政策、金融支持政策。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期以后，住房存量不斷擴(kuò)大，伴隨著現(xiàn)代金融的快速發(fā)展和金融工具的創(chuàng)新，住房市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的興衰聯(lián)系越來(lái)越緊密，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)泡沫、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也愈加頻繁。

圖2 美國(guó)歷年新建住宅開(kāi)工數(shù)量（1959—2019）

典型國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的主要趨勢(shì)特征

從全球城鎮(zhèn)化先發(fā)典型國(guó)家發(fā)展歷程看，城鎮(zhèn)化達(dá)到60%以后，房地產(chǎn)行業(yè)隨之進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，在開(kāi)發(fā)規(guī)模、住房需求、開(kāi)發(fā)模式、融資方式、開(kāi)發(fā)空間、開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)價(jià)格、住房保障等八個(gè)方面出現(xiàn)新的特征。

（一）開(kāi)發(fā)規(guī)模更趨平穩(wěn)：新建住宅規(guī)?？傮w呈現(xiàn)穩(wěn)中緩降的趨勢(shì)

住宅產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)期主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，隨著大規(guī)模城市建設(shè)“基本定型”、住宅存量的不斷積累，住宅投資增長(zhǎng)勢(shì)頭將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)緩慢向下調(diào)整的時(shí)期，但由于不同國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)度、人口自然增長(zhǎng)速度、吸納外來(lái)移民力度并不相同，導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)規(guī)模的調(diào)整幅度、調(diào)整周期有很大不同，不能簡(jiǎn)單一概而論。美國(guó)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，新建私人住宅開(kāi)工量繼續(xù)維持了60年的高位，平均每年超過(guò)140萬(wàn)套，直到2008年金融危機(jī)后才明顯下跌，2020年已回升到137萬(wàn)套以上。法國(guó)在城鎮(zhèn)化率55%—70%區(qū)間，是住宅建設(shè)規(guī)模最大、速度最快的2 0 年，新住宅建設(shè)從每年10萬(wàn)套激增到55萬(wàn)套的頂峰，1973年后規(guī)模緩慢下降，1993年以后基本維持在30萬(wàn)套以上。

（二）住房需求更為多樣：除住宅外催生了大量高科技園區(qū)、共享辦公等新產(chǎn)品

商業(yè)、科技、工業(yè)、地產(chǎn)相結(jié)合，是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段的必然要求。在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的中后期階段，科技成果產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)化速度快速提升，一些高科技產(chǎn)業(yè)要求集聚化、規(guī)?；l(fā)展，工業(yè)發(fā)展與科研機(jī)構(gòu)空間臨近的要求日益迫切，于是科技工業(yè)地產(chǎn)就應(yīng)運(yùn)而生。2 0 世紀(jì)6 0 年代，日本通過(guò)了“高技術(shù)工業(yè)及地域開(kāi)發(fā)促進(jìn)法”，以三井住友房地產(chǎn)集體、筑波新城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為牽頭的房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)開(kāi)發(fā)筑波科學(xué)和工業(yè)園區(qū)。紐約在城市功能定位中制定的袖珍工業(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)研究園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，制定了土地等相應(yīng)支持政策，鼓勵(lì)有創(chuàng)意的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2000年以后，隨著互聯(lián)網(wǎng)、人口老齡化等社會(huì)變革，美國(guó)的共享辦公空間、醫(yī)療辦公地產(chǎn)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)新模式不斷涌現(xiàn)。

（三）開(kāi)發(fā)模式更為兼顧：新建住房和老舊小區(qū)存量住房改造統(tǒng)籌兼顧

發(fā)達(dá)國(guó)家城市更新催生了老舊小區(qū)改造等存量住房更新需求。法國(guó)城鎮(zhèn)化率進(jìn)入70%區(qū)間后，不再大量直接建房，轉(zhuǎn)而注重對(duì)已有住房的翻修和維護(hù)，實(shí)施對(duì)原有住宿環(huán)境進(jìn)行改善、創(chuàng)造積極的條件以改善居住環(huán)境的政策，即所謂的“再居住工程”。美國(guó)城鎮(zhèn)化率進(jìn)入70%區(qū)間后，政府的工作重心轉(zhuǎn)移到了社區(qū)整體建設(shè)上，通過(guò)修繕而非重建提升現(xiàn)有建筑質(zhì)量，同時(shí)實(shí)施“現(xiàn)代城市計(jì)劃”重點(diǎn)解決貧困社區(qū)中的社會(huì)矛盾與社會(huì)沖突，增加社會(huì)服務(wù)來(lái)提升居民的生活質(zhì)量。

（四）融資方式更為現(xiàn)代：融資機(jī)構(gòu)多元化、融資工具多樣化

在融資機(jī)構(gòu)上，二戰(zhàn)以后德國(guó)的住宅信用合作社作為專業(yè)性的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)獲得了快速發(fā)展，并得到國(guó)家政策的保護(hù)或資金方面的扶持。60年代后，美國(guó)政府直接設(shè)置和管理了一批房地產(chǎn)金融二級(jí)機(jī)構(gòu)，成立聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（房利美）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（房地美）、政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（吉利美）。在融資工具上，美國(guó)1 9 6 0 年通過(guò)的《房地產(chǎn)投資稅收法案》使組建房地產(chǎn)投資信托基金成為可能，掀起了一場(chǎng)全面的房地產(chǎn)證券化浪潮，住房抵押貸款證券化、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)投資基金。1981年韓國(guó)國(guó)家住房基金（NHF）成立，為公共住房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和指定的建筑商提供低利率貸款。

（五）開(kāi)發(fā)空間更為聚焦：大城市取代中小城市、郊區(qū)取代城區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域

城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，隨著城市和城鎮(zhèn)化空間形態(tài)變化、產(chǎn)業(yè)空間布局變化、人口職住空間關(guān)系變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域重點(diǎn)也隨之改變。韓國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，從1988年至1991年推動(dòng)的住房200萬(wàn)套建設(shè)和首都圈5個(gè)新城市建設(shè)政策，4年時(shí)間內(nèi)供應(yīng)了當(dāng)時(shí)住房庫(kù)存量的1/3左右，人均住房面積和人均房間數(shù)等有關(guān)居住質(zhì)量指標(biāo)得到了極大提升。美國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后，新建房屋的2/3在郊區(qū)，大量郊區(qū)寫字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、飯店和汽車旅館得到了極大發(fā)展。

（六）開(kāi)發(fā)理念更為人性：從注重?cái)?shù)量?jī)?yōu)先轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升

在城鎮(zhèn)化率達(dá)到6 0%以前，隨著人口大量涌入城市，發(fā)達(dá)國(guó)家住房的主要矛盾是房屋供給不足，這一階段的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是數(shù)量?jī)?yōu)先、擴(kuò)大供給。城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，前期選址偏遠(yuǎn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低的住房弊端逐步顯現(xiàn)，如法國(guó)集中建設(shè)的租賃住房造成了社會(huì)隔離與貧民窟現(xiàn)象，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)就成了重中之重。日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后，積極推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅品質(zhì)，降低成本和能耗。新加坡中低收入家庭住宅問(wèn)題基本解決后，關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)建筑質(zhì)量和特色，更加注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)利用。2 0 0 0 年以后，英國(guó)并沒(méi)有不斷擴(kuò)大用地規(guī)模建房，而是進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，在提高建筑密度、優(yōu)化設(shè)計(jì)的同時(shí)，降低能耗、保護(hù)環(huán)境，提倡節(jié)能住宅，改善城市生存生活體系。

（七）市場(chǎng)價(jià)格更為復(fù)雜：長(zhǎng)期房?jī)r(jià)漲幅趨緩但短期波動(dòng)性增強(qiáng)，暴漲暴跌周期性發(fā)生

城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后，發(fā)達(dá)國(guó)家前期積累的住房需求得到部分釋放，房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩，但短期暴漲暴跌開(kāi)始成為主要矛盾，且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害越來(lái)越大。韓國(guó)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，住房?jī)r(jià)格上漲較快，部分年份漲幅一度接近20%，城鎮(zhèn)化率超過(guò)65%以后，房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，1 9 8 6—2 0 1 3 年房?jī)r(jià)年均上漲率為3.5 4%，低于同期消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（4.27%），但80年代末和2 0 0 0 年初住房?jī)r(jià)格的短期猛增，導(dǎo)致房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“階梯形”上漲結(jié)構(gòu)。其他發(fā)達(dá)國(guó)家，日本在2 0 世紀(jì)8 0年代則有過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快增長(zhǎng)、泡沫不斷增大、最后破滅的慘痛經(jīng)歷，美國(guó)也經(jīng)歷了次貸危機(jī)前后房?jī)r(jià)的暴漲暴跌，并誘發(fā)了2008年國(guó)際金融危機(jī)。

（八）住房保障更為完善：積極發(fā)展保障性租賃住房

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，出現(xiàn)大城市住房難題是世界普遍現(xiàn)象，發(fā)達(dá)國(guó)家在尊重市場(chǎng)規(guī)律的同時(shí)，也注重發(fā)揮政府的民生兜底作用，通過(guò)建設(shè)保障性租賃住房緩解住房壓力。美國(guó)城鎮(zhèn)化率在5 5%—6 5%的近二十年間，新建住宅的4 0%得到了政府的融資資助，城鎮(zhèn)化率超過(guò)6 0%以后，國(guó)家住房總目標(biāo)是“讓每個(gè)美國(guó)家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住房”，對(duì)占住戶總數(shù)1 8%的低收入者通過(guò)廉租屋保障，房租超過(guò)戶收入2 5%的部分由政府補(bǔ)貼。法國(guó)在“光輝3 0 年”城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期（城鎮(zhèn)化率5 5%-7 5%區(qū)間）大量建設(shè)租賃式社會(huì)住房，在當(dāng)時(shí)有效緩解了住房短缺的矛盾。

對(duì)我國(guó)的啟示和建議

2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，已經(jīng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的后半程，房地產(chǎn)也隨之進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型階段，要積極借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)新趨勢(shì)新變化，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局要與新型城鎮(zhèn)化空間形態(tài)相適應(yīng)

盡管發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障政策總體相對(duì)完善，但由于人口大量流入個(gè)別中心城市，導(dǎo)致大城市的住房供給依然不足，結(jié)構(gòu)性短缺壓力依然存在。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局，要重點(diǎn)面向人口流入量大的中心城市、都市圈、城市群，積極布局中心城市的郊區(qū)及通勤地區(qū)，避免在人口流出的地區(qū)重復(fù)建設(shè)，造成結(jié)構(gòu)性空間失衡。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念要主動(dòng)適應(yīng)綠色低碳化、數(shù)字智能化、人口老齡化的未來(lái)新趨勢(shì)

隨著城市的發(fā)展、時(shí)代的進(jìn)步、觀念的更新，房地產(chǎn)產(chǎn)品的社會(huì)需求也在不斷變化，人們對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，追求更加綠色、健康、安全、宜居的居住環(huán)境。面向未來(lái)半個(gè)世紀(jì)甚至更長(zhǎng)時(shí)間，我國(guó)和全世界都將面臨綠色低碳化、數(shù)字智能化、人口老齡化三大轉(zhuǎn)型，對(duì)住房品質(zhì)提出新的更高要求，考慮到房屋作為長(zhǎng)期固定資產(chǎn)，使用周期長(zhǎng)、改造難度大、維護(hù)成本高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品必須在規(guī)劃建設(shè)階段就未雨綢繆、與時(shí)俱進(jìn)。

（三）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)預(yù)警需要不斷持續(xù)，決不能掉以輕心

城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期絕不意味著房?jī)r(jià)波動(dòng)、房地產(chǎn)泡沫的自動(dòng)消失。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重不斷上升、金融屬性不斷增強(qiáng)、虛擬經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)張，盡管房?jī)r(jià)長(zhǎng)期漲幅趨緩，但短期暴漲暴跌的特征越發(fā)明顯，更易誘發(fā)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我國(guó)“房住不炒”定位需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的監(jiān)測(cè)預(yù)警不能放松，對(duì)投機(jī)投資性需求要及時(shí)調(diào)控，始終保持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

（四）保障性租賃住房開(kāi)放規(guī)模要適度、布局上要融合

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，在人口大量流入的大城市周邊適度建設(shè)低租金的保障性租賃住房，為流動(dòng)人口提供最基本的住房保障，滿足新市民等特定人群特定階段的過(guò)渡性需求，創(chuàng)造一個(gè)有利于勞動(dòng)力市場(chǎng)流動(dòng)的租房系統(tǒng)，無(wú)論是從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的角度看，還是從保障改善民生的角度看，都是必須且必要的。就我國(guó)而言，保障性租賃住房要統(tǒng)籌實(shí)物量供給和貨幣化補(bǔ)貼，住房開(kāi)發(fā)規(guī)模必須適度且注重與既有社區(qū)的有機(jī)融合，否則大規(guī)模集中開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期看可能造成低收入群體的空間集聚和地理鎖定效應(yīng)，引發(fā)新的社會(huì)矛盾。

（五）住房政策必須與社會(huì)政策相協(xié)調(diào)，共同創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房問(wèn)題絕非單一的居住問(wèn)題，而與城市的全面、持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)，因此需要從多個(gè)方面對(duì)住房問(wèn)題進(jìn)行合理規(guī)劃。在我國(guó)，住房政策應(yīng)該與教育、醫(yī)療、就業(yè)等其他社會(huì)政策相結(jié)合，與土地、財(cái)政、環(huán)保、 城市更新等政策相適應(yīng)，做好基本公共服務(wù)、優(yōu)美生態(tài)環(huán)境的配套，打造宜居宜業(yè)優(yōu)質(zhì)生活圈。