小區(qū)公共收益不能是筆“糊涂賬”

張淳藝

小區(qū)公共收益多少，具體花在哪兒了——這兩個問題對于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)居民李先生來說，完全是一頭霧水，因為“物業(yè)沒公示，問了也不告知”。記者近日走訪北京市多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)公共收益賬目鮮見公布，多數(shù)業(yè)主對該收益也知之甚少。

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第九百四十三條規(guī)定：業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行報告。但在現(xiàn)實生活中，很多地方的小區(qū)公共收益鮮見公布，嚴(yán)重侵害業(yè)主的知情權(quán)。有的雖然公示了，時效性卻大打折扣，真實性也令人懷疑。

2 0 2 1年3月，江蘇省消費者權(quán)益保護(hù)委員會的一項調(diào)查顯示，小區(qū)公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權(quán)得不到保障的現(xiàn)象極為普遍。超過六成受訪者認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不夠合理，主要體現(xiàn)在“公共收益使用的決定權(quán)，主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶余額對不上”“物業(yè)公開的維修費用明顯高于市價”以及“物業(yè)總是先使用資金，而后通知業(yè)主”等方面。

小區(qū)公共收益成為“糊涂賬”，不僅有損廣大業(yè)主的合法權(quán)益，而且容易引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾沖突。近年來，隨著業(yè)主權(quán)利意識的提高，一些業(yè)主紛紛開始較真，將物業(yè)公司告上法庭。今年9月，江蘇南通市某小區(qū)物業(yè)公司撤場拒交經(jīng)營收入，業(yè)委會起訴追索1 3 7 .5萬元獲法院支持。除了業(yè)主通過法律渠道維權(quán)外，有關(guān)方面更需要進(jìn)一步完善規(guī)則，保障小區(qū)公共收益不“糊涂”。

首先，厘清物業(yè)違法成本。《民法典》僅僅規(guī)定了物業(yè)公司公開公共收益的義務(wù)，對于拒絕公示并未給出懲罰措施。這不免讓一些物業(yè)公司有恃無恐，缺乏公開的積極性主動性。對此，《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示經(jīng)營設(shè)施收益收支情況或者公示失實信息的，由縣（市、區(qū)）價格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，將被處以1萬元以上5萬元以下罰款。”上海則是從信用管理入手，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施失信行為記分，建立“紅黑名單”制度。這些做法值得借鑒推廣。

其次，明確收益使用規(guī)則。《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！? 0 2 0年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》予以細(xì)化：“專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。”有了這樣清晰的規(guī)則，可以起到止紛息爭的作用，有力規(guī)范物業(yè)公司的行為，讓小區(qū)公共收益分配更加公平透明。