新常態(tài)下房地產企業(yè)財務風險管理與控制對策研究

王曉

（臨沂城發(fā)翔宇文旅康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展有限公司，山東 臨沂 276023）

一、引言

在我國經濟社會發(fā)展過程中，房地產行業(yè)發(fā)揮了重大作用。房地產行業(yè)為國民生活奠定了重要的物質基礎。從“九八房改”到現(xiàn)在，我國的房地產行業(yè)經歷了快速增長階段，但相關政策和企業(yè)管理制度卻沒有及時跟上，出現(xiàn)了不少問題，這些問題在房地產企業(yè)后續(xù)的發(fā)展過程中逐漸暴露，影響了整個房地產市場的安全和穩(wěn)定。2016年，我國對房地產行業(yè)提出了一項明確的原則，那就是“房住不炒”，自此，我國的房地產行業(yè)逐漸進入調整期。2020年以來，新常態(tài)下政府不斷加強對房地產企業(yè)的管控，此前房地產的發(fā)展主要依靠單一的限購、限貸、限售等需求端，而經過政府的一系列管控，房地產行業(yè)進入了重要的整合階段，亟須轉變發(fā)展方向。在此背景下，房地產企業(yè)的整體風險管理，尤其是財務風險管理意識逐漸加強。在新常態(tài)下，房地產企業(yè)的競爭和生存壓力越來越大，財務風險也越來越大。房地產企業(yè)增強財務風險管理和控制能力變得至關重要。

二、新常態(tài)下財務風險管理與控制的重要作用

在經營和發(fā)展過程中，房地產企業(yè)的財務工作容易受到眾多經濟活動的影響，或受市場經濟不確定性因素的影響，導致實際收益和預期收益出現(xiàn)較大的偏差。當前，房地產企業(yè)的經濟效益呈下降趨勢，潛在風險更加明顯［1］。在此背景下，財務風險管理與控制的作用日益凸顯。

（一）有助于房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產企業(yè)在經營過程中，需要的資金數(shù)量龐大，因此其屬于資金密集型企業(yè)，容易產生相應的財務風險。房地產企業(yè)的財務風險在一般情況下很難被注意到，但是房地產企業(yè)一旦出現(xiàn)經營風險，財務風險也會緊隨其后，因此，財務風險被視為房地產企業(yè)的末端風險。房地產企業(yè)發(fā)展涉及的關鍵環(huán)節(jié)非常多，不論哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致房地產企業(yè)面臨經營風險和財務風險，繼而引發(fā)信用崩潰、融資困難、資金鏈斷裂等重大風險。房地產企業(yè)如果不能采取有效措施應對某一項宏觀調控政策，就會導致項目開發(fā)中斷，蒙受巨大的經濟損失。此外，房地產企業(yè)在稅務管理方面存在漏洞，會導致其面臨巨額的稅務罰款，這些稅務罰款不僅會使房地產企業(yè)面臨巨大的資金壓力，還會降低房地產企業(yè)的稅務信用等級，使稅務部門加強對房地產企業(yè)的稅務監(jiān)管。

（二）有助于增強房地產企業(yè)盈利能力

房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，依靠房價的快速上漲獲得巨大的利潤，但是在新常態(tài)下，這種盈利模式已不可持續(xù)。而精細化管理能夠提升房地產企業(yè)的經營效益，財務風險管理和控制能夠幫助企業(yè)增強核心市場競爭力，提高企業(yè)的經營效益。房地產企業(yè)的財務狀況會影響企業(yè)的融資能力，降低企業(yè)的融資成本。穩(wěn)定健康地開展財務活動，能避免房地產企業(yè)陷入經濟糾紛，保全企業(yè)的利潤。因此，加強房地產企業(yè)的財務風險管理與控制能夠增強企業(yè)的盈利能力。

（三）有助于房地產企業(yè)進行風險內控管理

企業(yè)的風險主要包括經營管理風險、法律風險、財務風險等，財務風險能對企業(yè)生產經營的各個環(huán)節(jié)產生巨大影響，并且財務風險控制是企業(yè)內部控制的重要組成部分，對房地產企業(yè)的資金動向和資源配置具有至關重要的作用，能夠提高企業(yè)的風險防范能力。隨著我國相關法律法規(guī)、制度體系的不斷完善，財務風險防控措施和手段也在不斷優(yōu)化，能夠為企業(yè)的風險防范和內控管理提供有力支撐［2］。

三、新常態(tài)下房地產企業(yè)存在的主要財務風險

（一）投資風險

首先，針對房地產行業(yè)的政策和法律法規(guī)的變動會對房地產企業(yè)的項目投資產生重大影響。在幾十年的發(fā)展過程中，我國房地產行業(yè)經歷了迅速發(fā)展的關鍵時期，并對我國經濟增長作出了重大貢獻，成為我國經濟發(fā)展的重要推動力量。但是由于我國對房地產市場的監(jiān)管不到位，炒房、捂盤、虛假宣傳、工程項目建設爛尾等情況時有發(fā)生。近幾年，房價、地價不斷上漲，房地產市場面臨嚴峻的發(fā)展形勢。為了使房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)范房地產行業(yè)的市場競爭秩序，我國政府加大了對房地產行業(yè)的監(jiān)督力度，并先后出臺了一系列限制性措施，旨在指導房地產企業(yè)進一步發(fā)展。一些房地產項目投資會隨著國家政策的變動進行調整，在調整的過程中難免會出現(xiàn)相應的風險［3］。

此外，市場經濟對企業(yè)發(fā)展也有諸多影響，其中對房地產開發(fā)項目的市場定位會影響項目投資。當前房地產行業(yè)進入了重要的調整期，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)在進行項目投資開發(fā)的過程中，如果沒有在前期進行充分的市場調研，沒有全面了解消費者對房地產的需求，盲目進行戶型設計和面積規(guī)劃，會導致投資建設項目的市場定位發(fā)生偏差，難以得到消費者的認同，導致房地產項目銷售情況不理想，企業(yè)無法在短時間內回籠資金，面臨資金短缺的風險。

（二）融資風險

房地產企業(yè)資金周轉時間較長，在項目開發(fā)和建設的過程中需要投入大量的資金，因此房地產企業(yè)通常通過融資獲得大量的啟動資金。但當前房地產企業(yè)的融資渠道和方式比較單一，房地產企業(yè)在融資過程中沒有及時對市場環(huán)境和企業(yè)的實際發(fā)展狀況進行全面了解，僅僅根據(jù)自身經驗制定相關的投資決策，對企業(yè)的資金需求和收益的分析并不到位。若房地產企業(yè)籌集的資金沒有在預估的時間內回款，一旦出現(xiàn)銀行斷貸問題，房地產企業(yè)就會陷入巨大的財務困境，正常經營也會受到影響。

（三）稅務風險

當前房地產企業(yè)涉稅業(yè)務種類比較多，產業(yè)規(guī)模比較大，建設的項目比較多，不同的項目在商業(yè)運行過程中存在差異。因此，房地產企業(yè)稅務管理的難度大，稅務風險比較大。房地產企業(yè)產生稅務風險的主要原因是，對新投資項目的稅務研究不夠深入，對稅務政策掌握不全面，最終導致企業(yè)投資決策失誤。房地產企業(yè)不能有效實現(xiàn)業(yè)財融合，缺乏對業(yè)務的前置稅務籌劃，容易陷入嚴重的稅務危機。對周期性的稅務籌劃和管理不到位，將工作重心放在事后稅務測算和補救方面，沒把握住提前籌劃稅務的機會。房地產企業(yè)的稅務過程管理不夠規(guī)范，不能及時獲得全額的、合規(guī)的發(fā)票，導致企業(yè)存在抵扣風險。另外，項目規(guī)劃不夠合理，稅務認定和清算主體之間存在明顯差異，使得大額稅金出現(xiàn)了支出風險［4］。

（四）債務風險

房地產行業(yè)的資本金體制誕生得比較早，并且大批房地產企業(yè)都是通過舉債的方式進行項目開發(fā)建設的。在我國早期的經濟環(huán)境下，大部分企業(yè)通過負債的方式參與房地產項目開發(fā)，房地產市場的資本金占有率較低，資金結構沒有得到合理優(yōu)化，企業(yè)負債率持續(xù)增長。相關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在房地產企業(yè)的項目資金構成中，只有20%的自有資金，而銀行貸款的占有率達到了45%，這嚴重削弱了房地產企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性。房地產企業(yè)的資金回收進展緩慢，會直接影響企業(yè)的商業(yè)信譽，使得房地產企業(yè)面臨嚴重的信用危機和債務危機，甚至可能導致企業(yè)破產［5］。

（五）利潤風險

獲取利潤是企業(yè)發(fā)展經營的主要目的，由于房地產企業(yè)的穩(wěn)定性較差，因此很難準確預估企業(yè)的利潤，難以實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的最大化。在大部分房地產企業(yè)的日常經營和發(fā)展過程中，與財務相關的工作沒有做好充足的準備，并且過多關注項目工程施工階段的成本控制，造成了資金大量浪費的問題，影響了成本控制，使企業(yè)預算嚴重超支，讓企業(yè)面臨較大的財務風險。成本控制不到位會導致企業(yè)的經濟效益降低，產生巨大的利潤風險。

四、房地產企業(yè)財務風險管理與控制的相關對策

（一）健全企業(yè)財務內部控制制度，注重風險管理

健全財務內部控制制度需要企業(yè)上下共同努力。因此，房地產企業(yè)在健全財務內部控制制度的過程中，需要實現(xiàn)企業(yè)內部的財務信息共享，要建立財務信息共享系統(tǒng)，利用現(xiàn)代化的信息平臺推動財務和業(yè)務融合發(fā)展。要優(yōu)化企業(yè)日常的業(yè)財工作流程，并且控制企業(yè)的日常收支，保障企業(yè)的資金安全，將企業(yè)的財務風險降到最低。此外，房地產企業(yè)還需要建立完善的財務決策機制，對財務事項、資金配置、投融資活動和資產處理等進行系統(tǒng)梳理。要在國家相關的法律法規(guī)允許的范圍內開展經營活動，按照不相容崗位相分離原則設置財務崗位，在企業(yè)內部建立完善的財務負責人制度，清晰劃分各職位的權責，增強企業(yè)財務工作的獨立性和真實性。

（二）完善企業(yè)財務決策流程，強化財務控制

房地產企業(yè)必須建立科學嚴謹?shù)臎Q策流程，充分發(fā)揮內控機制的優(yōu)勢，作出科學正確的項目決策，提升自身的經濟效益。企業(yè)要在內部組建相關的決策研究小組，對市場的發(fā)展趨勢和行業(yè)走勢進行全面研究，及時對稅務、開發(fā)、貸款、建設、銷售工作進行量化和評估，積極對企業(yè)的項目進行可行性分析和評價，構建科學的決策流程。在決策過程中，要突出財務的內控管理，讓項目風險、投資規(guī)劃與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展相吻合，保證企業(yè)決策的客觀性。要基于對項目投資后期的評價機制開展決策的事后評價，對項目投資進行績效考核，及時發(fā)現(xiàn)項目投資中的風險，及時調整和完善投資計劃，保證房地產企業(yè)的收益能夠達到預期［6］。

（三）調整企業(yè)資本結構，優(yōu)化資金配置

在房地產企業(yè)的項目開發(fā)過程中，使用和投入的資金非常有限，導致出現(xiàn)現(xiàn)金分散沉淀和存貸雙高的現(xiàn)象，企業(yè)的資金周轉率下降，會讓企業(yè)陷入巨大的財務危機。因此，要調整企業(yè)的資本結構，優(yōu)化房地產企業(yè)的資金配置，有效提升房地產企業(yè)的資金利用效率，改善房地產企業(yè)的資產質量，增強房地產企業(yè)的盈利能力，發(fā)揮資金規(guī)模的優(yōu)勢，提升房地產企業(yè)的市場競爭力，避免企業(yè)出現(xiàn)資金風險。房地產企業(yè)還可以建立資金集中管控系統(tǒng)，基于相關信息提升資金配置能力。同時，建立現(xiàn)金流風險預警機制，提升企業(yè)的風險預判能力，及時制定相關措施，從而有效規(guī)避風險。

（四）構建企業(yè)風險控制體系，優(yōu)化內部控制環(huán)境

從房地產企業(yè)的特點可以看出，房地產行業(yè)屬于高風險、高收益行業(yè)，房地產企業(yè)的管理者要有較強的風險控制意識，在企業(yè)內部建立完善的風險控制體系，優(yōu)化企業(yè)的內部控制環(huán)境，通過風險控制體系使企業(yè)的風險防范能力得到提升。要全面有效地落實企業(yè)的風險控制制度體系，使房地產企業(yè)能夠準確及時地識別、跟蹤風險，制定有效的應對措施防范風險，事后要對風險數(shù)據(jù)進行整理和深入分析，避免再出現(xiàn)類似的風險。

五、結語

在經濟新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)面臨重大的市場考驗，受國家宏觀調控的影響，房地產企業(yè)發(fā)展趨于平緩，其之前在迅速發(fā)展過程中埋下的各種風險也逐漸暴露。在這種情況下，房地產企業(yè)只有加強財務風險管理和控制，才能實現(xiàn)穩(wěn)定、長遠的發(fā)展。基于此，文章對房地產企業(yè)的財務風險進行分析，并且提出了相關的應對策略，旨在為我國房地產企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供參考。