房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制與管理探究

潘肖華

（南寧錦創(chuàng)建設(shè)投資有限公司，廣西 南寧 530000）

一、引言

“三道紅線”“兩集中”供地等金融調(diào)控政策的實施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地，同時金融資源向頭部房企傾斜，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。從宏觀角度看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)朝集約化、精細化方向發(fā)展，但行業(yè)整體的項目開發(fā)成本控制與管理水平還處于初級階段，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，仍存在多種項目開發(fā)成本控制與管理的問題。如何有效實施項目開發(fā)全過程成本控制與管理，提高資金運轉(zhuǎn)效率，推動企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)重點研究的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)不同階段成本控制的特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)不同階段成本控制的特點存在明顯差異。

在投資策劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)基于對房地產(chǎn)市場的全面分析與綜合評估，深入研究投資房地產(chǎn)項目的可行性，經(jīng)過嚴格的投資論證后作出科學(xué)的投資決策，進而有效控制投資成本。

設(shè)計階段的成本控制強調(diào)事前控制，多數(shù)項目在此階段確定成本，因此企業(yè)應(yīng)注重審核設(shè)計圖紙的設(shè)計及變更，以在事前控制成本。

在招投標階段，項目部門、財務(wù)部門、成本管理部門等共同編制招標文件、工程量清單、合同主要條款，并共同選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，以降低溝通、交易等隱性成本。

在施工階段，施工人員的專業(yè)素質(zhì)、現(xiàn)場管理的方法、各部門的協(xié)同工作等會影響成本，而施工進度也會因多種因素受阻，進而改變施工計劃，這必然增加成本，企業(yè)有必要明確改變施工計劃的原因，以避免增加無增值作業(yè)引起的成本。

在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好結(jié)算編審工作，核對材料單價、材料消耗量、設(shè)備消耗量、工程量等重要數(shù)據(jù)信息，同時加強成本考核，以控制事后成本［1］。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)不同階段成本控制與管理的問題

（一）投資策劃階段

1.項目可行性研究不夠深入

雖然多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)意識到了項目可行性研究的重要性，但是實際研究不夠深入。如HD 房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)M 項目的過程中，從地塊、區(qū)域市場、M 項目投資開發(fā)的具體內(nèi)容等方面展開項目可行性研究，但沒有分析項目投資測算。再如中交HX 項目在開展可行性研究工作時，高度關(guān)注成本測算，但實際沒有建立測算標準模型，其測算流程不清晰，也缺乏成本測算的度量標準。

2.目標成本制定有待細化

從當前房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控情況看，多數(shù)企業(yè)引入了目標成本法，但是具體的目標成本制定有待細化。如Y 企業(yè)W 項目的目標成本制定，一方面由于成本細分基礎(chǔ)和原則過于粗略，因此將兩個無過多聯(lián)系或沒有必然聯(lián)系的成本對象劃分在一起；另一方面企業(yè)過分關(guān)注顯性成本和財務(wù)信息，忽略了隱性成本與非財務(wù)信息。

（二）設(shè)計階段

1.設(shè)計質(zhì)量控制不到位

多數(shù)企業(yè)不重視設(shè)計問題引起的成本增加，對設(shè)計質(zhì)量的控制不到位，進而增加了項目成本。仍以Y 企業(yè)W 項目為例，在該項目的設(shè)計圖紙中，存在鋼筋間距過小、重要信息描述不清、混凝土強度不一致的問題，使企業(yè)遭受了重大經(jīng)濟損失，這表明Y 企業(yè)對W 項目設(shè)計圖紙的質(zhì)量控制不到位。

2.設(shè)計開發(fā)成本偏高

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會委托第三方設(shè)計單位設(shè)計項目。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與設(shè)計單位對設(shè)計的關(guān)注重點不同，前者注重設(shè)計的合理性、適用性、投資收益比，后者重視設(shè)計的速度、技術(shù)、產(chǎn)值。在此情況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)未充分把握設(shè)計單位的資質(zhì)、人員專業(yè)素質(zhì)等基本信息，并且設(shè)計單位對施工現(xiàn)場的條件缺乏深入調(diào)查，因此設(shè)計開發(fā)成本偏高，進而出現(xiàn)成本失控現(xiàn)象。

（三）招投標階段

1.惡意競標現(xiàn)象突出

部分企業(yè)為了中標，給出接近項目成本價的工程造價，或者惡意串標，提供虛假材料中標，中標后又通過各種辦法提高工程造價，以保證自身利潤，這給房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控埋下了重大隱患。此外，部分中標企業(yè)由于無法承受項目虧損，因此將其分包出去，不但延誤了工期，而且給自身造成了重大經(jīng)濟損失。

2.合同管理不足

現(xiàn)階段，我國招投標法律日益完善，企業(yè)招投標合同管理制度體系不斷健全，但是仍存在合同管理不足的問題，具體表現(xiàn)為以下三點：一是合同不符合國家法律規(guī)定，導(dǎo)致合同無效，如合同約定開工時間先于項目中標時間，違反了招投標的強制性規(guī)定；二是合同條款審核不嚴謹，企業(yè)過于注重中標情況，忽略了對合同條款的審核，增加了發(fā)生合同糾紛問題的概率；三是招投標雙方?jīng)]有及時溝通合同條款中存在爭議的部分，尤其缺乏對關(guān)鍵性細節(jié)問題的全面考慮。

（四）施工階段

1.各部門交流不足，成本管控難度大

在實際施工中，多數(shù)企業(yè)內(nèi)部存在各部門溝通交流不足的情況，增加了成本管控難度。以中交HX 項目為例，在撥付工程進度款方面，該企業(yè)各部門不溝通、不協(xié)作，出現(xiàn)了錯付、多付問題，且此問題在該項目的成本自查中多次出現(xiàn)，加大了成本管控的難度。

2.成本動態(tài)管控不到位

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，宏觀經(jīng)濟政策、市場供求關(guān)系、原材料價格、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境等不斷變動，對項目施工成本有直接影響，往往涉及大量資金，這要求房地產(chǎn)企業(yè)實施成本動態(tài)管控。但事實上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在成本動態(tài)管控不到位的問題。

（五）竣工結(jié)算階段

1.結(jié)算編審管控不足

做好結(jié)算編審工作，有利于企業(yè)規(guī)范項目成本管理，對企業(yè)杜絕成本違規(guī)支出行為有重要意義。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不夠關(guān)注項目竣工結(jié)算編審，使其管控嚴重不足。中交HX項目為商業(yè)項目，其結(jié)算編審工作較復(fù)雜，沒有全面管控工程量、工程造價、成本費用等，如該項目的E 座精裝公寓工程量計算，其衛(wèi)生間集成吊頂、止水臺砼等工程量計算有誤，核減金額約37.4萬元。

2.成本考核不全面

當前房地產(chǎn)企業(yè)項目成本考核存在以下問題：第一，項目成本費用歸集較慢，由于項目成本構(gòu)成較復(fù)雜，因此成本核算存在滯后性，對成本考核產(chǎn)生了影響；第二，已有成本考核體系尚未覆蓋項目的全過程，只注重考核施工成本，忽略了對其他階段成本管控的有效考核；第三，成本考核結(jié)果運用不到位，沒有將成本考核與績效管理掛鉤，企業(yè)難以通過考核結(jié)果促進全員參與項目開發(fā)全過程成本控制與管理。

四、房地產(chǎn)項目開發(fā)不同階段成本控制與管理問題的應(yīng)對策略

（一）投資策劃階段

1.加強項目可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)技術(shù)全面、深入地調(diào)查影響項目投資策劃的因素，如地方房地產(chǎn)調(diào)控政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場信息、居民人均可支配收入與支出、居民住房需求等［2］。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展項目投資可行性研究工作，綜合分析投資環(huán)境、市場發(fā)展趨勢、投資不確定性、投資風(fēng)險，通過建立成本測算標準化模型科學(xué)評估投資成本，制定不同的投資方案，經(jīng)專家團隊多輪論證后，選擇最佳投資方案。

2.推動目標成本標準化

多部門共同協(xié)作、合理分工是應(yīng)用目標成本法的重要前提。為推進目標成本標準化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立協(xié)同工作機制與相互制衡的成本控制機制，如由財務(wù)部提供利潤、收益率等財務(wù)數(shù)據(jù)，由營銷部提供可售面積及相關(guān)售價測算數(shù)據(jù)，由項目部提供項目規(guī)劃指標數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)基于多部門協(xié)同開展目標成本編制工作，將隱性成本、非財務(wù)信息納入編制范圍內(nèi)，確保合理細分目標成本，并通過多次測算，不斷調(diào)整目標成本。

（二）設(shè)計階段

1.合理選擇設(shè)計單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理選擇設(shè)計單位，以降低設(shè)計開發(fā)成本。在此過程中，可以建立設(shè)計單位檔案庫，準確把控設(shè)計單位的設(shè)計資質(zhì)、社會信譽、人員專業(yè)素質(zhì)、成功設(shè)計案例等信息，并基于此劃分設(shè)計單位的等級，優(yōu)先選擇等級較高的設(shè)計單位［3］。選擇后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配合設(shè)計單位開展施工現(xiàn)場調(diào)查工作，根據(jù)現(xiàn)場施工環(huán)境和周邊環(huán)境，遵循成本效益原則優(yōu)化設(shè)計圖紙，從源頭有效控制項目成本。

2.基于限額設(shè)計有效控制設(shè)計成本

限額設(shè)計以設(shè)計任務(wù)書、投資成本評估等條件為約束，按照投資分配額度設(shè)計，可以將設(shè)計成本控制在總概算范圍內(nèi)，也可以在保障項目工程使用功能的前提下嚴格控制設(shè)計不合理的變更。房地產(chǎn)企業(yè)可以基于限額設(shè)計有效控制設(shè)計成本，完成概算后，確定限額要求［4］，初步設(shè)計結(jié)束后，審查其預(yù)算，并將其調(diào)整為最低目標額度，技術(shù)設(shè)計完成后，修訂預(yù)算，確保施工預(yù)算低于概算，進而在設(shè)計各節(jié)點落實限額設(shè)計。

（三）招投標階段

1.加強招投標文件評審

招標文件與工程量清單是投標方編制投標文件、報價文件的重要基礎(chǔ)，也是項目結(jié)算的關(guān)鍵依據(jù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中屬于招標方，應(yīng)認真準備招標文件，嚴格審查文件內(nèi)容及條款，并注重有效編制工程量清單，必要時可以組建專業(yè)團隊對其審核。此外，為保證招標的客觀性與公正性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)具體條件、招標文件要求、市場行情等設(shè)定最高競標價，同時對詢標工作予以高度重視，消除虛假或欺騙性報價。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)公開、透明地展示招標程序、中標結(jié)果，以便投標人獲取基本投標信息。

2.完善合同管理機制

合同管理不到位是引發(fā)合同糾紛的主要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)在處理合同糾紛的過程中，難免遭受經(jīng)濟損失，因此有必要完善合同管理機制。在審查階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從風(fēng)險角度審核合同底稿，更改不符合國家法律規(guī)定、不利于企業(yè)經(jīng)營的合同。在簽訂階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以與投標方明確付款條件、違約責任、雙方權(quán)利義務(wù)，做到風(fēng)險共擔、利益共存。在履行階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以集中保管在履行合同過程中形成的各項資料，一旦發(fā)現(xiàn)投標方有嚴重違約行為或與投標方就合同部分條款發(fā)生重大爭議，就應(yīng)及時上報并嚴肅處理。

（四）施工階段

1.加強各部門溝通交流

房地產(chǎn)企業(yè)要想合理控制與管理施工成本，應(yīng)構(gòu)建全員參與的管理局面，加強各部門的交流，防止“信息孤島”。首先，企業(yè)可以通過宣傳、培訓(xùn)強化全員的項目成本管控意識，對不同部門的人員開展針對性宣傳、培訓(xùn)，引導(dǎo)其積極參與施工成本管控。其次，企業(yè)應(yīng)搭建暢通的信息溝通渠道，線上借助ERP、OA、項目管理系統(tǒng)及其他新媒體工具傳遞信息，線下開展交流學(xué)習(xí)會、專項例會等，深化全員對施工成本管控情況的了解，使其明確自身在施工中的成本管控責任與當前成本管控的問題，學(xué)習(xí)有效的成本管控方法。最后，企業(yè)應(yīng)健全信息管理制度，從制度層面保障各部門的溝通交流。

2.優(yōu)化成本動態(tài)管控方法

在數(shù)字化背景下，信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用到項目成本管理中，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一體化的項目管理平臺，優(yōu)化成本動態(tài)管控方法，動態(tài)管控施工的材料費用、設(shè)備費用、人工費用、工程款支付、工程變更等［5］。以人工費用管控為例，企業(yè)可以在已有項目管理系統(tǒng)中增加員工實名制考勤管理模塊，自動記錄員工的考勤信息，并實時追蹤其工資發(fā)放情況。

（五）竣工結(jié)算階段

1.加大結(jié)算編審管控力度

為加大項目竣工結(jié)算編審管控力度，房地產(chǎn)企業(yè)有必要嚴格核查基礎(chǔ)編審依據(jù)是否齊全，工程量計算是否符合國家標準與合同規(guī)定，工程定額套取與工程計價是否合理，做好對工程量高估冒算、套取高標準定額等違規(guī)行為的監(jiān)督與追責工作，匯總項目開發(fā)建設(shè)的所有憑證，并查驗其真?zhèn)危?］。

2.健全成本考核制度

針對前述成本考核的難點問題，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從以下方面入手，健全成本考核制度：一是加快成本核算信息化進程，創(chuàng)新成本核算方法，獲得全面、系統(tǒng)的成本核算依據(jù)，保持核算的及時性，為成本考核創(chuàng)造良好的條件；二是擴大成本考核范圍，將項目開發(fā)全過程的成本管控情況納入考核行列中；三是充分運用成本考核結(jié)果，將其與績效管理掛鉤，以激勵全員參與項目開發(fā)成本管控。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本的構(gòu)成較復(fù)雜，其不同階段成本控制特點也明顯不同。面對當前項目開發(fā)全過程成本管控的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足實際，深入挖掘影響項目成本的內(nèi)部管理因素與外部供應(yīng)鏈因素，并在成本效益原則的指引下采取針對性措施有效解決問題，增強自身成本競爭優(yōu)勢。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況看，“房住不炒”的總基調(diào)沒有變，但房地產(chǎn)的投資屬性回歸了居住屬性。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)全過程成本管控，以應(yīng)對宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響。