我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范*

趙立軍，王穎馳，許延明

(佳木斯大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，黑龍江 佳木斯 154007)

在我國改革開放的四十多年中，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，也促進(jìn)了許多大大小小的房地產(chǎn)公司的產(chǎn)生，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了空前繁榮的時期，資本大量流入了房地產(chǎn)行業(yè)。新冠疫情對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊，這對于占社會總投資一半以上的房地產(chǎn)行業(yè)來說勢必會帶來財務(wù)風(fēng)險。

一、財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性[1]。按財務(wù)活動的主要環(huán)節(jié)，可以分為信用風(fēng)險、籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。按可控程度分類，可分為可控風(fēng)險和不可控風(fēng)險。本文主要從財務(wù)活動角度研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及經(jīng)營風(fēng)險。

(一)籌資風(fēng)險

從企業(yè)的經(jīng)營過程來分析，籌資是整個過程的起點。籌資的風(fēng)險在于由資金市場環(huán)境的變化帶來的不確定性。

(二)投資風(fēng)險

籌集到資金后，企業(yè)需要進(jìn)行投資活動來獲取收益。投資過程中的風(fēng)險表現(xiàn)為所投資項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中出現(xiàn)與原定預(yù)期目標(biāo)偏離的因素，導(dǎo)致收益不確定的風(fēng)險。

(三)經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險也稱營業(yè)風(fēng)險，是指企業(yè)在供應(yīng)、生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的各環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險，由于生產(chǎn)經(jīng)營活動或市場環(huán)境變化等不確定因素，所導(dǎo)致企業(yè)實際收益不能達(dá)到預(yù)期的收益的各種風(fēng)險[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

(一)籌資風(fēng)險

企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須籌集資金。而房地產(chǎn)這種資金密集型產(chǎn)業(yè)的資金需求量更不在話下，各個周期的資金需求量巨大，籌資活動的好壞對企業(yè)的影響重大。如何在最短的時間內(nèi)籌集到最多的資金，達(dá)到資金使用成本最低而風(fēng)險最小是企業(yè)籌資活動的重中之重。通過對企業(yè)負(fù)債的規(guī)模結(jié)構(gòu)和企業(yè)長、短期償債能力的分析，識別其籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)這種負(fù)債的規(guī)模結(jié)構(gòu)是指企業(yè)內(nèi)部短期負(fù)債和長期負(fù)債分別占的比重。通過確定企業(yè)負(fù)債的規(guī)模結(jié)構(gòu)，有針對性地分析企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。如企業(yè)的長期負(fù)債較高，那么短期內(nèi)的還款風(fēng)險較低，長期的利息費用也比較低，企業(yè)在負(fù)債方面的風(fēng)險就比較低。如果短期負(fù)債較高，則需要有較大的流動資金來償還利息費用和本金，因此短期的財務(wù)風(fēng)險比較高。

(二)投資風(fēng)險

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在這一過程中存在很多風(fēng)險，如果管理者的前期項目分析做的不到位，盲目投資，就會導(dǎo)致風(fēng)險隨之而來。最終銷售工作遲遲不能推進(jìn)，無法實現(xiàn)預(yù)期的收益。資金被占用，企業(yè)的資金鏈斷裂的風(fēng)險加大，財務(wù)風(fēng)險也越來越大。通?？梢詮目傎Y產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)收益率來反映企業(yè)投資回報情況，總資產(chǎn)報酬率從投入和占用方面反映總資產(chǎn)的總體獲利能力。凈資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)的凈資產(chǎn)獲取收益的能力，一般而言，該值越高，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)，相關(guān)的投資風(fēng)險越小。

(三)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)投資成本高、回收期長、資金需求量大，所以經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)期較長。因此很有必要來控制企業(yè)的經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)情況，及時回籠資金和投入資金?？梢酝ㄟ^土地風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險、成本風(fēng)險、安全風(fēng)險、工期延誤風(fēng)險、重大糾錯風(fēng)險等來識別和分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

(一)缺乏科學(xué)融資規(guī)劃

造成房地產(chǎn)企業(yè)償債能力弱的主要原因是企業(yè)缺乏科學(xué)的融資計劃。房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率一般都明顯高于60%。在近三年，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于增長趨勢，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，利息保障倍數(shù)也在持續(xù)上升，從這兩個指標(biāo)的變動趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力逐年降低。單純的從資產(chǎn)負(fù)債率來看，較高的資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)來說償債壓力較大，負(fù)債過多會導(dǎo)致公司信用評級的下調(diào)，從而導(dǎo)致后續(xù)融資資金成本的提高。另外，資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)的財務(wù)杠桿就會比較高，那么對于股東而言，收益的風(fēng)險也會加大，財務(wù)風(fēng)險也隨之提高。

(二)投資規(guī)劃單一

由于公司治理結(jié)構(gòu)不合理不完善，并且內(nèi)部風(fēng)險與公司管理層密不可分，主要有董事會，公司高層管理人員，內(nèi)部財務(wù)審計責(zé)任人等，建全的內(nèi)部管理機(jī)制，可以保證風(fēng)險管理責(zé)任人的獨立性，其中董事會與管理層獨立性顯得尤為重要，保持內(nèi)部職能獨立性可以更好地發(fā)揮相互權(quán)力制衡的作用，更能充分地體現(xiàn)公司治理結(jié)構(gòu)的合理性。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)投資基礎(chǔ)環(huán)境差，內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)構(gòu)不完善，是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生投資風(fēng)險的主要原因。

(三)經(jīng)營資金管理不當(dāng)

存貨管理不善。近三年以來房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)出震蕩上浮的發(fā)展態(tài)勢，這說明其在存貨管理上出現(xiàn)了一定的問題。存貨管理如果不夠科學(xué)合理，會占用企業(yè)的大量資金，導(dǎo)致企業(yè)的資金流動性減弱，同時超出企業(yè)需要的存貨還會因市場行情的變化導(dǎo)致貶值損失，具有一定的風(fēng)險性。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，導(dǎo)致出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因很大程度上跟企業(yè)在應(yīng)收賬款方面回款不夠及時有關(guān)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其投資回報的周期通常較長，這就導(dǎo)致企業(yè)如果同時上馬多項房地產(chǎn)開發(fā)項目，會形成大量的應(yīng)收賬款在短期內(nèi)無法回收的問題。造成房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金被應(yīng)收賬款占用，這必然造成企業(yè)周轉(zhuǎn)困難，資金流動性受到嚴(yán)重影響，財務(wù)風(fēng)險加大。

很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視日常資金的使用效率，企業(yè)對于項目資金預(yù)算管理流程不健全，整體經(jīng)營活動管理比較落后，在物業(yè)服務(wù)水平上，整體工作的效率比較低，房地產(chǎn)企業(yè)員工對于資金的監(jiān)督和管理能力還不夠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

(一)完善籌資計劃

1.建立多元化組合籌資

目前房地產(chǎn)企業(yè)在籌資的方式上過于單一，主要依靠銀行貸款解決企業(yè)的資金需求問題，這就導(dǎo)致其融資成本高，風(fēng)險大，融資活動對企業(yè)的資金流動性管理要求較高[4]。因而本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬自身的融資渠道，積極發(fā)展直接融資、內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債券融資、上下游企業(yè)融資等多種融資方式，構(gòu)建綜合性的融資體系。

2.完善籌資事前管控

諸多房地產(chǎn)企業(yè)目前在籌資決策的事前管理上還缺乏一定的科學(xué)性，很多籌資決策的作出并未充分考慮到市場利率變動有可能為企業(yè)造成的風(fēng)險損失，因而導(dǎo)致籌資決策的作出具有一定的盲目性，缺乏細(xì)致的成本分析。因而本文認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行籌資決策的事前管控，通過在決策作出之前做好利率情況的調(diào)查，企業(yè)資金需求緊迫性問題的分析，實施資金活動細(xì)致深入的成本與決策利弊問題的事前研究，這樣才能制定科學(xué)計劃，在保障企業(yè)正常的經(jīng)營管理秩序基礎(chǔ)上，合理規(guī)避利率風(fēng)險。

(二)建立科學(xué)的投資規(guī)劃

1.做好投資項目可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)要做好投資風(fēng)險的管控，應(yīng)在投資新項目之前，構(gòu)建專門的工作組實施項目可行性的全方位資料收集與市場調(diào)查、預(yù)期市場需求分析、項目投資的可行性分析，通過預(yù)先明確項目計劃的市場環(huán)境與需要面對的市場風(fēng)險，使得企業(yè)在項目投資上更加具有科學(xué)性，避免因盲目投資導(dǎo)致的大量資金的不良占用為企業(yè)帶來風(fēng)險損失。

2.促進(jìn)投資項目轉(zhuǎn)型升級

近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了市場供需的飽和，很多已經(jīng)建成的房地產(chǎn)項目面臨“去庫存”的巨大壓力，因而為規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的市場不利環(huán)境為企業(yè)帶來的風(fēng)險，應(yīng)積極地進(jìn)行經(jīng)營方向的調(diào)整，通過進(jìn)行轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變以往單一的地產(chǎn)經(jīng)營模式，把房地產(chǎn)開發(fā)跟物業(yè)、租賃等進(jìn)行結(jié)合，使得企業(yè)在營銷模式上更加多元化，形成綜合性立體化的營銷結(jié)構(gòu)，從而有效規(guī)避市場飽和為企業(yè)帶來的負(fù)面影響，降低市場風(fēng)險有可能造成的損失。

3.完善投資決策程序

房地產(chǎn)企業(yè)首先在投資前及時預(yù)測項目的前景，分析投資的風(fēng)險與回報率，充分考慮各種可行方案，減少可能影響投資的不利因素。同時也可以培養(yǎng)專業(yè)的投資方面人才進(jìn)行投資項目的研究分析，預(yù)測項目的發(fā)展前景，由專業(yè)的人員進(jìn)行深入的市場調(diào)查，及時把握投資時機(jī)，如果項目可行，就要收集有關(guān)的信息資料，制定可行性的方案。其次要在公司各個部門研究討論確定投資項目之后，才可以進(jìn)行投資，加強(qiáng)企業(yè)各管理層的風(fēng)險投資意識。注重人才的培養(yǎng)與任用也可以使企業(yè)投資回報率不斷增加，有效地降低財務(wù)風(fēng)險。

(三)加強(qiáng)經(jīng)營資金的管理

1.提升存貨管理和變現(xiàn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)要降低經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)從存貨管理入手采取積極措施給予應(yīng)對，通過科學(xué)的存貨管理措施的實施，減少存貨對資金的大量占用，這要求企業(yè)做好內(nèi)部各個部門之間的溝通，科學(xué)設(shè)定采購方案，減少盲目的生產(chǎn)計劃[5]。并且在存貨管理上跟企業(yè)的銷售工作進(jìn)行結(jié)合，依據(jù)銷售需要進(jìn)行存貨的備貨，在保障不斷貨基礎(chǔ)上盡量減少庫存，這樣才能更好地實現(xiàn)資金的合理利用。同時不要盲目地采購原材料，確定合理的原材料采購數(shù)量和存貨儲量以減少庫存積壓的可能性，從而增強(qiáng)產(chǎn)品變現(xiàn)能力，使企業(yè)加快存貨周轉(zhuǎn)速度，減少企業(yè)的運營風(fēng)險。

2.盤活日常資金的使用

企業(yè)資金出現(xiàn)不足一方面跟企業(yè)所擁有的資金量有關(guān)，同時也跟企業(yè)在資金的流動性管理上是否采取了科學(xué)合理的策略有關(guān)，如果企業(yè)可以深入細(xì)致地分析日常經(jīng)營活動的資金配置情況，通過合理安排庫存、科學(xué)利用上下游關(guān)系企業(yè)的賒銷額度、做好企業(yè)回款管理工作，則可以通過有效盤活日常資金，使得企業(yè)日常經(jīng)營管理上所面臨的資金壓力得到大幅度減輕，讓企業(yè)在有限的資金基礎(chǔ)上開展更多的經(jīng)營管理工作和市場營銷活動，從而實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，減少企業(yè)資金的整體需求量。

3.加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理，首先，應(yīng)該對現(xiàn)有的應(yīng)收賬款數(shù)額較大的客戶進(jìn)行催賬，縮短收賬期，減少壞賬損失。其次，企業(yè)要建立健全的信用政策，根據(jù)企業(yè)的需求設(shè)立專門的信用管理部門，為每位客戶設(shè)立獨立的信用檔案，分析客戶信用狀況。信用管理部門應(yīng)建立健全客戶信用評級體系，將客戶的信用狀況告知銷售部門，在合同中約定對信用等級高的客戶可采用分期收款的方式。企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中，鼓勵實行現(xiàn)金折扣的銷售策略，提高企業(yè)資金流動速度，以此降低企業(yè)資金運營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收，不斷提升企業(yè)各個部門對應(yīng)收賬款的重視程度，提升應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、經(jīng)營三個方面都存在一定的財務(wù)風(fēng)險，需要企業(yè)制定有效的風(fēng)險應(yīng)對措施。合理規(guī)劃融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)投資項目管理，強(qiáng)化對存貨和應(yīng)收賬款的管理，加速資金周轉(zhuǎn)，以更好地抵御新冠疫情帶來的負(fù)面影響，降低財務(wù)風(fēng)險。