基于市場(chǎng)法的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估改進(jìn)研究

蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 趙艷

一、引言

隨著我國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化的快速發(fā)展，用房地產(chǎn)來抵押貸款慢慢地變成一項(xiàng)新的融資渠道，但房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估不管是在理論上，還是在實(shí)務(wù)操作中的研究都非常稀少，這極大影響了房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開展。通過對(duì)文獻(xiàn)的搜集閱讀，筆者發(fā)現(xiàn)學(xué)者們主要從價(jià)值類型和抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。崔宏（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)的價(jià)值類型應(yīng)選擇抵押價(jià)值，之所以這樣選擇的依據(jù)主要從抵押的意義和目的，貸款與抵押價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)在關(guān)系這兩方面得出。王德起（2011）指出我國(guó)在貸款估價(jià)中出現(xiàn)的被動(dòng)高估以及評(píng)價(jià)過程不完善，引發(fā)了我國(guó)房產(chǎn)貸款估價(jià)的危機(jī)，由此呼吁應(yīng)該重新制定房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)于抵押評(píng)估方法，國(guó)內(nèi)另一研究者楊冰（2015）則在傳統(tǒng)收益法的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)后對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估，主要體現(xiàn)在對(duì)預(yù)期收益額的估測(cè)時(shí)，不減掉折舊費(fèi)的同時(shí)使用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法對(duì)折現(xiàn)率進(jìn)行測(cè)算。

綜上所述，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的相關(guān)研究集中于價(jià)值類型的選擇和抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估具體如何改進(jìn)的相關(guān)研究較為稀少。因此，本文將在采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的基礎(chǔ)上，引入風(fēng)險(xiǎn)抵押系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從而完善房地產(chǎn)抵押評(píng)估的相關(guān)研究。

二、基本概念和相關(guān)理論

（一）基本概念

1.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，簡(jiǎn)要而言就是在市場(chǎng)上選擇相當(dāng)數(shù)量的可比案例、將它與估價(jià)對(duì)象加以比較，量化并調(diào)整差異，最后得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)成熟、成交數(shù)量多，交易活躍、有較多同類且有可比性的房地產(chǎn)估價(jià)。市場(chǎng)法的實(shí)質(zhì)其實(shí)是在求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)為導(dǎo)向。市場(chǎng)法就是運(yùn)用現(xiàn)實(shí)中直接發(fā)生的，可以通過市場(chǎng)“評(píng)判”的并且與估價(jià)對(duì)象相差不大的交易價(jià)格進(jìn)而來獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，因此，該方法是一種相對(duì)直白，并且有一定的公信力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果也最靠近市場(chǎng)價(jià)值，易于被人們掌握、認(rèn)同和接受。

2.抵押和房地產(chǎn)抵押

我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)抵押有較為清晰的定義。抵押就是指欠款人或第三人將特定財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保但不轉(zhuǎn)讓對(duì)其財(cái)產(chǎn)的擁有的行為。通俗來說就是欠款人不履行合同欠款時(shí)，債主享有法律權(quán)利通過對(duì)該物品處理，比如折價(jià)、變賣來獲得該物品的價(jià)款獲得優(yōu)先受償。抵押是抵押欠款人把自有的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保借以獲取某種資金的一項(xiàng)活動(dòng)。依據(jù)被抵押資產(chǎn)的種類差異，我們可以將抵押分為以下六類：不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利抵押、動(dòng)產(chǎn)抵押、財(cái)團(tuán)抵押（企業(yè)抵押）、共同抵押和最高額抵押?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定：凡提供財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保的，無論是其不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或有價(jià)證券都為抵押物。抵押權(quán)是依據(jù)財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值而設(shè)定的物權(quán)，目的是希望以財(cái)物進(jìn)行支持確保債務(wù)人得到清償，所以抵押權(quán)也屬于擔(dān)保物權(quán)。

房地產(chǎn)抵押是抵押常見的一種類型，房地產(chǎn)抵押是指貸款人憑借自己的房產(chǎn)以未轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的形式向抵押權(quán)人保證債務(wù)的保障情況；債務(wù)人不承擔(dān)債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法對(duì)抵押的房產(chǎn)處理取得的價(jià)格先行受償。

（二）相關(guān)理論

1.區(qū)位理論

區(qū)位理論產(chǎn)生于19世紀(jì)初，在20世紀(jì)得到全面發(fā)展。區(qū)位理論是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)的基礎(chǔ)理論，同時(shí)也是其評(píng)估過程中不可或缺的理論。房地產(chǎn)是房子和土地共同的組合，房地產(chǎn)所在區(qū)域的不同直接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。日常生活的社會(huì)經(jīng)營(yíng)生活中，我們會(huì)按照自己實(shí)際狀況和需要，選用適宜的地點(diǎn)和條件，由于人們各種各樣的選擇區(qū)位就產(chǎn)生了階級(jí)之分，也可以說是質(zhì)量高低之分。比如在住宅區(qū)，通常情況下交通便利程度高的地區(qū)，區(qū)位的質(zhì)量也會(huì)較高，在商業(yè)區(qū)，隨著距離市中心越來越遠(yuǎn)，區(qū)位質(zhì)量越來越低。人們普遍愿意選擇質(zhì)量高的區(qū)位，但我們都知道資源是稀缺的，區(qū)位是有限的。因此，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值影響非常大，在使用市場(chǎng)法對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)要考慮到區(qū)位理論。只有合理有效的規(guī)劃利用不同區(qū)位的土地功能，才能得到可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)及社會(huì)效益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，所以在對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)首先就要考慮到區(qū)位理論。

2.供給需求理論

供給需求理論是指商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中所有可用的東西都被當(dāng)作是商品，相應(yīng)地，存在很多理性的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，消費(fèi)者的需求和生產(chǎn)者的供給是根據(jù)商品價(jià)格的變化而變動(dòng)的。當(dāng)商品的供給大于需求時(shí)，商品的價(jià)格就會(huì)下降，生產(chǎn)者自然而然就會(huì)減少供給，消費(fèi)者也會(huì)增大需求；然而當(dāng)商品的供給小于需求時(shí)，商品的價(jià)格會(huì)漸漸上升，生產(chǎn)者則為了賺取利潤(rùn)進(jìn)而增加供給量，而此時(shí)消費(fèi)者則會(huì)減少需求量，當(dāng)需求量少于供給量時(shí)，這又會(huì)引起商品價(jià)格的下降，如此反復(fù)，最終需求量等于供給量時(shí)商品的價(jià)格達(dá)到均衡也就是均衡價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需及價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象就由此理論可以解釋。房地產(chǎn)作為商品，房地產(chǎn)價(jià)值是由多種因素影響的，并非一種，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況的變化會(huì)造成市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)需要考慮供給需求理論。

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響因素分析

對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的分析必須要考慮到它的特殊性并據(jù)此分析影響其價(jià)值的因素，只有這樣才能更好地對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，才能體現(xiàn)出評(píng)估的公正性、合理性、科學(xué)性以及客觀性。

（一）產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)設(shè)置不同，所有權(quán)人（即產(chǎn)權(quán)所有者或使用者）的權(quán)益也不相同。不同的使用權(quán)將會(huì)給予所有權(quán)人不同的利益或作用，從而形成不同的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估首先需要明晰的就是產(chǎn)權(quán)問題。

（二）風(fēng)險(xiǎn)

抵押貸款行為往往存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。抵押的風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于抵押中期，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化或者房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的變化引起的房地產(chǎn)價(jià)值變化，這種不確定性就是所謂的抵押風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

（1）相關(guān)政策的穩(wěn)定和連續(xù)性

對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生一定的影響，從而產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）社會(huì)穩(wěn)定的有序程度

一般來說社會(huì)的治安情況與穩(wěn)定性會(huì)對(duì)居民的居住環(huán)境等產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。

（3）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成熟度

通常情況下，房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)越成熟，其交易對(duì)象就會(huì)增加，相對(duì)的就會(huì)降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

2.自身風(fēng)險(xiǎn)

（1）變現(xiàn)能力

有些房子由于其特殊的權(quán)屬關(guān)系，其產(chǎn)權(quán)的不完全性將導(dǎo)致交易成本變高，進(jìn)而造成變現(xiàn)能力弱。

（2）抵押人的資信情況

通常情況下，評(píng)估公司在接受金融機(jī)構(gòu)的委托開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估之前，都會(huì)事先調(diào)查抵押債務(wù)人的資信狀況，具體內(nèi)容包含但不限于借款人近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況以及收入支出情況，項(xiàng)目借款人的資信情況，還要仔細(xì)審查抵押房產(chǎn)的權(quán)屬證明文件上所有權(quán)人和抵押人是否一致等。

四、基于市場(chǎng)法的房地產(chǎn)抵押評(píng)估

（一）評(píng)估思路的提出

在對(duì)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)由于其具有較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估使用傳統(tǒng)的市場(chǎng)法是不夠謹(jǐn)慎準(zhǔn)確的。應(yīng)當(dāng)在傳統(tǒng)市場(chǎng)法評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，通過選取附近房地產(chǎn)的交易實(shí)例，確定兩者的差異，計(jì)算出兩者的修正系數(shù)進(jìn)行價(jià)格的修正，最后通過抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)評(píng)估出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。在改進(jìn)市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過程中，與傳統(tǒng)市場(chǎng)法評(píng)估的不同之處主要表現(xiàn)在以下這兩方面，一方面是房地產(chǎn)抵押必須具備合法性，因此選擇可比實(shí)例時(shí)，對(duì)于產(chǎn)權(quán)不完整的房產(chǎn)不予選擇；另一方面由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，需要考慮其抵押風(fēng)險(xiǎn)，因此通過抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算得到房地產(chǎn)的抵押價(jià)值?；诟倪M(jìn)市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的具體思路如圖1所示。

圖1 基于市場(chǎng)法的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估思路

（二）評(píng)估參數(shù)的測(cè)算

1.一般因素修正系數(shù)的確定

在改進(jìn)市場(chǎng)法中的評(píng)估過程中，選取相似地段或者附近的交易住房為可比實(shí)例，選擇區(qū)位情況、實(shí)物狀態(tài)、權(quán)益情況作為比較因素進(jìn)行比較并計(jì)算出修正系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行修正。需要注意的是，考慮到房地產(chǎn)抵押的合法性，對(duì)于一些所謂的小產(chǎn)權(quán)房，在評(píng)估時(shí)需要確定評(píng)估對(duì)象是否可以設(shè)定抵押權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)的可流轉(zhuǎn)性、合法性進(jìn)行判斷，減少房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的確定

在上一部分將風(fēng)險(xiǎn)分成兩大類，分別為外部風(fēng)險(xiǎn)和自身風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的計(jì)算時(shí)，要先把對(duì)房產(chǎn)抵押價(jià)值有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素一一列出來，之后再對(duì)其進(jìn)行研究和量化。

（1）風(fēng)險(xiǎn)因素的分類

本文選擇了綜合評(píng)價(jià)法對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化，進(jìn)一步講就是設(shè)立多個(gè)指標(biāo)，通過多個(gè)指標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)可能影響抵押房產(chǎn)價(jià)值因素的分類標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源，基于風(fēng)險(xiǎn)來源這一要素我們將其分為兩大類：來源于外部的風(fēng)險(xiǎn)和來源于房地產(chǎn)自身的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分為兩大類的基礎(chǔ)上進(jìn)行再一步的詳細(xì)劃分，其中外部風(fēng)險(xiǎn)又可以分為以下3個(gè)二級(jí)指標(biāo)：相關(guān)政策的穩(wěn)定和連續(xù)性、社會(huì)穩(wěn)定的有序程度和交易市場(chǎng)的成熟度等；自身風(fēng)險(xiǎn)可以細(xì)化為變現(xiàn)能力和抵押人的資信情況等。構(gòu)建抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。

表1 抵押風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

（3）權(quán)重的確定

各級(jí)指標(biāo)總和為1，在此基礎(chǔ)上對(duì)一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)權(quán)重計(jì)算，通過專家打分法，計(jì)算出各級(jí)指標(biāo)所占的權(quán)重比例多少，最后選擇各個(gè)專家結(jié)果的平均數(shù)作為最終權(quán)重的確定。

（4）二級(jí)指標(biāo)的取值范圍的確定

對(duì)二級(jí)指標(biāo)的取值范圍，首先明確滿分為100分，然后再進(jìn)一步詳細(xì)劃分。拿自身風(fēng)險(xiǎn)中的變現(xiàn)能力為例，若該房地產(chǎn)區(qū)位條件、通用性、獨(dú)立使用性、處置狀況等都較好，則可在1-20分期間進(jìn)行打分；若區(qū)位條件等較好，但其他方面一般則定位在21-40區(qū)間內(nèi)；若所處區(qū)位較為一般，其他方面也一般，則將在41-60范圍內(nèi)進(jìn)行打分；若地段通用性獨(dú)立使用性等方面都一般以下，則選擇范圍在61-80之間；若各個(gè)方面都特別差，則在81-100分之間進(jìn)行打分。

（5）抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的計(jì)算

運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法，計(jì)算公式為：

x：抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；Pi：第i個(gè)影響因素的權(quán)重；λij：第i個(gè)影響因素中第j個(gè)指標(biāo)的得分；Pj：第i個(gè)影響因素中第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。

特別說明，各個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)都是百分?jǐn)?shù)，因此最后計(jì)算得出的抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)值也是一個(gè)百分?jǐn)?shù)。

（三）評(píng)估結(jié)果的確定

使用抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)法對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的計(jì)算公式為：

V：房地產(chǎn)抵押價(jià)值；P：房地產(chǎn)修正后的市場(chǎng)價(jià)值；R：抵押價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

五、結(jié)論

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，金融行業(yè)貸款業(yè)務(wù)的不斷更新，房地產(chǎn)抵押作為其非常重要的一部分，但當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)用作抵押的價(jià)值評(píng)估方面，還沒有明確一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，因此對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行研究不僅利于我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，還對(duì)銀行等金融行業(yè)的促進(jìn)也有非常大的幫助。本文通過對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響因素進(jìn)行探究，研究對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的形成以及價(jià)值的影響因素進(jìn)行了分析和論述，提出了房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估框架，并確定了基于改進(jìn)市場(chǎng)法的評(píng)估思路。在用改進(jìn)市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過程中，通過周邊房地產(chǎn)的交易價(jià)格的修正系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定房地產(chǎn)的價(jià)格，最后根據(jù)保守謹(jǐn)慎的原則通過計(jì)算抵押風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)評(píng)估出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。本文由于資料和數(shù)據(jù)收集的有限性，受到一定的限制，并沒有把所有可以影響到抵押價(jià)值的因素全部考慮進(jìn)去。在今后的研究中可以把更多難以進(jìn)行量化的指標(biāo)充分考慮進(jìn)去，從而確保評(píng)估方法的完整性和客觀性，使得最后的評(píng)估值更具有客觀性和科學(xué)性。