農(nóng)村房地一體確權(quán)登記關(guān)鍵技術(shù)研究

俞茂貴

(杭州市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司，浙江 杭州 310005)

0 引言

我國(guó)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是為了維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作。自國(guó)家頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等政策文件和相關(guān)法律法規(guī)以來(lái)，全國(guó)各地結(jié)合本地的實(shí)際情況陸續(xù)開(kāi)展了農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作，當(dāng)前，雖然在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)以及農(nóng)村房屋定著物確權(quán)登記中取得了一定的成果，但在具體的工作中依然存在很多問(wèn)題。

目前，房地一體權(quán)源資料收集、采集建庫(kù)工作方法多樣，但基本上是采用外業(yè)草圖、內(nèi)業(yè)上圖的作業(yè)模式，權(quán)源資料收集是通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)收集相關(guān)復(fù)印件的傳統(tǒng)作業(yè)模式，農(nóng)村房地調(diào)查過(guò)程中存在效率低、精度差、返工多、耗時(shí)長(zhǎng)、成本大等問(wèn)題以及不貼合各地規(guī)范等情況。因此，如何利用更加科學(xué)的方法來(lái)建立一套農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息化技術(shù)流程成為當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要研究?jī)?nèi)容。

1 總體思路

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)下載已有數(shù)字化地籍成果和登記成果、根據(jù)已有地籍登記成果開(kāi)展實(shí)地調(diào)查、收集權(quán)源資料、對(duì)變化的地形部分進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)、開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪和宗地核實(shí)、房產(chǎn)分層分戶(hù)圖和宗地圖制作、房地一體數(shù)據(jù)建庫(kù)、房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)更新入庫(kù)等工作。

總體思路包括開(kāi)發(fā)房產(chǎn)外業(yè)平板采集軟件，外業(yè)權(quán)屬調(diào)查的同時(shí)實(shí)時(shí)繪制房產(chǎn)分層分戶(hù)圖；基于云政務(wù)平臺(tái)開(kāi)發(fā)權(quán)源資料采集直通車(chē)，通過(guò)手機(jī)端實(shí)現(xiàn)權(quán)源資料的實(shí)時(shí)上傳；基于ArcGIS平臺(tái)開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)房地一體建庫(kù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)地籍?dāng)?shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新，以及房地一體數(shù)據(jù)建庫(kù)及其相關(guān)成果資料制作輸出。具體工作流程如下。

1.1 權(quán)源資料收集

將下載下來(lái)的宅基地權(quán)屬信息、登記信息經(jīng)處理后導(dǎo)入權(quán)源資料采集直通車(chē)軟件中。根據(jù)宗地代碼和權(quán)利人信息，以宗地為單位制作二維碼，將二維碼發(fā)送給相關(guān)權(quán)利人。權(quán)利人通過(guò)手機(jī)識(shí)別二維碼信息，將戶(hù)口本、身份證、建設(shè)用地審批表等相關(guān)材料拍照上傳，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記資料平臺(tái)化收集。

1.2 權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)下載及預(yù)處理

以地籍子區(qū)為單位下載已有地籍成果，包括大比例尺數(shù)字化地形圖、宗地、界址點(diǎn)線等數(shù)據(jù)，以及和宗地關(guān)聯(lián)的房地登記信息與地籍調(diào)查信息。利用不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)下載相關(guān)的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)，對(duì)每條圖形要素、屬性信息進(jìn)行唯一編碼標(biāo)記。唯一編碼標(biāo)記是下載過(guò)程中最重要的處理，是實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)更新的基礎(chǔ)。

1.3 外業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查

將下載的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)成果導(dǎo)入到房產(chǎn)圖智能手繪平板作業(yè)軟件中，利用GPS、全站儀等測(cè)量工具實(shí)地逐戶(hù)地進(jìn)行測(cè)繪，在平板作業(yè)軟件中查詢(xún)權(quán)利人并定位宗地，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)宅基地與已有地籍成果的變化情況，對(duì)變化的宅基地在平板軟件中標(biāo)記變化信息。利用手繪軟件繪制房產(chǎn)分層分戶(hù)圖，并掛接已有的宗地圖，實(shí)現(xiàn)房地?cái)?shù)據(jù)的一體化掛接和關(guān)聯(lián)。

1.4 房地一體不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫(kù)

收集房產(chǎn)圖智能手繪軟件中形成的房產(chǎn)分層分戶(hù)圖、宅基地信息，并在權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中導(dǎo)入權(quán)源資料采集軟件中收集到的權(quán)源信息，將地形、變化部分宅基地的測(cè)繪成果導(dǎo)入到數(shù)據(jù)庫(kù)中。在建庫(kù)軟件中，對(duì)已發(fā)證宅基地，調(diào)用電子檔案逐宗核實(shí)登記與調(diào)查情況的一致性，對(duì)未上圖宗地通過(guò)套宗處理完善。對(duì)變化地形、宗地、房產(chǎn)信息進(jìn)行圖形處理后，形成農(nóng)村房地一體建庫(kù)成果。在數(shù)據(jù)建庫(kù)過(guò)程中，自動(dòng)對(duì)要素和屬性信息進(jìn)行編碼狀態(tài)標(biāo)記，包括新增、修改、刪除標(biāo)記。

1.5 房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)動(dòng)態(tài)更新

將建庫(kù)好的房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)入庫(kù)到不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)中，在入庫(kù)過(guò)程中，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)中編碼查找權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)中對(duì)應(yīng)的圖形要素和屬性，通過(guò)編碼狀態(tài)標(biāo)記判斷更新處理方式，在權(quán)調(diào)庫(kù)中對(duì)標(biāo)記為刪除或修改的圖形和屬性信息更新到歷史庫(kù)中，最終完成不動(dòng)產(chǎn)房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)的動(dòng)態(tài)更新。

1.6 成果輸出

在房地一體建庫(kù)軟件中，通過(guò)一鍵資料制作功能，以宗為單位生成權(quán)源資料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍報(bào)告、房屋分層分戶(hù)圖、宗地圖、現(xiàn)場(chǎng)照片等，形成一戶(hù)一檔成果資料，提交登記審核。

2 關(guān)鍵技術(shù)

2.1 基于眾采的權(quán)源信息云收割技術(shù)

房地一體登記發(fā)證工作中的重點(diǎn)是權(quán)源資料收集，包括農(nóng)戶(hù)身份證、戶(hù)口本、土地證、建設(shè)用地審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及死亡、繼承、分家析產(chǎn)、買(mǎi)賣(mài)等相關(guān)權(quán)源材料。按照以往慣例，須由農(nóng)戶(hù)將材料復(fù)印后提交給相關(guān)登記發(fā)證調(diào)查人員，按照原有方式，需要耗費(fèi)大量農(nóng)戶(hù)的時(shí)間和資料復(fù)印經(jīng)費(fèi)，而且易造成資料不齊而導(dǎo)致的多次來(lái)回跑，與當(dāng)前“不動(dòng)產(chǎn)最多跑一次”要求不符合。

基于農(nóng)戶(hù)共同參與、農(nóng)戶(hù)主動(dòng)采集的“眾采”理念，利用“政務(wù)云”建立房地一體權(quán)源資料收集平臺(tái)，政務(wù)云屬于行業(yè)云的一種綜合服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)面向政府行業(yè)，由政府主導(dǎo)，企業(yè)出資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)。通過(guò)平臺(tái)由線下轉(zhuǎn)為線上收集，由權(quán)籍調(diào)查人員逐戶(hù)收集轉(zhuǎn)為農(nóng)戶(hù)主動(dòng)上傳。通過(guò)二維碼技術(shù)的應(yīng)用，解決了向農(nóng)戶(hù)收集權(quán)源資料的標(biāo)識(shí)接口。根據(jù)收集的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)源信息，再利用基于云平臺(tái)的數(shù)據(jù)分析挖掘技術(shù)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)存儲(chǔ)的土地權(quán)利人數(shù)據(jù)，進(jìn)行批量提取，在云端批量收割信息。利用云收割的信息，以二維碼方式主動(dòng)發(fā)送信息通知相關(guān)農(nóng)戶(hù)提交權(quán)源資料。在手機(jī)端完成資料的信息填寫(xiě)、資料上傳、資料的審核。

2.2 房產(chǎn)圖智能手繪采集技術(shù)

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中的信息采集是一項(xiàng)非常繁瑣、復(fù)雜的工作，需要投入大量的作業(yè)人員，傳統(tǒng)作業(yè)方式是外業(yè)調(diào)查人員通過(guò)紙質(zhì)資料，手繪房產(chǎn)草圖的方式形成調(diào)查成果，再到內(nèi)業(yè)經(jīng)軟件處理后將采集成果轉(zhuǎn)化成數(shù)字化成果。此過(guò)程需要消耗相當(dāng)多的人力和物力，不僅效率低，而且出錯(cuò)率也非常高。采用內(nèi)外業(yè)一體化的作業(yè)模式，而房地一體內(nèi)外業(yè)調(diào)查測(cè)繪工作的難點(diǎn)是野外能否通過(guò)軟件平臺(tái)實(shí)時(shí)繪制房產(chǎn)分層分戶(hù)圖。針對(duì)此難點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)外業(yè)房產(chǎn)繪圖軟件，結(jié)合房產(chǎn)分層分戶(hù)圖的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了農(nóng)村房產(chǎn)測(cè)繪圖形化繪制處理相關(guān)點(diǎn)、線、面、注記的存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也設(shè)計(jì)了基于平板的觸摸屏操作界面，利用ArcGIS Engine10.2開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)分層分戶(hù)圖繪制的各項(xiàng)功能。

基于手繪的房產(chǎn)繪圖軟件的最大難點(diǎn)是如何在觸屏下能夠快速繪制房產(chǎn)分層分戶(hù)圖。根據(jù)智能化手繪的思路，通過(guò)在繪圖界面建立1 m×1 m的索引格網(wǎng)點(diǎn)，在手觸動(dòng)屏幕的過(guò)程中自動(dòng)捕捉格網(wǎng)點(diǎn)，從而保證繪制的線具有直線規(guī)律。同時(shí)將屏幕范圍內(nèi)的所有格網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行格網(wǎng)索引目錄設(shè)置，將格網(wǎng)索引設(shè)置到最小格網(wǎng)單位，將捕捉點(diǎn)的反應(yīng)時(shí)間縮短到0.01 s。從而實(shí)現(xiàn)了方便快捷地在屏幕上繪制房屋邊線。利用左轉(zhuǎn)構(gòu)面算法，通過(guò)房屋邊線自動(dòng)生成房屋面。

2.3 房地變化數(shù)據(jù)的自動(dòng)抓取技術(shù)

通過(guò)外業(yè)采集處理形成的地籍圖、房產(chǎn)分層分戶(hù)圖及其相關(guān)的屬性信息，需要通過(guò)內(nèi)業(yè)處理建庫(kù)后再入庫(kù)到不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中。在這個(gè)過(guò)程中涉及如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)權(quán)調(diào)庫(kù)中的地形數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)及其圖形和登記信息能自動(dòng)掛接，并關(guān)聯(lián)變化信息。開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)處理變化抓取接口，所有數(shù)據(jù)處理都調(diào)用變化抓取接口，實(shí)現(xiàn)對(duì)變化數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)記錄。以地籍子區(qū)為范圍下載不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中已有的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)，對(duì)下載的每條圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)賦唯一值編碼。在數(shù)據(jù)建庫(kù)過(guò)程中，對(duì)數(shù)據(jù)自動(dòng)抓取其變化信息，用0、1、2來(lái)分別代表數(shù)據(jù)的新增、刪除和修改，從而記錄每條數(shù)據(jù)的增刪改信息。對(duì)修改好的數(shù)據(jù)經(jīng)檢查后進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新入庫(kù)，入庫(kù)過(guò)程中注意數(shù)據(jù)的唯一值編碼及其更新信息。

3 應(yīng)用效果分析

以某農(nóng)村房地一體確權(quán)登記項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的整個(gè)確權(quán)登記數(shù)據(jù)處理都是在一體化的作業(yè)軟件上完成，具體軟件有基于政務(wù)云的權(quán)源資料收集軟件、外業(yè)房產(chǎn)智能手繪平板軟件、房地一體建庫(kù)更新軟件，軟件的主要作用是實(shí)現(xiàn)了基于云平臺(tái)的權(quán)源資料收集，房產(chǎn)分層分戶(hù)圖和權(quán)屬調(diào)查信息通過(guò)平板直接繪制成成果，利用GIS數(shù)據(jù)庫(kù)要素屬性狀態(tài)變化，抓取變化信息從而實(shí)現(xiàn)房地一體建庫(kù)成果的動(dòng)態(tài)更新。

圍繞整個(gè)處理流程利用ArcGIS Engine10.2、ArcObject 10.2 開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了作業(yè)流程化、信息化。在權(quán)源資料方面，收集完成率由60%提高到90%以上，大大縮短了權(quán)源資料的收集周期，收集時(shí)間不可控的情況大大好轉(zhuǎn)，通過(guò)轉(zhuǎn)變到通過(guò)app自動(dòng)提醒、實(shí)時(shí)收集，權(quán)源資料收集周期縮短了一半以上。在外業(yè)采集調(diào)查方面，通過(guò)房產(chǎn)實(shí)時(shí)繪制的房地一體化作業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)、外分開(kāi)到內(nèi)外一體作業(yè)提升，由此前外業(yè)草圖繪制再內(nèi)業(yè)成圖的方式直接轉(zhuǎn)成一體化成圖，縮短了工序并減少了人員投入的同時(shí)提高了作業(yè)效率，以100戶(hù)計(jì)，完成所有工作內(nèi)容，平均由3 人1 組15 d提升到2人1組7 d。在成果質(zhì)量方面，由多工序無(wú)法銜接、質(zhì)量分散控制轉(zhuǎn)到作業(yè)一體化控制，由人工檢查轉(zhuǎn)入到以軟件自動(dòng)檢查為主的全工序、全環(huán)節(jié)的自動(dòng)控制模式中。500戶(hù)計(jì)全工序檢查時(shí)間控制由4 d提升到2 d，各工序成果質(zhì)量提升了20%以上。

4 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證工作已經(jīng)在全國(guó)開(kāi)展，為了保證確權(quán)成果的質(zhì)量，工作人員必須結(jié)合各地的實(shí)際情況，在滿(mǎn)足各種規(guī)程、規(guī)范的基礎(chǔ)上開(kāi)展各項(xiàng)工作，以確保確權(quán)登記發(fā)證成果的準(zhǔn)確性和可靠性。本文結(jié)合工作實(shí)際，經(jīng)總結(jié)梳理，探討了針對(duì)農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記工作的信息化技術(shù)流程和操作方法，尚存在不足的地方，還需要進(jìn)一步的思考和完善。