房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)范化管理的探究

李楊華

（昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，云南 昆明 650206）

0 引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長的空間越來越狹窄，因此房地產(chǎn)行業(yè)要從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，走向“質(zhì)”的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程程序繁多，內(nèi)容龐雜，因此對(duì)項(xiàng)目的前期工作進(jìn)行規(guī)范化管理非常關(guān)鍵?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)范化管理進(jìn)行研究，旨在采取客觀、有效的管理理論來組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的前期工作，分析和處理項(xiàng)目前期工作中存在的問題，確保項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作（比如項(xiàng)目調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批等）能夠有序推進(jìn)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作涉及的范圍很廣，所需的時(shí)間也比較長。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它包括政府的審批、咨詢、勘察、設(shè)計(jì)等工作，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)的根本保證。項(xiàng)目的經(jīng)營過程主要包括項(xiàng)目定位分析、市場分析、可行性研究、土地預(yù)審、土地拆遷、土地收儲(chǔ)、規(guī)劃審批、其他專項(xiàng)審批、建設(shè)審批、項(xiàng)目立項(xiàng)、招標(biāo)、備案等。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的規(guī)范化管理為房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理奠定了基礎(chǔ)，使前期工作管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、規(guī)則條文等更加系統(tǒng)化，使企業(yè)管理由表及里、由淺入深，由無序向有序轉(zhuǎn)化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)代化管理。同時(shí)，前期的規(guī)范化管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，縮短建設(shè)周期，降低開發(fā)成本，并提升經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力。

2 前期管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作內(nèi)容主要包括以下8個(gè)方面。

（1）研究待開發(fā)地皮的特征及周邊環(huán)境。建筑單位通過協(xié)議或參加投標(biāo)、拍賣等獲取土地的使用權(quán)，然后對(duì)住宅用地進(jìn)行調(diào)查和研究，調(diào)查和研究的主要內(nèi)容為：①坐落位置、總面積、土地形狀、土地內(nèi)建筑物、設(shè)施現(xiàn)狀、規(guī)劃用途與限制條件；②地形、水文地質(zhì)、工程地質(zhì)；③周邊臨近道路級(jí)別狀況；④與市、區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心以及學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的距離；⑤公交線路及站點(diǎn)的設(shè)置距離；⑥市政的供水、排污、供熱網(wǎng)管、電力及通信設(shè)施狀況[1]。工作人員需要詳細(xì)調(diào)查和了解待開發(fā)地皮的各項(xiàng)資料，確保調(diào)查資料能夠滿足規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)和地價(jià)評(píng)估的需要。

（2）獲取土地使用權(quán)。對(duì)于通過協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)的地皮，首先要編制和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，積極配合城市規(guī)劃管理部門的審查，檢查待開發(fā)地皮是否符合城市規(guī)劃的總體要求，確定地皮符合城市規(guī)劃的要求后方可獲取土地規(guī)劃許可證書，然后向土地部門申請(qǐng)建設(shè)用地。根據(jù)國家土地管理法和國家土地出讓、轉(zhuǎn)讓暫行條例，通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式獲取的土地使用權(quán)，在交納土地出讓金后才能夠獲得土地使用證書。

（3）辦理建設(shè)用地動(dòng)遷工作。向市動(dòng)遷辦公室申請(qǐng)動(dòng)遷，市動(dòng)遷辦發(fā)布動(dòng)遷公告后，在規(guī)定期限內(nèi)完成動(dòng)遷，并按照國家有關(guān)規(guī)定向被動(dòng)遷人民或者單位進(jìn)行補(bǔ)償。

（4）委托方案設(shè)計(jì)單位初步規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)。在獲取土地證后，由設(shè)計(jì)部門根據(jù)設(shè)計(jì)方案繪制設(shè)計(jì)圖。

（5）向規(guī)劃主管部門提交初步規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)文件并申請(qǐng)審批。在獲取土地證后，需要向規(guī)劃部門提交初步規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)文件，在規(guī)劃管理部門、市政規(guī)劃、消防、衛(wèi)生防疫、園林等部門共同審查通過后方可獲得建筑規(guī)劃許可證。

（6）設(shè)計(jì)施工圖。在獲取建筑規(guī)劃許可證后，設(shè)計(jì)單位需設(shè)計(jì)施工圖。

（7）籌措建設(shè)資金。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃包含了資金籌措方案，需根據(jù)資金籌措方案落實(shí)相關(guān)工作。

（8）施工前準(zhǔn)備。通過招標(biāo)或協(xié)議等方式確定施工監(jiān)理單位和施工單位，做好開工前的建設(shè)準(zhǔn)備工作，包括“三通一平”，辦理開工許可證、施工執(zhí)照及臨時(shí)占道工作證，為正式施工提供場地支持。

3 前期管理工作概要

前期工作的規(guī)范化管理是指對(duì)前期工作中各環(huán)節(jié)、過程或一組互相關(guān)聯(lián)的活動(dòng)進(jìn)行程序化管理。以過程為基礎(chǔ)的規(guī)范化管理體系是指根據(jù)系統(tǒng)原理將前期工作劃分為多個(gè)互相關(guān)聯(lián)的過程或者活動(dòng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作常用的管理體系。按照目標(biāo)管理原則，逐級(jí)分解企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總目標(biāo)，并依次確立各分項(xiàng)目標(biāo)所處過程的管理任務(wù)和職責(zé)。根據(jù)相鄰過程的延續(xù)性要求投入相應(yīng)的資源，確保分項(xiàng)目標(biāo)能夠按照事先規(guī)定的準(zhǔn)則測量和分析產(chǎn)品（服務(wù)）的水平，確定產(chǎn)品（服務(wù)）能夠滿足下一過程的需求后，可將其作為下一過程的輸入[2]。

3.1 可行性研究報(bào)告

工程的可行性研究報(bào)告內(nèi)容主要包括：工程建設(shè)的條件及必要性、建設(shè)方案、工程投資估算及資金籌措、環(huán)境影響及保護(hù)、工程實(shí)施計(jì)劃及管理方案、工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、綜合評(píng)價(jià)及建議等?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫要求對(duì)工程提出的背景、實(shí)施的必要性、建設(shè)的選址及建設(shè)條件、工程建設(shè)的規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、社會(huì)效益等進(jìn)行可行性分析，保證決策的科學(xué)化、優(yōu)選化及可行性，為工程的順利實(shí)施、風(fēng)險(xiǎn)成本的控制等提供參考或依據(jù)。從國內(nèi)的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵在于決策，而決策是以可行性研究為基礎(chǔ)的[3]。在我國房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范的今天，只有依靠科學(xué)的可行性研究，才能為項(xiàng)目決策提供可靠和有利的支撐，保障項(xiàng)目的最終收益，因此，項(xiàng)目的可行性研究尤為重要。

3.2 選址與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的程序如下：取得《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書》→委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院→規(guī)劃設(shè)計(jì)方案→公司審核設(shè)計(jì)方案→向規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》等相關(guān)法規(guī)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要包括：地塊現(xiàn)狀概況、建筑面積、進(jìn)深、層數(shù)、規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建筑面積、居民自行車停車位、公建機(jī)動(dòng)車停車位、區(qū)域變電室、鍋爐房、水泵房、消防水池、人防、社區(qū)用房的位置[4]。

3.3 施工圖設(shè)計(jì)與規(guī)劃審批

任何在城市規(guī)劃范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線等工程設(shè)施的單位和個(gè)人，都應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)審批文件和審批材料進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃審批。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件聘請(qǐng)有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，受委托的勘察設(shè)計(jì)單位根據(jù)規(guī)劃部門審核通過的規(guī)劃方案來設(shè)計(jì)施工圖，城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)單位或個(gè)人提供的工程施工圖后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是由城市規(guī)劃部門依法頒發(fā)，是能夠證明工程是否符合城市規(guī)劃的法定文件，主要內(nèi)容有：①許可證號(hào)碼；②核發(fā)機(jī)構(gòu)的名稱及頒發(fā)許可證的時(shí)間；③土地使用單位；④項(xiàng)目名稱、位置、宗地編號(hào)、子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；⑤計(jì)算容積率和分區(qū)；⑥附圖，包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖及截面圖。

3.4 施工報(bào)批階段

建筑企業(yè)在辦理建筑工程許可證時(shí)，需符合以下規(guī)定，并提供相關(guān)證明材料。

（1）已完成建設(shè)項(xiàng)目土地的審批。

（2）建筑企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)擁有已取得規(guī)劃許可的建設(shè)項(xiàng)目。

（3）工地已基本具備施工條件，需拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工的規(guī)定。

（4）建筑單位已選定。按規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行投標(biāo)的項(xiàng)目未進(jìn)行投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)公開投標(biāo)的項(xiàng)目未進(jìn)行公開投標(biāo)，或?qū)㈨?xiàng)目進(jìn)行拆分，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給不符合相關(guān)資格的單位，則認(rèn)定為無效。

（5）具備符合要求的施工方案和技術(shù)資料，已按照有關(guān)規(guī)定審核施工圖和設(shè)計(jì)文件。

（6）保證項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)費(fèi)到位。項(xiàng)目工期在一年以內(nèi)，按照合同約定的比例，通常以項(xiàng)目總投資額的50%為準(zhǔn)，審批項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)費(fèi)；項(xiàng)目工期在一年以上，按合同總金額的30%以上審批項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)費(fèi)[5]。施工企業(yè)必須提供銀行的資金到位憑證，具備條件的，可以提供銀行支付憑證或第三方支付憑證。

（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形，需要按照相關(guān)程度辦理建筑許可證。①建設(shè)單位需到發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑施工許可證申請(qǐng)表》。②建設(shè)單位持加蓋單位和法人公章的《建筑施工許可證申請(qǐng)表》，以及附本辦法第四條規(guī)定的相關(guān)證明材料，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。③發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位提交的《建筑施工許可證申請(qǐng)表》及所附證明文件后，對(duì)于符合條件的單位，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15 d內(nèi)核發(fā)施工許可證；對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以順延到證明文件補(bǔ)正齊全后；對(duì)于不符合條件的單位，發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位提交的《建筑施工許可證申請(qǐng)表》及所附證明文件后的15 d之內(nèi)，以書面形式告知施工單位，并說明原因。在項(xiàng)目實(shí)施階段，若建設(shè)單位發(fā)生變動(dòng)，需立即向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理施工許可證。

4 重視質(zhì)量管理

4.1 質(zhì)量管理在前期管理中的應(yīng)用

4.1.1 系統(tǒng)化管理

在工程質(zhì)量管理中，運(yùn)用系統(tǒng)化管理的方法對(duì)工程進(jìn)行全面的管理，從而實(shí)現(xiàn)工程的整體優(yōu)化。系統(tǒng)化管理最重要的是要樹立整體觀念，需充分考慮工程質(zhì)量、質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量方針、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證、質(zhì)量審核等要素并做好合理的安排。比如在人員上要做到人盡其才，全面有效管理人員；對(duì)于材料要做到物盡其用，減少浪費(fèi)和損失等，從而提高前期管理質(zhì)量。

4.1.2 工程質(zhì)量規(guī)劃

工程質(zhì)量規(guī)劃是指工程質(zhì)量的規(guī)劃和安排，確定工程需滿足的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確如何滿足工程的質(zhì)量要求。

4.2 工程質(zhì)量控制

工程質(zhì)量控制是對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控與管理的過程，其主要內(nèi)容有：工程質(zhì)量的實(shí)際測量、工程質(zhì)量與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比、工程質(zhì)量偏差與問題的認(rèn)定、工程質(zhì)量問題的成因分析、糾正偏差、解決工程質(zhì)量問題等一系列工作。

5 運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理

5.1 工程風(fēng)險(xiǎn)管理的界定

美國工程管理協(xié)會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了定義：①風(fēng)險(xiǎn)管理是一種對(duì)危險(xiǎn)因子進(jìn)行辨識(shí)與評(píng)價(jià)的形式化過程。②風(fēng)險(xiǎn)管理是一種形式的、系統(tǒng)的方法，可以識(shí)別和分析項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施[6]。

5.2 工程風(fēng)險(xiǎn)管理的程序

工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控4個(gè)步驟。

5.2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指工程項(xiàng)目管理人員識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)來源、確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生條件、描述風(fēng)險(xiǎn)特征、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的過程。

5.2.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指對(duì)工程進(jìn)行全面的分析，按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)工程目標(biāo)的影響程度，對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)估[7]。

5.2.3 風(fēng)險(xiǎn)處理

風(fēng)險(xiǎn)處理是指在對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上，得出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，并與已知的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行對(duì)比，確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)而提出工程風(fēng)險(xiǎn)的處理建議和解決方案，

5.2.4 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)劃、識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)等全過程的監(jiān)測與控制，以確保實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理。利用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控能及時(shí)識(shí)別項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并制定相應(yīng)的對(duì)策來預(yù)防和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生[8]。

6 結(jié)語

項(xiàng)目前期管理的重點(diǎn)是項(xiàng)目策劃、土地審批、可行性研究、設(shè)計(jì)等，為了達(dá)到項(xiàng)目的最佳效果，需要相關(guān)工作人員加強(qiáng)前期管理，全面提高項(xiàng)目管理水平，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的內(nèi)容，評(píng)估前期工作的風(fēng)險(xiǎn)性，并提出了一些行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制方法，以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的順利實(shí)施起一定的借鑒作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。