基于房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的實踐研究

沈如煥

（北京公正鑫業(yè)工程造價咨詢有限公司，北京 100089）

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟概述

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟

房地產(chǎn)經(jīng)濟是人們可以接觸到和看到的，是指將房地產(chǎn)的生產(chǎn)能力與經(jīng)濟效益有效、充分地結(jié)合，從地點、優(yōu)勢和發(fā)展前景等方面分析土地，然后定義土地的開發(fā)價值，預(yù)估土地的收益。簡單來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟就是通過合理利用土地，在原本價值不高的土地上改造或建造一座合理、實用、有價值的建筑，并通過出售和租賃建筑獲得經(jīng)濟上的回報，從而促進經(jīng)濟的發(fā)展。

1.2 建筑經(jīng)濟

建筑經(jīng)濟又稱工程經(jīng)濟，其主要目的是通過建設(shè)一個建筑物來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。在做出建設(shè)決定前，相關(guān)公司會先評估場地和要建設(shè)的建筑物，估算建設(shè)所需的資源、投資，并預(yù)期建設(shè)能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，判斷建筑物是否具備發(fā)展的價值，再以預(yù)估的方式為建設(shè)項目提供經(jīng)濟資助。

2 建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關(guān)系

2.1 建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟相互依存

建筑業(yè)是與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，隨著經(jīng)濟多樣化發(fā)展，人們對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究越來越深入，分析建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的需求也越來越迫切。由于傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟和房地經(jīng)濟的獨立性，它們的經(jīng)驗與經(jīng)營手段不能與建設(shè)公司的發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動相匹配?？傊?，建筑業(yè)與房屋行業(yè)是相互關(guān)聯(lián)的，但它們具有各自的生產(chǎn)行為。

建筑公司是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的主要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司是產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)中的主要環(huán)節(jié)。各房地產(chǎn)公司將根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況對工程進行全面的審批，在工程通過審批后，施工單位會嚴(yán)格按照施工規(guī)范施工。在項目完工后，房地產(chǎn)公司會從建設(shè)產(chǎn)品入手，進行多樣化的交易。在這一過程中，房地產(chǎn)公司扮演的角色十分復(fù)雜，其需要有效整合各種資源來運營和管理高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，運營和管理工作涉及的人員很多。不同的建筑公司具有明顯的差異，不同的建筑產(chǎn)品是由不同的建筑和生產(chǎn)活動形成的，但是它們的生產(chǎn)和經(jīng)營卻是緊密聯(lián)系在一起的，在國家的發(fā)展過程中扮演著重要的角色，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟有緊密的聯(lián)系。建筑業(yè)最顯著的特征是建筑生產(chǎn)、流通和消費在一個單一的網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)中，每個系統(tǒng)都是獨立的，但又相互影響。

2.2 建筑生產(chǎn)與房地產(chǎn)的聯(lián)系

在新形勢下，大多數(shù)建筑工程以承包的形式建設(shè)，對建筑設(shè)計的投資較大。同時，隨著生活水平不斷提高，人們對建筑物的要求越來越高，對建筑物的質(zhì)量越來越重視，使建設(shè)項目在一定程度上復(fù)雜化，其中，勞動力、材料和資本是建筑業(yè)的關(guān)鍵要素。另外，項目的建設(shè)極易受到多種客觀因素的影響，并且所建建筑物沒有流通性。此外，在工業(yè)建筑形式的影響下，房地產(chǎn)的銷售占很大份額，這與建筑物的數(shù)量、類型和程序密不可分。建筑物建設(shè)過程的還將刺激房地產(chǎn)行業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷促進社會經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.3 建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的理論與實踐聯(lián)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟有理論上的關(guān)聯(lián)，合理利用理論對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展起到推動作用，而建筑工程必須不斷地提升經(jīng)濟產(chǎn)出的合理性。為了應(yīng)對經(jīng)濟波動，財政政策必須在經(jīng)濟蕭條期間增加公共投資，以不斷促進經(jīng)濟的自動復(fù)蘇。一般來說，不同城市的房產(chǎn)價格不一樣，房屋的定價應(yīng)該基于房屋的地理位置確定，舉例來說，同一套房的價錢因所處地區(qū)不同而有差異[1]。為了合理配置和管理建筑，需要合理分析建筑在不同地點的建設(shè)費用和價值。如果房產(chǎn)的銷售情況不理想，就必須改進地區(qū)的飽和處理。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的發(fā)展

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方式與其他經(jīng)濟的不同

不同地區(qū)和環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)濟收益相差很大，其中一線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟漲幅最大，二、三線城市房地產(chǎn)經(jīng)濟漲幅較小。房地產(chǎn)屬于不可流動的物品，往往通過變化市場的方法提高房地產(chǎn)的價值，只有城市發(fā)展得好，才能體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的商業(yè)價值，而房地產(chǎn)經(jīng)濟又在很大程度上促進了城市的發(fā)展，二者相輔相成、共同進步、合作共贏。在規(guī)劃和建設(shè)城市時，要注意建筑物的位置和占地面積，合適的位置和占地面積能提高城市建筑的使用率，從而節(jié)省空間，提升城市空間的利用率，加快城市發(fā)展的腳步[2]。

3.2 融入大量資金支撐建筑建設(shè)

建設(shè)建筑時，工程師需要制作圖紙，并且需要根據(jù)實際情況修改和優(yōu)化圖紙，另外還需要耗費大量的人力和物力搭建建筑，而這些工作往往會花費大量的時間和金錢。隨著社會的發(fā)展，人們對建筑的要求越來越高，人們想要的不僅僅是結(jié)實、安全的建筑物，同時還要求建筑物具有美觀、舒適度高等諸多特質(zhì)，這無疑增加了建筑物的建造難度。在如此多的要求下，部分無良建造者為了節(jié)約成本將優(yōu)質(zhì)的材料換成劣質(zhì)材料，這種不合規(guī)的操作不僅會對建筑工人和居民的生命財產(chǎn)安全造成很大威脅，還會縮短建筑物的使用期限。也就是說，建造材料和設(shè)計圖紙在建筑物的建造中具有關(guān)鍵作用，是建筑物使用的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟是牽一發(fā)而動全身的關(guān)系，建筑經(jīng)濟隨著建筑物的增多而加快發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟會因為建筑經(jīng)濟的發(fā)展更上一層樓，而房地產(chǎn)的銷售促進了土地的開發(fā)，加快了建筑經(jīng)濟的發(fā)展，建筑行業(yè)又可以通過使用裝飾物、建造器材等物品促進其他銷售行業(yè)的發(fā)展，從而帶動了整體經(jīng)濟的發(fā)展，滿足了現(xiàn)代社會人們的居住、辦公、游玩的需求。

4 對房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的思考

4.1 房地產(chǎn)的價值

房地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的運用層次上，它與其他物質(zhì)性的財產(chǎn)有著根本的不同。由于房地產(chǎn)沒有流通屬性，容易受到地域、環(huán)境等因素的制約，因而具有極強的地域特色。一般來說，物質(zhì)財富的流通通過市場實現(xiàn)，而對不動產(chǎn)而言，它的流轉(zhuǎn)則主要表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的歸屬變化。簡單來說，無論房產(chǎn)是新的，還是老的，無論是否要購買，相關(guān)人士在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后才擁有居住權(quán)。一方面，在建設(shè)項目的經(jīng)濟投資中，對房地產(chǎn)投入的金額通常較大，同時，城市的現(xiàn)代化發(fā)展速度與建設(shè)經(jīng)濟有著千絲萬縷的聯(lián)系。另一方面，在進行城市化建設(shè)的過程中，建設(shè)人員需要結(jié)合城市情況，科學(xué)布局建筑，把握建筑的地基和占地面積比重，以盡量提升空間利用率。在這個過程中，房地產(chǎn)市場會受到較大的影響，建設(shè)工程將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的推動作用，從而使房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，推動經(jīng)濟的發(fā)展。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)是互相促進、互相影響的（圖1）。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資的影響

4.2 建筑經(jīng)濟循環(huán)下的房地產(chǎn)

在市場經(jīng)濟條件下，建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通等各個環(huán)節(jié)，從建設(shè)公司到房地產(chǎn)公司，都存在不同的利益關(guān)系。房地產(chǎn)公司會綜合考慮各種因素進行前期工作，建筑審批通過后，開發(fā)商進行招標(biāo)或自行開發(fā)，而建設(shè)公司則要根據(jù)房地產(chǎn)公司的要求和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程，工程完工后，則對建筑產(chǎn)品進行多元化銷售。在此過程中，房地產(chǎn)公司扮演的角色更復(fù)雜，其要整合各方資源，并對資源進行高層次管理，這個過程涉及的人員很多。

建筑公司和房地產(chǎn)公司之間存在本質(zhì)的區(qū)別，它們是在一系列的建筑生產(chǎn)過程中形成的，但是建筑公司和房地產(chǎn)公司也有緊密的關(guān)系，即存在鏡像關(guān)系，它們的運營和生產(chǎn)活動是緊密相連的，共同促進了國家經(jīng)濟的發(fā)展。

建筑經(jīng)濟的發(fā)展是循環(huán)型的，建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費構(gòu)成了一個整體網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，各部分彼此獨立，又相互影響，且不斷地循環(huán)[3]。建筑產(chǎn)品一般以承包的形式生產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是流動的，而房地產(chǎn)就是與此流通行為緊密聯(lián)系的行業(yè)。在建筑產(chǎn)品的消費中，主要的焦點不在于房屋的年消費量，而在于房屋的維修費用，這與房屋的銷售狀況有直接關(guān)系，意味著建筑的經(jīng)濟價值得到了客觀的體現(xiàn)，而建筑的循環(huán)經(jīng)濟的逐步發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了一種有效的方法。

4.3 建筑生產(chǎn)形態(tài)下的房地產(chǎn)

當(dāng)前，建筑工程一般以承包形式完成，其需要的投資較多。隨著生活水平的提高，人們對建筑的舒適度、美觀度和質(zhì)量的要求越來越高，因此施工越來越困難，而工程項目的建設(shè)由于受地質(zhì)、環(huán)境、氣候、人員等因素的影響，存在一定的安全隱患。在建筑工程中，除了材料、勞動、資金，構(gòu)件的高精度加工也是關(guān)鍵因素，它們對簡化工程的施工起著至關(guān)重要的作用。在建筑生產(chǎn)形態(tài)下，房地產(chǎn)的銷售額占比較大，而具體的銷售量與建筑物的數(shù)量、質(zhì)量、種類和程序等有直接關(guān)系，這就意味著，建筑工程的發(fā)展會帶動整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括裝修、家政等行業(yè)的發(fā)展。

5 建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟中的典型角色

5.1 房地產(chǎn)作為財富或財產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一種特殊的物質(zhì)財富，在建筑行業(yè)中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)是一種相對固定的財富，它與一般的流動資產(chǎn)有很大區(qū)別，具有鮮明的地域特征，并且受到自然因素的影響。所以，在一般條件下，應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)的流通性質(zhì)，增加產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。另外，房地產(chǎn)投資本身是一個巨大的投資問題，交易量很大，因此，相關(guān)部門必須持續(xù)提升對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對稱性及城市空間尺度的認(rèn)識，使房地產(chǎn)經(jīng)濟成為一種財富和財產(chǎn)[4]。

5.2 房地產(chǎn)作為資本或資產(chǎn)

資本是剩余價值的增值，因此，有關(guān)人士必須對其進行靜態(tài)管理，強化對資本活動的分析，并應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展的需要，持續(xù)地對其注入資金，從而實現(xiàn)良好的資本自治，并傳達經(jīng)濟活動的基本內(nèi)涵。在進行資產(chǎn)評估時，需持續(xù)地回收某些建筑的經(jīng)濟資本，從計算不需要的增值部分中扣除費用，并對被評估的資產(chǎn)進行資本再投資。不論是資金還是資產(chǎn)，有關(guān)人士都應(yīng)深入了解房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)概念，并通過恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估，保證資產(chǎn)的價值。

5.3 建筑經(jīng)濟表現(xiàn)為勞動價值

建筑經(jīng)濟以實際勞動為基礎(chǔ)，因此，建筑經(jīng)濟要求建設(shè)高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，如果建筑設(shè)計、施工、交付等工作質(zhì)量差，會影響建筑的質(zhì)量，也就很難體現(xiàn)建筑的高價值[5]。

6 房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的現(xiàn)存問題及對策

如今房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟不再繁榮，發(fā)展的前景也趨于平淡，人們正努力研究怎樣讓房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟達到下一個高峰。但隨著經(jīng)濟的衰退，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的問題越來越突出。

首先，房地產(chǎn)銷售中存在虛假銷售現(xiàn)象，并且用戶即便知曉被騙也難以維護自己的利益。所以在房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的發(fā)展過程中，要重視對用戶利益的維護，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的信用。應(yīng)該完善與房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟相關(guān)的法律，在省級法院、仲裁機構(gòu)等部門之間建立信息共享和大數(shù)據(jù)預(yù)警機制，及時補充相關(guān)司法解釋或者地方性法規(guī)，杜絕不法分子詐騙案件的出現(xiàn)。

另外，可通過結(jié)合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新技術(shù)的方式促進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。區(qū)塊鏈技術(shù)具有去中心化、開放性、自治、運行成本低、信息共享、不可篡改、安全等特點，可將該技術(shù)應(yīng)用于與房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟相關(guān)的各個層面管理平臺的構(gòu)建中，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟及建筑經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

7 結(jié)語

目前，社會發(fā)展速度很快，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將目光放長遠(yuǎn)，不能被眼前的利益蒙蔽了雙眼，應(yīng)采取措施規(guī)范經(jīng)濟發(fā)展，解決現(xiàn)存問題，推進相關(guān)法律的擬定和落實，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)，并加快產(chǎn)業(yè)與新技術(shù)的融合，以便使行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟引領(lǐng)全國的經(jīng)濟發(fā)展。