購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的法理基礎(chǔ)與制度構(gòu)建
——基于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的視角

丁國峰 王 露

（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601）

一、問題的提出

房地產(chǎn)市場是一種特殊市場，其價(jià)值受到政策、市場等因素影響較大，①丁海湖、李欣婷：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干司法實(shí)務(wù)問題探討》，《法律適用》2016年第3期，第2頁。隨著國家近年來對房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整，其生長的勢頭受到抑制。如今，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已逐漸飽和，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨破產(chǎn)的事件層出不窮，這是市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰規(guī)則的必然結(jié)果。房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展使得千千萬萬的人成了房奴，房屋成了一個(gè)家庭最值錢的資產(chǎn)，也給家庭帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。一個(gè)家庭為了購買一套房屋，老人拿出了一生的積蓄，年輕人欠下了銀行幾十年的按揭貸款，全家人交出了全部的積蓄。所以，在全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的背景下，能夠讓購房者在支付巨額房款后不用擔(dān)心開發(fā)商倒閉后會(huì)面臨人財(cái)兩空的困境，研究房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)中的購房人權(quán)益保護(hù)問題具有重要意義。

為了保障購房人的債權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)能夠得到最大可能清償，2002年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第二條規(guī)定，建筑工程承包人所享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或者大部分購房款項(xiàng)的消費(fèi)者，即賦予了購房消費(fèi)者債權(quán)更加優(yōu)先的效力。2021年《中華人民共和國民法典》（下文簡稱《民法典》）施行后，《批復(fù)》的規(guī)定被廢止。承包人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定由《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱合同糾紛解釋(一)）第三十六條吸收，但第二條有關(guān)購房消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定因人大法工委的意見以及新的司法解釋還未出現(xiàn)，所以目前購房消費(fèi)者是否還具有對抗工程款優(yōu)先權(quán)的效力尚不明確。

“居者有其屋”是中國人樸實(shí)的愿望，也是中國夢的重要組成部分。①陳政：《“和諧人居夢”背景下預(yù)告登記效力的拓展思考——以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人的利益保護(hù)為視角》，《河北法學(xué)》2016年第11期，第95—102頁。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，如何對購房者進(jìn)行有效的保護(hù)是問題的關(guān)鍵。在破產(chǎn)法沒有明文規(guī)定的情況下，僅以“維穩(wěn)”理由賦予購房者優(yōu)先保護(hù)的順位缺乏充分的法理依據(jù)，在比較法上也會(huì)出現(xiàn)國際認(rèn)可和理解上的障礙。故本文試圖通過理順這一價(jià)值選擇背后的法理考量，為房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)中對購房人權(quán)益的保護(hù)回歸到法律的層面提供理論依據(jù)，試圖構(gòu)建一套可行的購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)方案。

二、購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的“左右為難”

破產(chǎn)債權(quán)按順序清償和按比例清償是傳統(tǒng)破產(chǎn)法進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算的兩個(gè)視角。購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的提出將是對《民法典》受償順位體系的突破，意味著在原先按順序和按比例之外，開辟出另一條道路——優(yōu)先考慮購房者的生存需求。如果能達(dá)成這一目標(biāo)，將同時(shí)實(shí)現(xiàn)法律的“溫情”，這是一種極其具有立法智慧的選擇。

（一）購房人優(yōu)先權(quán)的緣起與發(fā)展

優(yōu)先權(quán)制度在羅馬法中萌芽，該制度的創(chuàng)設(shè)是為了滿足人們對法律實(shí)現(xiàn)“實(shí)質(zhì)公平”的期待。優(yōu)先權(quán)的存在突破了一直以來所遵循的債權(quán)平等原則，使得具有特殊性質(zhì)的債權(quán)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。我國在1999年開始施行《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》），該法第二百八十六條規(guī)定承包人建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，但是該條款規(guī)定得過于含糊不清，使得承包人優(yōu)先權(quán)的履行在實(shí)踐中沒有具體可行的操作程序，又加上工程施工本身就包含了很多復(fù)雜的情況，所以在《合同法》正式實(shí)施后的三年間適用《合同法》第二百八十六條成功獲得優(yōu)先清償特權(quán)的案例十分少見。最高人民法院意識到實(shí)踐中的困難后，為了統(tǒng)一司法裁判的標(biāo)準(zhǔn)，通過以《批復(fù)》對《合同法》第二百八十六條展開詳細(xì)的解釋，明確了承包人工程價(jià)款的優(yōu)先性順位，即優(yōu)先于抵押權(quán)和一般債權(quán)。同時(shí)，最高人民法院也意識到如果賦予承包人優(yōu)先權(quán)的效力是沒有界限的，將可能引發(fā)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者簽署了商品房買賣合同但房屋所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移到購房者名下時(shí)，如果認(rèn)可了承包人工程價(jià)款的絕對優(yōu)先性就等同用購房人交付的購房款去清償房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所欠下的債務(wù)，就相當(dāng)于企業(yè)把自己所拖欠的債務(wù)轉(zhuǎn)移給了無辜的購房者，這明顯與保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的法律精神相違背，②梁慧星：《合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第3期，第5—7頁。對于已經(jīng)成立的房屋買賣合同關(guān)系以及穩(wěn)定的市場交易關(guān)系無疑是一種潛在的破壞，不僅造成購房者交易風(fēng)險(xiǎn)的增加，而且過度保護(hù)承包人權(quán)利。①王欣新、張思明：《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者利益保護(hù)》，《江漢論壇》2015年第10期，第118—122頁。故《批復(fù)》的第二條從保護(hù)弱勢群體的角度出發(fā)，賦予已經(jīng)支付了大部分或者全部價(jià)款的消費(fèi)者對抗承包人優(yōu)先權(quán)的權(quán)利。就從《批復(fù)》的發(fā)布開始，我國逐步重視對購房者權(quán)益保護(hù)規(guī)則的構(gòu)建，在司法實(shí)踐中繼續(xù)探索也取得了積極的社會(huì)影響。

所以，購房人優(yōu)先權(quán)的提出還有一個(gè)重要的原因：給承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)設(shè)定權(quán)利邊界，規(guī)避消費(fèi)者（購房人）的合法權(quán)益可能遭到隱性損失的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，《批復(fù)》在創(chuàng)設(shè)購房人優(yōu)先權(quán)時(shí)進(jìn)行了公共利益的考量，作為一種突破物權(quán)優(yōu)先的基本原則的例外，同時(shí)賦予二者優(yōu)先權(quán)，并且在二者發(fā)生沖突時(shí)明確購房人的權(quán)益保障具有超越承包人的“特權(quán)”。②陳永強(qiáng)：《物權(quán)變動(dòng)三階段論》，《法商研究》2013年第4期，第127—135頁。

2021年起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》雖然對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定進(jìn)行了完善，但卻對購房人的優(yōu)先權(quán)規(guī)則沒有進(jìn)行保留，這導(dǎo)致購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則失去了存在的基礎(chǔ)。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)法治化，在后民法典時(shí)代，應(yīng)當(dāng)對購房人權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)進(jìn)行再思考。

（二）購房人優(yōu)先權(quán)制度的價(jià)值理念

民法所調(diào)整的法律關(guān)系的主體設(shè)定為“人”，是法律確認(rèn)其擁有相同平等人格的“抽象人”，民法需要保護(hù)的“人”與其職業(yè)、年齡、性別、宗教信仰等無關(guān)，保護(hù)主體的一般性決定了民法的普遍適用性。出于這種價(jià)值設(shè)定，法律通常會(huì)在人與人的糾紛中秉持著中立的態(tài)度，即使糾紛雙方整體實(shí)力懸殊，也會(huì)堅(jiān)持適用優(yōu)勝劣汰的規(guī)則。但是法律作為社會(huì)行為規(guī)范的指引者，并不能忽視對弱者的關(guān)愛，這是人類社會(huì)最基本的道德要求。因而法律政策制定在價(jià)值追求上必須貫徹保護(hù)弱者的觀念。

購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則之所以得到我國理論界的贊同，是因?yàn)樵撝贫润w現(xiàn)出對弱勢群體進(jìn)行特殊保護(hù)的價(jià)值理念。從立法觀念來看，優(yōu)先權(quán)制度賦予弱勢群體一種“特權(quán)”幫助其在權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)能夠擁有優(yōu)先地位，以加強(qiáng)對弱者權(quán)益的保障，具有強(qiáng)烈的人文關(guān)懷精神，同時(shí)促進(jìn)實(shí)質(zhì)公平的實(shí)現(xiàn)。③段勇、林小嫻：《以生存權(quán)為視角對抵押權(quán)不能對抗購房消費(fèi)者的質(zhì)疑與思考》，《判解研究》2008年第3輯，第111—122頁。從立法者的角度看，賦予購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的效力是出于對權(quán)利位階的考慮，消費(fèi)者購買房屋是為了滿足自己的基本生活需求，房屋承載著購房人的生存利益，而承包人的工程價(jià)款的本質(zhì)是一種經(jīng)營性權(quán)益，作為更高級追求的經(jīng)營性利益應(yīng)當(dāng)讓步于自然人最基本的對生存權(quán)利實(shí)現(xiàn)的渴望。

（三）購房人優(yōu)先權(quán)制度的利益沖突

雖然購房人優(yōu)先權(quán)的存在可以保障弱勢群體的權(quán)益，但同時(shí)也對擔(dān)保物權(quán)（通常情況下指抵押權(quán)）的優(yōu)先性產(chǎn)生了一定的限制作用，遭到許多學(xué)者的質(zhì)疑。有批評者提出，購房者的權(quán)益在本質(zhì)上是一種基于購房合同而產(chǎn)生的普通債權(quán)，賦予其優(yōu)先保護(hù)的效力已經(jīng)是一種突破性嘗試，但該規(guī)則使得抵押權(quán)的效力被削弱，是對物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法基本原則的違背；并且原《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條明確提出只有法律的例外規(guī)定才能變更擔(dān)保物權(quán)人對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先受償權(quán)，司法解釋明顯沒有這種權(quán)力。④程嘯：《民法典物權(quán)編擔(dān)保物權(quán)制度的完善》，《比較法研究》2018年第2期，第52—65頁。《民法典》頒布后此規(guī)定仍然保留。

本文所討論的問題建立在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)擁有的財(cái)產(chǎn)不足以償還所有到期債務(wù)的基礎(chǔ)之上，因此，若房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)擁有的財(cái)產(chǎn)足以清償債務(wù)便不會(huì)產(chǎn)生購房人優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)人之間的利益沖突。所以，確立購房人優(yōu)先權(quán)規(guī)則真正需要考慮的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在破產(chǎn)過程中如何在抵押權(quán)人、購房人、承包人以及其他債權(quán)人之間分配清償。這一問題就涉及對四方當(dāng)事人的利益進(jìn)行衡量，其本質(zhì)就是對四者利益展開價(jià)值判斷。抵押權(quán)人所代表的是具有登記公信力的交易安全價(jià)值，購房人權(quán)益則關(guān)乎其維持自身正常生活的生存性價(jià)值，需要考慮這兩種價(jià)值發(fā)生沖突時(shí)的優(yōu)先順位。

在市場經(jīng)濟(jì)背景下，所有市場主體積極參與自由競爭不可避免地會(huì)使競爭環(huán)境中的弱勢群體面臨權(quán)益被損害的危險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)對弱者的沖擊會(huì)使得其可能陷入無法維持生計(jì)的困境。在面對這種危機(jī)時(shí)，即使是最崇尚自由主義的國家也會(huì)毫不避諱地采取一些“父愛主義”的措施。①謝鴻飛：《中國民法典的生活世界、價(jià)值體系與立法表達(dá)》，《清華法學(xué)》2014年第6期，第17—33頁。從這個(gè)角度看，國家的法律政策在利益衡量上偏向于保護(hù)弱勢群體是可以理解的。有批評者質(zhì)疑，認(rèn)為基于物權(quán)公示原則而產(chǎn)生的交易安全價(jià)值同樣需要給予謹(jǐn)慎的保護(hù)，但是購房人優(yōu)先權(quán)不需要經(jīng)過專門機(jī)關(guān)的公示就可以取得，這種不需要公信力支撐的權(quán)利在實(shí)踐中很有可能被惡意利用，其后果就是對交易安全造成損害?？梢栽O(shè)想，如果對所有的購房人都無差別地給予傾斜保護(hù)，就會(huì)對其他利益主體造成難以預(yù)料的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，涉及購房人權(quán)益問題的多是群體性案件，如果一律支持所有購房人的訴訟請求，將會(huì)對承包人、抵押權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成巨大阻礙，這樣的裁判不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，也會(huì)間接使得開發(fā)商面臨融資成本上升等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

所以，在法律政策制定過程中，面對權(quán)利沖突進(jìn)行利益選擇時(shí)不能只進(jìn)行“非此即彼”“黑白分明”的機(jī)械性思考，即法律不能始終傾斜保護(hù)購房人的權(quán)益而忽視對抵押權(quán)人、承包人利益的保障。事實(shí)上，法律政策的真實(shí)意圖應(yīng)當(dāng)是在具體情形下給予實(shí)際處于弱勢地位的購房人以優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利保障其生存利益，也就是說，若某種情形下購房人的基本生存不會(huì)受到影響，就沒有適用優(yōu)先權(quán)的必要，這是由購房人優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)屬性所決定的。

三、購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則的基本屬性

衡平法在英美法中是由法官的判決所形成的一種強(qiáng)調(diào)法律實(shí)質(zhì)目的而不是形式的一種法律。當(dāng)法律條文本身不能直接作為案件裁量的依據(jù)，或者依照條文進(jìn)行裁判會(huì)讓判決結(jié)果嚴(yán)重不公平時(shí)，衡平法的存在就有了意義，法官會(huì)依據(jù)法律的原則和精神自由裁量使結(jié)果符合社會(huì)正義的期待。②侯淑雯：《司法衡平藝術(shù)與司法能動(dòng)主義》，《法學(xué)研究》2007年第1期，第54—62頁。通常情況下，現(xiàn)行的法律條文已經(jīng)是立法者價(jià)值衡量的結(jié)果，司法審判者在適用法律條文時(shí)不用去揣摩條文背后的價(jià)值選擇，對于糾紛當(dāng)事人之間的權(quán)利分配可以依據(jù)現(xiàn)行法律條款進(jìn)行。但是由于法律存在滯后性，當(dāng)新型法律糾紛出現(xiàn)時(shí)可能出現(xiàn)按照現(xiàn)行法律條文適用會(huì)導(dǎo)致沖突雙方利益分配顯失公平的狀況，這時(shí)就需要衡平法的幫助來完成價(jià)值衡量。③侯猛：《法學(xué)研究的格局流變》，法律出版社，2017，第410頁。為了實(shí)現(xiàn)人們對公平正義的期待以及維護(hù)人們對法律權(quán)威的信任，即使判決案件所依據(jù)的并不是法律條文而是法律基本原則，這樣判決不符合形式正義的要求，但是卻符合法律精神的要求，實(shí)現(xiàn)了對實(shí)質(zhì)正義結(jié)果的追求。我國作為成文法國家，法官需要謹(jǐn)慎對法律條文進(jìn)行機(jī)械適用，讓判決結(jié)果符合公平正義的要求，因此購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)作為民法基本原則的例外規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為該優(yōu)先權(quán)規(guī)則扮演了“中國特色衡平法”的角色。①趙萬一、石娟：《后民法典時(shí)代司法解釋對立法的因應(yīng)及其制度完善》，《現(xiàn)代法學(xué)》2018年第4期，第28—42頁。

Fig. 11 shows the simulation results of static current curve, indicating that the static power consumption is 29.5 pA with the 1.8 V supply voltage. It is low enough to be considered as zero static power consumption.

關(guān)于擔(dān)保物權(quán)在債務(wù)清償中所具有的優(yōu)先受償效力，我國《民法典》有直接的規(guī)定。無獨(dú)有偶，《中華人民共和國破產(chǎn)法》（以下簡稱《破產(chǎn)法》）規(guī)定對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人可以享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在理論上，當(dāng)破產(chǎn)案件涉及的房產(chǎn)設(shè)定的抵押權(quán)如果沒有經(jīng)過公示登記，認(rèn)為購房人的權(quán)益可以對抗抵押權(quán)是沒有疑問的。②常鵬翱：《物權(quán)法上的權(quán)利沖突規(guī)則——中國法律經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與評析》，《政治與法律》2007年第5期，第105—110頁?？墒窃诓糠职讣徖磉^程中會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果不能夠保證購房人得到優(yōu)先清償，會(huì)導(dǎo)致購房者人財(cái)兩空的局面。③池偉宏：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中的權(quán)利順位再思考》，《法律適用》2016年第3期，第30—34頁。所以，在個(gè)別情形下就有必要打破物權(quán)優(yōu)先的一般原則，使案件的判決結(jié)果更加符合實(shí)質(zhì)正義。可以看出，購房人權(quán)益獲得優(yōu)先保護(hù)并不是使購房人具有絕對優(yōu)先權(quán)的普遍性規(guī)則，而是一種在個(gè)案判決可能會(huì)出現(xiàn)權(quán)利分配，是在失衡的情形下進(jìn)行的糾正選擇，其目的就是妥善處理破產(chǎn)案件中的利益沖突。

由上述分析可知，購房人優(yōu)先權(quán)的適用只存在于特定購房糾紛之中，即不具有普適性。在個(gè)案利益衡量過程中，假設(shè)不賦予購房人優(yōu)先保護(hù)時(shí)是否會(huì)造成裁判結(jié)果的顯失公平，實(shí)質(zhì)公平原則要求法官處理破產(chǎn)案件時(shí)要進(jìn)行價(jià)值判斷，追求判決結(jié)果的正義性和公平性，優(yōu)先權(quán)賦予是價(jià)值選擇的結(jié)果。④陳金釗編《法律方法論》，北京大學(xué)出版社，2013，第184頁。具有衡平屬性的購房人優(yōu)先權(quán)規(guī)則無法普遍適用，只能夠?yàn)樗痉ú门姓咛峁┮粋€(gè)思考的角度，引導(dǎo)裁判者朝著這個(gè)角度去進(jìn)行價(jià)值判斷，至于做出的裁判結(jié)果是否合理完全依賴審判者的個(gè)案判斷。

四、公平清償理論：購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的法理根據(jù)

若想重新建立起購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則，就必須放棄那些概念性特征的論述，取而代之的是債權(quán)理論的新發(fā)展，即以生存權(quán)理論為依據(jù)，加之以公平清償理論來解釋購房人優(yōu)先權(quán)的法理根據(jù)。

（一）物權(quán)期待權(quán)理論的不足

德國司法實(shí)踐第一次提出了物權(quán)期待權(quán)的概念，但其民法典并沒有明確定義這種權(quán)利。⑤申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》，《法學(xué)研究》2003年第2期，第46—61頁。我國當(dāng)前商品房交易市場以期房交易為主，期房交易的弊端是會(huì)出現(xiàn)權(quán)利真空，即購房者在交付購房款，簽署購房合同后無法要求開發(fā)商為其辦理所有權(quán)登記手續(xù)，需要等待房地產(chǎn)開發(fā)公司手續(xù)齊全后才能去申請不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的辦理。物權(quán)期待權(quán)理論的提出就是為了彌補(bǔ)購房人在沒有取得房屋所有權(quán)期間為其提供法律保護(hù)。在商品房交易合同糾紛案件中，對于無過錯(cuò)購房人和消費(fèi)購房人，我國《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下文簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）明確賦予物權(quán)期待權(quán)，設(shè)定物權(quán)期待權(quán)的初衷是完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但是，如果以物權(quán)期待權(quán)理論來解釋購房人優(yōu)先權(quán)的合理性則邏輯不通，理由如下。

第一，物權(quán)行為和債權(quán)行為具有獨(dú)立性。購房人簽訂購房合同的行為是債權(quán)行為，只是合同簽訂的雙方達(dá)成了特定房屋債權(quán)的合意，但是買賣合同的成立并不能成為雙方達(dá)成房屋物權(quán)變動(dòng)合意的證明?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)以登記作為公示要件，在期房交易過程中由于買賣合同簽訂后無法辦理登記手續(xù)，因此購房者對所購買的房屋在完成登記前并不享有所有權(quán)。只有在物權(quán)的合意和登記的基礎(chǔ)上，才能構(gòu)成一種物權(quán)的行為。這就意味著，只有在合同簽訂的雙方達(dá)成物權(quán)的合意后，購房者才可以取得物權(quán)期待權(quán)。實(shí)踐中，申請商品房過戶登記才是合同簽訂雙方達(dá)成物權(quán)合意最直接和最有力的證明。所以，一般情況下，直到合同簽訂雙方申請商品房過戶登記，購房者才具有物權(quán)期待權(quán)。但購房者不具有物權(quán)期待權(quán)不意味著其不具有優(yōu)先權(quán)。

第二，物權(quán)期待權(quán)理論沒有考慮到千變?nèi)f化的社會(huì)形勢和交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)情形下購房人權(quán)利的性質(zhì)做出準(zhǔn)確界定，混淆了債權(quán)與物權(quán)期待權(quán)的本質(zhì)區(qū)別。購房人優(yōu)先權(quán)本質(zhì)上是一種依據(jù)商品房買賣合同而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的債權(quán)。債權(quán)和物權(quán)期待權(quán)分屬兩種不同類型的民事權(quán)利，其內(nèi)涵和外延均有差異。物權(quán)期待權(quán)既不是債權(quán)也不是物權(quán)，同時(shí)具有物權(quán)和債權(quán)的部分特征和效力，用中間權(quán)對其進(jìn)行概括更為合適。①吳光榮：《物權(quán)訴訟：原理與實(shí)務(wù)》，人民法院出版社，2009，第425頁。而物權(quán)期待權(quán)理論并未明確界定在破產(chǎn)程序中購房者享有的權(quán)利是何種性質(zhì)的權(quán)利，即沒有區(qū)分其屬于債權(quán)還是物權(quán)期待權(quán)，這就導(dǎo)致如果將法理依據(jù)確定為物權(quán)期待權(quán)就會(huì)在邏輯層面產(chǎn)生一些混亂。

（二）生存權(quán)理論的局限

《民法典》中有關(guān)債權(quán)清償順序的劃分，依據(jù)的是所有到期債權(quán)有無登記以及登記順序。②龍?。骸睹穹ǖ渲械膭?dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保體系》，《法學(xué)研究》2020年第6期，第22—42頁?！镀飘a(chǎn)法》在破產(chǎn)語境下規(guī)定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照法定清償順序進(jìn)行?！镀飘a(chǎn)法》的條文規(guī)定確實(shí)簡單易操作，但毫無例外地依照現(xiàn)行破產(chǎn)法的清償規(guī)則進(jìn)行判決，將會(huì)對購房人的權(quán)益造成實(shí)質(zhì)性的損害。有學(xué)者提出，為合理實(shí)現(xiàn)購房消費(fèi)者債權(quán)的優(yōu)先清償可以將其債權(quán)定義為生存性債權(quán)，提高其權(quán)益的價(jià)值位階。只要是與維持自然人基本生活所必需相關(guān)的債權(quán)就可以被認(rèn)定為生存性債權(quán)。③代貞奎：《執(zhí)行程序中生存性債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)》，《人民司法》2020年第5期，第103—106頁。

生存權(quán)理論主要從相同標(biāo)的物對不同權(quán)利主體所體現(xiàn)的權(quán)益類型出發(fā)，認(rèn)為對承包人及擔(dān)保物權(quán)人而言，其所享有的權(quán)利主要體現(xiàn)為經(jīng)營利益；而對購房人而言，其權(quán)利主要體現(xiàn)為生存利益。從社會(huì)政策的角度來看，法律規(guī)定購房人優(yōu)先權(quán)是基于生存利益優(yōu)先于經(jīng)營利益的考慮，即通過保障購房人的生存利益，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的價(jià)值目的。④王欣新、張思明：《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者利益保護(hù)》，《江漢論壇》2015年第10期，第119頁。雖然生存權(quán)理論從商品房對購房人的重要意義出發(fā)，體現(xiàn)了保護(hù)弱者的社會(huì)主流價(jià)值判斷，但該理論也存在缺陷。

首先，購房人優(yōu)先權(quán)的債權(quán)屬性決定了該項(xiàng)權(quán)利本身不具有公示效力，因而不能對抗第三人。如果購房人優(yōu)先權(quán)的法理依據(jù)是抽象的生存權(quán)理論，這將嚴(yán)重?fù)p害外部債權(quán)人對交易過程和結(jié)果的預(yù)測，也會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來不良效果，從而危害交易安全。

其次，由工人勞動(dòng)報(bào)酬、建設(shè)所需材料款等實(shí)際支出的必要費(fèi)用構(gòu)成的建設(shè)工程價(jià)款，賦予其優(yōu)先權(quán)是建設(shè)工程承包人可以支付工人報(bào)酬的前提。勞動(dòng)報(bào)酬是工人的血汗錢，與其基本生活息息相關(guān)。這樣從表面上看，雖然建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)體現(xiàn)了承包人的經(jīng)營利益，但其背后實(shí)際上隱藏著工人的生存利益。當(dāng)兩項(xiàng)都體現(xiàn)著生存利益的權(quán)利之間發(fā)生清償順位的沖突時(shí)，單純將生存權(quán)理論視為購房人優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)，理由并不完全具有說服力。

（三）有必要提出公平清償理論

房地產(chǎn)市場是一個(gè)復(fù)雜的交易系統(tǒng)，購房人的基本需求得到滿足是終極目標(biāo)，并且開發(fā)商、投資商的經(jīng)營利益最后都必須通過商品房銷售來實(shí)現(xiàn)。在我國，大多數(shù)的購房者都會(huì)采取按揭的方式購買住房，貸款的數(shù)額巨大，購房人利益保護(hù)的背后其實(shí)是銀行利益的維護(hù)。由于我國的信貸機(jī)構(gòu)比較單一，有效的次級市場的缺失使得住房貸款所產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行系統(tǒng)中，如果無法建立起有效的次級市場分擔(dān)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)是金融市場中無法消散的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。①葛揚(yáng)、吳亮：《后金融危機(jī)條件下我國房地產(chǎn)證券化研究——基于美國房地產(chǎn)證券化實(shí)踐的啟示》，《審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究》2010年第4期，第85—92頁。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈一旦斷裂，進(jìn)入破產(chǎn)程序，又缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和保障機(jī)制，在這種情況下如果購房人的權(quán)益無法得到妥善合理的保護(hù)，銀行對于購房人的債權(quán)將無法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而成為銀行的不良資產(chǎn)，這筆數(shù)額巨大的不良資產(chǎn)極有可能引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，必須考慮到購房人權(quán)益的特殊性，引入公平清償理論，維護(hù)營商環(huán)境的良好發(fā)展。

在對物權(quán)期待權(quán)和生存權(quán)理論進(jìn)行合理性分析后，可以看出這兩種理論作為購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)制度的法理基礎(chǔ)都存在著一定的錯(cuò)誤或不足。因此本文主張，可以在生存權(quán)理論的前提下，以公平清償理論作為對生存權(quán)理論不足的補(bǔ)充形成一個(gè)完整的優(yōu)先權(quán)法理基礎(chǔ)的設(shè)定。與平等清償理論不同，公平清償理論強(qiáng)調(diào)的并不是債權(quán)人獲得清償?shù)匚簧系钠降?，而是更加關(guān)注清償結(jié)果是否符合實(shí)質(zhì)公平的要求。②Seligan,“Preferences under the Bankruptcy,”Act 15,Vanderbilt L.Rev（1961）：115.平等清償依賴復(fù)雜的程序性規(guī)則，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)情形下同時(shí)存在多種法律關(guān)系，又涉及利益沖突，需要兼顧多種沖突的價(jià)值，一概強(qiáng)調(diào)平等清償不能適用于實(shí)際需求。③許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論——解釋與功能比較的視角》，北京大學(xué)出版社，2015，第3頁。于是，優(yōu)先權(quán)制度便應(yīng)運(yùn)而生。

優(yōu)先受償權(quán)作為一種狹義的優(yōu)先權(quán)，通過對不同權(quán)利人的差別對待來實(shí)現(xiàn)公平清償，是平等清償原則的例外。在破產(chǎn)法律情境下，應(yīng)當(dāng)以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平清償為前提對復(fù)雜的利益關(guān)系實(shí)行差異化分配，例如基于保障人權(quán)、保護(hù)弱者等需要進(jìn)行清償順序的安排。④李雪田：《論破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)》，《當(dāng)代法學(xué)》2008年第5期，第123頁。在企業(yè)破產(chǎn)背景下的優(yōu)先權(quán)范圍、公平清償理論實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)的是利益平衡原則，主要涉及個(gè)體利益與社會(huì)利益的沖突和協(xié)調(diào)問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的情形下，綜合考慮各類權(quán)利主體需要衡量的利益，對購房人予以傾斜保護(hù)，并將其債權(quán)界定為優(yōu)先權(quán)，體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)公平的要求。

五、購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的制度構(gòu)造

購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則適用什么類型的購房人，這是優(yōu)先權(quán)要件適用標(biāo)準(zhǔn)之制度構(gòu)造的核心。從我國目前民法典、破產(chǎn)法有關(guān)破產(chǎn)清算的順序設(shè)置來看，為保障破產(chǎn)債權(quán)人的實(shí)質(zhì)公平，購房人優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)從如下幾個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（一）宏觀上：原則性框架規(guī)則

《批復(fù)》作為我國最早承認(rèn)購房人優(yōu)先權(quán)的法律文件，其最初目的是為承包人優(yōu)先權(quán)設(shè)定權(quán)利邊界，同時(shí)實(shí)現(xiàn)購房者與承包人利益平衡，所以《批復(fù)》采取審慎的立法態(tài)度選擇將購房人優(yōu)先權(quán)的適用主體局限在“消費(fèi)者”，以此實(shí)現(xiàn)對該制度適用范圍的嚴(yán)格控制。⑤林文學(xué)：《建設(shè)工程合同糾紛司法實(shí)務(wù)研究》，法律出版社，2014，第171頁。2014年頒布的《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中有關(guān)購房人優(yōu)先權(quán)的條款選擇將適用主體表述為“買受人”，同時(shí)在《批復(fù)》對優(yōu)先權(quán)規(guī)定只有一條的基礎(chǔ)上增加至三條，有擴(kuò)大優(yōu)先權(quán)適用范圍的傾向。雖然很有可能是因?yàn)椤跋M(fèi)者”概念本身過于含糊才修改了權(quán)利主體的名稱，但是仔細(xì)理解《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中的條文表述就可以看出其確實(shí)存在將優(yōu)先權(quán)適用主體從“消費(fèi)者”擴(kuò)大到“一般買受人”的明顯趨勢。但2019年頒布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條卻沿用了《批復(fù)》中“消費(fèi)者”的概念，嚴(yán)格限定優(yōu)先權(quán)的適用范圍。①最高人民法院民事審判第二庭編《〈全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》，人民法院出版社，2019，第636頁。地方法院在制定有關(guān)購房人優(yōu)先權(quán)適用規(guī)則時(shí)也選擇沿用這種謹(jǐn)慎適用的態(tài)度，在嚴(yán)格控制優(yōu)先權(quán)適用主體的范圍外，還對所購買的房屋類型進(jìn)行了嚴(yán)格的限縮解釋，已有的司法實(shí)踐對購房人優(yōu)先權(quán)的適用已經(jīng)有了明顯的發(fā)展。據(jù)此可以思考從以下兩個(gè)方面構(gòu)建原則性框架規(guī)則。

首先，必須明確購房人優(yōu)先權(quán)只適用于自然人。如此規(guī)定是出于以下兩方面的考慮。一是“消費(fèi)者”概念本身就已經(jīng)被認(rèn)定為自然人?！吨腥A人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》）給予消費(fèi)者傾斜式保護(hù)就是考慮到其弱勢地位，自然人相比于法人、非法人組織確實(shí)是需要受到特別保護(hù)的弱者。二是企業(yè)等法人單位并不涉及生存利益的維系，法人所要追求的是對經(jīng)營利益的獲取，沒有為其設(shè)定優(yōu)先權(quán)保護(hù)的必要。從司法審判實(shí)踐來看，包括最高法院在內(nèi)的很多判決都堅(jiān)持購房人優(yōu)先權(quán)的保護(hù)對象應(yīng)當(dāng)與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所要保護(hù)的權(quán)利主體的范圍保持一致性，即自然人。②見最高人民法院（2016）最高法民監(jiān)25號民事裁定書。

其次，購房人所購買的房屋只能是為了滿足其基本生活需要。由于購房人優(yōu)先權(quán)制度存在的法理依據(jù)就是為了保障處于弱勢地位的購房人的生存權(quán)不被損害，追求破產(chǎn)債權(quán)得到實(shí)質(zhì)意義上的公平清償。如果購房人所購買的房屋不涉及其生存利益，不優(yōu)先清償債權(quán)也不會(huì)造成購房人難以維持生計(jì)的局面，那么就沒有打破原有清償順序賦予其債權(quán)優(yōu)先效力的必要。這就要求購房人購買房屋應(yīng)當(dāng)是為了居住而不是進(jìn)行資本投資獲得利潤回報(bào)，并且對于“居住”應(yīng)當(dāng)限縮解釋為滿足基本生活需要的普通住宅而不是用于享受生活的豪宅。類似這樣的考慮在實(shí)踐中已經(jīng)擁有了具體應(yīng)用，例如購房人為了滿足居住需求而購買豪宅的，并不屬于優(yōu)先保護(hù)的消費(fèi)者范疇③見山東省高級人民法院（2017）魯民終1724號民事判決書。以及非住宅商品房的買受人根據(jù)立法意圖不屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的‘消費(fèi)者’，必須排除適用。

（二）微觀上：個(gè)案判斷規(guī)則

對弱勢群體進(jìn)行特殊保護(hù)是一項(xiàng)抽象性原則，在追求案件裁判的統(tǒng)一性過程中絕不能忽視這一價(jià)值理念本身的抽象屬性，機(jī)械地適用弱者保護(hù)規(guī)則只會(huì)讓裁判結(jié)果脫離該規(guī)則本身想要達(dá)到的價(jià)值目標(biāo)。在原則性框架的架構(gòu)中，為了滿足購房人優(yōu)先權(quán)本質(zhì)屬性的要求，對優(yōu)先權(quán)制度適用范圍的規(guī)定采取了嚴(yán)格的限縮解釋。購房人優(yōu)先權(quán)作為一種具有衡平屬性的規(guī)則也決定了破產(chǎn)案件的司法審判應(yīng)當(dāng)采用個(gè)案判斷的特殊方法。

首先，購房人購買的房屋是否關(guān)系著其生存利益需要在個(gè)案中具體判斷。雖然通常會(huì)認(rèn)為只有單純的居住用房才有可能與購房人的生存利益相聯(lián)系，但是應(yīng)當(dāng)考慮到在某些特定情況下商鋪也有可能是購房人唯一的居住場所。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村集體組織中的村民很有可能會(huì)變賣其農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)而去城市里購買商鋪，經(jīng)營所得用于家庭生活，此時(shí)的商鋪與普通住宅沒有差別，都是購房者維持正常生活的唯一房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)后，如果法院不支持商鋪購買者行使優(yōu)先權(quán)，肯定是和保護(hù)弱者生存權(quán)規(guī)則目標(biāo)相違背。司法實(shí)務(wù)已經(jīng)意識到了這一點(diǎn)，對于優(yōu)先權(quán)適用主體的判斷并沒有陷入形式主義。在深廣建筑安裝有限公司與瀛東投資有限公司、張某某破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審中，法院在判決中認(rèn)定張某某所購買的商鋪雖然用于經(jīng)營投資，但經(jīng)查明張某某及其家庭并沒有其他收入來源，其家庭用于維持正常生活的支出均由商鋪經(jīng)營提供，該商鋪實(shí)質(zhì)上屬于普通住宅范疇，購房價(jià)款承載了購房人的利益，應(yīng)當(dāng)賦予其優(yōu)先效力。①見安徽省宣城市中級人民法院（2016）皖18民初71號民事判決書；安徽省高級人民法院（2017）皖民終244號民事判決書。事實(shí)上，該案件中如果否定張某某可以受到優(yōu)先權(quán)的特殊保護(hù)，將給購房人造成巨大的損失，讓其難以維持以后的基本生活，完全悖離了保護(hù)弱者權(quán)益實(shí)現(xiàn)公平清償?shù)闹贫壤砟?，故法官?jīng)過綜合考慮在個(gè)案中支持了購房人享有優(yōu)先權(quán)的請求。

其次，購房人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性認(rèn)定。根據(jù)原則性框架規(guī)則的規(guī)定，購房人如果購買超過一套房屋會(huì)被排除出優(yōu)先權(quán)適用對象的范圍，因?yàn)槎嗵追慨a(chǎn)的擁有者即使不被優(yōu)先保護(hù)可能也不會(huì)影響其居住需求以及危及其生存權(quán)，但是，我們應(yīng)當(dāng)綜合考慮購房人家庭成員的數(shù)量對居住需求的實(shí)際影響?！稌?huì)議紀(jì)要》的第一百二十五條增加了對這一點(diǎn)的考慮，擴(kuò)大了關(guān)于購房人名下房屋數(shù)量的理解，認(rèn)為購房人即使擁有多套房產(chǎn)，但根據(jù)其家庭人員的實(shí)際需求，住房平均面積需要滿足基本生活的，購房人也能夠獲得優(yōu)先權(quán)保護(hù)。

再次，房屋不能僅限于購買這一種來源方式確定承載的利益。從條文的表述上看，無論是《批復(fù)》《紀(jì)要》還是《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》都規(guī)定破產(chǎn)所涉及的房屋必須是“買”來的，因此優(yōu)先權(quán)行使主體就被稱為“購”房人?？墒撬痉▽?shí)踐中遇到過很多房屋拆遷的案件，被拆遷人的房屋是通過拆遷置換獲得的而并非通過買賣，但是可以肯定的是，如果拆遷置換的房屋是被拆遷人之后唯一的住所卻無法賦予被拆遷人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利，這將嚴(yán)重違背法律政策保護(hù)弱者的精神。若法律能夠賦予被拆遷人優(yōu)先保護(hù)將是購房人優(yōu)先權(quán)價(jià)值理念得到貫徹的例證。因而，當(dāng)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件涉及被拆遷人的權(quán)益保護(hù)時(shí)，司法裁判不能單純地機(jī)械適用法律文件的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)秉持著保護(hù)弱勢群體得到公平清償?shù)木?，在個(gè)案中運(yùn)用利益衡平的方法，給予被拆遷人利益優(yōu)先保護(hù)。

最后，應(yīng)當(dāng)結(jié)合購房人的主觀意愿、價(jià)款數(shù)額等情形進(jìn)行個(gè)案的利益權(quán)衡考慮。也就是說，就算購房人確實(shí)支付了大部分的購房款，滿足了行使優(yōu)先權(quán)的形式要件，但是購房人存在與開發(fā)商惡意串通以虛假購房合同減少破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)從而損害其他債權(quán)人利益等行為，應(yīng)當(dāng)以購房人主觀上存在過錯(cuò)否定其享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。除此之外，如果購房人所支付的購房款數(shù)額沒有達(dá)到合同所約定的數(shù)額，但是購房人愿意繼續(xù)支付價(jià)款履行合同的，符合優(yōu)先權(quán)的價(jià)值理念，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其享有優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利。②最高人民法院民事審判第二庭編《〈全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》，人民法院出版社，2019，第630頁。

結(jié)語

隨著市場監(jiān)管的法治化，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件數(shù)量逐漸增加，在破產(chǎn)過程中完善對購房人權(quán)益的保護(hù)是司法實(shí)踐的難點(diǎn)，也是社會(huì)民生的痛點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)牽涉的法律關(guān)系復(fù)雜，利益主體的權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在沖突，但是當(dāng)前我國對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購房人權(quán)益問題并沒有制定出完整、統(tǒng)一的規(guī)范。由于立法層面的缺失，司法審判難以形成一致性的判決結(jié)果，無法合理有效地保障購房者的權(quán)益。本文認(rèn)可購房人權(quán)益優(yōu)先保護(hù)規(guī)則存在的積極意義，通過評析物權(quán)期待權(quán)理論、生存權(quán)理論的利弊，提出這一規(guī)則的法理基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是生存權(quán)理論與公平清償理論的結(jié)合。同時(shí)，在宏觀層面對購房人優(yōu)先權(quán)進(jìn)行法律制度設(shè)計(jì)，使之具有原則性規(guī)定；在微觀層面明確購房人優(yōu)先權(quán)的適用條件，使之具有現(xiàn)實(shí)的可操作性。但是實(shí)踐中商品房購房人的類型復(fù)雜多樣。從付款情況來看，有已支付全部購房款的購房人，也有僅支付部分購房款的購房人；從購房目的來看，有“消費(fèi)型購房人”，也有“投資型購房人”和“以房抵債”情形下的名義購房人。此外，還可以從有無辦理預(yù)告登記、商品房預(yù)售登記備案的角度對購房人予以區(qū)分。①任一民：《期房交易合同在破產(chǎn)法上的效力研究》，《法律適用》2016年第5期，第93頁。在購房人不具有優(yōu)先權(quán)情形下，對其權(quán)利如何處置、是否存在例外優(yōu)先保護(hù)的情形本文未予以相應(yīng)分析，將在以后做進(jìn)一步思考和完善。