涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄研究：以歐洲法院判例為視角

劉 陽(yáng)

（浙江理工大學(xué) 法政學(xué)院，浙江 杭州 310018）

一、歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的劃定

在立法上，目前歐盟僅將以下兩類(lèi)訴訟納入涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍：涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛和涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃糾紛。例如，在Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte案①Case C-73/77 Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte[1977]ECR 02383,para.12.中，歐洲法院指出，1968年布魯塞爾《關(guān)于民商事案件管轄權(quán)及判決執(zhí)行的公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《布魯塞爾公約》）第16條第1款將專(zhuān)屬管轄權(quán)授予財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)法院以處理與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和租賃有關(guān)的事項(xiàng)。其他與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的糾紛，諸如涉外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同或因捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟等均被排除出專(zhuān)屬管轄的范圍。②Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.14.

（一）涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄：三要素識(shí)別說(shuō)

雖然對(duì)其他事項(xiàng)能否適用專(zhuān)屬管轄仍然存在較大分歧，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬于專(zhuān)屬管轄的范圍已經(jīng)成為共識(shí)。①高星閣：《不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄之沖突及解決——以〈民事訴訟法解釋〉第28條為背景》，《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究》2018年第1輯，第286頁(yè)；何其生：《統(tǒng)一化與分割化：〈海牙判決公約〉下的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題》，《國(guó)際法學(xué)刊》2020年第1期，第51頁(yè)。除日本等個(gè)別國(guó)家否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)訴訟的專(zhuān)屬管轄性質(zhì)，②Masato Dogauchi,"New Japanese Rules on International Jurisdiction：General Observation,"54 Japanese Yearbook of International Law 260（2011）：271—272.絕大多數(shù)國(guó)家和國(guó)際公約均認(rèn)同公認(rèn)的物之所在地傳統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)所在地法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛享有專(zhuān)屬管轄權(quán)。③Milana Karayanidi,"Adjudicative Jurisdiction in Civil and Commercial Matters in Russia：Analysis and Commentary,"64（4）American Journal of Comparative Law 981（2016）：1006.例如，海牙國(guó)際私法會(huì)議常設(shè)局在《判決執(zhí)行問(wèn)題工作組會(huì)議的結(jié)論》中指出，如果訴訟標(biāo)的是針對(duì)物權(quán)，那么不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)法院享有專(zhuān)屬管轄權(quán)，④"Permanent Bureau,Conclusions of the Working Group Meeting on Enforcement of Judgments,"（1992）：259,https：//assets.hcch.net/docs/05deec01-ed61-4726-954e-a0be074db825.pdf,accessed January 1,2022.而且當(dāng)事人不能通過(guò)法院選擇協(xié)議逃避涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄。⑤Permanent Bureau,"Annotated Checklist of Issues to Be Discussed by the Working Group on Recognition and Enforcement of Judgments,"（2013）：12,https：//assets.hcch.net/docs/23710baf-121a-42e9-a824-89c2396f9688.pdf,accessed January 1,2022.2019年海牙《承認(rèn)與執(zhí)行外國(guó)民商事判決公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《海牙判決公約》）第6條規(guī)定，外國(guó)法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所作的判決，當(dāng)且僅當(dāng)該不動(dòng)產(chǎn)位于判決來(lái)源國(guó)時(shí)，被請(qǐng)求國(guó)才予以承認(rèn)或執(zhí)行。公約第6條為承認(rèn)和執(zhí)行外國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)判決提供了唯一的專(zhuān)屬依據(jù)。⑥Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：111,https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

歐盟也明確將涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)納入專(zhuān)屬管轄的范圍，并將此逐漸擴(kuò)大至涉及第三國(guó)的訴訟。⑦Evelyn Regner,"Opinion of the Committee on Employment and Social Affairs for the Committee on Legal Affairs on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2011）：3,https：//www.europarl.europa.eu/RegData/commissions/empl/avis/2011/469974/EMPL_AD（2011）469974_EN.pdf,accessed January 1,2022.例如，在Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.案⑧Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.23.中，Poiares Maduro法官指出，《布魯塞爾公約》第16條不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的地域范圍延伸至當(dāng)事人住所在第三國(guó)但資產(chǎn)位于成員國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或租賃訴訟。

然而，并非所有涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛均可被納入財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)法院專(zhuān)屬管轄的范圍。⑨Michele Angelo Lupoi,"A Report of Recent ECJ Cases on Regulation（EU）No.44/2001,"4（2）International Journal of Procedural Law 289（2014）：321.例如，在George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb案⑩Case C-294/92 George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb[1994]ECR I-01717,para.14.中，歐洲法院指出，訴訟涉及不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)，或訴訟與不動(dòng)產(chǎn)有聯(lián)系，不足以援引《布魯塞爾公約》第16條第1款專(zhuān)屬管轄規(guī)則。為適用此條，訴訟必須以對(duì)物權(quán)為基礎(chǔ)，而不是以對(duì)人權(quán)為基礎(chǔ)，但不動(dòng)產(chǎn)租賃除外。

歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的三要素識(shí)別包括以下內(nèi)容：目的因素識(shí)別、權(quán)利因素識(shí)別、邊際因素識(shí)別。不符合上述三要素識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛均被排除出專(zhuān)屬管轄的范圍。

1.目的因素識(shí)別

目的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，是指只有符合公共政策解釋目的的涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛才屬于專(zhuān)屬管轄的范圍，否則不足以援引專(zhuān)屬管轄規(guī)則。

傳統(tǒng)上，涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的立法目的具有多元性。最密切聯(lián)系原則、就近理由（reasons of proximity）、司法行政利益、判決跨國(guó)自由流動(dòng)目的、法律適用目的、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值等均被作為涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的理論支撐。①趙相林主編《國(guó)際民商事?tīng)?zhēng)議解決的理論與實(shí)踐》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2009，第98頁(yè)。例如，在Norbert Lieber v.Willi S.G?bel and Siegrid G?bel案②Opinion of Advocate Genaral Darmon,Delivered on 22 March 1994,Case C-292/93 Norbert Lieber v.Willi S.G?bel and Siegrid G?bel[1994]ECR I-02535,paras.10,13.中，Darmon法官指出，《布魯塞爾公約》第16條第1款不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的理由是這類(lèi)爭(zhēng)端往往需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)檢查、詢(xún)問(wèn)和專(zhuān)家審查，而且通常受不動(dòng)產(chǎn)所在地習(xí)慣做法的規(guī)制?；谶m當(dāng)維護(hù)司法行政利益的考慮，公約第16條第1款剝奪了當(dāng)事人協(xié)商選擇管轄法院和在住所地國(guó)起訴的權(quán)利，而授予不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)法院專(zhuān)屬管轄權(quán)。在Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte案③Opinion of Advocate General Mayras,Delivered on 23 November 1977,Case C-73/77 Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte[1977]ECR 02383,p.2396.中，Mayras法官指出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的正當(dāng)性在于，不動(dòng)產(chǎn)判決將在不動(dòng)產(chǎn)所在地執(zhí)行。在Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd案④Opinion of Advocate General Geelhoed,Delivered on 7 April 2005,Case C-73/04 Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd[2005]ECR I-08667,para.30.中，Geelhoed法官認(rèn)為，公約第16條第1款規(guī)定專(zhuān)屬管轄是基于不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)法院具有法律適用和地理上接近爭(zhēng)端的特殊優(yōu)勢(shì)。在Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt案⑤Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,para.29.中，歐洲法院指出，財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)法院被授予專(zhuān)屬管轄權(quán)是基于就近理由，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院審理最便于查明事實(shí)，而且通常需要適用財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)的規(guī)則或慣例。

然而，非公共政策目的下涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄逐漸遭到質(zhì)疑。例如，在Land Ober?sterreich v.?EZa.s.案⑥Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.[2006]ECR I-04557,paras.35—40.中，Poiares Maduro法官指出，雖然物之所在地國(guó)法院是審理涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛的最密切聯(lián)系地法院，接近案件事實(shí)，便于實(shí)地調(diào)查取證，而且對(duì)物訴訟判決通常需要在財(cái)產(chǎn)所在國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行，但上述理由不足以解釋該管轄權(quán)的專(zhuān)屬性?！恫剪斎麪柟s》第16條第1款保留財(cái)產(chǎn)所在國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄壟斷權(quán)，本質(zhì)上是基于強(qiáng)制性的政治和經(jīng)濟(jì)原因。與此類(lèi)似，在Ellmes Property Services Limited v.SP案⑦Opinion of Advocate General Szpunar,Delivered on 18 June 2020,Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.53—62.中，Szpunar法官指出，雖然涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地專(zhuān)屬管轄反映了涉外法律選擇領(lǐng)域物之所在地法原則，體現(xiàn)了爭(zhēng)端標(biāo)的物與管轄法院之間的密切聯(lián)系，但此僅為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的次要原因，而非根本原因。由于專(zhuān)屬管轄不僅排除了當(dāng)事人選擇管轄法院的自主權(quán)，而且排除了國(guó)際民事一般和特別管轄規(guī)則的適用，因此除非訴訟涉及公共利益，否則不符合歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄制度的立法目標(biāo)。

本文認(rèn)為，雖然對(duì)涉外專(zhuān)屬管轄中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛的外延作嚴(yán)格的公共政策目的解釋可能在數(shù)量上將縮減涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的適用范圍，但在本質(zhì)上將回歸國(guó)際民事專(zhuān)屬管轄的本意。國(guó)際民事訴訟管轄權(quán)制度承載了以下三種不同的利益：國(guó)家利益、社會(huì)利益和私人利益。在國(guó)際民事管轄中，對(duì)國(guó)家利益的保護(hù)主要體現(xiàn)為涉外專(zhuān)屬管轄制度。①吳一鳴：《國(guó)際民事訴訟中的拒絕管轄問(wèn)題研究》，法律出版社，2010，第88—89頁(yè)。涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄本質(zhì)上是為保護(hù)國(guó)家利益、公共政策以及滿(mǎn)足公益需求而設(shè)置。②秦偉、李娜：《論不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄》，《學(xué)習(xí)論壇》2010年第11期，第72頁(yè)。領(lǐng)土主權(quán)的首要利益在于解決其領(lǐng)土內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)端，③Frank A.Oswald,"Sovereign Immunity-Immovable Property Exception of the Foreign Sovereign Immunities Act of 1976-Association de Reclamantes v.United Mexican States,"7（1）New York Law School Journal of International and Comparative Law 251（1986）：260.其也被形象稱(chēng)為“攫取規(guī)則”（the grab rule），意味著各國(guó)對(duì)其領(lǐng)土內(nèi)的資產(chǎn)擁有專(zhuān)屬管轄權(quán)，各國(guó)法院管轄能夠觸及的本國(guó)資產(chǎn)。④Paulo Fernando Campana Filho,"The Legal Framework for Cross-Border Insolvency In Brazil,"32（1）Journal of International Law 97（2009）：103.

2.權(quán)利因素識(shí)別

根據(jù)權(quán)利識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的外延被解釋為僅適用于基于“對(duì)物權(quán)”（a right in rem）的訴訟，即針對(duì)不確定人數(shù)的權(quán)利而提起的訴訟，而不是基于“對(duì)人權(quán)”（a right in personam）的訴訟，即僅針對(duì)特定人的權(quán)利而提起的訴訟。⑤Stephen Lee II,"Jurisdiction over Foreign Land：A Reappraisal,"26（3）Anglo-American Law Review 273（1997）：303.例如，在Ellmes Property Services Limited v.SP案⑥Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.24—26.以下案例也存在類(lèi)似的表述：Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.11;Case C-518/99 Richard Gaillard v.Alaya Chekili[2001]ECR I-02771,paras.15—17;Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,paras.42—43;Case C-605/14 Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu[2015]ECR,paras.26—27;Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,paras.30—31;Case C-630/17 Anica Milivojevi?v.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen[2019]ECR,paras.99—100.中，歐洲法院指出，專(zhuān)屬管轄并不包括所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)訴訟，只適用于那些既屬于2012年歐洲議會(huì)和歐盟理事會(huì)《關(guān)于民商事案件管轄權(quán)及判決承認(rèn)與執(zhí)行的第1215/2012號(hào)（歐盟）條例（修訂版）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》）的范疇，又尋求確定不動(dòng)產(chǎn)的范圍、內(nèi)容、所有權(quán)、占有權(quán)等的存在，并為這些權(quán)利持有人的利益所附帶的權(quán)利提供保護(hù)的訴訟。訴訟涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或訴訟與不動(dòng)產(chǎn)有聯(lián)系，不足以援引財(cái)產(chǎn)所在國(guó)法院專(zhuān)屬管轄。訴訟必須以對(duì)物權(quán)為基礎(chǔ)，而非基于對(duì)人權(quán)，否則不得適用涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄規(guī)則。對(duì)物權(quán)和對(duì)人權(quán)之間的區(qū)別在于，前者具有普遍效力，而后者只能向債務(wù)人主張。

可見(jiàn)，涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的適用與否基于對(duì)所涉權(quán)利性質(zhì)的理解。⑦Opinion of Advocate General Mischo,Delivered on 22 November 1989,Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.10.對(duì)物權(quán)與對(duì)人權(quán)的區(qū)分是解釋能否援引歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的核心。

（1）涉外專(zhuān)屬管轄中“對(duì)物權(quán)”的解釋

對(duì)物訴訟和對(duì)人訴訟源于羅馬法訴訟格式，效力的對(duì)世性是對(duì)物權(quán)和對(duì)人權(quán)的本質(zhì)區(qū)別。⑧冉昊：《對(duì)物權(quán)與對(duì)人權(quán)的區(qū)分及其實(shí)質(zhì)》，《法學(xué)研究》2005年第3期，第99頁(yè)。對(duì)物訴訟體現(xiàn)了國(guó)家有權(quán)決定其境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、地位或狀況的原則。⑨George B.Fraser Jr.,"Actions in Rem,"34（1）Cornell Law Quarterly 29（1948）：29.對(duì)物訴訟的效力具有對(duì)世性，而對(duì)人訴訟的主要目的是將某些責(zé)任強(qiáng)加給特定的人。①Walter Harrison Hitchler,"Equity Acts in Personam,"30（3）Dickinson Law Review 61（1925）：72.例如，在George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb案②Opinion of Advocate General Darmon,Delivered on 8 February 1994,Case C-294/92 George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb[1994]ECR I-01717,para.34.中，Darmon法官認(rèn)為，對(duì)物權(quán)最主要的法律后果是所有權(quán)人有權(quán)要求不享有優(yōu)先權(quán)的任何人放棄其存在的物。

第一，共有不動(dòng)產(chǎn)的處理被認(rèn)為涉及具有普遍效力的對(duì)物權(quán)，屬于涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的范圍。例如，在Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu案③Case C-605/14 Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu[2015]ECR,para.33.中，歐洲法院指出，共有人申請(qǐng)出售不動(dòng)產(chǎn)以終止共有關(guān)系的訴訟涉及對(duì)物權(quán)，此種權(quán)利具有普遍效力，構(gòu)成2000年歐盟理事會(huì)《關(guān)于民商事案件管轄權(quán)及判決承認(rèn)與執(zhí)行的第44/2001號(hào)（歐共體）條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《布魯塞爾條例Ⅰ》）第22條第1款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的訴訟類(lèi)別。Ellmes Property Services Limited v.SP案④Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.31—33.爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，某一所有權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自改變共同協(xié)議中約定的公寓用途，共有人為禁止此人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)用途進(jìn)行變更而提起的訴訟，是否屬于《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍。歐洲法院認(rèn)為，為了確定此類(lèi)訴訟是否屬于條例第24條第1款所指的管轄范圍，有必要審查共有協(xié)議對(duì)公寓用途的約定是否具有普遍效力，即不僅對(duì)共同所有人有效，而且其他人也可依賴(lài)于此指定用途。本案所訴情形構(gòu)成第24條第1款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)訴訟，屬于不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記訴訟被認(rèn)為構(gòu)成對(duì)物訴訟，屬于專(zhuān)屬管轄的范圍。例如，在Irmengard Weber v.Mechthilde Weber案⑤Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,paras.45—46.中，歐洲法院指出，附著于不動(dòng)產(chǎn)并在土地登記冊(cè)上登記的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不僅對(duì)債務(wù)人產(chǎn)生效力，而且該權(quán)利持有人也有權(quán)向第三人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，具有普遍效力，因此構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)上以對(duì)物權(quán)為標(biāo)的之訴訟，屬于物之所在地法院專(zhuān)屬管轄的范圍。

（2）對(duì)人訴訟下涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的排除

與對(duì)物權(quán)相比，對(duì)人權(quán)只能向特定債務(wù)人主張。對(duì)人訴訟下的涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛訴訟結(jié)果雖牽涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，但被排除在專(zhuān)屬管轄的范圍外。

第一，涉外不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛被認(rèn)為構(gòu)成對(duì)人訴訟，不得援引歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)則。例如，在Richard Gaillard v.Alaya Chekili案⑥Case C-518/99 Richard Gaillard v.Alaya Chekili[2001]ECR I-02771,paras.18—22.中，歐洲法院指出，雖然不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的解除將對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生影響，但本質(zhì)上屬于根據(jù)雙方簽訂的合同獲得的對(duì)人權(quán)，原告只能向合同另一方提出索賠，屬于對(duì)人訴訟，因此不得適用《布魯塞爾公約》第16條第1款所作規(guī)定。

第二，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效后產(chǎn)生的損害賠償糾紛被認(rèn)為屬于對(duì)人訴訟的范疇，不得援引歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)則。例如，在Norbert Lieber v.Willi S.G?bel and Siegrid G?bel案⑦Case C-292/93 Norbert Lieber v.Willi S.G?bel and Siegrid G?bel[1994]ECR I-02535,paras.15,22.中，歐洲法院認(rèn)為，僅可向債務(wù)人提出使用不動(dòng)產(chǎn)的賠償要求，構(gòu)成一項(xiàng)對(duì)人權(quán)，因此在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效后使用住房的索賠不屬于《布魯塞爾公約》第16條第1款管轄的事項(xiàng)。

第三，涉外不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保糾紛被認(rèn)為屬于對(duì)人訴訟，不得適用歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)則。例如，在A(yíng)nica Milivojevi?v.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen案①Case C-630/17 Anica Milivojevi?v.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen[2019]ECR,para.101.中，歐洲法院指出，不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保合同索賠只能向合同另一方當(dāng)事人提起，因此申請(qǐng)宣告抵押擔(dān)保合同無(wú)效的訴訟屬于對(duì)人訴訟，不屬于《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款專(zhuān)屬管轄的范圍。

3.邊際因素識(shí)別

邊際識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，是指當(dāng)涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議并非訴訟的主要對(duì)象，在整個(gè)案件中微不足道時(shí)，不得援引專(zhuān)屬管轄規(guī)則。例如，在Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.案②Case C-343/04 Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.34.中，歐洲法院指出，本案當(dāng)事人為停止妨害而提起的預(yù)防性訴訟，權(quán)利的真實(shí)性和不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)僅具有邊際意義（marginal significance），不屬于《布魯塞爾公約》第16條第1款管轄的范圍。與此類(lèi)似，在Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt案③Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,para.36.中，歐洲法院指出，合同標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)僅具有邊際意義，不屬于《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款專(zhuān)屬管轄的對(duì)象。

海牙國(guó)際私法會(huì)議也將邊際因素作為涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的考量因素。例如，2020年海牙判決公約解釋報(bào)告指出，《海牙判決公約》第6條僅適用于涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是訴訟主要對(duì)象，并以對(duì)物權(quán)為客體的判決。④Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：111—112,available at https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

（二）涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄：期限二分說(shuō)

《海牙判決公約》和歐盟對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄均采取分割制立場(chǎng)，但二者的分割標(biāo)準(zhǔn)不同。前者對(duì)專(zhuān)屬管轄采取租賃目的的分割，⑤何其生：《統(tǒng)一化與分割化：〈海牙判決公約〉下的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題》，《國(guó)際法學(xué)刊》2020年第1期，第33頁(yè)。后者對(duì)專(zhuān)屬管轄采取租賃期限的分割。具體而言：

《海牙判決公約》根據(jù)租賃目的的不同，唯獨(dú)將涉外不動(dòng)產(chǎn)居住性租賃（residential lease of immovable property）納入專(zhuān)屬管轄的范圍。之所以如此，是因?yàn)樵S多國(guó)家將居住性租賃視為一種特殊的租賃類(lèi)別，并將住宅承租人納入需要給予偏向性保護(hù)的弱者范疇，而且對(duì)居住性租賃適用專(zhuān)屬管轄便于承租人獲得住處（facilitate access to housing），確保適用財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)相關(guān)強(qiáng)制性法律規(guī)則。⑥Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：109—110,https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

歐盟根據(jù)租賃期限的不同，在《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款中規(guī)定，涉外不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃適用專(zhuān)屬管轄，但六個(gè)月以下涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃既可由財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)法院管轄，又可附條件由被告住所地國(guó)法院管轄，任擇其一即可。

1.涉外不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃專(zhuān)屬管轄的保留

首先，涉外不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃專(zhuān)屬管轄是基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承租人權(quán)益的保護(hù)。例如，在Erich R?sler v.Horst Rottwinkel案⑦Opinion of Advocate General Gordon Slynn,Delivered on 23 October 1984,Case C-241/83 Erich R?sler v.Horst Rottwinkel[1985]ECR 00099,p.103.中，Gordon Slynn法官指出，《布魯塞爾公約》第16條第1款的目的是為了保護(hù)一個(gè)特定群體，即不動(dòng)產(chǎn)承租人，這些不動(dòng)產(chǎn)是其生計(jì)的重要組成部分。

其次，涉外不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃專(zhuān)屬管轄是基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)公共政策或強(qiáng)制性規(guī)則的維護(hù)。①Catherine Kessedjian,"Synthesis of the Work of the Special Commission of June 1997 on International Jurisdiction and the Effects of Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1997）：para.37,https：//assets.hcch.net/docs/ecc45930-f5a1-4bd1-b94c-420c44a05954.pdf,accessed January 1,2022.例如，在Obala i lu?ice d.o.o.v.NLB Leasing d.o.o.案②Case C-307/19 Obala i lu?ice d.o.o.v.NLB Leasing d.o.o.[2021]ECR,para.78.中，歐洲法院指出，《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款規(guī)定涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄是基于業(yè)主和承租人之間關(guān)系的復(fù)雜性，二者的關(guān)系通常受作為租賃標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)所在國(guó)一些強(qiáng)制性特別立法的規(guī)制。例如，確定誰(shuí)負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)產(chǎn)和繳納土地稅的規(guī)定等。在Elisabeth Hacker v.Euro-Relais GmbH案③Case C-280/90 Elisabeth Hacker v.Euro-Relais GmbH[1992]ECR I-01111,para.8.中，歐洲法院指出，《布魯塞爾公約》第16條第1款賦予不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)法院對(duì)租賃事項(xiàng)行使專(zhuān)屬管轄權(quán)的理由在于，不動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)法和規(guī)制其使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定密切相關(guān)。比如，控制租金水平和保護(hù)租戶(hù)、佃農(nóng)權(quán)利的立法。

2.涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃專(zhuān)屬管轄的弱化

歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃專(zhuān)屬管轄經(jīng)歷了以下演變：

第一，對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃的專(zhuān)屬管轄性質(zhì)予以恪守。例如，1968年《布魯塞爾公約》第16條第1款對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄秉持絕對(duì)立場(chǎng)，沒(méi)有規(guī)定任何例外。在Dansommer A/Sv.Andreas G?tz案④Opinion of Advocate General La Pergola,Delivered on 9 September 1999,Case C-8/98 Dansommer A/S v.Andreas G?tz[2000]ECR I-00393,para.8.中，La Pergola法官指出，第16條第1款適用于所有不動(dòng)產(chǎn)租賃，即使是短期租賃或涉及度假房屋的使用和占有。在Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd案⑤Opinion of Advocate General Geelhoed,Delivered on 7 April 2005,Case C-73/04 Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd[2005]ECR I-08667,paras.29,31.中，Geelhoed法官指出，公約第16條第1款適用于所有不動(dòng)產(chǎn)租賃，不論其特殊性如何。若對(duì)此規(guī)定例外情況，則將產(chǎn)生不確定性。本案的分時(shí)租賃協(xié)議（time share arrangement）屬于公約第16條第1款的管轄范圍。

第二，對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃的專(zhuān)屬管轄性質(zhì)予以突圍。這是歐盟目前的主流立場(chǎng)，以使涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃管轄權(quán)具有更大的靈活性。例如，1988年《關(guān)于民商事案件管轄權(quán)及判決執(zhí)行的盧迦諾公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《盧迦諾公約》）對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄設(shè)置了一項(xiàng)除外情形，即短期度假式不動(dòng)產(chǎn)租賃可以附條件由被告住所地國(guó)法院管轄。公約第16條第1款（b）項(xiàng)規(guī)定，以不超過(guò)連續(xù)六個(gè)月期限供私人臨時(shí)使用的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)為標(biāo)的的訴訟，被告住所地成員國(guó)法院也有管轄權(quán)，所附條件是：只要承租人為自然人，并且任何一方的住所均不在財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)。⑥2007年盧加諾公約（修訂版）第22條第1款對(duì)被告住所地國(guó)法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)短期租賃行使管轄權(quán)的條件進(jìn)行了細(xì)微改動(dòng)，即承租人是自然人，并且出租人和承租人的住所在同一締約國(guó)。"Convention on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters,"（2007）：9,https：//eur-lex.europa.eu/legalcontent/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：22007A1221（03）&from=EN,accessed January 1,2022.1999年歐盟理事會(huì)《民商事案件管轄權(quán)及判決承認(rèn)與執(zhí)行的（歐共體）條例草案》第22條第1款同樣規(guī)定，涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃除了可由財(cái)產(chǎn)所在地國(guó)管轄外，也可附條件由被告住所地國(guó)法院管轄。所附的兩項(xiàng)條件是：只要承租人為自然人，并且出租人和承租人在同一成員國(guó)有住所。①Council of the European Union,"Commission Proposal for a Council Regulation（EC）on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1999）：6—7,https：//eur-lex.europa.eu/resource.html?uri=cellar：f1e48993-a6ad-46c2-8acf-9e6e00321d8b.0008.02/DOC_1&format=PDF,accessed January 1,2022.2010年歐洲委員會(huì)《關(guān)于民商事案件管轄權(quán)和判決承認(rèn)與執(zhí)行的條例（修訂版）草案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）草案》）第22條第1款對(duì)不動(dòng)產(chǎn)短期租賃的管轄依據(jù)做了較大改動(dòng)，除可由被告住所地國(guó)管轄外，新增了協(xié)議管轄。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃協(xié)議締結(jié)時(shí)或提起訴訟時(shí)，雙方可同意一個(gè)或多個(gè)成員國(guó)法院根據(jù)草案第23條行使管轄權(quán)。②European Commission,"Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：31,https：//eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：52010PC0748&from=EN,acceesed January 1,2022.最終，2012年《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第24條第1款但書(shū)將六個(gè)月以下涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃排除在專(zhuān)屬管轄的范圍外，允許附條件由被告住所地國(guó)法院管轄，但沒(méi)有采納上述2010年歐洲委員會(huì)提出的適用協(xié)議管轄的建議。

綜上所述，基于期限二分說(shuō)，涉外不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃適用專(zhuān)屬管轄，但不動(dòng)產(chǎn)短期租賃管轄權(quán)在歐盟不具有專(zhuān)屬性，只需滿(mǎn)足以下兩項(xiàng)條件：自然人、住所。早期海牙管轄權(quán)項(xiàng)目也曾允許部分涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃訴訟適用一般管轄規(guī)則，但條件是承租人慣常居住在不動(dòng)產(chǎn)所在國(guó)以外的國(guó)家。③Permanent Bureau,"Preliminary Draft Outline to Assist in the Preparation of a Convention on International Jurisdiction and the Effects of Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1998）：19,https：//assets.hcch.net/docs/0cbb3742-8964-4c0d-9dd4-3e4e186138d8.pdf,accessed January 1,2022.

二、歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突的解決

涉外專(zhuān)屬管轄沖突分為以下兩類(lèi)情形：第一，虛假或不真正專(zhuān)屬管轄沖突，是指在發(fā)生國(guó)際民事管轄競(jìng)合的兩國(guó)法院中，若一國(guó)法院依據(jù)一般管轄規(guī)則受理的訴訟，另一國(guó)法院應(yīng)有專(zhuān)屬管轄權(quán)，而發(fā)生的管轄沖突；第二，真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，是指兩國(guó)法院均對(duì)案件享有專(zhuān)屬管轄權(quán)而發(fā)生的管轄競(jìng)合。

不同情形下涉外專(zhuān)屬管轄沖突的解決方法不完全一致。根據(jù)《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第27條和第31條第1款的規(guī)定，歐盟對(duì)虛假或不真正專(zhuān)屬管轄沖突采取的解決辦法是基于效力位階原則，支持由享有專(zhuān)屬管轄權(quán)的法院行使管轄權(quán)，而對(duì)真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突采取的解決辦法是依據(jù)先受理法院原則。

（一）虛假專(zhuān)屬管轄沖突的解決

虛假或不真正專(zhuān)屬管轄沖突本質(zhì)上是不同位階的一般管轄和專(zhuān)屬管轄之間的效力沖突?；趯?zhuān)屬管轄效力的排他性和優(yōu)先性，專(zhuān)屬管轄不承認(rèn)與其他管轄權(quán)的任何“競(jìng)爭(zhēng)”（competition），④Catherine Kessedjian,"International Jurisdiction and Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1997）：27,https：//assets.hcch.net/docs/76852ce3-a967-42e4-94f5-24be4289d1e5.pdf,accessed January 1,2022.因此此種管轄沖突的解決一般最終由享有專(zhuān)屬管轄權(quán)的法院對(duì)案件行使管轄權(quán)。

《布魯塞爾公約》第19條、《布魯塞爾條例Ⅰ》第25條和《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第27條均規(guī)定，如果某一成員國(guó)法院受理一件訴訟，其所涉及的主要爭(zhēng)點(diǎn)，另一成員國(guó)法院應(yīng)有專(zhuān)屬管轄權(quán)時(shí)，那么該國(guó)法院應(yīng)依職權(quán)宣布無(wú)管轄權(quán)。例如，在Ferdinand M.J.J.Duijnstee v.Lodewijk Goderbauer案①Case C-288/82 Ferdinand M.J.J.Duijnstee v.Lodewijk Goderbauer[1983]ECR 03663,para.15.中，歐洲法院指出，《布魯塞爾公約》第19條要求成員國(guó)法院在發(fā)現(xiàn)另一締約國(guó)法院根據(jù)公約第16條擁有專(zhuān)屬管轄權(quán)時(shí)，自行宣布其沒(méi)有管轄權(quán)。在Irmengard Weber v.Mechthilde Weber案②Opinion of Advocate General J??skinen,Delivered on 30 January 2014,Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,para.40.中，J??skinen法官指出，如果后受訴法院是根據(jù)《布魯塞爾條例Ⅰ》第22條擁有專(zhuān)屬管轄權(quán)的唯一法院，那么后受訴法院不應(yīng)中止未決訴訟，無(wú)需考慮首先受訴法院本應(yīng)享有的管轄優(yōu)先性。

與此類(lèi)似，2021年海牙管轄權(quán)項(xiàng)目報(bào)告指出，當(dāng)屬于后受訴法院專(zhuān)屬管轄的情形時(shí)，不得適用第一時(shí)間規(guī)則（first-in-time rule）。③Permanent Bureau,"Report on the Jurisdiction Project,"（2021）：14,https：//assets.hcch.net/docs/5fbec58b-d14f-49c6-8719-b1fb68fd6d5b.pdf,accessed January 1,2022.換言之，在屬于后受訴法院專(zhuān)屬管轄的情形下，違反專(zhuān)屬管轄的先受訴法院應(yīng)當(dāng)主動(dòng)拒絕管轄。④Anna Gardella,Luca G.Radicati di Brozolo,"Civil Law,Common Law and Market Integration：The EC Approach to Conflicts of Jurisdiction,"51（3）American Journal of Comparative Law 611（2003）：625.可見(jiàn)，歐盟和海牙管轄權(quán)項(xiàng)目對(duì)虛假或不真正專(zhuān)屬管轄沖突的解決方法具有一致性，最終由享有專(zhuān)屬管轄權(quán)的法院對(duì)案件行使管轄權(quán)，即便依據(jù)一般管轄規(guī)則行使管轄權(quán)的法院屬于先受訴法院。

（二）真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突的解決

真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突屬于同一位階的專(zhuān)屬管轄之間的沖突，歐盟根據(jù)所涉法院受理案件的時(shí)間順序，將先受理法院原則作為解決此類(lèi)專(zhuān)屬管轄沖突的法定方法?！恫剪斎麪柟s》第23條、《布魯塞爾條例Ⅰ》第29條和《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）》第31條第1款均規(guī)定，對(duì)于數(shù)個(gè)法院有專(zhuān)屬管轄權(quán)的訴訟，首先受訴法院以外的法院應(yīng)放棄管轄權(quán)，讓首先受訴法院審理。例如，在Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.案⑤Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Ober?sterreich v.?EZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.81.中，Poiares Maduro法官指出，如果兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)在法律上不可分割，且分別位于不同國(guó)家，導(dǎo)致兩國(guó)同時(shí)擁有專(zhuān)屬管轄權(quán)，那么應(yīng)援引《布魯塞爾公約》第23條規(guī)定確定管轄法院，以避免兩國(guó)法院作出相互矛盾的判決。

R.O.E.Scherrens v.Maria G.Maenhout and Others案⑥Case C-158/87 R.O.E.Scherrens v.Maria G.Maenhout and Others[1988]ECR 03791,paras.14—16;Opinion of Advocate General Mancini,Delivered on 19 April 1988,para.2.裁決曾對(duì)上述立場(chǎng)持否定態(tài)度，認(rèn)為兩處不動(dòng)產(chǎn)非彼此相鄰，應(yīng)由兩國(guó)分別行使專(zhuān)屬管轄權(quán)，即便伴隨著同一租賃協(xié)議下的不動(dòng)產(chǎn)將分別受到不同國(guó)家的評(píng)估，兩國(guó)可能作出矛盾判決，以及判決的效力不被其他國(guó)家承認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，在真實(shí)專(zhuān)屬管轄情形下，由兩國(guó)同時(shí)行使專(zhuān)屬管轄權(quán)的并行做法將導(dǎo)致多元訴訟，無(wú)益于管轄沖突的解決。⑦Stephen（VI）Lee,"Title to Foreign Real Property in Transnational Money Claims,"32（3）Columbia Journal of Transnational Law 607（1995）：637.先受理法院原則具有簡(jiǎn)便易行的優(yōu)勢(shì)，符合國(guó)際民事管轄權(quán)的確定性和可預(yù)見(jiàn)性之價(jià)值取向。⑧黃志慧：《歐盟協(xié)議管轄制度實(shí)施之保障研究》，《現(xiàn)代法學(xué)》2017年第6期，第143頁(yè)。

第一，先受理法院原則面臨“相同當(dāng)事人”“相同訴因”和“受訴在先”等術(shù)語(yǔ)的解釋困境。⑨張麗英：《“最先受訴法院原則”與禁訴令的博弈》，《中國(guó)海商法研究》2012年第1期，第83頁(yè)?！恫剪斎麪枟l例Ⅰ（修訂版）》第29條與第31條相比，雖然條例第31條對(duì)涉外專(zhuān)屬管轄領(lǐng)域先受理法院原則的規(guī)定沒(méi)有提到“相同當(dāng)事人”“同一訴因”等措辭，但這是認(rèn)定同一事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突的標(biāo)準(zhǔn)和援引先受理法院原則的前提，條例第29條和第31條對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二，先受理法院原則適用的地域范圍存在爭(zhēng)議。如果第三國(guó)法院首先受理涉及相同當(dāng)事人和相同訴因的訴訟并行使專(zhuān)屬管轄權(quán)，那么成員國(guó)專(zhuān)屬管轄法院作為后受訴法院該如何處理管轄事宜？隨著歐盟將涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)則擴(kuò)大到在第三國(guó)提起的訴訟，因此專(zhuān)屬管轄沖突的解決將考慮第三國(guó)法院是否對(duì)特定案件擁有專(zhuān)屬管轄權(quán)的問(wèn)題。①Tadeusz Zwiefka,"Report on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：143,https：//www.europarl.europa.eu/doceo/document/A-7-2012-0320_EN.pdf,accessed January 1,2022.

第三，前后受訴法院的合作義務(wù)有待明確。對(duì)于首先受訴法院的義務(wù)，2010年歐洲委員會(huì)《布魯塞爾條例Ⅰ（修訂版）草案》第29條第2款新增規(guī)定，首先受訴法院應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)確立其管轄權(quán)，除非特殊情況使之無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在其他受訴法院提出請(qǐng)求時(shí)，首先受訴法院應(yīng)通知該法院其管轄的日期，以及其是否已確立對(duì)爭(zhēng)議的管轄權(quán)，或者如果未確立管轄權(quán)，則應(yīng)告知預(yù)計(jì)確立管轄權(quán)的時(shí)間。②European Commission,"Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：35,https：//eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：52010PC0748&from=EN,accessed January 1,2022.對(duì)于后受訴法院的義務(wù)，后受訴法院被要求應(yīng)毫不遲延地將其受理的日期通知首先受訴法院。③Tadeusz Zwiefka,"Report on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：56,https：//www.europarl.europa.eu/doceo/document/A-7-2012-0320_EN.pdf,accessed January 1,2022.可見(jiàn)，雖然先受理法院原則主要依賴(lài)后受訴法院中止或拒絕訴訟，④張淑鈿：《〈布魯塞爾公約〉體系下國(guó)際民事訴訟競(jìng)合的解決機(jī)制——評(píng)〈布魯塞爾公約〉第21條的適用》，《民事程序法研究》2006年第2輯，第284頁(yè)。但首先受訴法院不再完全處于被動(dòng)地位。

三、歐盟經(jīng)驗(yàn)下我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的完善

2021年12月，我國(guó)最新發(fā)布的民事訴訟法（修訂版）涉外民事訴訟程序編仍無(wú)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的直接規(guī)定，主要通過(guò)援引我國(guó)國(guó)際民事司法協(xié)助條約和補(bǔ)缺適用國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)則以確定涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄權(quán)。

（一）我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的修正

基于碎片化的法律淵源，我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍存在不對(duì)稱(chēng)性。

1.我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍之內(nèi)部不對(duì)稱(chēng)性

內(nèi)部不對(duì)稱(chēng)性表現(xiàn)為，我國(guó)國(guó)際民事司法協(xié)助條約對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的規(guī)定不完全一致，存在以下三種不同規(guī)定：

第一，僅涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛屬于專(zhuān)屬管轄的范圍。例如，1992年《中華人民共和國(guó)和西班牙王國(guó)關(guān)于民事、商事司法協(xié)助的條約》第二十一條第一款第十項(xiàng)規(guī)定，若訴訟對(duì)象是位于作出裁決的締約一方境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，則作出裁決的法院被視為對(duì)案件有管轄權(quán)。

第二，僅涉外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)糾紛屬于專(zhuān)屬管轄的范圍。例如，2004年《中華人民共和國(guó)和阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的協(xié)定》第十八條和2008年《中華人民共和國(guó)和科威特國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的協(xié)定》第十八條均規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所在地法院有權(quán)確定與該不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。

第三，訴訟標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的糾紛均屬于專(zhuān)屬管轄的范圍。例如，1999年《中華人民共和國(guó)和突尼斯共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十三條第一款第八項(xiàng)、2009年《中華人民共和國(guó)和秘魯共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十五條第一款第八項(xiàng)和2014年《中華人民共和國(guó)和波斯尼亞和黑塞哥維那關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十四條第一款第八項(xiàng)規(guī)定，作為訴訟標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)位于該方境內(nèi)的，作出裁決一方的法院被視為有管轄權(quán)。

雖然我國(guó)國(guó)際司法協(xié)助條約對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄有零星規(guī)定，但大多數(shù)條約補(bǔ)充規(guī)定條約不影響締約雙方國(guó)內(nèi)法專(zhuān)屬管轄權(quán)的規(guī)定，①1992年《中華人民共和國(guó)和西班牙王國(guó)關(guān)于民事、商事司法協(xié)助的條約》第二十一條第二款、1999年《中華人民共和國(guó)和突尼斯共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十三條第二款、2014年《中華人民共和國(guó)和波斯尼亞和黑塞哥維那關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十四條第二款、2014年《中華人民共和國(guó)和埃塞俄比亞聯(lián)邦民主共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十五條第二款的規(guī)定。無(wú)法根本解決涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍不統(tǒng)一的困境。

2.我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍之外部不對(duì)稱(chēng)性

外部不對(duì)稱(chēng)性表現(xiàn)為，我國(guó)司法協(xié)助條約和國(guó)內(nèi)民事訴訟法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的規(guī)定不對(duì)稱(chēng)，我國(guó)實(shí)體法和程序法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的解釋標(biāo)準(zhǔn)不完全對(duì)稱(chēng)。

第一，我國(guó)國(guó)際民事司法協(xié)助條約和國(guó)內(nèi)民事訴訟法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的規(guī)定不對(duì)稱(chēng)。若涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛涉及司法協(xié)助條約之外的國(guó)家，我國(guó)將補(bǔ)缺適用2020年民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑诙藯l純國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的解釋標(biāo)準(zhǔn)。該解釋第二十八條規(guī)定了兩類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)糾紛適用專(zhuān)屬管轄：第一款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛專(zhuān)屬管轄；第二款規(guī)定了四種不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛專(zhuān)屬管轄，僅限于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛和政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。其他與不動(dòng)產(chǎn)存在聯(lián)系的糾紛，例如，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛②例如，韓某香、韓某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，見(jiàn)云南省曲靖市中級(jí)人民法院（2019）云03民轄終38號(hào)民事裁定書(shū)。和不動(dòng)產(chǎn)侵權(quán)糾紛③例如，黃某山財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院（2020）桂01民終7416號(hào)民事裁定書(shū)。均不得適用專(zhuān)屬管轄。與第二十八條第二款相近似的林業(yè)土地承包合同糾紛④例如，竇某斌與蔡某林業(yè)承包合同糾紛案，見(jiàn)新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第八師中級(jí)人民法院（2021）兵08民轄終8號(hào)民事裁定書(shū)。、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同糾紛⑤例如，重慶迪某、張某某域綠谷農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同糾紛案，見(jiàn)四川省成都市中級(jí)人民法院（2021）川01民轄終101號(hào)民事裁定書(shū)。、房屋抵押合同糾紛⑥例如，上訴人韓某訴祁某華抵押合同糾紛案，見(jiàn)江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2020）蘇01民終7673號(hào)民事裁定書(shū)。和非政策性的普通房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛⑦例如，某城縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、王某立房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，見(jiàn)河南省商丘市中級(jí)人民法院（2021）豫14民轄終24號(hào)民事裁定書(shū)。等均被排除在專(zhuān)屬管轄的范圍外。

第二，我國(guó)民法典和民事訴訟法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的解釋標(biāo)準(zhǔn)不完全對(duì)稱(chēng)。例如，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國(guó)民法典第二編將物權(quán)的內(nèi)涵界定為因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。除無(wú)法適用于不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)權(quán)和留置權(quán)外，所有權(quán)（包括國(guó)家和集體及私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、共有）、用益物權(quán)（包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)）、擔(dān)保物權(quán)（包括一般和最高額抵押權(quán)）以及占有均屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外延。然而，根據(jù)我國(guó)法院的解釋?zhuān)覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄僅限于部分物權(quán)糾紛，①例如，劉某鵬、安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查局某地質(zhì)隊(duì)探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案，見(jiàn)安徽省高級(jí)人民法院（2020）皖民申1565號(hào)民事裁定書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)糾紛、分割糾紛和相鄰關(guān)系糾紛以外的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛不適用專(zhuān)屬管轄。②例如，浙江某明節(jié)能科技股份有限公司（浙江某明節(jié)能門(mén)窗股份有限公司）、譚某斌合同糾紛案，見(jiàn)遼寧省葫蘆島市中級(jí)人民法院（2020）遼14民轄終22號(hào)民事裁定書(shū)。此外，即便屬于物權(quán)糾紛，但若未導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更或分割等后果，則禁止適用專(zhuān)屬管轄。③例如，南某市第一建筑工程公司、江西省華某投資開(kāi)發(fā)有限公司因申請(qǐng)?jiān)V中財(cái)產(chǎn)保全損害責(zé)任糾紛案，見(jiàn)江西省宜春市中級(jí)人民法院（2019）贛09民轄終29號(hào)民事裁定書(shū)。這是我國(guó)法院對(duì)專(zhuān)屬管轄中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)新增的考量因素。

3.歐盟經(jīng)驗(yàn)下我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄范圍的完善

雖然我國(guó)與歐盟在涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍方面存在明顯的差異，但立場(chǎng)具有相似性，即訴訟與不動(dòng)產(chǎn)有聯(lián)系不足以援引專(zhuān)屬管轄，涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍逐漸呈現(xiàn)分割制發(fā)展趨向。

第一，我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄有待完善。與歐盟“三要素識(shí)別說(shuō)”相比，我國(guó)現(xiàn)有零星規(guī)定忽略了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄的目的因素考量。專(zhuān)屬管轄本質(zhì)上是為保護(hù)國(guó)家利益、公共政策和滿(mǎn)足公益需求而設(shè)置，④秦偉、李娜：《論不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄》，《學(xué)習(xí)論壇》2010年第11期，第72頁(yè)。傳統(tǒng)立法目的已無(wú)法足以支撐和保證它的專(zhuān)屬性。我國(guó)有必要將非公共秩序保護(hù)目的下的涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛排除在專(zhuān)屬管轄的范圍外，以契合專(zhuān)屬管轄制度的根本宗旨?？捎枰越梃b歐盟邊際識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，以提高專(zhuān)屬管轄的援引門(mén)檻，避免專(zhuān)屬管轄制度被濫用。由于權(quán)利因素識(shí)別的運(yùn)作主要圍繞對(duì)人權(quán)與對(duì)物權(quán)、對(duì)人訴訟與對(duì)物訴訟的區(qū)分，而我國(guó)并無(wú)對(duì)人訴訟和對(duì)物訴訟的本土規(guī)定，而且對(duì)物訴訟中的“對(duì)物權(quán)”與“物權(quán)”不完全等同，前者是后者的上位概念，⑤冉昊：《對(duì)物權(quán)與對(duì)人權(quán)的區(qū)分及其實(shí)質(zhì)》，《法學(xué)研究》2005年第3期，第105頁(yè)。故我國(guó)不宜直接照搬。

第二，我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄有待完善。首先，術(shù)語(yǔ)有待修正。民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑诙藯l第二款將不動(dòng)產(chǎn)租賃合同專(zhuān)屬管轄直接等同于房屋租賃合同專(zhuān)屬管轄欠妥，房屋僅為不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型之一。其次，立場(chǎng)可予修正。六個(gè)月以下的短期不動(dòng)產(chǎn)租賃被排除出專(zhuān)屬管轄的范圍，是國(guó)際社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。例如，2012年，海牙國(guó)際私法會(huì)議常設(shè)局指出，不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄的適用條件是，不動(dòng)產(chǎn)租賃期限為六個(gè)月以上，而且承租人的慣常居所地在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)。⑥Permanent Bureau,"Background Note,"（2012）：36,https：//assets.hcch.net/docs/d2355e5c-fd79-4366-9caa-8a434367ba84.pdf,accessed January 1,2022.2015年，海牙判決項(xiàng)目第五工作組將違反專(zhuān)屬管轄作為拒絕承認(rèn)與執(zhí)行租期超過(guò)六個(gè)月的外國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃判決的條件。⑦Hague Conference on Private International Law,"Report of the Fifth Meeting of the Working Group on the Judgments Project（26—31 October 2015）and Proposed Draft Text Resulting from the Meeting,"（2015）：10,https：//assets.hcch.net/docs/06811e9c-dddf-4619-81af-71e8836c8d3e.pdf,accessed January 1,2022.鑒于此發(fā)展趨勢(shì)，為減少不動(dòng)產(chǎn)租賃判決跨國(guó)自由流動(dòng)的阻礙，我國(guó)借鑒歐盟“期限二分說(shuō)”對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄予以分割并無(wú)不可。

第三，我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)合同專(zhuān)屬管轄有待完善。例如，民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑诙藯l第二款僅規(guī)定了政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同專(zhuān)屬管轄，將非政策性的一般商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同排除在專(zhuān)屬管轄的范圍之外，①例如，貴州某豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、周某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，見(jiàn)四川省瀘州市中級(jí)人民法院（2021）川05民轄終8號(hào)民事裁定書(shū)。而二者本質(zhì)上同為房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。這體現(xiàn)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)合同專(zhuān)屬管轄范圍的劃定標(biāo)準(zhǔn)不是基于對(duì)訴訟標(biāo)的的考慮，而主要是基于對(duì)法律行政政策的貫徹。

（二）我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突問(wèn)題的修正

與純國(guó)內(nèi)管轄競(jìng)合相反，在國(guó)際平行訴訟情形下，我國(guó)民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑谖灏偃龡l摒棄先受理法院原則，②李雙元、歐福永主編《國(guó)際私法學(xué)（第三版）》，北京大學(xué)出版社，2015，第382—383頁(yè)；劉仁山、陳杰：《我國(guó)面臨的國(guó)際平行訴訟問(wèn)題與協(xié)調(diào)對(duì)策》，《東岳論叢》2019年第12期，第154頁(yè)。僅可見(jiàn)諸不方便法院原則的規(guī)定，而涉外民事專(zhuān)屬管轄案件不得援引不方便法院原則，③民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑谖灏偃l第三款的規(guī)定。導(dǎo)致我國(guó)解決涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突的方法缺失，有待修補(bǔ)。

雖然1992年《中華人民共和國(guó)和西班牙王國(guó)關(guān)于民事、商事司法協(xié)助的條約》第二十一條第二款第二項(xiàng)、1999年《中華人民共和國(guó)和突尼斯共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十三條第二款第二項(xiàng)、2014年《中華人民共和國(guó)和波斯尼亞和黑塞哥維那關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十四條第二款和2014年《中華人民共和國(guó)和埃塞俄比亞聯(lián)邦民主共和國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十五條第二款等國(guó)際民事司法協(xié)助條約規(guī)定，締約雙方應(yīng)在本條約生效后，以書(shū)面形式相互通知彼此本國(guó)法律中關(guān)于專(zhuān)屬管轄權(quán)的規(guī)定，以減少發(fā)生專(zhuān)屬管轄沖突，但條約的主體范圍有限，無(wú)法根本解決涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突。

結(jié)合歐盟經(jīng)驗(yàn)和基于我國(guó)實(shí)際，我國(guó)可對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突的解決方法進(jìn)行以下修正：

第一，對(duì)于涉外一般管轄和專(zhuān)屬管轄之間的虛假或不真正專(zhuān)屬管轄沖突，應(yīng)基于效力位階原則，最終由享有專(zhuān)屬管轄權(quán)的法院對(duì)案件行使管轄權(quán)。

第二，對(duì)于涉外專(zhuān)屬管轄和專(zhuān)屬管轄之間的真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要采取區(qū)別制。在種類(lèi)上，真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突包括不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突和同一事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突。前者是指某一訴訟涉及兩種不同類(lèi)型的專(zhuān)屬管轄而發(fā)生的專(zhuān)屬管轄競(jìng)合，后者是指某一訴訟僅涉及單一的專(zhuān)屬管轄類(lèi)型而發(fā)生的專(zhuān)屬管轄沖突。關(guān)于不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，例如，2021年我國(guó)民事訴訟法（修訂版）第三十四條第一款和第三款分別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)糾紛和繼承糾紛適用專(zhuān)屬管轄，因此，同時(shí)混合不動(dòng)產(chǎn)因素和繼承因素的涉外不動(dòng)產(chǎn)繼承糾紛則會(huì)發(fā)生不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突。歐盟對(duì)涉外真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突的解決沒(méi)有區(qū)分不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突和同一事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，而是統(tǒng)一根據(jù)先受理法院原則解決沖突。我國(guó)有必要在借鑒歐盟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)分不同事項(xiàng)下和同一事項(xiàng)下的真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突并采取區(qū)別制。一方面，對(duì)于不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突的解決，例如，涉外不動(dòng)產(chǎn)繼承專(zhuān)屬管轄，宜根據(jù)更密切聯(lián)系原則以確定專(zhuān)屬管轄法院。另一方面，對(duì)于同一事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，宜根據(jù)先受理法院原則以解決專(zhuān)屬管轄的地域分配問(wèn)題。

結(jié)論

鑒于歐盟“布魯塞爾公約體系”的規(guī)定和歐洲法院判例法，歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄呈現(xiàn)以下兩方面趨勢(shì)：第一，雖然歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的地域范圍逐漸延伸至第三國(guó)，但事項(xiàng)范圍卻呈縮小趨勢(shì)。歐盟基于“三要素識(shí)別說(shuō)”僅允許部分涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛適用專(zhuān)屬管轄，而且基于“期限二分說(shuō)”將短期涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃糾紛排除在專(zhuān)屬管轄的范圍外，其他與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的糾紛均不得援引專(zhuān)屬管轄?！叭刈R(shí)別說(shuō)”契合專(zhuān)屬管轄制度的根本宗旨，“期限二分說(shuō)”使涉外不動(dòng)產(chǎn)短期租賃管轄權(quán)具有更大的靈活性，而且符合國(guó)際趨勢(shì)。第二，歐盟涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突的解決方法秉持分割趨勢(shì)，分別將效力位階原則和先受理法院原則作為虛假（或不真正）專(zhuān)屬管轄沖突和真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突的解決方法。

基于碎片化的法律淵源，我國(guó)涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的范圍存在嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)性。雖然我國(guó)不宜照搬歐盟“三要素識(shí)別說(shuō)”，因?yàn)闄?quán)利因素識(shí)別的運(yùn)作主要圍繞對(duì)人權(quán)與對(duì)物權(quán)、對(duì)人訴訟與對(duì)物訴訟的區(qū)分，我國(guó)并無(wú)對(duì)人訴訟和對(duì)物訴訟的本土規(guī)定，但目的因素識(shí)別和邊際因素識(shí)別可予借鑒，以避免涉外專(zhuān)屬管轄的濫用并在本質(zhì)上回歸國(guó)際民事專(zhuān)屬管轄制度的本意?；诋?dāng)前國(guó)際趨勢(shì)，我國(guó)借鑒歐盟“期限二分說(shuō)”對(duì)涉外不動(dòng)產(chǎn)租賃專(zhuān)屬管轄立場(chǎng)予以改進(jìn)并無(wú)不可，以減少不動(dòng)產(chǎn)租賃判決跨國(guó)自由生效適用的阻礙。除此之外，我國(guó)民事訴訟法司法解釋?zhuān)ㄐ抻啺妫┑诙藯l第二款在術(shù)語(yǔ)上將不動(dòng)產(chǎn)租賃合同專(zhuān)屬管轄直接等同于房屋租賃合同專(zhuān)屬管轄，在立場(chǎng)上僅允許政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同適用專(zhuān)屬管轄，而將非政策性的普通房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛排除在外等也需要予以修正。由于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定不利于涉外不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄沖突的解決，我國(guó)可在參考?xì)W盟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，區(qū)分虛假（或不真正）專(zhuān)屬管轄沖突和真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，并基于實(shí)際需要將后者進(jìn)一步細(xì)分為不同事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突和同一事項(xiàng)下真實(shí)專(zhuān)屬管轄沖突，以分別采取不同的解決方法。