關于加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

李陽陽

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)金投資大、開發(fā)項目周期長、建設管理人員多等特點，特殊的行業(yè)性導致其資金管理具有獨特性和復雜性。目前隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊，預售條件越來越嚴格，預售資金受到越來越嚴厲的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)從資金籌集到回籠越來越艱難。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理也應做出相應的調(diào)整，以適應政策和社會環(huán)境的變化?；诖耍疚膹姆康禺a(chǎn)企業(yè)的資金管理重要性入手，詳細分析了當下資金管理存在的問題和原因，針對不同的問題提出資金管理的對策方案，從而減少資金壓力和風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的長久穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;風險控制;對策

隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，城市化建設速度加快，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了新機遇。房地產(chǎn)投資井噴式擴張，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭壓力。同時，房地產(chǎn)項目存在參與人員多、周期長、規(guī)模大等特點，在這種情況下如果中小型房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金管理，降低了企業(yè)的抗風險能力，便不能對市場風險做出精準預判和應對，使企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，甚至造成開發(fā)項目無法交付?；诖耍瑸榱嗽鰪娖髽I(yè)競爭力和抗風險能力，本文重點分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足，并提出資金管理的方案，以促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述及必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

資金鏈是指資金到商品，商品再到資金的轉(zhuǎn)換過程，在循環(huán)中實現(xiàn)資金的增值，資金鏈是維持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目順利進行的保證。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其現(xiàn)金流大致可分為三個階段：融資、使用和流入，現(xiàn)金流又和房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程相關。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行一個建設項目的基本流程是：開發(fā)可行性分析、購地、啟動、開工建設、開盤銷售、項目持續(xù)施工、商品房交付和驗收結算，其中在融資完成后進行投資拿地，一直處于投資過程，直至銷售，這期間需要大量的資金注入;啟動項目、開工建設和項目持續(xù)施工是資金的使用階段，項目銷售涉及資金的回流。由于資金流入環(huán)節(jié)比較靠后，再加上目前資金監(jiān)管政策的實行，企業(yè)銷售回款的實現(xiàn)更滯后。

在資金流動中，現(xiàn)金流入是房地產(chǎn)企業(yè)償還銀行貸款、啟動下個項目的關鍵，只有及時的資金流入才能確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流完整。同時及時的資金流入能提高資金的使用效率，對于資金合理分配、提高循環(huán)效率至關重要。市場的供求關系也是提高資金回流效率的關鍵，當購房成為消費者的剛需時，加快了資金的回流速度;當房地產(chǎn)市場供大于求時，商品價格降低，難以實現(xiàn)資金的增值，并延緩現(xiàn)金回流，出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)是拉動地方經(jīng)濟增長的主要力量，但其項目建設的每一步都需要大量的資金投入，因此資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行中占據(jù)重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與項目建設流程密切相關，但項目受國家政策和市場波動的影響較大，因此在項目建設中的各個流程中均面臨許多不可控因素，從而增加了現(xiàn)金流風險。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強資金管理，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，降低經(jīng)營風險，需對癥下藥，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，實現(xiàn)現(xiàn)金來源的多元化。同時財務部門對項目預算進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并提高資金流入效率，才能有效規(guī)避現(xiàn)金流風險，為項目順利建設提供保障。

實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金有效管理，有利于優(yōu)化企業(yè)資金配置。全面完善的資金管理制度和措施，能夠優(yōu)化配置項目資金，優(yōu)化資金結構，從而降低成本，提升企業(yè)價值。有助于加速資金流轉(zhuǎn)?？茖W合理的資金管理方法，可以保證資金合理使用、周轉(zhuǎn)順暢、有效回收，提高資金使用效率，增強企業(yè)核心競爭力。有助于增強資金管控能力。行之有效的資金管理監(jiān)督體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理者動態(tài)掌握企業(yè)資金的需求以及資金的使用效益，對于管理層可以及時調(diào)整戰(zhàn)略決策，規(guī)避資金風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金來源單一，資金壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源可分為企業(yè)自有資金、股東融資、外來資金投入、銀行貸款等，但以上資金來源僅適用于大型或上市企業(yè)，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金來源主要依靠銀行貸款。在項目建設的啟動階段急需大量資金投入，造成項目前期銀行貸款資金量大。銀行貸款主要受國家調(diào)控和社會環(huán)境影響，尤其在目前突發(fā)公共衛(wèi)生事件的背景下，為了穩(wěn)定市場，國有銀行加強信貸管理，減少資金擴張，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源更為緊張。

在防控公共衛(wèi)生事件常態(tài)化和宏觀政策調(diào)控背景下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行貸款或貸款金額降低，從而給項目建設造成巨大壓力。為了緩解現(xiàn)金流壓力，近年來房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款越來越多，商業(yè)銀行貸款利率大多高于國有銀行，加重了企業(yè)的資金負擔和風險。無論國有銀行還是商業(yè)銀行貸款均是中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的重要形式，加上不可預測的不穩(wěn)定因素（如公共衛(wèi)生事件等），使企業(yè)的負債率與日俱增。

（二）成本浮動大，資金預算不到位

不同于其他高新技術行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其商品的實現(xiàn)主要依靠建筑材料。近幾年響應“綠水青山就是金山銀山”的環(huán)保要求，建筑材料的開采受限，小型的建材企業(yè)逐漸被取締，導致建筑材料價格與日俱增，更出現(xiàn)“一天一價”的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)項目規(guī)模大、開發(fā)周期長，材料需求隨項目進展在動態(tài)變化，加上原材料儲存困難，企業(yè)不會一次性購買所有原材料，均為分批次購買，對原材料成本的誤判直接導致預算不合理。

盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展初期有初步的資金預算，但近期建筑材料價格增幅近20%～40%，遠遠超出財務部門的預算范圍。在企業(yè)與材料供應商尚未對原材料價格形成合同條款，或?qū)q幅預判失誤的情況下，成本上漲的資金壓力就會由房地產(chǎn)企業(yè)承擔。隨著環(huán)保要求越來越嚴格，原材料價格不穩(wěn)定趨勢越來越明顯，對于在建項目十分不利，導致資金流動無法按成本預算進行。

（三）資金管理意識薄弱，資金風險管控不善

受傳統(tǒng)觀點影響，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員往往過度關注工程項目的建設管理和商品銷售，未認識到資金管理的重要性，資金管理體系與大型企業(yè)有很大差距。小型房地產(chǎn)企業(yè)更沒有完善的資金流動審批制度，或者對于資金審批制度的執(zhí)行力度不夠，僅在年末進行資金清點，造成賬目混亂、漏記等情況;部分企業(yè)的財務審批由一人負責，缺乏完善的監(jiān)審制度，不乏出現(xiàn)公款挪用等現(xiàn)象，更增加了現(xiàn)金流風險。

管理人員對資金管理意識的淡薄直接影響了風險管控，在項目建設中因為追求利潤最大化而忽略了風險管控。在項目籌備期進行高利率融資，企業(yè)負債率過高。在企業(yè)經(jīng)營過程中資金結構不能得到優(yōu)化時，導致資金杠桿逐漸失衡，財務杠桿系數(shù)增大提高了企業(yè)收益和財務風險。相關報告指出，我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均水平為75%，中小型企業(yè)負債率更高，債務風險更大;在項目實施中，對資金風險沒有預判，對市場變動無法做出及時響應，導致企業(yè)在風險中經(jīng)營。

近年來，在購房需求驅(qū)動下我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額呈現(xiàn)增長趨勢，引起房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資問題，即在銷售增加的同時企業(yè)的投資額也在增加。投資項目可行性分析不足、定位失誤、投資與資金預算不相符等管理層主觀因素均影響企業(yè)的收益，在國家調(diào)控和市場影響下如果資金管理及風險預估不足，導致企業(yè)投資額和銷售額處于失衡狀態(tài)，對于小型企業(yè)盲目投資引起銷售額低于投資額的情況更是普遍存在，現(xiàn)金流狀態(tài)不容樂觀。

（四）資金回流慢，收支聯(lián)動性差

部分房地產(chǎn)企業(yè)商品出售僅靠銷售手段，缺乏品牌競爭力，引起存貨量大等后果。存貨量過大導致企業(yè)商品不能變現(xiàn)和增值，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多采取預售和低首付甚至零首付的營銷方式，同樣影響了企業(yè)現(xiàn)金的流入。在銷售的同時提高應收款可以有效地增加企業(yè)的現(xiàn)金回流，但應收款的增加反過來影響企業(yè)的銷售額，對于競爭力較弱的企業(yè)增加應收款大幅度降低銷售額，不利于企業(yè)的資金流入。

在房地產(chǎn)企業(yè)銷售額下降、存貨量大的情況下，前期投資消耗了大量資金，但流回較慢，導致企業(yè)項目建設投入和銷售脫節(jié)，收支聯(lián)動性差，無法為企業(yè)后續(xù)建設項目提供啟動資金，從而增加了現(xiàn)金壓力，相應的提高了資金風險。當企業(yè)同時投資多個項目時，收支聯(lián)動性差導致各項目之間相互影響，牽一發(fā)而動全身。

（五）人員配置不合理

中小型房地產(chǎn)企業(yè)為了降低經(jīng)營成本、壓縮人員規(guī)模，常出現(xiàn)財務人員配置不到位的情況。同時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務人員總體素質(zhì)偏低，更有部分人員沒有受過專業(yè)的財務管理培訓。財務人員專業(yè)素質(zhì)偏低將直接影響企業(yè)的資金管理，給企業(yè)帶來現(xiàn)金流風險。其次，房地產(chǎn)財務人員主要工作就是財務支付，與項目建設人員溝通不及時，財務人員不能參與項目建設的過程中。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策

（一）擴寬企業(yè)籌資渠道，建立多元的財務結構

由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金企業(yè)需求較大的企業(yè)，每個建設項目對啟動資金的需求都比較大，而我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源單一、資金成本高是資金來源的主要問題，缺乏資金來源也是造成現(xiàn)金流斷裂的重要因素。因此，在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)必須要擴展籌資渠道，不能僅依靠單一的銀行貸款，應發(fā)展以銀行借貸為主、其他資金來源為輔的資金結構，才能保證資金來源的連續(xù)性，才能在源頭杜絕現(xiàn)金流中斷的問題。

在籌備資金渠道方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以聯(lián)合股東成立投資資金、信托資金等方式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以更改公司商品的銷售方式，充分利用社會上的閑散現(xiàn)金。具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可考慮上市，利用股市進行資金籌備，采用證券化的形式擴大籌資規(guī)模。當?shù)胤康禺a(chǎn)公司可以共同成立企業(yè)聯(lián)盟，既可以避免惡意競爭，還能為同行間提供資源互換和資金幫助，穩(wěn)定市場供求關系，更好的推動商品銷售，增強房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。

（二）科學合理的預算管理，提高市場監(jiān)控能力

目前房地產(chǎn)企業(yè)的預算制定、管理和實施環(huán)節(jié)多為形式主義，存在嚴重不足。在預算制定環(huán)節(jié)應結合當下的行業(yè)預算標準，并考慮市場波動增加保證率系數(shù)。在預算管理環(huán)節(jié)建立科學的預算管理系統(tǒng)，加強對預算計劃的管理，由于市場波動導致預算超支時及時預警。在預算實施環(huán)節(jié)，增加財務管理人員和成本核算部、工程建設部和銷售部門的聯(lián)系，保證信息的及時性和有效性，使預算按照既定方向執(zhí)行。

其次，工程預算是否執(zhí)行合理還與房地產(chǎn)市場密切相關，在對預算監(jiān)管的同時，有必要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。房地產(chǎn)建設項目的預算也要根據(jù)市場進行相應調(diào)整，當市場有較大波動時，及時反饋給財務部門，財務人員基于房地產(chǎn)市場波動對預算進行科學、合理的調(diào)整，形成完整的資金流監(jiān)管模式。根據(jù)市場對預算、現(xiàn)金使用進行動態(tài)跟蹤，對超出、不合理現(xiàn)金支出實現(xiàn)精準預警，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行與預算的偏差。只有進行詳細、準確的項目預算，并及時根據(jù)市場波動進行預算執(zhí)行反饋，才能提高現(xiàn)金的利用率，有效預防現(xiàn)金短缺。

（三）強化風險管理，建立風控預警制度

房地產(chǎn)企業(yè)總體處于飽和及供求平衡的狀態(tài)，同樣面臨嚴峻的市場環(huán)境，資金風險不容忽略。為了積極應對資金風險，首先應在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部提高現(xiàn)金流風險意識，使企業(yè)員工提高應對資金風險的積極性。房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策和當下的市場環(huán)境影響較大，導致資金風險具有靈活性和多因素等特點，因此風險管理不僅僅是財務人員和管理人員的責任，項目建設人員、管理人員和銷售人員等均應該對資金風險具有敏感性。

其次在項目運行的啟動、項目、開盤銷售、建設施工、產(chǎn)品交付和項目驗收結算每個階段建立相應的風險指標和系數(shù)，通過對每個階段風險指標的分析，有助于提高管理層的風險敏銳性，并做出正確的應對措施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理不在于一朝一夕，而是長期存在的問題。為了避免應對風險出現(xiàn)疲勞期，房地產(chǎn)企業(yè)應從管理入手，建立動態(tài)的風險預警制度;在項目實施中根據(jù)市場狀況對風險預警制度進行更新，增加預警制度的適用性。

（四）合理的投資方案，加快資金流入

由于房地產(chǎn)建設項目的周期長，一般從投資拿地到驗收結算常需要3～4年的周期，雖然在項目開盤銷售加快了商品的購買，但由于政策或城市規(guī)劃因素樓盤現(xiàn)象也不少見。在現(xiàn)金流的資金流入階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢、效率低，很大程度上是商品滯銷引起的。投資決策失誤是導致樓盤滯銷的主要原因，企業(yè)單一的經(jīng)營模式更增加了投資風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在投資建設項目的同時，可以合理考慮相關產(chǎn)業(yè)和服務的投資，以減少投資決策失誤和資金風險。

近年來，在目前公共衛(wèi)生事件的影響下，各個行業(yè)進入了疲軟期，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。為了提高銷售額，企業(yè)把延緩應收款作為促銷方式，雖然在提高銷售額方面有積極作用，但延緩應收款降低了企業(yè)資金流入周期，延長了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時間。為了提高資金的回流率，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況找到銷售額和應收款的平衡點，合理安排回款時間;同時建立信用制度，對及時回款做出獎勵性方案，從而加快資金流入，促進現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。

（五）加強企業(yè)內(nèi)部管理，出臺資金管控政策

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理需要依靠相應的資金制度，在財務部門人員配置不合理的情況下，制定資金管理制度有利于資金使用的規(guī)范化，使財務人員合法合理、有據(jù)可依，提高資金管理的效率。確立資金校審制度，使資金使用更加透明化，降低對資金流的監(jiān)管難度。在資金流通的過程中形成透明化監(jiān)控，并劃分責任范圍，形成“誰管理誰負責”的制度。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的特殊性以及資金管理的重要性，對企業(yè)的經(jīng)營和穩(wěn)健發(fā)展有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)首先應當建立健全資金管理制度，把資金預算、籌資、投資等方面進行有機整合;其次要加強信息平臺建設，提高信息的溝通與反饋，時刻關注風險預警，提高資金管理效率;然后配備專業(yè)的資金管理團隊，制定先進的管理理念和技能，做到業(yè)財融合，把資金內(nèi)部管理執(zhí)行到位。本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面的問題及對策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提供有效參考。

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