不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度探究

韓波

摘要：我國(guó)城市化進(jìn)程的加快推動(dòng)城市三維空間利用率提升，如何完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)三維特性的管理，既是相關(guān)管理部門(mén)面臨的現(xiàn)實(shí)難題，也是關(guān)系人們基本生活的重要內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)具有持久性、不可移動(dòng)性的特征，而不動(dòng)產(chǎn)中的房屋和土地不僅關(guān)系到百姓的民生福祉，還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和諧，因此，利用三維GIS技術(shù)助推不動(dòng)產(chǎn)信息化，提升不動(dòng)產(chǎn)管理水平勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;信息查詢;制度探究

1不動(dòng)產(chǎn)登記制度

房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富極為寶貴，難以獲得，在某種意義上具有很高的社會(huì)價(jià)值，也是保證人類生活發(fā)展的根源。因此，有必要通過(guò)向公眾展示的機(jī)構(gòu)來(lái)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的變化形式，以便使不動(dòng)產(chǎn)的變化受到社會(huì)的接受和相關(guān)法律的保護(hù)。但是，結(jié)合房地產(chǎn)的獨(dú)特特點(diǎn)，主導(dǎo)力量并不實(shí)際掌握，必須通過(guò)某種思維方式進(jìn)行溝通。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的概念是一種法律程序，由有關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)在登記處登記所有權(quán)的變更。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的具體概念在一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有具體商定，總之，房地產(chǎn)儲(chǔ)存是一國(guó)專門(mén)機(jī)構(gòu)通過(guò)在單獨(dú)的一本書(shū)中登記房地產(chǎn)權(quán)利、權(quán)力關(guān)系、權(quán)力來(lái)源、時(shí)間、變化等而記錄的行為。

2現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度的現(xiàn)狀與實(shí)踐困境

2.1存量數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性問(wèn)題

在歷史性的存量紙質(zhì)檔案數(shù)字化加工過(guò)程中，由于工作人員在自然信息、權(quán)利信息、身份信息、權(quán)利證號(hào)、檔案號(hào)等錄入過(guò)程中失誤，造成了數(shù)字信息與紙質(zhì)卷內(nèi)容不符，從而在提取數(shù)字信息對(duì)外利用時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤。當(dāng)然，這一問(wèn)題如果是權(quán)利人查詢并利用檔案信息時(shí)，會(huì)被發(fā)現(xiàn)并能及時(shí)更正。但如果是利害關(guān)系人或有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法申請(qǐng)查詢時(shí)就不易被發(fā)現(xiàn)，錯(cuò)誤的查詢結(jié)果在利用過(guò)程中容易誤導(dǎo)申請(qǐng)人。

2.2不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記范圍狹窄

不動(dòng)產(chǎn)通知主要涉及不動(dòng)產(chǎn)登記今后可能發(fā)生的變化，如持牌人已訂立不動(dòng)產(chǎn)管理合同，可在正式登記前向登記機(jī)關(guān)登記。這樣，受讓人的權(quán)利和第三方的實(shí)際利益以及所有權(quán)變更的擔(dān)保權(quán)都受到保護(hù)。結(jié)合《登記法》第20條，它對(duì)潛在客戶的登記至關(guān)重要，可以有效地保護(hù)申請(qǐng)人的利益，但仍有一些領(lǐng)域定義不夠明確：（a）開(kāi)始房地產(chǎn)通知的適用范圍有限，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展相一致，現(xiàn)行的預(yù)先通知制度已不足以滿足市場(chǎng)交易的需要，這意味著需要延長(zhǎng)通知;第二，預(yù)先登記申請(qǐng)的條件過(guò)于嚴(yán)格，預(yù)先登記申請(qǐng)必須以當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的方式擬訂。這限制了預(yù)先登記在實(shí)踐中的應(yīng)用，并防止在當(dāng)事人拒絕協(xié)議的情況下向當(dāng)事人申請(qǐng)登記。這導(dǎo)致了對(duì)一方的不公，導(dǎo)致交易發(fā)生重大變化，市場(chǎng)交易放緩。

2.3房地登記不合一問(wèn)題

由于遼寧省大部分城市原來(lái)房屋登記和土地登記分屬不同部門(mén)管理，相對(duì)應(yīng)的紙質(zhì)檔案和登記系統(tǒng)的管理也分屬不同部門(mén)，系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)也不對(duì)接，各自為政。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，雖然信息平臺(tái)統(tǒng)一，但是由于歷史數(shù)據(jù)沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，故數(shù)據(jù)達(dá)不到真正的整合，造成歷史性存量的房屋登記無(wú)法落在房屋所占有土地的宗地登記上，造成房屋登記和土地登記不能合一。當(dāng)然這種情況并不影響新的增量登記，因?yàn)闉榻鉀Q這一問(wèn)題各市對(duì)于新增量的不動(dòng)產(chǎn)登記都要進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，之后才能受理登記。該問(wèn)題雖不影響新增量數(shù)據(jù)，但會(huì)造成存量數(shù)據(jù)查詢結(jié)果的不準(zhǔn)確，而日常對(duì)外利用過(guò)程中，存量數(shù)據(jù)的利用占比非常大，進(jìn)而影響結(jié)果的準(zhǔn)確性和可利用性。

3不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度的分析

3.1建立云安全防護(hù)

政府網(wǎng)站使用SaaS模式，即統(tǒng)一安全防護(hù)管理，保障網(wǎng)站群的安全。云安全防護(hù)利用DNS映射方式進(jìn)行安全服務(wù)，所有訪問(wèn)請(qǐng)求均通過(guò)防護(hù)平臺(tái)服務(wù)器，實(shí)現(xiàn)訪問(wèn)請(qǐng)求的安全監(jiān)管。使用智能選路方式進(jìn)行安全防護(hù)，根據(jù)區(qū)域、線路優(yōu)先邏輯選擇最優(yōu)點(diǎn)，防護(hù)平臺(tái)上包括CDN加速功能，使用緩存技術(shù)緩存靜態(tài)資源，用戶訪問(wèn)請(qǐng)求調(diào)取文件，可以通過(guò)緩存技術(shù)調(diào)取，不需要增加服務(wù)器壓力調(diào)取源站文件，提高了訪問(wèn)效率。另一方面云安全防護(hù)可以掌握網(wǎng)站群安全態(tài)勢(shì)，對(duì)安全事件提前處理，提高網(wǎng)站群感知能力，提前防范安全隱患。云安全防護(hù)平臺(tái)會(huì)主動(dòng)展開(kāi)安全防護(hù)，對(duì)SQL攻擊等形式進(jìn)行攔截，更加快速安全的訪問(wèn)，讓安全事件發(fā)生率得到降低。如今政府網(wǎng)站群服務(wù)功能更加完善，訪問(wèn)請(qǐng)求大量增多，利用SaaS服務(wù)模式展開(kāi)安全防護(hù)能夠減少運(yùn)維管理成本，并達(dá)到良好的防護(hù)效果，規(guī)避黑客的攻擊，保障安全防護(hù)的可靠性。

3.2建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢機(jī)制

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)主要用于保護(hù)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，對(duì)于第三方獲得可靠信息、準(zhǔn)確判斷和交易安全至關(guān)重要。因此，迫切需要建立房地產(chǎn)信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)。各國(guó)有法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利持有人和利益攸關(guān)方有權(quán)獲得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)會(huì)計(jì)的信息，條件是在納入國(guó)家機(jī)密、商業(yè)秘密或隱私時(shí)必須遵守保密程序。因此，在實(shí)際信息查詢中，利益相關(guān)方必須證明其符合調(diào)查要求。在實(shí)踐中，必須征得索賠人權(quán)利的同意，才能通過(guò)在某種意義上也提供索賠人查詢權(quán)利的宣傳進(jìn)行查詢。總體而言，房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)的總體規(guī)劃不僅會(huì)改善社會(huì)，還會(huì)進(jìn)一步降低社會(huì)成本。此外，開(kāi)放式查詢對(duì)于高價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是必不可少的。

結(jié)束語(yǔ)

隨著立法的發(fā)展和物質(zhì)權(quán)利的改善，其相關(guān)立法的重點(diǎn)也發(fā)生了變化，隨著對(duì)擴(kuò)大國(guó)有產(chǎn)權(quán)的過(guò)分關(guān)注，這一進(jìn)程逐漸得到各國(guó)的認(rèn)可和接受。因此，房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)也應(yīng)逐步完善和完善，以確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)制的完整性和完整性補(bǔ)充房地產(chǎn)登記立法系統(tǒng)。

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