業(yè)主委員會相關法律問題探析

長春理工大學 蔣函

一、業(yè)主委員會在實務中的困境

隨著我國城市規(guī)劃的完善、社會治理理念的興起，業(yè)主自治已經(jīng)成為一種必然的趨勢。然而隨之產(chǎn)生的矛盾和問題也是與日俱增，在中國裁判文書網(wǎng)上以“業(yè)主委員會”為關鍵詞搜索可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會在實務中存在的困境還是很多的：業(yè)主委員會“名存實亡”，成為少數(shù)人掌握在手中謀取私利的工具；業(yè)主的知情權受到侵犯；業(yè)主委員會受基層行政部門干預過多等等。

（一）業(yè)主委員會“名不符實”

我國法律雖然賦予了業(yè)主通過業(yè)主委員會行使業(yè)主自治的權利，但現(xiàn)實是業(yè)主大會有名無實。一方面是業(yè)主自己對于權利行使地懈?。涸谶x舉業(yè)主委員會時，人們往往出于“多一事不如少一事”“事不關己、高高掛起”“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”等心理或者是對業(yè)主委員會運營費、管理費等費用的望而卻步；另一方面則是一些別有用心的人利用職權和關系暗箱操作將業(yè)主委員會變成了自己的牟利工具，如在小區(qū)利用自己業(yè)主委員會委員的身份私下接觸一些小區(qū)維護的施工方或者是與社區(qū)外的組織或者其他人聯(lián)合侵犯本社區(qū)的利益。業(yè)主的消極不作為和業(yè)主委員會的濫作為導致了業(yè)主委員會在實際運作中變成了一個名義上是維護全體業(yè)主共同利益的自治性組織，而實則是處處侵害業(yè)主利益的冗余機構。與此同時帶來的不利后果就是業(yè)主在發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的決議或決定等不利行為時，要么忍氣吞聲、自食苦果；要么向法院起訴，堅決地請求撤銷業(yè)主委員會對自己不利的決定決議，然而就算業(yè)主獲得了法院的支持，但損失的財產(chǎn)卻是實實在在地失去了，最后得到的也不過是一個兩敗俱傷的結果。

（二）業(yè)主委員會受行政干預過多

業(yè)主委員會是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權中的共有權的必要途徑之一，但實踐中業(yè)主通過業(yè)主委員會行使自己的共有權卻存在著諸多的障礙，其中重要的一個原因就是業(yè)主委員會的權利設置虛無。根據(jù)《民法典》對業(yè)主委員會的規(guī)定，地方人民政府的街道辦事處和基層群眾性自治組織居民委員會可以指導、協(xié)助業(yè)主設立選舉業(yè)主委員會，那么這個指導的界限在哪？是全程指導還是從旁協(xié)助，只負責大方向的引導？

行政權力過大或者說占據(jù)強勢的主導地位一直是我國法治建設面臨的嚴峻問題，法律規(guī)定的“指導”在實踐操作中往往就變成了實質性的“管轄”。行政權力的強勢干預像一把雙刃劍，一方面強勢的公權力入駐業(yè)主委員會可以有效地維持業(yè)主委員會的運行，切實地維護業(yè)主的各項權利；但另一方面公權力介入的過多就使得業(yè)主委員會這一業(yè)主自治的民間性組織實際上變成了基層政府部門的“小區(qū)辦事處”，變成了街道辦事處和居民委員會的下級，而這與立法賦予業(yè)主委員會的自治理念相悖。

二、《民法典》仍未解決的問題

業(yè)主委員會在業(yè)主、物業(yè)、基層政府的“夾縫中生存”是當前的一個普遍社會現(xiàn)象。在業(yè)主看來，業(yè)主委員會是政府和物業(yè)的“狗腿子”；在物業(yè)看來，業(yè)主委員會又是要求不斷、頤指氣使的甲方；而在政府看來，業(yè)主委員會又是一個尸位素餐，沒有存在意義的多余組織。而業(yè)主委員會之所以會面臨這樣的窘境，歸根結底，就是法律規(guī)定的過于籠統(tǒng)，甚至是根本沒有規(guī)定。

（一）業(yè)主委員會的法律地位未明確

在我國業(yè)主自治發(fā)展的十幾年里，對于業(yè)主委員會的法律地位問題，法律法規(guī)一直沒有一個明確的態(tài)度。最新出臺的《民法典》對于業(yè)主大會和業(yè)主委員的態(tài)度仍然只是“可以設立”，在這種模糊的法律規(guī)定下，一些地方執(zhí)行機構對于業(yè)主大會的態(tài)度就變得微妙了，因為在“可以”這種有選擇的框架下，他們會想當然地默認為可以不設立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。對于業(yè)主委員會的態(tài)度，任晨光律師在專門針對“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”與“物業(yè)服務合同”部分內(nèi)容的研討會上提出“業(yè)主大會設不設，業(yè)主可以直接選擇，要不要成為一個法人團體組織，業(yè)主可以選擇，但是業(yè)主委員會必須有?！睒I(yè)主委員會是代表業(yè)主行使管理權力的重要組織，其是否具有民事能力、能否代表業(yè)主與物業(yè)談判簽訂物業(yè)服務合同這些實務中現(xiàn)實存在的問題都需要其有一個明確的法律地位。因此，不論是賦予其獨立的民事主體資格還是承認其是法人組織，《民法典》對于業(yè)主委員會的法律地位都應該有一個十分鮮明的態(tài)度，以便于實務中司法在審理有關業(yè)主委員會的主體資格時能夠統(tǒng)一標準，而不再有“同案不同判”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）業(yè)主委員會決議方式存在缺陷

《民法典》對于業(yè)主委員會成立的具體條件和程序等問題并未詳細說明，只是作了一個引證條款將具體的問題交給了未來的單行法規(guī)來解決，而對于業(yè)主共同決議事項的表決要求雖然有一些變動，將“使用”和“籌集”維修資金的概念分開，并增加了“改變或利用共有部分”的規(guī)定，但決議方式還是“三分之二”“四分之三”的占比，歸根結底這還是“少數(shù)服從多數(shù)”的理念，這樣的方式對大多數(shù)人是公平合理的，也是比較科學的方式。但這種單一的決議方式在一些特定的必須要犧牲少數(shù)業(yè)主的利益的情況下，對那些必須要放棄或犧牲自己的合法權利的業(yè)主來說也是不公平的，法律從來不倡導“舍我其誰”的大無畏精神，“法律面前人人平等”的原則不僅要貫徹到生命權和人權等基本權利的保障中，也要體現(xiàn)在財產(chǎn)權的保護中，況且強行的“犧牲精神”也不是立法的本意。

（三）業(yè)主委員會民事責任的立法缺失

實務中常常有在當事人一方是業(yè)主委員會時，對方會以其主體不適格，不能獨立承擔責任等為理由提出抗辯，并且最終因為法院的認識差異而導致業(yè)主委員會敗訴的案例。本次《民法典》在業(yè)主委員會的內(nèi)容上規(guī)定的不多，在其民事責任上更是著墨甚少。民事責任的承擔依賴于民事主體的法律地位，盡管現(xiàn)在關于業(yè)主委員會的法律地位理論界和實務界還都莫衷一是，但對于業(yè)主委員會的獨立承擔責任能力還是應該予以肯定的。試想，當業(yè)主委員會作為甲方代表與物業(yè)或者是小區(qū)規(guī)劃施工承包方等乙方“對簿公堂”時，其代表的是全體業(yè)主的利益，若敗訴，風險自是由全體業(yè)主承擔，但若僅是因為業(yè)主委員會自身的原因敗訴，即在業(yè)主委員會有過失的情況下，那么全體業(yè)主還要集體“買單”嗎？業(yè)主委員會畢竟是一個組織，是有運營風險的，而不是純工具，業(yè)主委員會的所有過失都由全體業(yè)主承擔責任顯然不盡公平。況且，若業(yè)主委員會不能嚴格履行職責或者是委員為了給自己或自己的親友謀利而以業(yè)主委員會的名義濫用職權、徇私舞弊，比如私下以全體業(yè)主名義低價出租出售停車位、經(jīng)營性門市房等，一旦出現(xiàn)這些問題，那么這個法律責任的界限又在哪里？若事事皆由全體業(yè)主以個人名義承擔責任，顯然這時候的業(yè)主委員會就成了一些人規(guī)避風險、逃避責任的工具，那么一旦業(yè)主的財產(chǎn)利益遭受了不可彌補的損失，業(yè)主除了行使一個撤銷權請求法院撤銷該不利行為外，也得不到什么實質性的補償和賠償，這樣的責任風險讓業(yè)主承擔不是科學立法的目的。

三、對于明確業(yè)主委員會的法律地位的建議

針對上述提出的當前業(yè)主委員會在實務中的法律困境，筆者認為，《民法典》畢竟是我國第一部民法典，一些規(guī)定雖然不是盡善盡美的，但我國的法治建設也不僅僅是一部《民法典》能夠完全闡明的，對于業(yè)主委員會的法律地位、主體資格等問題還可以在經(jīng)過一段時間的實踐積累出經(jīng)驗教訓，總結出一套最適合我國國情和法治發(fā)展的方案，而將這些內(nèi)容規(guī)范化并在全國推廣，就有賴于將來再頒布一些單行法規(guī)或者出臺相關的司法解釋來解決了，并且學術討論和實務審判也是兩個層面，在實踐中還有審判指導等法院內(nèi)部文件來規(guī)范審判工作的進行。

（一）出臺司法解釋將業(yè)主委員會的法律地位明確化

僅僅這一部厚厚的法典遠遠不能滿足司法實務的需要，通過出臺相應的司法解釋對法條給予一個官方統(tǒng)一的解讀是十分必要且是必須這樣操作的。通過出臺司法解釋將業(yè)主委員會的法律地位明確，賦予其一定程度上的民事主體資格，是大勢所趨。因為業(yè)主委員會要處理一些日常事務，其不可能事事都經(jīng)過全體業(yè)主的表決，這樣不僅浪費時間、浪費資源，而且業(yè)主委員會也就失去了存在的意義。況且業(yè)主不是固定不變的，業(yè)主總是在流動的，因此賦予業(yè)主委員會以獨立的意志，使得該常設組織能夠獨立的代表全體業(yè)主處理日常事務，獨立承擔一些民事責任是非常高效且便利的做法。

（二）最高法發(fā)布指導性案例指導實務審判

我國雖然不是判例法國家，但近些年指導性案例對于案子的審判意義不言而喻，最高人民法院發(fā)布的指導性案例都是非常典型且有現(xiàn)實意義的案例，是在全國都具有普適性意義的。法律相比于現(xiàn)實永遠是滯后的，不論現(xiàn)在的法律有多么的完美，在將來適用于案例中時都會出現(xiàn)一些問題，因此在經(jīng)過一段時間的審判總結后，最高人民法院可以繼續(xù)發(fā)布一些比較典型的指導性案例，通過法院的審判活動來規(guī)范業(yè)主委員會的行為，并且明確業(yè)主委員會的權利界限和法律責任等。