“三供一業(yè)”移交背景下職工家屬區(qū)小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制建構(gòu)研究

倪玉淮

（淮南市華源置業(yè)有限公司，安徽 淮南 232001）

2016年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財政部關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號）；2017年國務(wù)院國資委《關(guān)于請各地國資委做好2017年剝離辦社會職能和解決歷史遺留問題工作總結(jié)的通知》（國資廳改[2017]762號）；2018年2月14日國務(wù)院國資委辦公廳、財政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)（關(guān)于印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關(guān)問題解答》的通知）（國資廳發(fā)改革[2018]7號）。基于文件要求，為全面完成國務(wù)院確定的目標(biāo)任務(wù)，安徽省人民政府辦公廳于2016年11月安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國資委、省財政廳《關(guān)于全省國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實施意見》（皖政辦〔2016〕71號）?；茨鲜惺侨A東能源基地，央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)較多，結(jié)合實際，為加快推進(jìn)全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交工作，2017年6月淮南市政府出臺了《淮南市人民政府辦公室關(guān)于加快推動全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實施意見》（淮府辦[2017]37號），市“三供一業(yè)”分離移交工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定下發(fā)了《國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)分離移交工作指導(dǎo)意見》（淮三供一業(yè)辦[2018]1號），為全市國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)分離移交工作明確了指導(dǎo)意見。

一、“三供一業(yè)”職工家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)管理概況

“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交職工家屬區(qū)多數(shù)是基礎(chǔ)設(shè)施條件差、技術(shù)落后，配套不完整，歷史遺留問題多，在小區(qū)封閉、圍墻、房屋本體、屋面、外墻、排污設(shè)施等方面普遍存在老化、破損現(xiàn)象嚴(yán)重，在消防設(shè)施、停車位、綠化、休閑健身設(shè)施、物業(yè)用房等方面普遍存在缺失問題，同時存在職工家屬區(qū)分布散、規(guī)模小，小區(qū)住戶滿意度和獲得感較差，影響物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。為有效地解決“三供一業(yè)”分離移交的職工家屬區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的困難和問題，建立長效物業(yè)管理機(jī)制，本文將以淮南市華源置業(yè)公司接管的駐淮央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理為例，基于相關(guān)政策對“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理的要求，結(jié)合物業(yè)管理從前期接收到進(jìn)行日常管理的整個實踐過程，對接管的職工家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)管理過程中遇到的困難和問題，進(jìn)行深度剖析，并針對存在的困難和問題，提出建議措施。

1.物業(yè)分離移交基本原則

（1）堅持企業(yè)為責(zé)任主體；（2）堅持自主協(xié)商與政府引導(dǎo)相結(jié)合，移交企業(yè)和接收企業(yè)要根據(jù)家屬區(qū)現(xiàn)狀，共同協(xié)商簽訂協(xié)議；（3）按照先移交后改造的原則進(jìn)行，即先完成移交，再維修改造。接管單位對職工家屬區(qū)實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

2.物業(yè)分離移交范圍

在交接雙方（甲乙雙方）協(xié)商所確定的移交區(qū)域內(nèi)，對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，物業(yè)費收取及按規(guī)定管理使用。物業(yè)移交范圍不僅為物業(yè)管理職能，還包括履行物業(yè)管理職能所需要的基本保障。

二、物業(yè)管理工作過程中存在的問題和難點

1.企業(yè)職工物業(yè)服務(wù)消費觀念淡薄，物業(yè)收費困難

自1998年實行住房改革之后，企業(yè)職工對房屋擁有了產(chǎn)權(quán)，對房屋本身的商品屬性已經(jīng)確定，但對物業(yè)管理的商品消費意識卻很淡薄。多數(shù)企業(yè)對職工住房物業(yè)管理服務(wù)作為企業(yè)福利進(jìn)行補(bǔ)貼，企業(yè)職工在“三供一業(yè)”分離移交之前形成了“吃補(bǔ)貼”的習(xí)慣，不愿意承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用[1]。很多職工不知道自己和物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。目前老舊職工家屬區(qū)物業(yè)費收繳率平均達(dá)不到40%，加之物業(yè)管理公司沒有采取制約的手段，接收單位從維護(hù)社會穩(wěn)定角度考慮，只能靠補(bǔ)貼或其他收入補(bǔ)貼勉強(qiáng)維持現(xiàn)狀。

2.原企業(yè)內(nèi)部建造的房屋，年代長，標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)老舊小區(qū)房屋基礎(chǔ)設(shè)施不完善

On the Involvement of Big Data in the Evaluation,Improvement and Implementation of China’s Natural Resources Legal System Fang Yin＆Gao Yun

由于歷史原因，以往的建筑標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，建設(shè)過程中缺少前瞻意識，不少2000年以前建成的小區(qū)提前進(jìn)入老舊小區(qū)甚至危舊小區(qū)的行列，存在安全隱患、沒有停車位、房屋年久失修，成為這些小區(qū)的通病。如敞開式無圍欄或圍墻、車位不夠等問題，造成業(yè)主不滿。就算一次性投入一些資金維修改造，也無法從根本上解決業(yè)主關(guān)心的實際問題。讓職工家屬區(qū)業(yè)主安居樂業(yè)，不能簡單地期望 “三供一業(yè)”物業(yè)分離移交就能解決所有的歷史遺留問題，它更是一個民生問題，亟待關(guān)注[2]。

3.移交企業(yè)不按規(guī)定給予接收方（物業(yè)管理企業(yè)）過渡費

根據(jù)國務(wù)院和省市“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交相關(guān)規(guī)定，“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交企業(yè)應(yīng)根據(jù)移交小區(qū)實際物業(yè)管理服務(wù)運營成本，給予接收方物業(yè)管理服務(wù)公司物業(yè)管理一定的過渡費。但有些移交企業(yè)未能履行自己的責(zé)任，未能支付物業(yè)公司補(bǔ)貼費用；還有一些移交企業(yè)原屬于后勤部門管理的門面、三產(chǎn)、公共用地場所等資產(chǎn)不愿移交接收單位。

4.物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，政策支持力度不夠

隨著物業(yè)服務(wù)的深入，政策對物業(yè)管理工作相繼出臺了一系列物業(yè)管理條例和辦法。但為了維護(hù)社會穩(wěn)定，許多政策主要是偏向廣大業(yè)主，一般將物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)定得偏低，沒有綜合考慮物業(yè)管理公司的運營成本和公司利益，加劇了物業(yè)公司的虧損程度。

5.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）提供的服務(wù)不到位

目前，很多物業(yè)公司雖取有物業(yè)管理資質(zhì)，但為了降低服務(wù)成本不按要求配備物業(yè)管理人員，或者不按合同或物業(yè)管理條例的規(guī)定提供服務(wù)，造成物業(yè)服務(wù)不能滿足業(yè)主的要求。

三、建立小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制的對策

1.加大物業(yè)管理服務(wù)的宣傳力度，著力改變家屬區(qū)住戶對有償物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識

進(jìn)一步加大“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交政策的宣傳力度，消除業(yè)主對有償服務(wù)不理解而產(chǎn)生的抵觸情緒，實現(xiàn)誰住房、誰受益、誰負(fù)擔(dān)，改變職工福利意識。當(dāng)前，要通過多種方式加強(qiáng)相關(guān)政策宣傳，取得職工的理解和支持。

2.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）要加強(qiáng)與移交方溝通力度

為了能爭取得到移交方的理解與支持，接收方應(yīng)依據(jù)地方政府出臺的相關(guān)文件，加強(qiáng)與移交方溝通力度，將物業(yè)管理過程中存在的問題向移交方反映，在取得理解的同時進(jìn)而得到移交方企業(yè)的其他形式的支持或配合。

3.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）做好物業(yè)管理服務(wù)工作

當(dāng)前，業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)廣泛的多樣性，要想贏得業(yè)主的認(rèn)可，除了不斷提高服務(wù)水準(zhǔn)還必須以誠待人，以情動人，其核心就是提高個性化的服務(wù)，以便為業(yè)主提供更廣泛的服務(wù)。同時，進(jìn)一步提升人性化、特色化的服務(wù)工作，爭取得到他們對物業(yè)管理工作的理解與支持，消除部分抵觸情緒。

4.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）加強(qiáng)管理，降低物業(yè)服務(wù)運營成本

在做好日常工作的同時，也應(yīng)從降低物業(yè)服務(wù)成本上出發(fā)。在配備物業(yè)服務(wù)人員時，應(yīng)該想辦法，在不降低服務(wù)質(zhì)量的同時，合理配備專業(yè)人員和管理人員，盡量使用一專多能的人才，只有這樣才能降低物業(yè)管理運行成本。才能保證物業(yè)公司良性循環(huán)運轉(zhuǎn)。

5.政府建立健全住宅專項維修資金使用管理制度

“三供一業(yè)”職工家屬區(qū)分離移交后，家屬住宅區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修改造等責(zé)任，將由職工承擔(dān)。對于家屬住宅區(qū)，按屬地政策，歸集好住宅專項維修資金這一關(guān)系職工住房的“養(yǎng)老金”，以建立可持續(xù)的維修、更新、改造的長效管理機(jī)制，維護(hù)職工的住用安全以及職工家屬區(qū)的和諧穩(wěn)定。

6.政府管理部門做好物業(yè)管理的兜底保障

老舊職工家屬區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，僅靠收取的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費無法覆蓋物業(yè)管理服務(wù)運營成本，也無法持續(xù)運營管理服務(wù)。吸取一些較為先進(jìn)的城市管理小區(qū)管理經(jīng)驗來看，他們把物業(yè)管理本身看作是準(zhǔn)公共服務(wù)，特別對于一些老舊小的職工家屬區(qū)，靠市場手段，無物業(yè)管理愿意接管的小區(qū)，實行政府兜底保障（補(bǔ)貼）。

7.在尊重業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，政府管理部門探索多種形式物業(yè)管理方式

（1）在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主大會市場化選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，這符合今后物業(yè)管理的發(fā)展方向。

（2）探索業(yè)主自我管理的模式。業(yè)主也可自愿實行自我管理的模式，由職工家屬區(qū)的人員自行服務(wù)并委托相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，從而降低物業(yè)服務(wù)價格。地方也應(yīng)做好應(yīng)急承接的備案。

四、結(jié)語

2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費用。這也是“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能分離移交工作的目標(biāo)的完成時限，特別是在物業(yè)管理職工家屬區(qū)分離移交領(lǐng)域，更是一項系統(tǒng)工作，涉及方方面面，事項多、任務(wù)重、難度大，地方政府將面臨許多的挑戰(zhàn)與壓力，特別是一些深層次的矛盾和隱性風(fēng)險隨著物業(yè)管理時間延續(xù)而逐步顯現(xiàn)出來，各級政府只有把問題和難點矛盾研究透，并建立起“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，才能全面徹底完成國務(wù)院“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交任務(wù)。