傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有機更新策略與路徑探究——以溫州濱海產(chǎn)業(yè)園有機更新為例

杭州城市規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司 包尚修

一、引言

經(jīng)濟全球化的深入對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)造成了巨大的沖擊，要求傳統(tǒng)粗放型的經(jīng)濟增長模式必須加速轉(zhuǎn)型升級，加強區(qū)域合作、升級低附加值的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提升綜合競爭力，實現(xiàn)區(qū)域共贏，成為城市轉(zhuǎn)型發(fā)展最需要解決的問題。作為改革開放以來我國經(jīng)濟發(fā)展的主要增長源，城市傳統(tǒng)舊工業(yè)區(qū)顯然不能適應(yīng)現(xiàn)階段發(fā)展的需求，如何更好地進行傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園的迭代更新、體現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)獨特的競爭力，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。在區(qū)域經(jīng)濟一體化的背景下，應(yīng)該從城市的多維整體環(huán)境關(guān)系和產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的需求出發(fā)，進行控制整合并對其社會經(jīng)濟形態(tài)和共生關(guān)系進行協(xié)調(diào)，從而使其更加適于當?shù)匕l(fā)展，創(chuàng)造出更高社會、經(jīng)濟、環(huán)境價值。

二、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園演變與趨勢

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了40多年的發(fā)展，將其劃分為三個主要階段，分別為園區(qū)1.0純工業(yè)園區(qū)、園區(qū)2.0服務(wù)配套完善的園區(qū)、園區(qū)3.0產(chǎn)城融合的園區(qū)。現(xiàn)階段正處于進入數(shù)字經(jīng)濟時代的第四個階段發(fā)展，每個階段的發(fā)展邏輯和運營形態(tài)存在著很大差異。

三、產(chǎn)業(yè)園重構(gòu)與變革

新一代數(shù)字園區(qū)不僅是“傳統(tǒng)物理園區(qū)+數(shù)字化”，而是依托5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、BIM/CIM、工業(yè)/產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺等“數(shù)字基建”，催生的園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)園區(qū)發(fā)展形態(tài)及基礎(chǔ)設(shè)施的多方面變革，主要包括：（1）園區(qū)空間形態(tài)。伴隨BIM對建筑完整信息數(shù)字化建模，用于設(shè)計、施工、使用、維護全生命周期管理的概念和思想，已經(jīng)擴展到了城市和園區(qū)領(lǐng)域。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)采用更大級別的空間信息模型城市和園區(qū)CIM，“大場景的GIS數(shù)據(jù)+小場景的BIM數(shù)據(jù)+物聯(lián)網(wǎng)”的有機結(jié)合，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間形態(tài)產(chǎn)生重大影響。（2）產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)。新型數(shù)字園區(qū)突破了土地空間的限制，可以根據(jù)某個特定的“產(chǎn)業(yè)價值主題”無限擴展，可以在線上建立大產(chǎn)業(yè)運營平臺，形成多個企業(yè)的集聚，形成“線上產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群”，利用數(shù)字平臺和數(shù)據(jù)優(yōu)勢賦能的方式，幫助線下傳統(tǒng)零售業(yè)升級轉(zhuǎn)型。（3）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。相比傳統(tǒng)園區(qū)的“三通一平”“七通一平”，新一代數(shù)字園區(qū)更加強調(diào)智能化的基礎(chǔ)設(shè)施，即運用數(shù)字化、智能化技術(shù)改造園區(qū)的交通、能源、市政等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，近年來，智慧管網(wǎng)、智慧管廊、智慧水利、智慧水務(wù)等新數(shù)字科技技術(shù)手段已經(jīng)在落地，為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施更新迭代提供了技術(shù)保障。

四、溫州濱海產(chǎn)業(yè)園發(fā)展情況分析

隨著國際經(jīng)濟環(huán)境的變化，溫州濱海產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進入瓶頸期，面臨產(chǎn)業(yè)增量增速下滑、創(chuàng)新能力不強、綜合性服務(wù)職能欠佳等問題。同時，由于園區(qū)存在增量用地空間不足、公共服務(wù)設(shè)施配套存在短板、人口結(jié)構(gòu)和素質(zhì)水平與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的要求存在結(jié)構(gòu)性矛盾等問題，傳統(tǒng)的要素集聚、擴張式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。因此，溫州濱海產(chǎn)業(yè)園亟需從更廣闊的區(qū)域視野與更高的視點，對未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標進行謀劃，明晰產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀逐步提升溫州濱海產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)競爭力，優(yōu)化整體空間環(huán)境與風貌、完善配套設(shè)施，從而吸引人才與資本再次集聚，實現(xiàn)城市更新與產(chǎn)業(yè)迭代。

五、有機更新路徑分析

在確保產(chǎn)業(yè)功能升級、城市活力提升的大背景下，以深入的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研和發(fā)展趨勢研究為基礎(chǔ),分析發(fā)展優(yōu)勢和現(xiàn)實困境，結(jié)合溫州市、浙南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、濱海產(chǎn)業(yè)帶等要求，分析研究溫州濱海產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造策略。

（一）明確產(chǎn)業(yè)路徑

在溫州濱海產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型要求之下，依賴持續(xù)的土地供應(yīng)與擴張的模式將難以為繼，未來的產(chǎn)業(yè)升級路徑必然是加快盤活存量工業(yè)用地，提升產(chǎn)業(yè)能級，增加城市功能，通過構(gòu)建一系列產(chǎn)業(yè)用地績效評價指標，如稅收、產(chǎn)值、就業(yè)、耗能、企業(yè)遷移成本等指標，篩選出潛在存量用地，并統(tǒng)籌政府部門、企業(yè)以及市場等相關(guān)利益方，制定相應(yīng)的更新升級路徑和方式。

（二）優(yōu)化空間環(huán)境

為了向新一代數(shù)字園區(qū)轉(zhuǎn)變，在開發(fā)建設(shè)中有意識配置多樣的功能，建設(shè)大量的公共空間，提供多種公共產(chǎn)品，但是現(xiàn)實的情況是功能多樣≠功能混合，環(huán)境優(yōu)越≠居民認同，多樣服務(wù)≠便利享用，因此需要對生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生空間進行梳理與統(tǒng)籌，從人的需求和激發(fā)創(chuàng)新、提升品質(zhì)出發(fā)，以廣義公共空間的視角切入，評估現(xiàn)有的空間品質(zhì)，優(yōu)化建筑風貌，通過優(yōu)化為產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作與生活的人群提供更好的空間環(huán)境和服務(wù)。

（三）創(chuàng)新實施機制

為了更好地推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)重點關(guān)注產(chǎn)業(yè)升級與空間優(yōu)化的實施機制以及管理模式的創(chuàng)新。在產(chǎn)業(yè)體系調(diào)整過程中，企業(yè)和市場是主導力量，政府作為管理部門應(yīng)搭建好平臺，從服務(wù)企業(yè)的角度出發(fā)，進行整體規(guī)劃和策略設(shè)計，為二次開發(fā)提供土地管控的政策保障和制度設(shè)計，結(jié)合發(fā)展目標導向，評估和檢討以往產(chǎn)業(yè)升級與更新實施推進的成效與問題，就更新方式、管理模式、實施路徑、利益平衡、相關(guān)政策機制保障等方面開展針對性研究，提出可實施的利益平衡方案，創(chuàng)新優(yōu)化更新實施機制。

六、有機更新策略的實踐探索

規(guī)劃從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政策導向、戰(zhàn)略資源等維度出發(fā)，遴選產(chǎn)業(yè)并調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有的主導產(chǎn)業(yè)體系。在增量空間不足的條件下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有機更新應(yīng)在企業(yè)空間單元的精度層面，對現(xiàn)有存量空間進行細致的排查與分析，制定產(chǎn)業(yè)空間調(diào)整的行動方案，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)空間再開發(fā)提出具體方案與政策建議。

（一）基于“四維優(yōu)選法”的主導產(chǎn)業(yè)選擇技術(shù)路線

基于溫州濱海產(chǎn)業(yè)園，開發(fā)程度較高與政策平臺好的現(xiàn)狀優(yōu)勢，以及正處于以創(chuàng)新經(jīng)濟為代表的轉(zhuǎn)型發(fā)展機遇期的一般特征和跨越式發(fā)展路徑，產(chǎn)業(yè)選擇既要從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢出發(fā)，又要兼顧園區(qū)內(nèi)自身未被充分發(fā)掘的產(chǎn)業(yè)資源要素，還要開創(chuàng)性地謀劃未來戰(zhàn)略性的“黑馬型”產(chǎn)業(yè)，故采取以下具有實踐性的產(chǎn)業(yè)選擇技術(shù)路線。

維度1：對園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行比較分析優(yōu)勢，擇選出現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)中有發(fā)展基礎(chǔ)的、符合當前發(fā)展方向的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并指出此類產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級方向；

維度2：對地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標進行總體把握，挖掘地區(qū)內(nèi)生的要素稟賦，培育戰(zhàn)略潛導產(chǎn)業(yè)；

維度3：借鑒其他地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展成功案例，并結(jié)合實際，選擇特色產(chǎn)業(yè)；

維度4：充分把握政策動向，保留具有較高適應(yīng)性的政策導向性產(chǎn)業(yè)。

（二）基于生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)三生空間理想布局模式推演

城鄉(xiāng)空間按功能可劃分為生產(chǎn)空間、生活空間和生態(tài)空間。通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位條件及發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，從區(qū)位利用、空間形態(tài)、功能布局、交通、生態(tài)、發(fā)展?jié)摿涂尚行?個要素對產(chǎn)業(yè)空間布局模式進行打分，最終形成適宜溫州濱海產(chǎn)業(yè)園的三生空間布局模式建議。

（三）基于GIS多因子分析法的產(chǎn)業(yè)空間更新難易度評價

考慮影響土地價值的各因子（如交通、生態(tài)等）的作用，將溫州濱海產(chǎn)業(yè)園的土地價值劃分為最高、較高、中等、較低、最低五大類，作為整體空間價值綜合評定的依據(jù)。采用GIS作為分析工具對土地價值進行評價，選定主干交通（距離主干道的最近距離）、軌道交通（距離軌道交站點的最近距離）、生態(tài)要素（距離生態(tài)景觀要素的最近距離）和環(huán)境質(zhì)量（距離污染性工業(yè)用地的最近距離）四項作為影響因子，將各因子按照其屬性取值分為5個級別，分別賦值為1-5，建立評分表。采用成對明智比較法確定各個影響因子的權(quán)重，以1代表同樣重要，2代表比較重要，3代表絕對重要，對因子進行兩兩比較得到成對明智比較表。經(jīng)過標準化計算，得出各影響因子的權(quán)重值。

（四）基于空間句法的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間價值與整合度評價

基于溫州濱海產(chǎn)業(yè)園交通網(wǎng)絡(luò)的軸線地圖，運用Depthmap軟件進行空間句法分析，對規(guī)劃范圍及周邊現(xiàn)狀全局道路可達性以及空間整合度進行量化描述，空間整合度越高的道路不僅具有更高的空間可達性，還具有引入更多的人流與經(jīng)濟要素的潛力。由空間句法的初步評價結(jié)果可知，空間整合度整體呈現(xiàn)中部高、外圍低（修正）的狀態(tài)，空間整合度最高的東北部片區(qū)以及西南產(chǎn)業(yè)片區(qū)，空間整合度最低的片區(qū)為沿甬臺溫高速復線一帶區(qū)域，其余的空間整合度一般，道路可達性方面，由于街區(qū)現(xiàn)狀為方格網(wǎng)式路網(wǎng)，故除西南片區(qū)農(nóng)田外，可達性均良好。

（五）基于產(chǎn)權(quán)主體及使用人群訴求的多方服務(wù)型規(guī)劃方法

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有機更新，面臨著產(chǎn)權(quán)主體的多樣性、公共利益的復雜性以及實施主體的不確定性。在有機更新規(guī)劃中，應(yīng)從產(chǎn)城人三元視角出發(fā)，從多樣的適用人群訴求出發(fā)，面向土地、產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、公共利益的，明確政府、業(yè)主及相關(guān)權(quán)利人、實施主體的各自權(quán)利和義務(wù)開展。規(guī)劃在編制中應(yīng)該進行最大可能的利益訴求征詢，對企業(yè)主、企業(yè)職工、社區(qū)居民、政府機構(gòu)管理從業(yè)人員等進行問卷、訪談、座談等多樣的形式交流，讓整個有機更新的方案更具備實操性與落地性，具備后續(xù)一系列更新改造行動的預期設(shè)定與考慮。

同時，應(yīng)該借鑒深圳、上海等先進城市的更新經(jīng)驗，以相關(guān)法律法規(guī)和政策制定為目標，開展符合地區(qū)更新的實施機制與政策保障研究，通過頂層設(shè)計為更新項目的實施，提供可行的機制和政策保障。

七、結(jié)論

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，首先應(yīng)充分依托其周邊重要的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通及發(fā)展節(jié)點等關(guān)鍵要素，結(jié)合自身的發(fā)展優(yōu)勢，緊緊聚焦“產(chǎn)、城、人”三個維度，產(chǎn)業(yè)層面由投資驅(qū)動，向內(nèi)生創(chuàng)新新型驅(qū)動發(fā)展轉(zhuǎn)型提升，人群層面由產(chǎn)業(yè)工人集聚，向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才集聚轉(zhuǎn)型提升，城市發(fā)展層面由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)城融合的創(chuàng)新科技園轉(zhuǎn)型提升。