“房住不炒”視野下居住權制度的解讀及探索

山東財經(jīng)大學法學院 趙春迤

一、民法典居住權制度分析

《民法典》從繼承設立及遺囑設立兩個方面對居住權在法律制度層面進行了約束，并進一步規(guī)范了我國的住房市場，其體現(xiàn)了習近平法治思想堅持以人民為中心的理念。在倡導“房住不炒”的前提下從供給、保障、購租等三個方面保障國民住有所居。隨著人口老齡化養(yǎng)老難的問題、離婚率升高婦女住房難的問題不斷產(chǎn)生，“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實需求不斷增加。依《民法典》第366條至第371條規(guī)定，采用書面方式的居住權的設立包含居住期限、住房位置、條件等情況。居住權的設立是房屋所有人與相對人約定設立并到房屋主管部門登記，由此發(fā)生法律效力，通常是無償?shù)钱斒氯肆碛屑s定的除外，而且居住權的設立對于房屋本身的權屬更迭并無影響。

（一）對“住宅”的分析

《民法典》第367條規(guī)定對設立居住權做了具體要求，首先居住權合同是要式合同，即必須是書面形式，一般應包括以下內容：當事人身份信息、房屋位置、居住條件及有關要求、期限、爭議處理方式等。居住權的客體一般為他人所有的住宅，故應該是除公寓、酒店等之外的住宅。在現(xiàn)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，不動產(chǎn)仍是以不動產(chǎn)單元進行備案，而且大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)登記條例也明確表示土地或房屋的基本單元是房地產(chǎn)登記最小單位，二者共同具有可分割性、功能完整且可獨立使用等特點。根據(jù)目前的法律法規(guī)的規(guī)定，不能將不動產(chǎn)單位進行再分割登記，但筆者認為，居住權一般是無償設立，當事人另有約定除外，變相對有償設立居住權進行了明確，例如雙方約定好分割界限，不動產(chǎn)登記部門應對其進行登記備案，讓房屋資源能夠充分利用，以產(chǎn)生其商業(yè)效能。

（二）對“居住權自登記時設立”分析

我國目前的不動產(chǎn)物權是在登記之后，其權屬即確定。由于物權與債權的不同屬性，債權在債務人和債權人雙方達成一致意愿時生效，而物權的生效需要進行公示，居住權需要雙方達成合意后去房管部門登記才得以設立。根據(jù)《民法典》215條內容之規(guī)定可得出，居住權合同的有效性與居住權是否在有關部門登記備案這二者是沒有關聯(lián)性的（即區(qū)分原則）。在居住權合同簽署后，合同雙方有義務去相關部門應及時登記，若發(fā)生糾紛，合同一方以未進行居住權登記為由無視合同條款并違背合同約束的情形下，法院不予支持的，總體居住權設立首次以法律形式明確，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場，營造了向好發(fā)展的良性氛圍。

（三）對“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”的分析

《民法典》369條規(guī)定，設立居住權人即房屋所有人和居住權人對于具有居住權的住宅出租行為法院不予支持。這進一步規(guī)范了住宅租賃市場。但由于法律的滯后性，居住權人的再出租住宅的，承租人將如何維權？民法典未予明確規(guī)定。設想若約定允許居住權人對其享有居住權的房屋進行再出租，當該房屋存在使用問題時，未經(jīng)所有權人同意，所有權人如果要求承租人搬離房屋，承租人可以依據(jù)合同追究居住權人的違約責任。類比一般租賃中的承租人與次承租人關系，承租人的權益由于沒有法律支撐，將會得不到保障，還容易發(fā)生糾紛。因此，承租人對所租賃房屋的權屬情況進行提前審查將會是保障自身權益的重要一環(huán)。從目前情況分析，具備審查能力的承租人卻并不多見，多是依靠相關的房屋中介，自己本身對相關合同風險把控、遺囑設立背景下產(chǎn)權人意圖分析等方面能力欠缺，而且大部分承租人的相關法律意識淡薄，這一領域的缺乏也為法律法規(guī)的完善提供了方向。

二、與居住權有關的經(jīng)典案例分析

（一）案例節(jié)選

典型案例：唐某三人的父親唐某某與母親韓某某擁有住宅一套，系夫妻共同財產(chǎn)。2007年，韓某某去世。2008年，唐某三人通過繼承遺產(chǎn)及唐某某的房屋產(chǎn)權贈予，取得該房屋所有權，并出具承諾書，承諾：父親唐某某及其續(xù)弦未離世前，有終身無償居住該房屋的權利。但此房只能由唐某某及其續(xù)弦居住，其無權處置（出租、出售、出借等），唐某三人無權自行處置該房產(chǎn)。后俞某某與唐某某登記結婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，唐某某去世，64歲的俞某某仍居住在內。同年6月，唐某離婚，其以無房居住為由要求入住該房屋，遭俞某某拒絕。唐某三人提起本案訴訟，要求判令俞某某立即返還唐某三人名下的案涉房屋。

人民法院認為，唐某三人在取得案涉房屋所有權時作出的承諾系其真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，俞某某依據(jù)該承諾享有繼續(xù)在案涉房屋居住的權利，唐某三人應按承諾履行其義務。與此同時，俞某某不存在違反承諾書中對案涉房屋出租、出售、出借的行為，故對唐某三人要求俞某某立即返還其名下案涉房屋的請求，不予支持，判決駁回唐某三人的訴訟請求。

（二）分析

本案例發(fā)生《民法典》頒布之前，但仍具有指導意義。上述案例中，想讓再婚妻子在生前繼續(xù)享有居住權又提前過戶到子女名下的意愿依據(jù)現(xiàn)行《民法典》中的居住權制度可以實現(xiàn)。在居住權的規(guī)定方面，《民法典》對設立居住權的權利所有人是有法律支撐的，其中第367條到第371條在關于居住權的規(guī)定做了詳細說明，居住權是完全可以通過合同簽訂到居住權所有人去世時為止，因此在本案例中，若俞某某與唐某某簽訂居住權合同或唐某某訂立遺囑，設立余某某對該房屋的居住權，只要程序合法，合同條款正確，是完全能夠保障自己晚年的居住權的。

《民法典》規(guī)定了居住權，居住權需要到有關部門登記備案才能生效，無論是通過居住權合同簽訂，還是以遺囑方式進行的居住權設立都需要盡快到有關部門登記，登記請求相對人的違約責任，而不能對抗購買房產(chǎn)的第三人。而居住權的不可繼承與轉讓，也保證了唐某三人的所有權行使不受阻礙，完全不用通過訴訟、仲裁等方式，大力節(jié)省了司法資源，尤其是當前人口老齡化的社會環(huán)境下，居住權的合理使用及邊界仍是接下來研究的課題之一。

三、《民法典》居住權存在問題的提出及探索

（一）居住權與抵押權的沖突問題

作為用益物權的居住權與擔保效用的抵押權的沖突問題，是居住權實行過程中不容小覷的一個問題。

抵押權存在的目的是倚靠房屋的實際價值進行擔保，用以償還債務的一種法律明確方式，且抵押權的設立要備案登記。在現(xiàn)實情況下，如若不動產(chǎn)所有人將房產(chǎn)用于抵押且予以登記后，又為他人設立居住權并登記，這無疑會對該不動產(chǎn)所擔保的債權實現(xiàn)造成影響，且會造成價值受損。如何在保護債權人經(jīng)濟利益和維護居住權人的居住權益中做抉擇是我們接下來需要討論的問題。

《民法典》第405條和第726條分別確立了“抵押不破租賃”和“買賣不破租賃”的規(guī)則。而《民法典》對于均辦理了登記的居住權和抵押權，在實現(xiàn)時的先后順序，應按照物權效力原則來處理，通過設立時間的先后決定其效力的強弱，即“時間在先，權利在先”。這也應當是處理居住權與抵押權沖突時的參照原則。但租賃權的物權化，意在保護弱勢的承租人。居住權作為用益物權，具有法定的優(yōu)越性。租賃合同具有一定的期限，時間內一般較短，即使在理論上最長也不超過20年。但居住權的期限一般僅限于居住權人終身，居住權人去世后即消滅，時間跨度長和不確定性較大。如果先設置抵押權再設置居住權，在均登記的情況下，抵押權人理論上可行使相應權利保障自己的權益，但是在實務中，抵押權人權利難以實現(xiàn)的情況確實存在。

《民法典》第415條給出了明確的規(guī)定，主要針對質權與抵押權所作出的新增條文。因我國現(xiàn)實情況所限，同一財產(chǎn)既設立質權，又設立抵押權的情況屢見不鮮，針對此情況，《民法典》是按照登記或交付的時間順序確定賠償順序的，并由此來對所相關資產(chǎn)的變現(xiàn)資金進行分配。居住權制度的設立，在實務中還會出現(xiàn)抵押權與居住權共存的問題，那么在《民法典》415條規(guī)定的基礎上，應考慮是否將居住權同樣納入該規(guī)定體系。

居住權與抵押權設立的先后順序都以在行政機關查詢到的登記時間為準，交易時交易相對人可在行政機關查詢到該不動產(chǎn)的權利屬性。其負擔情況一目了然，且行政機關的公信力保障也使得交易更公平公正，達到法規(guī)設立的預期效果。因此，同一不動產(chǎn)的抵押權與居住權共存時，但由于現(xiàn)行法規(guī)還不是十分完善，為保障權利所有人的合法權益與交易公平，以在行政機關登記時間的先后順序確定權利主張的順序是最為恰當。

在用益物權和擔保物權并存的情況下，由于二者效力層級一致，所以對于均辦理了登記的居住權和抵押權，在實現(xiàn)時的先后順序，應當按照物權效力原則來處理?？赏ㄟ^設立時間的先后決定其效力的強弱，即“時間在先，權利在先”。這應當是處理居住權與抵押權沖突時的原則。另外，如果出現(xiàn)先設置抵押權再設置居住權的情況下，抵押權人可以行使拍賣、變賣保障自己的權益。

（二）居住權人的同住人問題

由于人的社會屬性，當居住權人與親友共同居住時，共住的居住人在法律層面上能否得到在一起居住的制度支撐，若答案是肯定，那么共住人員的身份信息，居住期限、居住期間的行為規(guī)范等是否需要從制度層面上進行明確？

尤其需要對以下幾種情形重點分析：對于離婚的夫妻，其中一方作為居住權人獲得居住權后，在居住權存續(xù)期間，其再婚后的配偶是否能與其共同入?。棵穹ǖ渲形餀嗑幣c婚姻家庭編并無相關規(guī)定。還有再婚配偶是否與居住權人具有相同權利？居住權合同簽訂后，情勢發(fā)生未曾預測到的變化，繼續(xù)履行會對合同簽訂一方訂立居住權合同的初衷有所違背。又例如老人簽訂賣房養(yǎng)老相關的協(xié)議之后，居住權人能否與家人共同住在該房屋中，專門機構行使所有權是否有法律依據(jù)等。這些現(xiàn)實中必須面對的問題，亟須進一步展開研究和厘清。

《民法典》對于居住權的設立類型未進行充分考量，因此有必要需要確立通過法院裁判方式設立居住權。在《民法典》頒布之前，人民法院在設立居住權方面進行的裁判定權行為就廣泛存在，這在一定程度上維護人民的合法居住權益。雖然在相關領域不乏想要對法院裁判居住權這一行為的合理性進行論證，法官們也試圖通過對相關法律的解讀進行應對相關領域矛盾的解決。但由于物權未予法定等各種原因，卻始終未能維護周全，而現(xiàn)在民法典的出臺并明確居住權屬法定物權，在該前提下以人民法院裁判形式設立居住權的方式，完全符合民法典的立法意圖。因此，賦予人民法院在特定情況下裁判設立居住權的權力，而對于其在擴張項目的解釋方面具有重要意義。

（三）居住權的濫用問題

居住權立法之初的是確保居住權利滿足人們的生活需要，應以迎合復雜多樣的房地產(chǎn)市場。其本身對房產(chǎn)所有權而言是具有約束性的，甚至與房產(chǎn)所有權人的權利行使相悖，致使房產(chǎn)在合同約定及法律層面產(chǎn)生一系列問題。因此，若想出現(xiàn)以下情況時應當被視作居住權濫用：一不動產(chǎn)權所有人及其親屬的人身安全受到故意傷害、或者嚴重非主觀意圖侵害，財產(chǎn)安全受到重大侵害；二居住權所有人嚴重違反合同約定或是到期多次催繳續(xù)費無果的情況；三居住權人侵占房產(chǎn)所有人在房產(chǎn)落戶、子女入學方面等政策紅利。此類問題可能會引出了一個疑問，即在居住權濫用時，居住權是否可以撤銷，在法律層面上對此是否有相應的支撐？目前有關法律并未予以明確，居住權的制度需要完善該方面。

此外，居住權作為需要登記備案的用益物權的一種，經(jīng)常被濫用于對抗法院判決中的強制執(zhí)行。主要形式便是產(chǎn)權所有人在債務存續(xù)期間為阻止法院判決的執(zhí)行采取與他人簽訂居住權合同，設立居住權。所以居住權制度的誕生有利有弊，而對于部分信譽不佳的債權人依靠居住權制度漏洞來對抗司法裁決的問題還有待法律去完善。例如房屋在被法院查封的情況下，居住權的設定是否合適，是否有法律支撐？

具體可根據(jù)現(xiàn)實情況參考其他法律規(guī)定，例如可以將地役權的有關款項進行居住權的法定解除進行設計：違反法律與合同約定，濫用相關權利及在合法取得居住權期滿后經(jīng)兩次催繳續(xù)費未果的情況下權利人有權撤銷居住權。針對這些規(guī)定在實踐中的應用，立法機關應根據(jù)實際情況及時完善相關法律措施，完善對于不動產(chǎn)權所有人撤銷居住權的相關法律規(guī)定，進一步保障不動產(chǎn)所有人的合法權益。

在由《民法典》實行后引發(fā)的一系列衍生問題上，應結合現(xiàn)實情況出具相關的司法解釋。例如被查封、扣押以及監(jiān)管的不動產(chǎn)其財產(chǎn)所有權受到限制的同時，其居住權也應做出相應的限制，并按抵押權的相關規(guī)定，并將出現(xiàn)上述情況的不動產(chǎn)納入禁止抵押名單。筆者認為對于在查封、扣押之前已取得居住權的房產(chǎn)，應完善保障居住權的相關條款，保障居住人的合法權益；對于在查封、扣押等被法院裁決程序執(zhí)行后發(fā)生的設置居住權的情況，應不予承認等。

四、結語

居住權作為事關民生的重要內容，由于受到廣大人民群眾的關注，新中國成立以來的第一部《民法典》將居住權納入了物權編，這一舉動反映了中華兒女對安居樂業(yè)的幸福追求，同時也為中國特色社會主義法律體系增添了新的時代意義，但不得不承認的是，《民法典》的出臺雖然進一步完善保障廣大民眾的住房權益，而我們也應當看到與之相關的法律法規(guī)依舊有諸多需完善之處，有關部門必將對居住權在相關實踐中的問題結合現(xiàn)實情況作出相應法律法規(guī)上的完善。