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    老舊小區(qū)更新改造及物業(yè)管理機制創(chuàng)新研究

    2021-12-31 14:13:55馬曉燕徐忠澤
    關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)

    馬曉燕,徐忠澤

    (北京市社會科學(xué)院,北京 100101)

    社區(qū)是城市的基本單元,是社會發(fā)展的基礎(chǔ),解決好城市基本單元的問題具有重要意義。目前,城市老舊小區(qū)大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理,小區(qū)居住環(huán)境普遍較差,缺乏長效的管理機制,嚴(yán)重影響居民的生活水平。做好老舊小區(qū)更新改造是貫徹落實黨的十九大精神,解決城市發(fā)展不平衡、不充分問題的重要舉措。推進老舊小區(qū)改造,有利于改善居民的居住條件和生活品質(zhì),提高群眾獲得感、幸福感、安全感;也有利于加強和創(chuàng)新基層社會治理,打造共建共治共享的社會治理格局。

    1 老舊小區(qū)治理問題分析

    與新建社區(qū)相比,老舊小區(qū)治理的任務(wù)更加艱巨復(fù)雜。由于治理資金匱乏、制度建設(shè)滯后、社區(qū)意識不強、組織體系不夠健全、治理主體缺位等一系列因素的制約,老舊小區(qū)的發(fā)展受到了限制,普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、治安問題棘手、設(shè)施年久失修、物業(yè)服務(wù)短缺等問題,嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量。目前,老舊小區(qū)問題已經(jīng)成為城市發(fā)展和民生建設(shè)的障礙,在中國城市發(fā)展從重建設(shè)向重管理轉(zhuǎn)型的背景下,老舊小區(qū)問題作為人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的具體表現(xiàn),有必要對其進行全面系統(tǒng)的討論。

    1.1 先天規(guī)劃不足,缺失專項維修基金

    由于老舊小區(qū)建設(shè)時代久遠(yuǎn),在設(shè)計規(guī)劃方面缺乏科學(xué)性,居民的實際需求沒有得到充分考慮,有些小區(qū)內(nèi)部缺乏配套的基礎(chǔ)設(shè)施,部分公共建筑配套設(shè)施也由于分散或后期占用等原因,無法發(fā)揮正常效用。有的老舊小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化,已經(jīng)喪失了使用功能。由于空間格局限制,城市政府難以對這些老舊小區(qū)進行大規(guī)模改造。伴隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,老舊小區(qū)的先天不足嚴(yán)重影響到居民日常生活。由于歷史原因,老舊小區(qū)專項維修基金普遍缺少或缺失。專項維修資金是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。部分老舊小區(qū)即使有一些專項維修基金,也會因為權(quán)屬不清等因素導(dǎo)致難以取用,造成老舊小區(qū)設(shè)備維修更新難以推進。

    1.2 普遍權(quán)屬不明,產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜

    大部分老舊小區(qū)通常規(guī)模較小,但呈現(xiàn)出產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多元的特點。相當(dāng)一部分老舊小區(qū)原有的產(chǎn)權(quán)單位已不復(fù)存在,無法為小區(qū)內(nèi)老舊設(shè)備設(shè)施進行更新改造提供資金。另一部分老舊小區(qū)內(nèi)則是權(quán)屬復(fù)雜,往往是由幾家單位共同投資建設(shè)的,因此其產(chǎn)權(quán)劃分一直存在著糾紛,難以明確其產(chǎn)權(quán)歸屬。如:有些老舊小區(qū)是單位為改善職工住房,聯(lián)合其他單位共同建設(shè)的,房屋產(chǎn)權(quán)不明晰。同時,還存在原產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)合并等情況,原負(fù)責(zé)單位難以落實,責(zé)權(quán)難以判定。關(guān)于共有部分的產(chǎn)權(quán)劃分則更為混亂,例如停車位的問題,由于小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn),一些共有產(chǎn)區(qū)部分的收益權(quán)并沒有進行事先劃分,也就導(dǎo)致了老舊小區(qū)內(nèi)爭端不斷的問題。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)不清的直接后果就是無法成立業(yè)主委員會,缺少業(yè)主委員會的小區(qū)無法召開業(yè)主大會,也就不能依據(jù)業(yè)主意愿進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。沒有規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入,老舊小區(qū)內(nèi)就無法得到良好的物業(yè)服務(wù)。

    1.3 設(shè)施維護不到位,物業(yè)服務(wù)缺失

    老舊小區(qū)建成以來,一直存在維護不到位、保養(yǎng)不及時、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、配套設(shè)施不能及時更新等問題,由此導(dǎo)致后期問題越來越多,嚴(yán)重影響到居民的日常生活,并對小區(qū)環(huán)境形成嚴(yán)重影響。由于長期缺乏設(shè)備的維修維護,小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施損壞率高,一些小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配備也不符合現(xiàn)有的規(guī)章條例。這就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受老舊小區(qū)的成本提升,企業(yè)介入后需要投入大筆資金來進行設(shè)備設(shè)施的更新?lián)Q代,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說是一項巨大負(fù)擔(dān),因此多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有意愿和實力來接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理,這也導(dǎo)致目前多數(shù)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺失。

    1.4 老舊小區(qū)業(yè)主缺乏物業(yè)消費意識,觀念有待轉(zhuǎn)變

    由于老舊小區(qū)多數(shù)是單位或集體建房,所以,老舊小區(qū)的居民大多已習(xí)慣于福利住房模式,對付費購買物業(yè)服務(wù)的意愿較低。受到傳統(tǒng)生活習(xí)慣影響,他們對于花錢購買物業(yè)服務(wù)或者更新維修設(shè)備設(shè)施的情況很難接受,造成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新費用收繳難的現(xiàn)象。多數(shù)老年業(yè)主承襲老舊的物業(yè)觀念,當(dāng)小區(qū)居住出現(xiàn)問題后往往會向其原權(quán)屬單位進行反應(yīng),希望所屬單位進行維修管理。而且,相當(dāng)一部分老舊小區(qū)業(yè)主只關(guān)注衛(wèi)生、綠化等表面顯性問題,沒有意識到社區(qū)物業(yè)失管、設(shè)備設(shè)施缺失和損毀所帶來的安全風(fēng)險,部分業(yè)主認(rèn)為沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅不影響正常居住,而且可以節(jié)省一筆物業(yè)費用的開支,拒絕以有償?shù)姆绞较硎馨踩孢m的居住環(huán)境。

    2 老舊小區(qū)治理改造機制建設(shè)

    2.1 完善制度,規(guī)范業(yè)委會運行和管理細(xì)則

    老舊小區(qū)很多都是早期國有企、事業(yè)單位為緩解當(dāng)時職工住房緊張,改善職工和居民居住條件而建設(shè)的居住小區(qū)。根據(jù)現(xiàn)有政策,這些小區(qū)的公共區(qū)域、公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和責(zé)任主體仍然為原產(chǎn)權(quán)單位。然而,由于住房制度改革和企業(yè)經(jīng)營等原因,原產(chǎn)權(quán)單位無力或不愿意為這些老舊小區(qū)承擔(dān)相關(guān)管理責(zé)任和維修、改造費用。因此,業(yè)主委員會作為維護業(yè)主合法權(quán)益、履行選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等物業(yè)管理責(zé)任和義務(wù)的責(zé)任主體,在解決老舊小區(qū)治理改造中的作用不可或缺。因此,城市政府應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定,盡快出臺適應(yīng)本地基層治理新形勢新需要的業(yè)主大會、業(yè)主委員會《指導(dǎo)細(xì)則》,規(guī)定業(yè)委會籌備、組建、登記、換屆選舉、監(jiān)管、注銷退出等規(guī)則,保障業(yè)委會依規(guī)有序成立、有效運行、有據(jù)退出。

    老舊小區(qū)治理改造單純依靠業(yè)委會自組織運行難以有效發(fā)揮作用,可以強化"黨建引領(lǐng)"作用,在社區(qū)黨組織統(tǒng)一組織下開展工作,處理好業(yè)委會與居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系,從而形成共治共享的治理格局。社區(qū)黨組織應(yīng)承擔(dān)起對業(yè)委會選舉的組織和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,對業(yè)委會日常運行負(fù)有引導(dǎo)和監(jiān)督、協(xié)調(diào)處理糾紛的職能。同時,社區(qū)黨組織對不稱職的業(yè)委會負(fù)有發(fā)起解散、注銷和重新組織選舉等職能。通過推進符合條件的社區(qū)“兩委”成員和社區(qū)黨員通過登記候選人等方式參加業(yè)委會選舉,推進業(yè)委會黨組織全覆蓋,強化社區(qū)黨支部對其組織、領(lǐng)導(dǎo)功能,在老舊小區(qū)更新改造和治理體系建設(shè)上發(fā)揮引領(lǐng)作用。

    2.2 強化資金保障,建立多主體資金籌措機制

    老舊小區(qū)更新改造不是推倒重建,而是全面的改造與升級。大多數(shù)老舊小區(qū)的居民通常收入較低,他們基本無力出資實施改造。所以,老舊小區(qū)改造的重點是資金問題。地方政府根據(jù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實際情況,按照“誰受益誰出資”的原則,采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位、政府補助等方式形成共同籌資機制,實施老舊小區(qū)改造[1]。原產(chǎn)權(quán)單位不復(fù)存在的,或者由于破產(chǎn)、合并等原因出現(xiàn)缺位時,則由老舊小區(qū)業(yè)主出資、政府提供補貼進行改造。

    老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施更新改造完成后,應(yīng)及時完善公共維修資金的征收、管理和使用規(guī)則,形成居民、市場和政府多方共同籌措老舊小區(qū)專項維修基金機制,明確老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施的權(quán)利主體和維護責(zé)任主體,確保設(shè)備設(shè)施的后續(xù)維護使用。通過制定優(yōu)惠政策,鼓勵物業(yè)公司接手老舊小區(qū)管理,并允許他們適當(dāng)盈利,以平衡資金收支,保障物業(yè)公司基本運行所需。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會獲取的相關(guān)收入可用于補充專項維修資金,完善共用設(shè)施設(shè)備。同時,相關(guān)政府部門應(yīng)加強監(jiān)督,確保專項維修資金的合理使用。當(dāng)老舊小區(qū)改造更新取得一定成果后,政府可逐步降低專項補貼,并積極引入市場機制,促進老舊小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)完全市場化運營,從而達(dá)到徹底改造的目的。

    2.3 積極引導(dǎo),提升業(yè)主新型物業(yè)消費意識

    加強宣傳引導(dǎo),使居民意識到老舊小區(qū)設(shè)備更新改造工作的重要性。通過大力宣傳,以致信業(yè)主、召集會議、張貼標(biāo)語方式,使更多居民了解老舊小區(qū)改造工作的重要性和必要性,取得居民的理解、認(rèn)可。對于那些對小區(qū)改造持反對意見的居民,需要具體了解他們的實際情況,讓他們提出自己的意見建議,結(jié)合情況和建議,為他們解決問題,盡可能地獲得居民對小區(qū)更新改造的認(rèn)同。一些地方的基層創(chuàng)新,以惠民方式使居民“先嘗后買”,讓小區(qū)業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性,提升了居民依法付費享有物業(yè)服務(wù)的意識。北京市密云區(qū)某街道社區(qū)屬于回遷老舊小區(qū),小區(qū)多年處于失管狀態(tài),環(huán)境、停車秩序、管道堵塞等方面問題不斷,居民對物業(yè)服務(wù)有抵觸情緒,心理上也不愿繳納物業(yè)費。在街道、社區(qū)、業(yè)委會的多方努力下,通過入戶、座談會等多種方式征求居民意見進行匯總,歸納形成物業(yè)服務(wù)清單后,經(jīng)由多家物業(yè)公司分別提供服務(wù)方案,居民代表投票,最終選出一家物業(yè)公司進行“先嘗后買”物業(yè)服務(wù)。之后,簽約物業(yè)公司在試運行期間投入大量人力物力,完成了大部分需求清單,解決了小區(qū)管理責(zé)任不清、資金來源不足、服務(wù)不專業(yè)、消防隱患突出的問題,使小區(qū)硬件條件和服務(wù)品質(zhì)得到了極大的提升。規(guī)范化物業(yè)使居民真正體驗到專業(yè)物業(yè)服務(wù)帶來的舒適、便捷,最終認(rèn)可并形成花錢買服務(wù)的意識[2]。

    2.4 創(chuàng)新模式,破解多產(chǎn)權(quán)老舊小區(qū)管理難題

    解決城市老舊社區(qū)的治理問題,應(yīng)結(jié)合地方特點形成富有特色的城市社區(qū)發(fā)展路徑。特別是老舊小區(qū)在市場對其進行選擇性失靈、缺乏自治活力和動力的情況下,政府應(yīng)該積極主動發(fā)揮引導(dǎo)作用,承擔(dān)兜底職能,創(chuàng)新居民參與社區(qū)治理的渠道,從而培育起居民的自治意識。同時,在具備自治條件的社區(qū),要探索新的治理機制,協(xié)調(diào)社區(qū)黨委、居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司、社會組織等社區(qū)多元治理主體的關(guān)系,構(gòu)建良性的制約和監(jiān)督機制。

    北京市西城區(qū)廣安門某老舊小區(qū),由于小區(qū)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜且未完成房改,造成物業(yè)責(zé)任主體不明確,維修資金無法歸集。小區(qū)建成25年來,沒有成立業(yè)委會,基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化,電梯安裝、管線更新等居民訴求始終未能徹底解決,是廣安門內(nèi)街道治理老舊小區(qū)的難點和痛點。借《北京市物業(yè)管理條例》實施契機,西城區(qū)將該小區(qū)作為全區(qū)物業(yè)管理的試點,成立工作專班,逐個分析產(chǎn)權(quán)單位責(zé)任和居民訴求焦點,厘清工作思路,以籌備成立物管會解決社區(qū)治理難題。首先,街道工委積極運用"吹哨報到"機制,發(fā)揮職能部門合力作用,推動小區(qū)多家產(chǎn)權(quán)單位組建"物業(yè)聯(lián)盟",并鼓勵產(chǎn)權(quán)單位在職黨員業(yè)主參選物管會成員。其次,通過召開現(xiàn)場會、問卷調(diào)查等方式,了解小區(qū)存在問題和居民訴求,形成問題清單,對每個問題進行詳細(xì)分析,初步確定解決思路,動態(tài)更新每類問題的推動進展,確保關(guān)鍵問題能夠有序穩(wěn)妥得到解決。第三,街道多方籌措,聯(lián)合多家產(chǎn)權(quán)單位,推動物業(yè)聯(lián)盟解決居民問題清單,小區(qū)環(huán)境迅速得到初步改善,贏得了居民支持。街道在充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)的作用下,利用物管會這一新模式,解決了產(chǎn)權(quán)單位混亂的最大問題,提升了小區(qū)各類問題的解決效率。多產(chǎn)權(quán)單位成員共同參與物管會,一方面為不具備成立業(yè)主大會條件的小區(qū)依法落實物業(yè)管理提供了可能,另一方面改變了老舊小區(qū)居民單純依靠政府的觀念,探索出黨群共同決策、各方共商共治的老舊小區(qū)治理"新"模式,實現(xiàn)了社區(qū)的良性自治[3]。

    3 結(jié)束語

    綜上可知,老舊小區(qū)改造是一個復(fù)雜的社會治理過程,牽涉建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)使用人、業(yè)主等多方主體,同時涉及多個政府職能部門。在破解老舊小區(qū)治理難題的做法上,一些基本要素是必不可少的。一是黨建的引領(lǐng)作用。黨建引領(lǐng)作用發(fā)揮得好,就能夠把基層黨組織的政治優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢。成功的做法中黨組織和黨員無不在業(yè)委會、物管會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)中發(fā)揮出先鋒作用。二是政府的引導(dǎo)作用。從業(yè)主委員會、物管會的成立到聘用物業(yè)企業(yè)、搭建社區(qū)多方共建平臺,各個環(huán)節(jié)都離不開基層街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的推動、支持。三是多方參與。業(yè)主的參與既是權(quán)利也是義務(wù),業(yè)主需依法安全、合理使用物業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法提供物業(yè)服務(wù)、履行義務(wù)。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)如果能夠積極履行行政執(zhí)法職權(quán),很大程度上能夠解決基層對違法現(xiàn)象“看得見、管不著”的難題,有助于滿足基層管理工作需要,推進完善的社區(qū)治理機制和體系的有效生成。

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